区域房地产业与区域经济发展的长期动态协调关系研究

区域房地产业与区域经济发展的长期

动态协调关系研究

A Study on the Dyna m ic Durative Coordinate Relati onshi p bet w een

Real Estate I ndustry and Regi onal Economy

孔　行1　黄　玲2　于　渤1

K ONG　Xing　HUANG L ing　Y U Bo

(11哈尔滨工业大学管理学院　哈尔滨　150001　21中央财经大学科研处　北京　100081)

[摘　要]本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行实证研究,并从供给、需求等经济基本面角度测算了四大直辖市房地产的长期均衡价格。研究结果表明,随着时间的推移、经济发展水平、居民消费水平等宏观经济基本面的改变,房地产业与地区经济之间的均衡协调关系也处在不断的调整状态中。

[关键词]区域房地产　区域经济　长期均衡　变参数模型

[中图分类号]F06115　[文献标识码]A　[文章编号]1000-1549(2009)03-0054-06

一、引言

房地产业是国民经济的重要组成部分,一方面,房地产业的发展程度受到经济发展阶段和发展水平的制约;另一方面,房地产业是与其上下游50多个生产部门相关联的基础性、支柱性产业,其支柱产业地位又对经济增长起着巨大的推动作用。1998年货币化分房制度实施以来,房地产业对我国经济的贡献率逐年上升,对国民经济的影响日益加强。房地产市场的健康稳定,不仅仅是一个行业的发展问题,更关系到国计民生、百姓福利。近年来,房地产投资及房地产价格的上涨速度明显高于经济和居民收入、消费的增长速度,引发了房地产投资是否过热,房地产市场是否存在泡沫的激烈争论;而2007年下半年以来,房地产市场成交量骤降、价格回落,又出现了房地产业是否出现“拐点”的争论,至今仍无定论。

本文认为,尽管我国房地产业的改革和转轨起步较晚,但对房地产业与经济发展的关系研究仍然应当着眼于二者的长期趋势,而不是短期波动。我国房地产业发展和经济增长之间必然存在长期均衡协调关系,但这种均衡关系不是静态的固定均衡,而是一种不断变化的动态均衡。这是因为近年来居民收入水平、房地产价格、政府对房地产业的调控政策等各种因素不断变化,所以房地产业与国民经济的协调关系也应当是一个动态变化的长期均衡。本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行分析;在此基础上将分别代表供给和需求的房地产投资、房地产消费方程联立,得到房地产业的长期均衡价格,并进一步测算了当前市场价格对长期均衡价格的偏离程度。

二、区域房地产业对区域经济长期动态协调关系的实证研究

11模型的设计、变量说明及数据来源

状态空间模型(state s pace model)具有两个突出优点:一是能够通过状态变量体现不可观测变量对被解释变量的影响,从而较好地解决设定误差问题,并大大节省了自由度。二是模型可以用一种功能强大

收稿日期:2008-11-27

作者简介:孔行,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院博士研究生,研究方向:技术经济,房地产经济;黄玲,女,南昌人,任职于中央财经大学科研处,研究方向:计量经济学;于渤,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院教授,士生导师,研究方向:产业技术经济分析,技术创新管理。

的递归算法即卡尔曼滤波方法估计,将不可观测因素的影响过滤出来,并且利用被解释变量过去观察值提供的信息得到状态变量的最佳近似(高铁梅,2006)。正因为如此,近年来状态空间模型在国际上得到了日益广泛的应用。

本文以房地产投资总额(inv)和商品房销售总额(sale)分别代表房地产业的供给变量和需求变量,以地区生产总值(gdp)代表区域经济发展变量。采用北京、天津、上海、重庆四大直辖市1998年2季度至2008年2季度的数据,全部数据来源于中国经济信息网宏观经济数据库。其中地区生产总值(gdp)、房地产投资总额(inv)、商品房销售总额(sale)、城镇居民人均可支配收入(income)、商品房平均销售价格(p rice)、房地产投资中来源中的国内贷款(l oan)均展现出较强的季节性,因此对其运用X12方法进行季节调整,消除季节因素的影响。为了克服变量序列之间的异方差性,本文实证分析中除实际土地交易价格指数(p land)外所有变量均是以对数的形式出现。以北京市为例,建立房地产投资、消费对区域经济影响的变参数模型,状态空间形式如下:

量测方程:l og_bj_gdp=c(1)+sv13l og_bj_inv+sv23l og_bj_sale+u(1)状态方程:sv1=sv1(-1)

sv2=sv2(-1)(2)其中sv1、sv2分别代表了地区生产总值对区域房地产投资和房地产销售总额的敏感程度,即代表弹性的大小,其随着经济结构的变化而不同,计算结果如图1所示。

为了避免伪回归问题,状态空间模型要求变量是平稳的或者变量之间存在协整关系。使用Johanse协整检验表明,北京市和重庆市房地产投资、消费与经济增长之间至少存在一个协整关系,而天津市、上海市房地产投资、消费与经济增长之间至少存在两个协整关系,因此变量之间具有一种长期稳定的均衡关系,建立状态空间模型对房地产业与区域经济的长期协调关系进行分析是具有经济意义并且也是合理的。

21区域房地产业对区域经济长期影响的结果分析

(1)区域房地产业对区域经济的影响富有弹性。区域房地产投资对区域经济的产出弹性范围在-0173～1197之间,区域房地产消费对区域经济的产出弹性范围在-1166～1111之间,说明区域房地产投资增加1%,将引起地区生产总值增加-0173%～1197%,而地区房地产消费每增加1%,将引起地区生产总值增加-1166～1111%。房地产业对地区经济的影响有正有负,表明地区房地产业的发展必须与地区经济的发展相协调,无论是“投资不足”还是“投资过度”,或者“消费不足”与“过度消费”都会给地区经济发展带来负面影响,阻碍地区经济的发展。例如,房地产消费对地区经济产出的负弹性主要出现在1999年之前,此时我国刚刚开始全面住房制度改革,居民为购买住房而承担的费用和其他相关成本快速增加,压缩居民的其他消费支出,产生消费的“挤出效应”,影响地区消费从而影响地区经济发展。

(2)各地区房地产业对区域经济的影响演变轨迹类似。由图1可以发现,各地房地产业对区域经济的影响大致上都可分为3个阶段:1998年2季度-2000年3季度为第1阶段,2000年4季度-2005年3季度为第2阶段,2005年3季度-2008年2季度为第3阶段。在第1阶段,大部分地区的房地产业对地区经济影响起伏波动很大,主要是因为一方面我国刚刚开始实施货币化分房和房地产业的全面市场化改革,房地产市场发展并不稳定,另一方面当时我国正处于内需不足的通货紧缩期,居民购房热情和购买力有限,因此这一阶段各地区房地产业与地区经济的协调关系具有很大的不确定性。在第2阶段,四大直辖市的房地产业与区域经济发展的弹性大幅收窄,表明区域房地产业与区域经济之间的协调关系发生了明显的结构变化,表现为小幅波动,相对稳定。在这期间我国房地产市场逐步走向市场化,应对经济冲击的灵活性逐渐提高,政府对房地产市场的干预也由直接干预变为间接调控,2001年以来经济发展也逐渐走出通货紧缩的阴影,因此这一阶段房地产业与地区经济的发展逐渐协调。在第3阶段,在中国金融业全面开放的背景下,外资、热钱首次受到空前关注,由于不同地区不同程度地出现“流动性过剩”现象,房地产业对地区经济的产出弹性呈分化趋势,即房地产投资、房地产消费对地区经济产出弹性的影响变动趋势