房地产项目估算与资金筹措

项目估算与资金筹措

第一节投资估算

4．3 房地产开发项目投资及收益估算

4．3．1 房地产开发项目投资估算的阶段划分

房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对开发项目的投资数额进行估计。估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。

在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表4.5）。不同阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的作用不同。随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐步准确，所起的作用也越来越大。

房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。

进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。

表 4.5 投资估算的阶段划分

4．3．2 房地产开发项目成本费用构成

不同的地区，对房地产开发项目成本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成

是相同的，主要有以下几个方面：

（1）土地费用

是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金，征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。

（2）前期工程费

是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。

（3）房屋建安工程费

是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装工程费，室内装饰费，其它费用等。

（4）公共配套设施费

是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建设费用。

（5）公共基础设施建设费

是指开发项目区域内与项目主体配套的公共基础设施（如道路、绿化、供水、供电、通讯等）的建设费用。

（6）代收垫支费用（政府行政性费用）

是指政府有关部门通过开发商代收的可列入投资项目的费用，包括：固定资产投资方向调节税、各种增容费以及各类行政事业性收费等。

（7）管理费用

是指开发商为组织开发经营活动发生的管理费用。

（8）销售费用

是指开发商为销售房地产所发生的广告费用、销售代理费等。

（9）利息支出（财务费用）

是指开发商为开发项目筹措流动资金所发生的银行贷款利息支出等。

在经济分析中，上述2~6项之和又称开发成本，7~9项之和又称为开发费用，有时，也把开发成本加管理费用称为建造成本。而1~8项合计称为建设投资，建设投资加第9项利息支出则称职建设总投资，对于全作销售的开发项目，建设总投资也称为总开发成本。

下面以南京地区为例，详细说明房地产开发项目的主要成本费用构成及其计算依据，如表4.6所示

表4.6 房地产开发项目成本费用构成与计算依据

续表4.6

续表4.6

续表4.6

4．3．3 房地产开发项目的投资估算方法

房地产开发项目的投资总额，是指从筹建、施工直至建成交付使有的全部建设费用，其包括内容应视项目的性质和范围而定。如工业房地产项目或整体性民用开发项目，应包括从红线以内的准备工作（如征地、拆迁、平整场地等），主体工程、辅助工程（如电源、水源、动力等供应工程）、室外总图工程（如大型土石方、道路、配套的水、电、气等管线、构筑物和庭院绿化等），直至红线外的市政工程（或摊销）以及其它工程费用。

1．投资估算的依据

（1）项目建设书和设计任务书，包括文字说明和方案图。

（2）单项工程投资估算指标或技术经济（造价）指标。如每平方米建筑面积的单方造价（包括土建、水、暖、电、通讯、空调等全部构成）。

（3）单位工程投资估算指标或技术经济（造价）指。如：每平方米建筑面积土建、卫生、照明等单方造价；每kcal/h暖气、空调耗热（冷）量造价；每t/h蒸发量锅炉房造价；每kVA变配电设备的造价等。

（4）设计参数（指标）。如各类建筑面积指标（酒店：m2/间等）；暖气、空调工程每平方米建筑耗热（冷）量指标(kcal/h)/m2等。

（5）概算指标。如每100 m2建筑物、每100m室外管线等主要工程量的工料消耗量及造价指标等。

（6）概预算定额及其单价，当地取费标准。

（7）当地材料、设备预算价格及市场价格，历年、历季调价系数及材料价差。

（8）现场情况。

（9）当地有关房地产开发项目的各项行政规费标准。

为了保证投资估算的准确性，以上资料应尽可能丰富和完备。但在房地产开发项目初步经济可行性研究阶段或机会分析阶段，其编制的主要依据不可能包括以上全部内容，这有别于根据设计图纸编制工程概预算。针对这种情况，必须根据开发项目所能收集到的资料区别对待，采用可行合理的投资估算编制方法。

2．投资估算的方法

房地产开发项目的投资估算，一般先从计算房屋的建筑面积开始，然后根据每个单项工程的设计方案要点，逐一估算其单位工程的投资，再分别汇总求每一单项工程的投资。另外，再估算室外工程和其它工程费用。最后根据当地规定计算各项行政规费，并列入不见预见费，便得到一个开发项目的建设总投资。

具体的编制方法有以下几种：

1）单位指标估算法

这种方法适用于估算有关行政规费和每一单位建安工程的投资。计算方法为：每一单位收费标准或技术经济（造价）指标乘以对应的建筑面积或土地面积，即为该收费项目或单位工程的投资。

在使用这种方法求建安工程投资时，必须注意：

（1）套用的指标与拟建工程之间的标准或条件有差异时，应加以必要的局部换算或调整。如土建工程中的地面、屋面、门窗、粉刷等。

（2）使用的指标单位应密切结合每个单位工程的特点，能正确反映其设计参数，切勿盲目单纯地套用一种单位指标。如动力配线工程套用配线所需设备容量每kVA指标，而不用套用建筑面积每平方米指标。

该法由于其指标或标准明确，因此应用比较广泛，即使局部有些偏差，也不会太大的影响整个项目投资的准确性。

2）近似工程量估算法

这种方法采用框算工程量后，配上概（预）算定额的单价和取费标准，即为所需的投资。

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该法适用于那些无规律性指标可以套用的单位工程，也可供换算或调整局部不合适的工程结构件或做法之用。

在实际编制投资估算时，常常是在采用单位指标估算法的同时，也使用近似工程量