首创置业战略分析报告
天津首创国际城项目营销策划报告 74P
谨呈：天津市新创置业有限公司首创·国际城2010年营销策划报告北京金网络联首房地产经纪有限公司目录一、市场研究1.1房地产宏观市场分析1.2区域市场成交分析1.3 区域典型项目分析项目分析二、项目分析2.1项目概况2.2项目价值提炼2.3区位价值分析及利用2.4项目资源、配套价值分析及利用三、目标客户分析四、项目竞争态势分析五、营销推广策略5.1、项目推广思路5.1.1、项目的形象定位5.1.2、项目的推广主题5.1.3、项目总体推广思路5.1.4、项目总体推广策略5.2、项目卖点整合5.3项目整合推广策略5.3.1品牌整合策略5.3.2项同资源整合策略5.3.3推广阶段划分及各阶段策略六、项目销售策略l、2010年项目销售总体目标2、销售时机分析七、2010年营销费用使用计划一、市场研究1、房地产宏观市场分析1.1房地产宏观市场分析 房地产开发投资情况注：统计局数据截止到2009.9 09年1-9月天津市总体房地产开发投资的增长幅度约为16.96%，增速较之前出现一定幅度的下滑，但从绝对值上看，投资额仍达到了历史的最高位516.69亿元。
商品房市场走势数据来源：天津市房管局每日房价总体上看，在经历了08年的低迷后，09年天津市总体商品房市场表现良好，呈现了较为明显的回暖迹象，尤其是8月之前，这种趋势更呈现出单边上扬的态势。
只是在9月之后，随着前期存量的消化殆尽和后期供给不足，市场的成交量才略有回落。
成交量从总的成交量上看，截止到09年11月中旬天津市商品房累计成交约1265.91万平方米，按可比计算，大幅上升130.79%，同时完全超越了09年全年的638.35万平方米的成交规模。
从月度成交的走势上看，月度成交量自春节后开始出现增长，虽然成交量在个别月份出现波动，但总体保持向上的趋势，并于8月达到了近些年的月度成交峰值。
成交均价截止到11月中旬天津市商品房的整体成交均价约为7490 元/平方米，与08年同期的7543元/平方米相比小幅下降0.7%。
战略管理-西安首创国际城项目概念性定位及运作策略研究0603
商业类型 建筑面积(㎡) 开业时间
钟鼓楼 商圈
珠江时代广场 宏府嘉会广场 巴黎春天百货二期
购物中心 百货 百货
82,550 53,280 50,000
2012 不详 2011年上半年
小寨 商圈
C
中小企业办公人群
• 住宅人群两极分化
住宅人群
D
政府公务员
• 商务人群品质较高，消费力较强
大中型企业商务人群
• 住宅人群消费力较强
住宅人群
E
村民
• 消费力低，消费观念保守
F
产业工人（短期内难改变） • 消费力低，消费观念保守
G
住宅人群
•消费力较强E源自BDC北二环路
11
项目开収背景分析－立地条件
所处匙域板块人群特征小结
厂房、外资企业办事处
北二环路
10
项目开収背景分析－立地条件
所处匙域板块人群特征
本案1.5公里外北、西和东向以产业工人和村民 为主，消费力较弱，消费观念保守
A
G F
板块
人口结构
人群特征
A 产业工人为主（短期内难改变） • 消费力低，消费观念保守
B
村民
• 消费力低，消费观念保守
•办公人群品质一般，消费力有限
西安·首创国际城项目 商业概念性定位及总佑运何策略研究
北京瑞景阳光商业管理有限公司 2011-06-03
11
目录
• 项目开収背景分析 • 项目定位斱向论证及总佑运何策略建议 • 附件
2
首先，我们将仍本案所处癿开収背景入手，仍项目 自身条件、项目立地条件和商业市场竞争环境三个斱 面梳理出对亍本案収展斱向影响癿主要观点。
核心商圈引领城市商业发展水平和趋势
中原地产2011重庆首创谢家湾项目定位分析报告
中原地产,2011重庆首创,谢家湾项目定位分析报告首创?谢家湾项目产品定位报告第一部分项目定位前提一项目开发背景 1宏观经济方面经济持续发展住房刚性需求年均50万方以上直辖以来我市社会经济快速发展经济总量不断增大投资迅速增长经济结构进一步优化开始创造更多的就业岗位形成较好的就业环境城市的聚集力和辐射能力增强城市常住人口和城市化进程趋势都呈上升的趋势结合重庆市人均居住建筑面积来看常住人口增加带动房地产刚性需求按照人均居住建面27?重庆市每年需求量将增加约260-280万?每年将有60万农村人口到城镇居住从区域上看08-10年九龙坡区常住人口将保持15-2速度增加将保证每年约53万?刚性需求空间 2城市规划方面多种城市经济引擎推动重庆经济发展在新的各种城市经济引擎城乡统筹1小时经济圈一圈两翼以及重点基础设施的推动下重庆市的经济在未来几年进一步加快发展速度已经成为一个不争的事实3房地产市场方面较西部四大城市更有潜力有巨大上升空间重庆市主城区房地产开发销售规模快速增长同期的销售面积的增长均大于竣工面积与成都西安贵阳昆明等四大中西部城市同期相比存在一定的供不应求的状态反映出整体市场需求较为旺盛完全能够消化同期增加供应量成交均价方面各组团物业价格水平自成体系各区域由于物业发展方向和区域发展前景不同而售价水平有所差异近几年商品房和住宅竣工面积的增长率情况不考虑出重大宏观政策影响的情况下未来5年内商品房和住宅价格将还有较大的上涨空间 4土地供应方面杨家坪商圈核心区域土地储备量大未来发展潜力巨大由于城市建设速度的加快目前主城区中心区域可供开发的土地储备较少能够出让的基本上都是属于一些旧城改造项目面积较大的很少在这种状况下主城次中心区由于其土地价格较低可供开发土地多加之政府大力支持区域内基础设施建设这些都为区域的房地产发展提供了良好的环境因此在未来的土地供应趋势中重庆主城区的土地供应将形成以主城次中心区及城市边缘区为主的供应趋势 5宏观环境方面各类针对房地产市场的政策出来为其良性发展创造了条件随着2007年下半年以来的房价猛涨政府相继在金融领域一级土地市场供应房地产开发销售及保障性住房等方面出台了系列针对房地产行业的政策法规意在打压房价和部分投机行为一定程度上抑制住了房价继续上涨中原观点重庆房地产市场在重庆经济持续发展和政府一圈两翼城乡体系规划的双重因素下稳定发展城市价值突显虽然国家出台了一系列相关政策中原认为未来重庆市场的整体发展态势向好存在巨大发展空间二房地产市场状况一供应市场方面 1消费能力方面经济实力雄厚但房地产消费落后太多未来发展空间大从九龙坡区各项经济指标上看九龙坡区的经济发展水平位于重庆领先位置GDP连续5年居全市首位同时区域的消费力强社会消费品零售总额仅次于渝中区但是无论是土地的供应还是平均地价以及楼面地价的情况都排于较后的位置房价仅高于巴南沙坪坝和大渡口区域因此中原认为目前九龙坡区的房地产发展水平还不高不过随着未来核心板块的开发九龙坡区的房地产市场日趋活跃同时房价将会有较大的升值空间 2板块属性方面项目所在区域为未来中高档物业供应地区别其他区域九龙坡区板块特征明显杨家坪石桥铺和大坪板块是未来中高挡物业主要供应的版块特别是杨家坪板块处于中心区域资源稀缺同时随着华润项目的逐步开发必然将带动区域的房地产整体开发水平形成新的高尚商务居住区域二郎板块目前已经有一些品牌的开发商入驻以舒适型居家物业为主物业档次较高且区域景观资源丰富必将形成高尚的人居区域石坪桥-毛线沟板块摊子口-黄桷坪板块九龙园区板块楼盘开发水平相对较低未来的供应量也不大3容积率方面越靠近核心商圈的项目容积率越高从供应市场容积率看主要在4-7之间说明目前竞争区域的主要供应的产品形态主要以高层为主越靠近中心板块的产品容积率越接近7越偏向投资型产品如正升?百老汇中新城上城而越不靠近中心板块的产品容积率越接近4越倾向于居家产品如奥园康城等项目比较特殊的项目与本项目定位相类似的项目既不处于中心板块但容积率偏高因此处于投资型项目与居家型项目之间 4规划布局方面充分考虑项目本身及周边的配套实现项目资源的均好性各项目对总体规划布局都较重视规模大的项目十分重视对中庭景观组团景观的打造强调内部景观与外部景观资源最大化利用而规模不大的项目充分利用各个空间挖掘主题尽量弥补规模不大对景观的局限与其他规模不大的项目不同海兰云天?盛世华城SOHO公寓中新城上城?酒店式公寓金科云湖天都MINI公馆就产品本身规模不大但是都是能享受所在项目的景观资源优势特别是金科云湖天都MINI公馆其所在位置就处于项目景观中轴线打破了常规小项目景观资源不丰富的局限具有明显的差异化 5户型方面公寓类产品户型变化不大居家型项目创新多以平层为主小跃层供应较少各可比竞争典型项目中公寓类产品户型集中供应在单间配套及1房上而居家型项目户型跨度较大包含1房-3房但主要集中在面积紧凑的2房3房产品中在户型结构上各可比竞争典型项目以平层1房2房为主供应市场上小跃层产品供应相对较少在户型设计上公寓内的产品同质化严重变化不大居家型产品有一定程度创新主要体现在产品的性价比上如空中院馆入户花园次卧凸窗等含部分赠送面积同时能提升居住品质的亮点上隆鑫国际1房带院馆的产品具有很强的性价比 6居家型项目主流户型总价分布在25-30万元30-35万元区间这跟该类项目户型面积控制有关如广厦城巢上主力户型23房为主套面73-108?小户型项目主力户型总价分布在15万元15-30万元区间说明小户项目对于户型总价关系单配总价在15万元以下小1房总价在20万元以下小2房总价在30万元以下中原观点九龙坡区经济发达但房地产开发落后但其核心区域土地储备明显多于各区未来发展潜力巨大结合区域内供应项目来看本项目在区域环境项目规模户型设计等方面都存在一定劣势中原认为本项目必须在产品定位的差异性上与周边市场形成有效区隔产品研发强调创新与实用性的统一提升项目性价比优势特色营销推广等手段二需求市场方面 1对于项目及区位认知总体认同度不高接受单价在5000元内客户认为本区域总体是脏乱差开发非常落后特别是本项目所在区域周边社会治安不够理想投资价值大于居住价值但其投资性仅仅体现在周边学校的学生租房和大石杨沿线的区域性租赁客户虽然未来的发展前景好但目前的现状则不容忽视影响客户对项目未来价值的评价项目本身体量小缺乏最基本的生活配套也是其不被客户看好的重要原因客户对该区域的规划方向不了解对于客户对项目所在区域的最高单价承受大部分客户在45015000元平米之间2对于周边公共配套生活配套最看重教育能直接减少价格抗性结合前期项目市场调研和自身情况客户非常关注的外部配套主要为超市银行便利店餐饮等生活配套和交通配套这也是吸引目标客户群的必要条件之一对于教育配套根据中原对市场调研结果的分析客户对教育配套的关注排在生活交通配套之后只有在满足了以上配套条件后教育配套才能成为项目的锦上添花的卖点它能有效提升项目价值减少客户对价格的抗性 3关于小区内部配套常规配套即可重点在中庭水景和广场通过访谈中原了解到小户型客户非常关注小区运动配套大部分人认为运动配套只需要一些常规设施即游泳池羽毛球篮球网球等即可游泳池的需求最高而不需要太多华而不实的如滑板道攀岩等特色配套结合与各小户型项目销售人员的沟通中原认为适当的能吸引眼球的特色配套是非常有必要的它能在一定程度上促进销售大部分客户对小区环境的关注重点在中庭景观水景和广场上 4关于物业管理服务常规服务看中服务深度和服务细节在物管方面客户认为只要将常规的物管服务内容如安保清洁代缴水电费收发信件等做好即可适当增加一些小孩托管家政服务但对于一些涉及隐私的贴身物管服务则没有必要因此物管服务的深度才是提升项目竞争力的手段之一 5关于户型主要为3645平米的一房5565平米的两房从客户对面积的需求来看对于单间配套和一房市场逐步向功能齐备的舒适型户型过度对35平米特别是30平米以下的单间配套作为居家型物业其功能上会对居住舒适度带来影响客户对其的认识也在逐步深入市场主流的小户型需求是3645平米的一房5565平米的两房面积越大客户对户型变化的需求就越强烈访谈中选择跃层的女性明显比男性多因此在后期跃层产品的包装推广中应适当强调女性的元素来刺激销售6关于交房标准清水房为主目前大部分的客户选择清水房的标准仅15左右的客户选择精装修房装修以菜单服务的形式进行装修标准最高不超过800元平米这一方面说明市场对精装修房的认同度低另一方面也反映出年轻客户对个性化的需求三项目及地块研究一项目区位项目宗地位于九龙坡区谢家湾赵家山文化七村杨二小后轻轨2号线谢家湾轻轨站旁北侧靠谢陈路从地块到谢家湾正街步行约6分钟到杨家坪步行街约10分钟路程大范围上看本项目属于杨家坪商圈范围项目占地面积约8100?容积率70规划建面约70000? 二项目交通条件项目北临谢陈路快速干道昭示性不够好东靠谢家湾正街有多条公交线路连接杨家坪南岸及渝中区同时便利的轻轨二号线也为本项目提供了良好的交通配套三项目周围环境 ?北面北面邻城市干道谢陈路旁紧邻一个汽车加气站与加气站相邻为育才中学汽车加气站对本项目的昭示性及安全性造成了极大的影响本项目在后期包装推广中必须进行规避 ?南面紧邻普通住宅小区但住宅较陈旧形象不够理想对本项目的影响较大 ?东面邻谢家湾小学约150多米普通住宅小区与妇幼保健医院主城市干道谢家湾正街对面为华润建设厂项目该项目将打造成集商务商业高尚居住的城市综合体将大大提升谢家湾区域的城市形象 ?西面沿杨石支路下行约500米可达到重庆工业管理学院四项目现状 ?旧城改造项目多栋小高层砖混建筑尚需拆除拆迁工作进行中 ?地块内部无可利用的自然资源相对有限南北向有高压线穿过地块中部且外围环境临谢陈路加气站旁邻高压线 ?项目地块内部坡地地形东北东面高西南西面低最大高差约20米五项目及地块分析小结项目地块占地仅8000余方总建筑面积71万方容积率70虽然其属于杨家坪商圈紧邻步行街和轻轨2号线生活配套便利但项目周边旧楼林立有一加气站地块昭示性差小环境不够理想居家型客户认同度低结合区域市场看区域内房地产开发项目较少小户型项目的供应有限华润建设厂项目启动一方面对区域价值有一定带动但也对本项目有一定冲击项目跃层户型是区域内稀缺产品独特的外立面也能有效形成市场热点吸引更多关注因此中原建议本项目走小户型路线定位为过度居家兼具投资价值的小户型项目四开发商及项目战略目标研究本项目是首创集团下属子公司首创股份本项目是其进驻重庆的第一个项目该项目开发的成功与否将决定着首创未来是否长期在重庆市场发展同时项目前期投入费用巨大拆迁成本高要实现项目较高投资回报率必须抬高项目单方售价这也为项目定位带来一定的要求从开发商战略上看本项目定位为快销类项目一方面首创通过本项目的开发来适应重庆市场为后续其他项目开辟道路另一方面也希望本项目能在重庆市场树立一定的品牌效应。
首创置业战略分析报告—浅析宏观调控下的房地产公司应对策略
首创置业战略分析报告—浅析宏观调控下的房地产公司应对策略首创置业战略分析报告——浅析宏观调控下的房地产公司应对策略首创股份2首创集团2首创置地2首创集团公司简介北京首都创业集团有限公司(简称首创集团)，是北京市国资委所属的大型国有集团公司。
1995年重组之后的三大核心主业:以水务为核心的基础设施产业以城市住宅开发建设为核心的房地产业以投行并购业务为核心的金融服务业初步发展成为一个战略定位明确、发展思路清晰、主营业务突出、品牌知名度高、综合实力较强的产业投资控股公司。
2007年利润总额在北京市国有企业中排名第二位，全年实现销售收入110.7亿元，同比增长49.1%;实现利润总额27.1亿元，同比增长215.6%;实现税后利润18.2亿元，同比增长144.7%。
城市建设、运营、服务商首创集团公司荣誉首创集团荣列2008年中国企业500强(2008/07/25)在中国企业联合会评选的2008年中国企业500强中，首创集团荣列2008中国企业500强第412名、中国服务业企业500强第119名、中国企业纳税200佳第188名、中国企业效益200佳第133名、公用事业、市政服务、公共设施经营与管理业第2名。
城市建设、运营、服务商首创集团林豹首创集团党组书记、董事长。
曾任北京市计委常务副主任，北京光学仪器厂厂长。
毕业于浙江大学光学仪器专业。
刘晓光首创集团党组副书记、副董事长、总经理，并任首创置业(HK2868)、首创股份(600008)董事长，新资本国际投资有限公司(HK1062)董事局主席。
曾任北京市计委总经济师、副主任、首都规划建设委员会副秘书长。
清华大学、中国社会科学院、北京商学院客座教授、硕士博士生导师。
毕业于北京商学院，获经济学学士学位。
主要领导主要业务线“五?三?二”的资源配置战略城市地产基础设施金融服务50%的资金投资在基础设施，30%的资金投资于房地产，20%的资金用于兼并收购等金融投资首创集团首创置业阳光房地产首创股份(水务)京港地铁(地铁、基建) 第一创业证券首创担保首创资产管理首创期货首创证券京放经济发展银华基金(通过第一创业证券持股)中邮创业基金(通过首创证券持股)基础设施城市地产金融服务其他首创信息技术前锋股份国际孵化器翠宫饭店首创贸易新大都饭店首创森美首创集团业务范围投资银行投资实业产业结构资本支持利润支撑首创集团核心公司上市:2000年首创股份上市，2003年首创置业上市，使水务和房地产等核心产业得到发展。
商务地产的“四项基本原则”
商务地产的“四项基本原则”2004年年初，综合地产营运商首创置业宣称了其“商务地产”战略。
作为一家以资源为平台进行一系列运作的综合地产营运商，首创置业首次通过这种企业经营运作模式系统运作其旗下“商务地产板块”。
首创置业“商务地产”主要是指面向公司商务需求的不动产业务<包含大量的持有型业务），目前主要包括纯写字楼、写字公寓、和酒店。
首创置业此次提出商务地产战略，总裁唐军认为，主要基于三个层面，一是中国大中城市“商务地产”存在大量市场空白，缺乏对区域发展形成影响力的地区核心型的综合工程，因此需要新型商务地产战略塑造大中城市商务区；二是中国日益加快的国际化步伐和中国大企业的快速成长，必然促进现代新型商务地产市场的迅速崛起；三是商务地产是国际综合地产营运商的重要战略性业务，首创置业通过金融工具与房地产开发的创新组合，在资金实力与工程储备方面都具备开发国际级综合商务地产条件，将开创更具发展潜力的地产开发经营模式。
首创置业力抛商务地产“四项基本原则”——总裁唐军直言商务地产观念维新原则一：必须推动城市商务区“变脸”记：中国写字楼市场，尤其是CBD写字楼市场，已经出现无序化竞争，市场销售也不稳定，并且许多公司开始入驻北京其它板块的商务区，如何看待这一问题？唐：虽然今年年初写字楼入住率较去年同期有所回升，租金止跌回升，开始缓步增长。
但总体而言，写字楼市场供应迅速增加，而需求增长却低于人们的预期，部分地区供过于求。
入世对外资公司的商务楼宇需求产生的影响还处于一个逐步放大的过程，相对而言，内资公司的需求还是比较活跃的。
市场上供应量不断加大，竞争激烈，在市场竞争的压力下，写字楼市场面临的不单单将是供应结构的调整，而且还有运作模式的转变。
出于对未来市场走势预期的不确定性和现金流的压力，很少有地产商考虑经营商务地产，也很少有地产商考虑自己的工程如何与区域功能发展协调，对区域产生推动影响。
多数的公司是在作一个工程，而少有公司在作一个区域。
首创集团五年规划纲要
目录一、发展基础和外部环境分析 (2)（一）发展历程 (2)（二）主要业绩和竞争优势 (2)（三）存在问题与发展劣势 (6)（四）外部环境的机遇与挑战 (9)二、指导思想、总体战略和竞争策略 (12)（一）指导思想 (12)（二）总体战略和竞争策略 (14)三、总体规划和产业规划要点 (18)（一）总体规划目标 (18)（二）产业调整和重组的基本思路 (19)（三）各产业规划要点 (20)四、实施规划纲要的保障措施 (27)（一）提升集团的战略控制和管理能力，夯实基础管理 (27)（二）强化投融资管理体系，合理配置集团各项资源 (29)（三）加强财务管理和审计力度，防范和化解集团财务风险与经营风险 (30)（四）加大不良资产处置力度，提高资产质量和盈利能力 (31)（五）加强人力资源管理与开发，确保企业发展所需人才 (31)（六）加强企业思想政治工作和企业文化建设，增强企业凝聚力 (33)一、发展基础和外部环境分析（一）发展历程北京首创集团成立于1995年10月，是由原隶属于北京市人民政府计划委员会、财政局、办公厅的17家经济实体重组而成的大型国有独资集团公司。
五年来，首创集团的发展大致经历了三个阶段：第一阶段：清资还债、盘活资产阶段（1995——1996年）。
第二阶段：逐步确立以投资银行业务为主导，以实业为基础，两个轮子相互促进、共同发展的企业发展战略。
（1997—1998年）。
第三阶段：深化企业改革、加强管理和加快产业调整阶段（1999—2000年）。
经过五年的艰苦创业，集团的各项事业得到了长足的发展，经济效益显著提高，综合实力明显增强，基本完成了原始积累和奠定基础的历史任务，圆满实现了集团一次创业即第一个五年的发展目标。
到2000年底，集团总资产达205亿元，净资产达85.05亿元*，员工4800多人。
实现年营业收入41.07亿元，实现利税7.78亿元，净利润6亿元。
*注：文中涉及净资产和净利润的所有数据，均含有少数股东权益和少数股东损益。
首创置业人力资源项目建议书
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九略管理顾问
九略建议项目运作遵循以下的基本理念
薪酬
➢ 企业以产品或服务向市场索酬； ➢ 员工以能力和贡献向企业索酬； ➢ 薪酬对应内有吸引力，对外应有竞争力
绩效管理 绩效面谈 循环 绩效审定
结果使用—— 薪酬、奖金、职务调整 培训、教育 … … 12
九略管理顾问
绩效管理原理性技术思路
绩效管理关系
绩效管理 流程
绩效考核 结果的使用
绩效考核的 KPI指标体系
核
通过对组织、个人的工作绩效考核，提高个人的
心
最终实现组织战略目标。
净资产利润率
指标权重
指标数值
指标计算
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九略管理顾问
绩效管理原理性技术思路
绩效管理关系
绩效管理 流程
绩效考核 结果的使用
绩效考核的 KPI指标体系
指标名称
各
管理的集团费用执
部
财务
行率
门
指标
本部费用执行率
及 （权重）
各
投入产出比
项
目
管理
预算动支率
公
指标
重大责任事故
司 （权重） 客户满意度
KPI
员工满意度
业务流程设计 组织架构设计
工作分析 岗位评估
年度计划 任务/目标确定
绩效考核
薪酬管理
人力资源开发
9
九略管理顾问
绩效管理(考核)模块的项目建议
绩效管理原理性技术思路 绩效管理（考核）咨询流程
【VIP专享】沈阳市首创国际城小区规划调查报告
沈阳市首创国际规划调查报告物业本101班徐婉姝19号沈阳市首创国际城小区规划调查报告项目名称：沈阳市首创国际城项目地址：沈阳市浑南新区浑南西路1号调查时间：2013年9月18日——2013年9月21日调查者：徐婉姝调查内容：小区内房产均价：7600.00元/平方米建筑类别：高层、板楼主力户型：90-180平方米项目信息：首创国际城由北京首创置业与亚洲最大的不动产投资基金GIC联合投资开发建设的。
首创置业自成立以来，始终扮演中国地产主流进程中的引领角色，公司地产开发涉及住宅、商业、酒店、写字楼全业态发展。
2007年，首创置业进驻东北沈阳，先后取得东陵“银河湾”和浑南“国际城”项目，总开发面积超过百万平方米。
首创·国际城做为东北沈阳首发项目，是首创置业旗下城市国际化高档居住产品线，由美国Gensler设计公司与北京市建筑设计研究院共同担纲设计，景观设计由上海地尔景观设计公司负责完成。
小区规划的设计要求1.使用要求1）沈阳首创•国际城总占地17.5万㎡，建筑面积61万㎡。
项目一期五里、二期睿都、三期峰尚为纯住宅，纯板式设计，南北通透，尽展舒居气度。
四期开发建设商业社区复合体除此之外还有公寓和写字楼，面积大小适中，公用投资都是最佳选择。
但是美中不足的是首创国际的项目楼间距较小，这在一定程度上影响了居住的舒适度。
2）.首创国际城里周边汇聚了一流的城市资源：沃尔玛超市、乐购超市等，为您提供了丰富便利的购物享受；麦当劳、肯德基、青瓦台等诸多餐饮配套一应俱全；陆军总院分院、药房为您的健康保驾护航；五三小学、五三中学近在咫尺；建设银行、移动通信营业厅等金融及商业配套便捷服务环绕四周；体育运动中心、江南高尔夫、滩地公园等休闲场所近在咫尺；众星拱卫之间，彰显非同凡响的生活享受。
红星美凯龙家居生活广场沃尔玛购物中心3）园区内项目总绿化率为43%，采用了国际上流行的以高度换空间的设计手法，使项目拥有超大的中央公园，总绿化面积7.7万㎡，集中绿化面积6万㎡。
首创集团密云别墅项目投资分析报告
北京首创集团运营部
北京市别墅市场概述 区域别墅市场概述 项目地块分析 产品定位初步探讨 财务分析
北京市别墅市场概述
市场供应 政策导向 市场需求
别墅土地供应受限 独栋产品供应受限
人民收入提高 人民生活品质提高
未来独栋别墅产品稀缺 别墅生活成为最终理想
北京市别墅区域分布
翠堤花墅 巨龙庄园
总占地面积 （平方米）
300000
190000
80800
总建筑面积 （平方米）
20745
42800
52000
194800
138000
140000 89522 80000 540000 7.5055 20000 62800 800000
40000 37000 100000 100000 58903 40000 39000 60000
用地
北京市密云县密 云镇果园西路东
侧住宅用地
宗地位置
密云镇南 菜园村
密云镇果 园西路东
侧
土地面积 （平方米）
32502.77
20559.215
建设用地面积 （平方米）
规划建筑面 积
（平方米）
规划用途
17005.77
22100
住宅
20559.215
37000
住宅兼容商 业服务业
成交日期 2005-12-5 2005-12-7
竞争产品分析——基本资料
项目 编号
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项目名称 紫霞谷
茉莉山庄 水墨庭院
白河涧 赏星悦木
纯境 碧水花园
亚澜湾 鸿福天地
梧桐苑 翠堤花墅 巨龙庄园
2020.11小军山-融创首创国际智慧生态城市个案分析
2019年中国房地产开发企业四强
项目分享—融创首创国际智慧生态城市（一江赋）
四线外、一线临江地块，楚风雅韵之作
一江赋为融创在智慧生态城区域首发项目，建面50万方、一线临江&临地铁地块，融创全国首座 九府宸院系楚汉风产品；容积率不高、高低搭配，含超高层及叠拼产品。
兰亭大境15500 （精装）
✓ 毛坯备案价：10477元/㎡；实际销售价：8000-8200元/㎡（毛坯） ✓ 按照95㎡三房两厅两卫户型，均价8200元/㎡，按揭30年计算如下：
总房款（元）
首付（按3成计算）
公积金
779000
233700
商贷
779000
233700
月供（元/月） 2394 3203
站）
实际价格 （元/㎡）
13500 （精装）
9500 （精装）
9339 （毛坯）
维度3
16号线 周边项 目对比
项目
兰亭大境 （老关村站，距
离3站）
港湾江城 （沌口路站，距
离1站）
绿城凤起听澜 （国博中心南，
距离4站）
实际价格 （元/㎡）
15500 （精装）
13800 （精装）
26000 （精装）
港湾江城13800 （精装）
94㎡三房两厅两卫
118㎡三房两厅两卫 137㎡三房两厅两卫
上叠 125-128㎡ 中叠 170-172㎡ 下叠 141-143㎡
项目分享—融创首创国际智慧生态城市（一江赋）
四环地铁口最优惠价格，低首付
武汉四环地铁口最优惠价格，一江赋均价8200元/㎡毛坯，区域内价格优势明显，其他四环地铁口
首创股份投资分析报告
《投资模拟实习》专业：财务管理班级：姓名：学号：得分：2017年4月25日首创股份投资分析报告简介：首创股份是一家由北京首都创业集团有限公司控股的上市企业，主营业务为基础设施的投资及运营管理。
公司发展方向定位于中国水务市场，专注于城市供水和污水处理两大领域，主要业务涵盖城市自来水生产、供水、排水等各个生产和供给领域，公司经过多年的发展，已经在北京、深圳、马鞍山、余姚、青岛等城市进行了水务投资，目前已初步完成了对国内重点城市的战略布局，参股控股的水务项目遍及国内8个省区和13个城市，服务人口超过1500万，发展潜力相当可观。
作为为国内污水处理领域的龙头，公司控股的京城水务公司污水处理能力120万吨，占北京市目前总处理能力的近80%，是目前国内污水处理能力最大的公司。
与此同时，公司还全资拥有京通快速路30年的收费经营权，公路业务将给公司带来稳定的收益行业分析：北京首创股份有限公司自成立以来一直致力于推动公用基础设施产业市场化进程，将发展方向定于中国水务市场，专注于城市供水和污水处理的投资及运营管理。
我国的供水行业传统上一直由政府垄断经营，几乎没有市场。
它有两个突出特点：一是政企不分，城市供水的投资、生产、经营由政府包办；二是水价由政府制定，价格不能反映价值规律。
2016年4月1日国家提出了千年大计“雄安新区”。
行业进入了快速增长的轨道。
水务行业市场体制正由公共服务体制向投资收益体制转变。
国家鼓励民间社会资本投资进入，逐步推进特许经营制度，规范市场。
近日，多家水务公司纷纷发布开拓新业务市场公告。
随着我国经济的持续增长，虽然明年的宏观经济增长速度会下行，但是全社会固定资产投入不断增大。
从全国工商联环境服务商会获悉，到2017年整个节能环保产业总值将达到8万亿元。
其中环保产业主要包括污水处理、固废处理与脱硫脱硝三个主要部分。
“十二五”期间污水处理市场投资机会主要集中在中小城镇，老污水处理项目的升级改造将成为主要潜在市场。
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买壳上市：收购了广西虎威、宁波中百、 买壳上市 前锋股份 投资：首创证券、银华基金管理公司、 投资 地铁五号线等 融资：发行5亿元企业债、与华夏银行 融资 签署合作协议。
四十多个行业 全民所有制企业 （集团）
产业重组整合
公司改制
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首创集团
首创集团
上市企业 首创置业 首创股份 工大首创 阳光股份 前锋电子 新资本国际 直属企业 控股企业 首创安泰保险
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一、公司概况
主要领导
刘晓光， 岁 刘晓光，53岁。 1970——1975 步兵学校学员； 1975——1978 北京测绘仪器厂车间主管 1978——1982 北京商学院学生，获商学士学位 1982——1995 北京市计委商贸处副处长、 北京市百货公司 副总经理、北京齿轮总厂副厂长、北京市计委处长、副主任 1995至今北京首都创业集团总经理、首创股份董事长、北京基金董事局主席首创置业董 事长； 主要社会兼职：北京商学院客座教授、北京国际投资促进会副会 长、北京市房地 产协会副会长、北京海外联谊会理事、北京世界贸易中心理事。 唐军， 岁 唐军，48岁。 2002年12月任为本公司执行董事兼总裁。 曾任北京市发展计划委员会及北京经济技术开发区工作。 1994年-2004年，唐先生担任北京阳光房地产综合开发公司的法定 代表人暨总经理。唐先生亦为阳光股份的董事长。1982年在合肥工 业大学取得建筑工程学士学位。 何光， 岁 何光，49岁。 2002年12月任公司执行董事兼副总裁。曾在加拿大TCL Construction Development Ltd.、香港C.M. Wong Associates Ltd.及New RankCity Development Ltd.担任高级管理职位。于1996年在加拿大蒙特里尔大学 取得土木工程博士学位。 |中信地产
|中信地产
首创集团
主要领导
林豹
首创集团党组书记、董事长。 曾任北京市计委常务副主任，北京光学仪器厂厂长。 毕业于浙江大学光学仪器专业。
刘晓光
首创集团党组副书记、副董事长、总经理，并任首创置业（HK2868）、 首创股份（600008）董事长，新资本国际投资有限公司（HK1062）董事局主 席。 曾任北京市计委总经济师、副主任、首都规划建设委员会副秘书长。 清华大学、中国社会科学院、北京商学院客座教授、硕士博士生导师。 毕业于北京商学院，获经济学学士学位。
114.79 14.11 6.76 6.19 5.10
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首创股份-首创集团水务业务上市公司
前十大股东持股情况 北京市国有资产监督管理委员会
股东名称
100% 首创集团 61.79% 首创股份
首创集团 农业银行-益民创新优势基金 招商银行-上证红利基金 北京高校房地产开发总公司 浦发银行-长信金利趋势基金 宏源证券 中国银行-嘉实沪深300指数基金 国信证券 建设银行-博时裕富基金 吴兴旺
营业收入（万元） 毛利率（%）
污水处理及自来水生产及 销售是其主营业务
数据来源：首创股份2008年上半年半年报
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首创股份
融资情况
时间
2000.4 2005.10 2008.8 IPO
融资事件
金额
30000万股 10亿 8亿
发行价
1元/股
融资总额
3亿 10亿 8亿
1年期短期融资债券 1年期短期融资债券
城市建设、运营、 城市建设、运营、服务商
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首创集团 主要业务线 主要业务线 “五·三·二”的资源配置战略 五三二
50%的资金投资在基础设施，30%的资金投资于房 地产，20%的资金用于兼并收购等金融投资
基础设施
城市地产
金融服务
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首创集团
业务范围
基础 设施
城市 地产
金融 服务
其他
首创股份 （水务） 京港地铁 (地铁、基建)
持股比例（%）
61.79 0.53 0.39 0.37 0.32 0.29 0.25 0.14 0.14 0.12
首创集团是其唯一大股东
数据来源：首创股份2008年上半年半年报
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首创股份
股权结构
首创股份——首创集团水务业务上市公司 公司唯一大股东，也是控股股东即为首创集团。
北京市国有资产 监督管理委员会 100% 首创集团 61.79% 首创股份
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首创集团
首创定位 规范发 展时期
探索时期
资
场,抢
场资
利用资本市场服务战略，培育核心产业 核心公司上市：2000年首创股份 核心公司上市 上市，2003年首创置业上市，使水 务和房地产等核心产业得到发展。 基础设施、地产、金融、工 业科技、商业贸易、旅游酒 店六大行业 有限责任公司（集团）
140 120 100.17 100 80 59.81 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 49.96 51.33 51.63 71.57 83.73 114.78
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首创股份
区域业务分布情况（万元） 区域业务分布情况（
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 北京 安徽 河北 浙江 江苏 山东 河南 天津
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一、公司概况
发展历程
1994年10月26日 北京首都创业集团注册成立。 1995年12月8日 根据北京市人民政府办公厅《关于重新组建北京首都创业 集团的通知》（京政办函［1995］181号）精神，集团重新登记并办理授权经 营管理国有资产的手续，注册资金33亿元人民币。 1999年8月31日 由集团发起设立的首创股份有限公司正式成立。该公司是 集团基础设施投资的龙头企业。 首创置业股份有限公司于2002年12月5日注册成立；并取得中外合资股份有 限公司之资格。 2003年3月11日 首创置业与新加坡政府投资公司（GIC）在北京签署战略合 作协议， GIC作为首创置业的战略投资者持有首创置业上市后9.8%的股份， 标志着首创置业资本国际化的开始。 2003年6月19日首创置业在香港证券联合交易所成功挂牌上市（股票代码 2868）。 2007年9月22日首创置业公司在《经济观察报》组织的业内权威蓝筹地产评 选工作中，第四次蝉联“中国蓝筹地产企业”称号。
股东名称
首创集团 农业银行-益民创新优势基金 招商银行-上证红利基金 北京高校房地产开发总公司 浦发银行-长信金利趋势基金 宏源证券 中国银行-嘉实沪深300指数基金 国信证券 建设银行-博时裕富基金 吴兴旺
持股比例（%）
61.79 0.53 0.39 0.37 0.32 0.29 0.25 0.14 0.14 0.12
首创股份
公司概况
成立时间：1994年 上市时间：2000年4月，上证A股上市 总 股 本：22亿股＊ （2005年公积转增股本，增加11亿股） 业务范围：水务市场的投资和运营管理 公司愿景：成为在世界有影响力的，中国民族水务领先企业 公司理念：政府、居民、公司和员工的多方满意、多方共赢
单位：亿元
总资产 营业收入 利润总额 净利润 归属于上市公司股东的净利润
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Hale Waihona Puke 首创集团公司荣誉首创集团荣列2008年中国企业500强（2008/07/25） 在中国企业联合会评选的2008年中国企业500强中，首创集团荣列2008中 国企业500强第412名、中国服务业企业500强第119名、中国企业纳税200佳 第188名、中国企业效益200佳第133名、公用事业、市政服务、公共设施经 营与管理业第2名。
更新日期：2008年8月25日 数据来源：华泰行情软件
流 通 股：1,020,76万 股东权益：4,625,47万
净 利 润：600,81万 年度收益：0.2962元/股 负债比率：70.92%
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二、发展战略 总体规划
总体目标：成为国际化的大型主流综合地产营运商。 具体措施：深化异地发展的战略规划，加快推行产品标准化建设，降低开 发成本，完善产质量素；加速推进管理变革，实现系统标准化，全面发挥土 地、产品、品牌及资产四重价值。 独有优势：独有的竞争优势、清晰的发展策略、优秀的管理团队及庞大的 土地储备。
作为北京地区的国有企业， 在北京地区享有绝对的竞 争优势。
业务分布状况
35000.00 30000.00 25000.00 20000.00 15000.00 10000.00 5000.00 0.00 京通快速路通行费 饭店经营 污水处理 自来水生产销售 采暖经营 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80
京放投资管理顾问
首创航宇经济发展
首创证融国际投资
首创科技投资
北京经济发展投资公司
首都创业贸易
北京京放经济发展公司
首创轮胎 第一创业证券 首创证券 首创创业投资 首创期货
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首创投资担保
首创基础设施投资
首创资产管理
北京能达开发贸易
华宇物业发展 新大都实业
翠宫饭店
2
首创集团
2
首创股份
2
首创置地
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2
首创集团
2
首创股份
2
首创置地
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目 录
公司概况 发展战略
首创 置业
管理架构 资本战略 资金管理 当前形势判断 公司应对策略 08年半年销售
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一、公司概况
公司情况
【股票编号】02868 【股票名称】首创置业股份有限公司(BEIJING CAPITAL LAND LTD.) 【注册地址】中国北京怀柔区迎宾中路1号501室。 【集团网址】 【主席名称】刘晓光 【业务类别】地产 (Properties) 【董事会成员名单】 董事长：刘晓光； 总 裁：唐 军；副总裁：何光； 非执行董事：朱敏、麦建裕、冯春勤、王正斌； 独 立 董 事：李兆杰、邝启成、柯建民、俞兴保。 【主要业务】 主要在北京发展写字楼、商用物业及住宅物业。