2011年国有划拨土地使用权出租收益金级别楼面基准值和修正系数

国有土地上房屋征收评估办法 2011

关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们，请遵照执行。

附件：国有土地上房屋征收评估办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一一年六月三日附件：国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

南宁市人民政府关于调整南宁市国有划拨土地使用权出租收益金收取标准的通知(2011年修订)

南宁市人民政府关于调整南宁市国有划拨土地使用权出租收益金收取标准的通知(2011年修订)文章属性•【制定机关】南宁市人民政府•【公布日期】2011.05.25•【字号】南府发[2011]30号•【施行日期】2011.05.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文南宁市人民政府关于调整南宁市国有划拨土地使用权出租收益金收取标准的通知（南府发〔2011〕30号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：经市十二届人民政府第115次常务会议审议通过，现将修订的《南宁市国有划拨土地使用权出租收益金收取标准》印发给你们，请贯彻执行。

二〇一一年五月二十五日南宁市国有划拨土地使用权出租收益金收取标准一、国有划拨土地使用权出租收益金，按土地级别楼面基准值系数修正法计算收取，计算公式为：应交收益金＝∑土地收益金级别基准值×用途修正率×楼层修正率×临街类型修正率。

二、土地级别划分以南宁市人民政府公布的网格点基准地价成果中的《商业用地级别图》为准。

三、基准地价覆盖范围外按六级的60%征收。

四、同一道路两旁的出租铺面，级别低的按高一级别的标准收取。

五、土地用途分类以中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为依据。

六、土地收益金收取标准根据需要进行调整。

附件：国有划拨土地使用权出租收益金级别楼面基准值和修正系数一、国有划拨土地使用权出租收益金级别楼面基准值二、修正系数（二）楼层差价修正率批发零售、住宿餐饮、其他商服、工业、仓储楼层修正率说明：①首层指房屋地面与其所临道路相平、略高或略低，不需通过楼梯可直达的房屋。

如两层房屋均不需通过楼梯可直接到达，则以半地上的作为首层。

②街巷用地中室外停车场楼层修正系数按商务金融、城镇住宅、科教医卫慈善、文体娱乐楼层修正率其他（1.0）计算。

停车场指供车辆停放的露天或者室内场所，包括公共停车场，不含专用停车场及道路停车泊位。

《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号

《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们，请遵照执行。

中华人民共和国住房和城乡建设部二O一一年六月三日国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

编制基准地价修正系数表及指标说明表

体用地自治组织等用地
准地价
082
新闻出版用地
指用于广播电台、电视台、电影厂、住宅基报社、杂志社、通讯社、出版社等准地价
1.00
的用地。
083 科教用指用于各类教育，独立的科研、勘住宅基 1.00
地
测、设计、技术推广、科普等用地。准地价
公共
084
医卫慈
指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用
商业基 1.20 准地价
102
公路用
指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、桥梁、汽车停靠站、林木等。
工业基 1.00 准地价
地
包括汽车站、高速公路服务区内商场、酒店、加油站、旅馆等配套服务设施用地。
商业基 1.20 准地价
指用于城镇、村庄内部公用道路
工业基 1.00
103 街巷用（含立交桥）及行道树的用地。
是将基准地价定义的年期修正到宗地评估的实际需要的年期，其修正系数 K=[1-1/（1+r） m]/[1-1/(1+r)n]
式中 r—土地还原利率 m—待估宗地的使用年限 n-所用基准地价的年期
3、土地开发程度修正
本次基准地价所设定的土地开发程度依各级别内的平均开发程度而定。当待估宗地的土地
开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土
091
军事设施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊用地
093
监教场指用于监狱、看守所、劳改场、劳所用地教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、住宅基 1.00

划拨土地的价格评估

划拨土地的价格评估第一篇：划拨土地的价格评估划拨土地的价格评估土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地使用权进行经营活动。

究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。

若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。

在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：1、成本法。

在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。

其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。

土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。

因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。

收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。

目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。

因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。

国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。

再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。

最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。

可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。

成都市国土资源局2011年最新基准地价[优秀范文5篇]

成都市国土资源局2011年最新基准地价[优秀范文5篇]第一篇：成都市国土资源局2011年最新基准地价成都市国土资源局关于公布《成都市中心城区土地级别与基准地价》的通知各有关区县国土资源局（分局）：新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》调整成果已通过省国土资源厅备案，并经市政府同意，予以公布实施。

现将新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》印发你们，请认真贯彻执行：一、按照《成都市中心城区土地利用总体规划》（2006-2020年）及《成都市城市总体规划》（2011-2020年）确定的成都市中心城区规划控制范围。

本轮基准地价调整涉及的定级范围包括绕城高速外侧500米以内区域；金牛区、成华区、青羊区、锦江区、武侯区（含高新区）在绕城高速外的区域；共计626.42平方公里。

二、办理协议出让土地、划拨土地补办出让、土地用途调整、土地评估等涉及应用基准地价的，按相关规定执行。

三、成都市中心城区行政划拨和协议出让机关团体、学校、博物馆、医院、体育场（馆）、公共公益设施用地执行《成都市中心城区行政划拨和协议出让机关团体、学校、博物馆、医院、体育场（馆）、公共公益设施用地级别与供地价图》（见本通知附件4），最低供地价的确定、办理协议出让时土地出让金收取等按成国土资发〔2007〕436号文件的有关规定执行。

四、成都市国土资源局服务大厅2011年12月1日前已经正式受理地籍前置调查、签订出让合同、土地用途变更、竣工换证等涉及应用基准地价的业务件，按照上轮土地级别及基准地价执行。

五、新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》自2011年12月1日起执行。

成都市国土资源局第二篇：基准地价听证流程XX城区和乡镇土地级别调整和基准地价更新成果听证流程2013年11月日（星期）上午 9 ：58在XX国土资源局举行听证会一、由主持人介绍听证会的基本情况、组成人员1、开场白：根据省国土资源厅、市国土资源局统一部署，在县委、县政府的正确领导下，在县直有关部门、乡镇政府、各企事业单位、社会各界的大力支持下，我县于2013年4月-8月开展了XX、XXXX、XXXXX 及十个乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新工作，目前已基本完成，县国土资源局在收到技术承办单位的成果送审稿后，依据《国土资源听证规定》第十二条的规定，需进行听证。

国有划拨土地估价方法

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和依据。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。

实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%. 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。

因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。

广州市增城国有土地使用权基准地价(2011年版)

增国房字…2010‟10号关于公布增城市国有土地使用权基准地价的通告为健全本市地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，市国土资源和房屋管理局和市物价局联合制定了《增城市国有土地使用权基准地价》。

经增城市人民政府批准，现予以公布。

一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）覆盖我市全域，即包括荔城街、增江街、朱村街、新塘镇、中新镇、石滩镇、派潭镇、正果镇和小楼镇所辖范围。

二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。

三、本次基准地价的价格基准日为2008年1月1日。

四、基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业等三类。

1. 商业类：包括批发零售业用地（含各类商场、销售和服务网点、批发零售市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商业服务业用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。

2. 住宅类：用于生活居住的各类房屋用地，包括普通住宅、公寓及别墅、低密度住宅用地。

3. 工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地）。

基准地价系数修正法评估结果为主

基准地价系数修正法评估结果为主基准地价评估是土地估价中常用的方法之一，通过基准地价系数修正法，可以快速、准确地评估土地价格。

本文将从基准地价评估、修正系数确定、土地使用年限修正、容积率修正、区域因素调整、市场行情分析、价格水平预测和案例实践应用等方面，详细介绍基准地价系数修正法评估结果为主的方法。

一、基准地价评估基准地价是指在某一城市或区域的土地，根据其自然、经济和社会条件所确定的同等级别的标准用地单位价格。

在进行土地评估时，通常采用基准地价作为基础，结合实际情况进行修正，得出最终评估结果。

基准地价的评估一般由政府或相关机构进行，根据不同区域的实际情况制定。

二、修正系数确定在进行土地评估时，需要针对不同的区域、用途、开发程度等因素进行修正系数的确定。

修正系数通常由政府或相关机构根据市场情况制定，也可以根据实际情况进行个别调整。

修正系数的确定需要充分考虑影响地价的各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。

三、土地使用年限修正土地使用年限是影响土地价格的重要因素之一。

在进行土地评估时，需要根据土地使用年限进行修正。

一般情况下，土地使用年限越长，土地价格越高。

在进行土地使用年限修正时，需要了解不同类型用地的法定最高年限和实际使用年限，根据实际情况进行修正。

四、容积率修正容积率是指一定范围内建筑面积与用地面积的比率。

容积率的大小直接影响到土地的利用方式和建筑密度，进而影响土地价格。

在进行土地评估时，需要根据容积率进行修正。

容积率修正需要考虑不同区域、不同用途的容积率限制，以及建筑密度等因素的影响。

五、区域因素调整区域因素是影响土地价格的重要因素之一，包括交通、基础设施、环境质量、城市规划等因素。

在进行土地评估时，需要根据区域因素进行个别调整。

区域因素调整需要考虑不同区域之间的差异和特点，以及市场需求和未来发展前景等因素的影响。

六、市场行情分析市场行情是影响土地价格的重要因素之一，包括供求关系、竞争状况、行业发展趋势等因素。

《土地估价案例与报告》应考精华提炼三(规程要点)

《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。

土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。

教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。

规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。

1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

其权利特征是出让土地使用权。

划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。

根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。

2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

武汉市2011年各类用地基准地价

附件1：武汉市2011年各类用地基准地价武汉市2011年商业、住宅、商务办公、工业用地基准地价表2注：1、本基准地价是2010年12月31日在武汉市城镇不同土地级别内，在一定利用状况和开发程度下设定用途（商业、住宅、商务办公、工业等）的法定最高出让年限的单位面积土地使用权平均价格，其实质是熟地，即地块现状条件为“六通一平”或“五通一平”状态下的土地使用权出让的平均价格，其中“六通一平”指通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及场地平整，“五通一平”指通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整。

2、商业和商务办公用地容积率设定为3.0、住宅用地容积率设定为2.0，工业用地容积率设定为1.0。

附件2 ：武汉市市区各类用地基准地价个别因素修正体系一、商业用地（一）商业用地容积率修正系数表（二）商业用地使用年期修正系数表注：使用年期为剩余使用年期。

二、住宅用地（一）住宅用地容积率修正系数表（二）住宅用地使用年期修正系数表注：使用年期为剩余使用年期。

三、商务办公用地（一）商务办公用地容积率修正系数表（二）商务办公用地使用年期修正系数表四、工业用地工业用地使用年期修正系数表注：使用年期为剩余使用年期。

附件3 ：武汉市各类用地级别边界描述（以下文字描述仅供参考，级别边界以各类用地级别图为准）一、商业用地级别边界描述表注：以道路为级别界线的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。

二、住宅用地级别边界描述注：以道路为级别界线的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。

三、商务办公用地级别边界描述注：以道路为级别界线的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。

四、工业用地级别边界描述。

土地估价实务基础_第十一章基准地价系数修正法_2011年版

1、单项选择题:某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是（）A:为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据B:设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值C:评估时部分参数采用估价对象的实际数据D:该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正答案:D2、下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的是（）A:农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法B:农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位C:农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件等D:一般农用地基准地价评估范围包括县（市）行政区内现有农用地和全部未利用地答案:D3、某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公（写字楼）用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70%计价”。

对此规定，以下判断不正确的是（）A:办公（写字楼）用地价格高于住宅地价水平B:体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义C:制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施D:基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途答案:B4、下列关于基准地价评估技术途径的描述，最准确的是（）A:在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估B:在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估C:在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估D:在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估答案:A5、在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是（）A:考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度B:考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平C:基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定D:考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定答案:C6、下列描述中，（）不属于农用地基准地价更新的技术途径。

基准地价修正系数表及说明表的编制

基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。

计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；F2 --基准地价下调最大幅度；I ib --级别基准地价；I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。

根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。

结果见表10-4、10-5、10-6。

表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级27353491.661958.527.67-28.39二级16221957.691079.220.70-33.46三级8431078.75616.1827.97-26.91四级476615.92345.6229.39-27.39五级260318.09210.5522.34-19.02表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级12171503.12981.823.51-19.33二级778935.21629.4420.21-19.10三级520616.99416.6518.65-19.88四级367410.04304.1611.73-17.12五级244296.56193.2621.54-20.80表10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级350378.94327.148.26-6.53二级294322.36266.299.65-9.43三级244264.34226.538.34-7.16四级205224.87189.909.69-7.37五级182188.5169.00 3.57-7.14二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1×W i（10-3）F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；W i—某一因素对宗地地价的影响权重。

基准地价系数修正法的公式

基准地价系数修正法的公式修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n 在这个公式中，基准地价是一个初始估算的土地价格，而系数1、系数2、系数3等是修正因素。

每个修正因素都代表一个具体的影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。

下面将详细解释每个修正因素。

1.系数1：土地在不同城市和地区的价值是不同的，所以系数1用于根据土地所在地的地理位置来修正基准地价。

2.系数2：土地的规模大小对其价值也有影响，所以系数2用于根据土地面积来修正基准地价。

3.系数3：土地的用途对其价值有很大影响，所以系数3用于根据土地用途来修正基准地价。

例如，商业用地和农业用地的价值是不同的。

4.系数4：土地的土地产权状况对其价值也有影响，所以系数4用于根据土地的产权状况来修正基准地价。

例如，私有土地和国有土地的价值可能不同。

5.系数5：土地的交通便利程度对其价值有很大影响，所以系数5用于根据土地交通便利程度来修正基准地价。

例如，交通枢纽附近的土地价值可能更高。

6.系数6：土地的自然环境对其价值也有影响，所以系数6用于根据土地的自然环境来修正基准地价。

例如，位于风景名胜区或生态保护区的土地价值可能更高。

以上只是一些常见的修正因素，实际情况中可能还有其他因素需要考虑。

在使用基准地价系数修正法时，需要根据具体情况确定适用的修正因素，并将其代入公式中计算修正后的基准地价。

总结起来，基准地价系数修正法的公式是修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n，其中每个系数代表一个影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。

发改价格(2011)534号文(全)

资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载发改价格(2011)534号文(全)地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容发改价格[2011]534号（全）国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知住房城乡建设部、环境保护部，各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局：为贯彻落实国务院领导重要批示和全国纠风工作会议精神，进一步优化企业发展环境，减轻企业和群众负担，决定适当降低部分建设项目收费标准，规范收费行为。

现将有关事项通知如下：一、降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费。

经批准设立的各房屋交易登记机构在办理房屋交易手续时，限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费应在原国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》（计价格[2002]121号）规定收费标准的基础上减半收取，即执行与经济适用住房相同的收费标准；因继承、遗赠、婚姻关系共有发生的住房转让免收住房转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；住房抵押不得收取抵押手续费。

二、规范并降低施工图设计文件审查费。

各地应加强施工图设计审查收费管理，经认定设立的施工图审查机构，承接房屋建筑、市政基础设施工程施工图审查业务收取施工图设计文件审查费，以工程勘察设计收费为基准计费的，其收费标准应不高于工程勘察设计收费标准的6.5%；以工程概（预）算投资额比率计费的，其收费标准应不高于工程概（预）算投资额的2‰；按照建筑面积计费的，其收费标准应不高于2元/平方米。

具体收费标准由各省、自治区、直辖市价格主管部门结合当地实际情况，在不高于上述上限的范围内确定。

资产评估_第五章房地产评估(5)_2011年版

1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。

A:250元/平方米B:500元/平方米C:1000元/平方米D:4000元/平方米答案:A2、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。

A:70年、50年、50年、40年、50年B:70年、50年、50年、40年、40年C:60年、50年、50年、40年、50年D:60年、50年、40年、40年、50年答案:A3、用成本法评估土地价格，土地取得费的计息期应为（）。

A:整个开发期B:整个销售期C:整个开发期和销售期D:整个开发期和销售期的一半答案:C4、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（）。

A:5%B:6.9%C:6%D:7.1%答案:B5、从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为（）A:宗地价格=路线价*深度百分率*临街宽度B:地产价格=地产重量成本C:地产品估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费D:待估地产市场价格=参照物交易价格*正常交易情况参照物交易情况答案:A6、利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求得待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为（）。

A:个别因素系数修正法B:区域因素系数修正法C:容积率修正系数法D:基准地价系数修正法答案:D7、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第二层至第十层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出建筑容积率为（）。

A:0.6B:5.1C:2D:6答案:B8、某一土地使用权出让年限为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）万元。

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。

（2）表现形式：楼面熟地价。

（3）基准期日：2014年1月1日。

（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。

（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。

（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。

（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。

基准地价系数修正法计算公式

基准地价系数修正法计算公式基准地价系数修正法是在土地评估中常用的一种方法，它通过对基准地价进行修正来得出待估宗地的价格。

这个方法的计算公式看起来可能有点复杂，但别担心，咱们一步步来拆解。

咱们先来说说基准地价。

基准地价呢，就像是一个地区土地价格的“基准线”，是政府根据土地的不同用途、级别等因素确定的平均价格。

那基准地价系数修正法的计算公式到底是啥呢？一般来说是这样的：待估宗地地价 = 基准地价 ×年期修正系数 ×期日修正系数 ×容积率修正系数 ×其他修正系数 ±开发程度修正值这里面每一项系数都有它的作用和计算方法。

年期修正系数，就是考虑土地使用年限的不同对价格的影响。

比如说，一块地的基准地价是按照 50 年使用权定的，而咱们要评估的这块地只有 30 年使用权，那价格就得相应调整。

期日修正系数呢，是因为土地价格会随着时间变化。

可能基准地价是几年前定的，现在市场情况不同了，价格也得跟着变。

容积率修正系数也很重要。

容积率简单说就是建筑面积和用地面积的比值。

容积率高，能建的房子多，价格一般也会高些。

其他修正系数就比较灵活了，可能包括土地的形状、朝向、周边环境等等因素。

开发程度修正值呢，就是如果待估宗地的开发程度和基准地价设定的不一样，比如基准地价是“五通一平”，而咱们这块地是“三通一平”，那就得把这个差异体现到价格里。

我给您讲个我亲身经历的事儿吧。

有一次，我参与一个城市新区的土地评估项目。

那块地规划要建一个大型商业综合体，我们就用基准地价系数修正法来算价格。

当时，基准地价是按照普通住宅用地定的，可这块地要做商业用途，这就得把用途修正系数考虑进去。

还有，规划中的容积率特别高，这又得好好算一算容积率修正系数。

我们团队的小伙伴们那叫一个认真，查资料、做调研，反复核算每一项系数，生怕有一点差错。

最后得出的评估价格，为项目的规划和投资决策提供了重要的参考。

总之，基准地价系数修正法虽然公式看起来有点繁琐，但只要咱们把每一项系数都搞清楚，算准确，就能得出比较合理的土地价格。

土地估价之基准地价系数修正法

2012-3-18第八章基准地价系数修正法基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。

本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上，介绍采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。

内容第一节基准地价评估第二节基准地价系数修正法第三节补地价的测算第一节基准地价评估一、基准地价概述1、基准地价的概念与特点基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。

它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。

基准地价具有以下几方面的特点：•基准地价是一种区域性的价格 •基准地价是一种分用途的价格 •基准地价是一种平均价格 •基准地价是有限年期的价格 •基准地价具有时效性 •基准地价是一种控制性的价格2、基准地价的作用 •宏观控制土地市场的依据 •国家征收土地使用税的依据 •调节土地利用 •进一步评估宗地地价的基础12012-3-183、基准地价评估的原理 •土地收益是基准地价评估的基础 •各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础 •各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 •土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提4、基准地价评估的原则 •土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原别 •以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 •各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 •与社会经济水平相适合、相协调的原则 •选择合适的估价技术路线原则二、建设用地基准地价评估1、基准地价评估区域的确定（1）划分基准地价评估区域的作用： •是基准地价的内在要求。

•是基准地价评估的基础。

•突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精度。

•保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算。

•有助于分析地价与影响因素的关系。

（2）划分基准地价评估区域的方法划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。

土地使用权的基准地价系数修正法评估

土地使用权的基准地价系数修正法评估1. 土地使用权的基准地价系数修正法评估的概念土地使用权的基准地价系数修正法评估是一种土地估价方法，旨在对土地使用权进行评估和定价。

基准地价系数修正法是指在确定土地使用权的基准地价时，通过考虑土地所处位置、土地市场情况、土地性质等因素，采用修正系数对土地的现行基准地价进行修正，以得出适合具体土地使用权的基准地价的方法。

2. 修正法评估的深度和广度探讨（1）修正系数的确定在基准地价系数修正法评估中，修正系数的确定是至关重要的一环。

修正系数可以根据土地所在区域的地理位置、土地市场的供求关系、土地的开发潜力以及土地的自然条件等因素来确定，因此需要对这些因素进行全面分析和评估，以确保修正系数的准确性和合理性。

（2）修正法的应用修正法评估需要结合实际情况，对土地使用权的基准地价进行修正。

在修正法的应用过程中，需要综合考虑土地的周边环境、土地用途、未来发展潜力等因素，通过适当的修正系数对基准地价进行修正，以得出更符合实际情况的土地使用权价格。

3. 总结与回顾性内容土地使用权的基准地价系数修正法评估是土地估价领域中的重要方法之一。

通过修正系数的确定和修正法的应用，可以更准确地评估土地使用权的基准地价，为土地交易提供合理的定价依据。

另外，对于土地开发和利用的规划，修正法评估也可以为决策提供重要参考。

4. 个人观点和理解在土地使用权的评估中，基准地价系数修正法评估具有重要的意义。

通过考虑修正系数，可以更全面地评估土地的价值，为土地交易和土地利用提供有力支持。

基准地价系数修正法评估也需要不断完善和更新，以适应日益复杂的土地市场和不断变化的土地利用需求。

总结通过本文对土地使用权的基准地价系数修正法评估的探讨，我们可以看出修正法在土地估价中的重要性和应用前景。

修正法的深度和广度探讨，以及对修正系数的确定和修正法的应用的分析，有助于我们更深入地理解土地使用权的估价方法。

个人认为，随着土地使用权市场的不断发展和变化，基准地价系数修正法评估将会在土地利用和土地交易中发挥更大的作用，为土地资源的合理利用和保护提供重要支持。