保障性住房项目市场调研报告

保障性住房

市

场

调

研

报

告

长沙高新开发区麓谷保障住房开发有限公司

成控部综合部

二零一零年九月二日

目录

一、保障性住房项目的概念及前景 (5)

1、保障性住房概念 (5)

2、保障性住房分类 (5)

3、保障性住房特点 (6)

4、保障性住房现状 (6)

5、保障性住房前景 (6)

二、中国现有保障性住房建设政策 (7)

1 、关于加强廉租住房管理有关问题的通知 (7)

2 、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 (9)

3、2010国家对经济适用房的新政 (11)

三、发达国家的住房保障制度 (11)

（一）.发达国家住房保障制度建设的基本实践 (11)

1、美国情况 (11)

2、瑞典情况 (12)

3、英国情况 (12)

4、澳大利亚情况 (12)

5、日本情况 (12)

6、新加坡情况 (13)

（二）、对发达国家住房保障制度建设情况的基本评价 (13)

（三）、对我国住房保障制度建设的启示 (14)

四、湖南省住房保障责任及工作规划 (17)

1 、2010湖南省住房保障责任状内容及相关信息 (17)

2、2009-2011湖南省廉租住房保障规划 (18)

五、湖南省地州市目前工作开展情况 (20)

1 、2009年长沙市住房保障局工作情况 (21)

2、已出台的长沙市城市住房保障制度实施细则（2007版） (22)

3、2010年衡阳市住房保障工作规划 (28)

六、国内从事保障房开发的相关公司工作情况 (29)

1 、北京金泰地产 (29)

2 、北京住总房地产开发有限公司 (30)

3 、天津房地产开发龙头—天房发展（600322.SH） (30)

4 、长沙高新技术开发区麓谷保障房开发有限公司 (31)

七、政府保障性住房开发管理机构、办事流程、相关政策 (32)

1、架构图 (32)

2、办事流程 (32)

3、相关政策 (32)

八、媒体对保障性住房开发的相关评论 (32)

1、房地产商如何看待保障房开发 (33)

2 、上海保障房“国企主导”建设经验 (34)

3 、保障性住房发展防“双刃”之伤 (35)

4 、鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域 (38)

九、市场进入的指导原则与建议 (39)

！、SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析 (39)

2、项目进入指导原则及建议 (40)

十、初步调研得出的结论 (41)

十一、调研情况说明及附注 (41)

一、保障性住房项目的概念及前景

1、保障性住房概念

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。从今年开始，党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。

不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。这是廉租住房和经济适用住房最本质的区别。通过保障制度的完善，不论是哪一类住房，最终目的都是尽快地解决低收入家庭住房困难，实现“住有所居”的目标，这是最根本的。

世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有租，也有售。

2、保障性住房分类

一、两限商品住房：即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

二、经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

三、廉租房：廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭的住房“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。

四、政策性租赁房：指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适