房地产面积量算(新)

功能区共有共用的建筑面积 :功能区内分摊
层共有的建筑面积 :各层各自分别进行分摊 如果一幢楼各层的套型一样，共有建筑面积也相同，如普 通的住宅楼，则没有必要对共有建筑进行分类，而可以以 幢为单位进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的 分摊面积。

对多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复 杂，一般要进行二级或三级甚至更多级的分摊。



（一）计算全部建筑面积的范围：




房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、 水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部 位，按其外围水平投影面积计算。 挑梯、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计 算。 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均 按其柱的外围水平投影面积计算。 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计 算。
1.套内建筑面积

套内房屋的使用面积
套内墙体面积 套内阳台建筑面积 在实际工作中，也可以按套型的中线尺寸，直接计 算套内建筑面积，但阳台面积按外尺寸计算，即使 用外墙至外墙的尺寸计算阳台面积。当两阳台相邻 共用一公共墙体时，对共墙的尺寸使用中线尺寸。
2．共有共用面积

共有共用面积是指为多个产权人共同拥有共同使用的楼梯、过 道、公共门厅等以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的
2、测量中应注意的事项



（1）、测量前应对所用的钢卷尺认读零点和末端位置，认 清注记规律，尤其是零点位置读数。注意判断零位修正值 的正负号，并准确读取该修正值。 （2）、测量时应准确对线，钢卷尺应拉平、拉直，前后尺 手应默契配合，严格按房屋建筑面积测量方法操作。 （3）、测量时两端读数要正确，并报告记录员，记录员应 及时准确记录每个尺段的数据。 （4）、测量完一个尺段后，前进时，钢卷尺应悬空，不应 触地拖拉，防止钢卷尺打卷。注意不要被车辆碾压，避免 钢卷尺断裂损坏。 （5）、每一次测量完毕，要妥善保管测量工具，钢卷尺要 擦拭干净，并上好油。 （6）、处理数据时，注意扣除墙壁装修厚度。测量外尺寸 长度应减去装修厚度。
房地产面积量算
房地产面积测算的一般规定 房屋建筑面积测算中基本知识及相关的规定 成套房屋建筑面积计算与房屋共有建筑面积的 分摊和处理 房屋用地面积测量
第一节 房地产面积测算相关概念

房屋面积测算
房屋建筑面积测算 产权面积测算 共有建筑面积的测算与分摊 使用面积测算

用地面积测算
房屋占地面积的测算 用地面积的测算 共用土地面积的测算与分摊
（四）房产面积测算的补充规定




关于公共通道。临街楼房、挑廊下的底层作为公 共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围 护结构，均不计算建筑面积。 二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量 规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑， 不计算建筑面积。 室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面 积之和计算。
（四）房产面积测算的补充规定




所有层高低于2.20m以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电 梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下 室、架空通廊等不计算建筑面积。计算建筑面积的房屋，层 高均应在2.20m以上（含2.20m）。 房屋套内具有使用功能但层高低于2.20m的部分，在房屋权 属登记中应明确其相应权利的归属。 外墙墙体，同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主 墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体 厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参 照玻璃幕墙的有关规定处理。 关于斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结构（或屋顶）的，层 高2.20m以上的部位计算建筑面积。
还包括自用阳台等辅助设施的面积。

因此量算边长时，共用墙体应量至墙体 中线。
8、“共墙”、“借墙”的边长
图所示，房屋1＃与2＃的隔墙，属于1＃所有，2＃为 借墙。房屋2＃与3＃的隔墙是共墙，所有权以隔墙中 心为界。
（三）房屋建筑面积的测量方法


直接测量法 （1）带尺测量法 （2）手持测距仪测量Baidu Nhomakorabea 间接测量法 A解析测量法 B图解法
二、房屋建筑面积的测量与计算方法
房屋建筑面积测量的主要目的是获取房 屋各个部分的实际尺寸数据，然后再根 据服务对象的需要，利用采集的数据进 行房屋建筑面积的计算和产权附图的绘 制。

（一）房屋建筑面积测量工作的准备

1、测量工具 2、人员安排（三人编组为宜） 3、对照房屋的实体绘房屋外框形状草图
（二）房屋各部位边长测量的位置



1、底层外框 测量房屋勒脚以上，外围水平投影的面积， 包括粉灰厚度（或贴面瓷砖厚度）。外围各边长都应一一 测量，其尺寸应满足几何条件，否则须现场找明原因，再 复尺检查。 2、楼层外框 ：与底层的外框水平投影完全一致时，不必 重新测量 。不一致时，调查其异同点，将不同的地方按要 求测量，相同的地方用多色笔在草图纸上做标记 。 3、地下层 ：地下层的外围边长是不能直接测量的，在实 际测量活动中，先测量某一边的净空尺寸，再分别测量此 边两端墙体的厚度，那么这一边的外围水平投影尺寸即为 净空尺寸加上两端墙体的厚度。
（五）、实际测量中应注意的事项




1、测量前的注意事项 （1）测量使用的设备一定要经过计量鉴定合格的周期内使 用 （2）注意做好测量前与住户、物业管理公司及开发商的协 调工作，以保证测量工作的顺利进行。 （3）测量前，最好先拿到施工图纸，把握测量难度，选择 测量方法。如没有图纸，应先到现场勘察，并画好建筑平 面草图。 （4）通过与住户、物业管理公司及开发商的协商，可以拿 到需要的施工图纸。另外，房屋所在地规划管理局下属城 市建设档案馆及房产管理部门会保存有每个已经竣工验收 或已办理房屋所有权证的房屋施工图纸。
几个概念：

房屋建筑面积：房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层
的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具 备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

房屋的使用面积：房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的
空间面积，按房屋的内墙水平投影计算。

房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所
建筑面积，以及套与公共建筑之间的分隔墙，外墙(包括山墙)
水平投影面积—半的建筑面积。

其计算方法是根据整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套 套内面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、 为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积。
分类:

全幢共有共用的建筑面积:全幢分摊
（三）不计算建筑面积的范围





骑楼、过街楼的底层用作道路的街巷通行的部 分。 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建 造的房屋。 活动房屋、临时房屋、简易房屋。也就是说不 是永久性的房屋都不应计算建筑面积。 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支 线。 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。
（二）房屋各部位边长测量的位置

4、夹层 利用自然层的空间修建部分称为夹层。 双线为墙体，阴影部分为某一层内的夹层，测 量其投影范围应从外墙外边沿至室内上口外沿 的尺寸，图中的a、b边长即是。
（二）房屋各部位边长测量的位置

5、墙体厚度测量方法 用钢卷尺直接测量墙体厚度。对无法直接测 量到厚度的墙体，可用测量内、外尺寸计算 差值的方法进行间接测量。每个墙体测量三 个位置，并取三此测量结果的平均值。
（四）房产面积测算的补充规定




关于不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平 投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 变形缝：与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件， 并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。 非垂直墙体：对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高 （高度）2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向 外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。 关于楼梯下方空间。楼梯已计算建筑面积的，其下方空 间不论是否利用均不再计算建筑面积。
有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主 管部门登记确权认定。

房屋的共有建筑面积：房屋共有建筑系指各产权主共
同占有或共同使用的建筑面积。
第二节 房屋建筑面积测算相关规定
一、房屋建筑面积测算及其有关规定
计算建筑面积的普遍性条件：

应具有上盖； 应有围护物； 结构牢固，属于永久性建筑物 层高在2.20m或2.20m以上； 可作为人民生产或生活的场所。
（一）计算全部建筑面积的范围：





地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的， 按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投 影面积计算。 有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外 围水平投影面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面 积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的， 按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面 积。
（一）计算全部建筑面积的范围：

永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按 各层建筑面积的总和计算。
房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20m以上部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。 门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平 投影面积计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均 按房屋自然层计算面积。
二、不同情况下的共有建筑面积的处理

可以分摊的共有建筑面积 不应分摊的建筑面积
三、套面积计算与共有建筑面积的分摊
1.套内建筑面积的测量计算方法
外侧丈量：测量外侧长 、外侧宽、墙体厚度



内侧丈量：使用面积+墙体面积（自用，共用）
2.层、功能区、幢面积的计算

(1)层面积的计算
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6、平台层附属物



房屋屋面上修建的楼梯间、水箱间、电 梯机房等称为平台层，作为附属物是房 屋的一部分。 层高高于2.2米，计算面积，低于则不计 算。 附属物中部分高于2.2m,则高于部分计算。
7、房屋墙体中心线之间的边长

对于多个产权单元的房屋，各产权单元
的套内建筑面积即为毗邻异产宫墙的中
心线的水平投影所围城的面积。此外，
（二）计算一半建筑面积的范围




与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围 水平投影面积的一半计算。 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的， 按其上盖水平投影面积的一半计算。单排柱是排列成一行 的柱。 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的 一半计算。 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。该室 外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正 常使用的建筑物。 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积 的一半计算。不封闭的架空通廊应该是永久的、结构牢固 的、层高不低于2.20的，并有结构牢固的围护物。
第三节 成套房屋建筑面积计算与房屋共有 建筑面积的分摊和处理


一、分幢分层分单元分户面积的定义
分幢面积：是指整幢建筑物的建筑面积的总和。 分层面积：是指建筑物某层或某几层的建筑面积的总和。


分单元面积：是指以建筑物某梯或某几个套间为权属单元的
建筑面积。

分户面积：是指以套间为权属单元的建筑面积。
（三）不计算建筑面积的范围




层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.20m的地下室和半地下室。 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。 房屋之间无上盖的架空通廊。另外这里还应包括无上盖的 挑廊。 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 建筑物的操作平台，上料台及利用建筑物的空间安置的箱、 罐的平台。这些平台是指安置于建筑物内部的，供操作、 上料、安放物品用的平台。这些平台的特点是没有自己的 顶盖，也没有围护物。