“一房多卖”民法问题说明

“一房多卖”民法问题说明

一、“一房多卖”基本民事法律关系

这里的“一房多卖”，是指房地产开发商通过签订房屋买卖合同的方式，将同一房屋先后或同时卖与多个买受人或消费者，且均未办理房屋所有权登记过户（更名）手续的情况。

《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，房地产开发商对其建造的房屋享有所有权（物权）。

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，在“一房多卖”中，在没有办理房屋所有权登记（过户）手续的情况下，房屋所有权（物权）始终由房地产开发商享有，相应地，买受人也始终没有取得房屋所有权。买受人基于房屋买卖合同而享有的是一种合同权利（债权），即请求房地产开发商办理房屋所有权登记（过户）手续以进行物权移转的请求权。在没有办理房屋过户前，房地产开发商，无论是否已经与他人签订了房屋买卖合同，其基于对房屋的所有权（的处分权能），始终有权决定将其所有的房屋处分（出售）给任何民事主体，与之签订房屋买卖合同及办理房屋过户手续。

依据债权平等性的民法原理，当多个民事主体均已与房地产开发商签订房屋买卖合同，其基于各自的合同对房屋享有的合同权利（债权）是平等的，并不因签订合同的时间先后而存在效力强弱上的差别。而如果房地产开发商已经与其中一个买受人办理了过户手续，则该买受人即取得了相关房屋的所有权（物权），其对相关房屋的所有权（物权）自然优先于其他买受人的合同权利（债权）。此时，没有取得所有权的买受人可以基于合同向房地产开发商主张违约责任，以救济自己被侵害的合同权利。此外，如果房地产开发商始终没有与任何买受人办理房屋过户手续，则这些买受人也仅能对房地产开发商主张违约责任，而不能获得相关房屋的所有权。

二、房地产预告登记的效力问题

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”此条规定了不动产预告登记制度，其意指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权（合同权利）的不动产登记。房地产开发商将相关房屋卖给时间顺序上的第一买受人时，一般会与其就相关房屋办理预告登记。在合同关系解除或者自能够进行不动产登记之日起三个月内，进行了预告登记的买受人对相关房屋的合同权利优先于其他未进行预告登记的买受人的合同权利。在此期间内，房地产开发商处分（出售）相关房屋的行为不具有物权转移的效力。但必须说明的是：第一，预告登记并不具备所有权（物权）移转的效力，买受人办理了预告登记并不等于获得了相关房屋的所有权，而仅仅获得了对其合同权利的有期限的保障，其合同权利在期限内可以对抗其他买受人进行所有权变动（办理过户）的请求。第二，预告登记的存在，并没有改变前述“一房多卖”情形中相关当事人之间的基本民事法律关系，即房地产开发商所享有之房屋所有权（物权）对买受人所享有之合同权利（债权）具有优先效力，以及买受人之间的合同权利（在预告登记期届满后）具有平等性。第三，已经办理的预告登记并不影响房地产开发商与其他买受人所签订合同的有效性，在预告登记期间过后，其他买受人也可以依据合同对房地产开发商提出办理过户手续的请求。同时，其他买受人始终可以依据合同对房地产开发商的违约行为主张民事赔偿责任。