上海万科晶源项目产品分析51PPT
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万科高端项目产品分析报告 PPT课件
业主会所
部品研究
其他研究
豪华大堂
每一栋住宅的入口大堂在建筑的尺度上达到层高5.8米，已经具备了做豪华大堂的 尺度，在内装饰上，采用高档石材和木材，内部风格延续整个园区的美式古典的 主题，使豪宅的档次再次通过入口空间得到提升。
15
Park Mansion
触点六
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
其他研究
是Downtown里的uptown 城市中的、自然的、悠闲的、宁静的、纯粹的
6
城市中心区最适宜居住的顶级住宅
Park Mansion
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
景观园林
业主会所
பைடு நூலகம்
部品研究
其他研究
总平面图
7
Park Mansion
技术指标
提
要
项目简介
一线河景产品类型为180㎡、240㎡、350㎡、400㎡，占总量的28.6% 二线河景产品类型为200㎡、220㎡、240㎡、400㎡，占总量的24.4%
城市高端 Park Mansion
-----沈阳柏翠园项目-----
2010.01
1
万里车书尽混同，江南岂有别疆封？ 提兵百万西湖上，立马吴山第一峰！
2
Park Mansion
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
景观园林
业主会所
部品研究
其他研究
我们的愿景-----引领沈阳高端住宅市场趋势 打造万科城市毫宅产品典范
新世界花园，综合体里的高端生活社区
万科水晶城产品推介会
围合布局：两幢楼体之间形成既开放又私密的邻里围合空间 双阳台设计：南北生活阳台、观景阳台设计，增加室内向室外的延伸 “玄关”设置：保证室内空间私密性 外飘凸窗：主卧室外飘窗设计，更好满足室内采光与通风的要求。 户型多样：6层公寓住宅，户型多样，一室、两室、三室俱全 面积实用：三室户型采用单卫生间设计，并增加储物空间 宽厅设计：大开间宽厅设计，可根据需要自行辟出一间阳光书房
赏心花院|首层|情景花房，庭院乐趣
150-170 m2 |三房三厅双卫 私家花园
三间主卧通过小过道组 织起来，空间利用合理
超过20m2主人房宽敞 舒适，可设衣帽间
近8.1米开间宽大客厅 和餐厅，采光充分
独有10㎡左右情景房， 倍添院居情趣
独享超过50㎡左右私 家花园，从小院入户
享受本次推介会购卡优惠后认购起价：3950元/m2，均价：4050元/m2
首层
两层共享空间 二层
阳光雅趣|双层共享，透天设计
阳光雅趣|TB1|三室三厅三卫|192.14 m2
起居室和厨 餐区分设
两层共享空间，上设采光天窗
南向卧室连 接露台
独立豪华主卧， 外接超大露台
双入口 卫生间
前后独立 小院,南北 双入口
首层
家庭室
二层
三层
院景公寓：围合庭院，亲情交融
院景公寓的基本特点
688 659 703 186 628
去往大港
水晶城的项目主题：享受生活的欧洲小城
规划由著名的加拿大BDCL公司担纲 充分考虑到地块的特性、与周边的关系，以及
人们的生活习惯和行为特征 保留历史遗留的元素，与新的元素形成对比；
旧有元素叠加在新的元素之上，使之被不断激 活，产生新的活力，让人们获得宛如生活在欧 洲小城的舒适体验
赏心花院|首层|情景花房，庭院乐趣
150-170 m2 |三房三厅双卫 私家花园
三间主卧通过小过道组 织起来，空间利用合理
超过20m2主人房宽敞 舒适，可设衣帽间
近8.1米开间宽大客厅 和餐厅，采光充分
独有10㎡左右情景房， 倍添院居情趣
独享超过50㎡左右私 家花园，从小院入户
享受本次推介会购卡优惠后认购起价：3950元/m2，均价：4050元/m2
首层
两层共享空间 二层
阳光雅趣|双层共享，透天设计
阳光雅趣|TB1|三室三厅三卫|192.14 m2
起居室和厨 餐区分设
两层共享空间，上设采光天窗
南向卧室连 接露台
独立豪华主卧， 外接超大露台
双入口 卫生间
前后独立 小院,南北 双入口
首层
家庭室
二层
三层
院景公寓：围合庭院，亲情交融
院景公寓的基本特点
688 659 703 186 628
去往大港
水晶城的项目主题：享受生活的欧洲小城
规划由著名的加拿大BDCL公司担纲 充分考虑到地块的特性、与周边的关系，以及
人们的生活习惯和行为特征 保留历史遗留的元素，与新的元素形成对比；
旧有元素叠加在新的元素之上，使之被不断激 活，产生新的活力，让人们获得宛如生活在欧 洲小城的舒适体验
《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科案例分析PPT课件
2020/3/28
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
2020/3/28
按集团规范上报、归档
15
➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
2020/3/28
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
2020/3/28
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
2020/3/28
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三、 控制活动（手段）
2020/3/28
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2020/3/28
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13
四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
万科新产品分析四大产品ppt课件
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅、 以及大面积景观露台，开豁视野。 根植于大地，尽可能贴近地面。
顶层复式
层层退台
贴近地面
建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实用结合。
以现代别墅的标准去构筑高层，建筑偏东方向18 °，结合无锡的风 向规模和夏季主导风向，保证通风效果。 高层特别设计的宽度阳台，同考究的通透居住空间设计配合，视线 之内无对视，结合日照偏向，保证自然采光的良好效果。
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
无锡万科东郡——GOLDEN（都市.时尚生活） 深圳万科清林径——TOWN（山水.悠然生活） 深圳万科第五园——CITY（大城.丰盛生活） 上海万科翡翠园——TOP（墅庭.高尚生活） 该四项目总结对比简表
无锡万科东郡
无锡万科东郡
万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的 多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟 人文氛围与归属感
《万科产品定位》课件
品牌形象差异化
塑造独特的品牌形象，包括品牌 理念、品牌标识、品牌形象等， 提高消费者对品牌的认知度和忠
诚度。
服务差异化
提供优质的服务，包括售前、售 中、售后服务等，提高客户满意
度和口碑。
03 万科产品定位实践
CHAPTER
住宅产品定位
总结词
以客户需求为导向，注重居住体验和生活品质
详细描述
万科住宅产品定位以满足客户需求为核心，注重居住体验和生活品质的提升。在 产品定位过程中，万科通过对目标客户群体的深入了解，挖掘其需求和痛点，针 对性地设计住宅产品，提供舒适、便捷、智能的居住解决方案。
等。
客户群体细分
根据消费者的年龄、性别、收入、 职业等因素，将市场划分为不同的 客户群体，如年轻人、家庭、高端 人士等。
产品类型细分
根据产品的不同类型，将市场划分 为不同的领域，如住宅、商业、办 公等。
目标客户群
明确目标客户
客户需求分析
通过市场细分，明确企业的目标客户 群体，了解他们的需求和特点，制定 相应的产品定位策略。
办公产品定位
要点一
总结词
以客户需求为导向，打造高效、智能的办公环境
要点二
详细描述
万科办公产品定位以客户需求为导向，致力于打造高效、 智能的办公环境。通过深入了解客户的办公需求和管理模 式，万科在办公产品的规划、设计、运营等方面提供定制 化的解决方案，以提高企业的运营效率和员工的工作满意 度。同时，万科还注重办公产品的绿色环保和可持续发展 ，以满足现代企业对环保和社会责任的要求。
深入了解目标客户的需求和痛点，挖 掘他们的潜在需求，提供符合他们需 求的产品和服务。
客户画像
通过市场调查和数据分析，为企业的 目标客户群体制定详细的画像，包括 年龄、性别、收入、职业、生活方式 等。
上海低密度产品案例细部分析_62PPT
上海低密度产品案例细部分析_62PPT
1 PART 万科红郡——国际家庭居住解决方案
基本信息
物业类别 建筑类别 物业地址
别墅
项目特色
联排78栋、叠加44栋
装修状况
闵行区华漕镇诸新路388弄
全装修
距离人民广场19公里。轨道2号线西延至虹桥临空园区、虹 交通状况 桥机场扩建3条轨道交通线，分别连接铁路虹桥客站、虹桥机
4
1 PART 万科红郡
配套
5
1 PART 万科红郡
户型
从总体上看，红郡的户型功能区分明确，大部分房型一类以客厅、厨房等为主，二楼以卧室、会客室为主，上下间动静 分离。为了更全面满足国际人士的居住和生活需要，万科引入了“全面家居解决方案”。这是万科为了进一步领先中国 房地产市场多年的研究结晶，也是万科在之前应用的基础上第一次将该设计理念引入别墅项目。根据其核心精神，在红 郡创作过程中，万科自觉地把户型设计与装修设计相结合，把区域划分和功能定位相结合，把材料选择与建筑施工相结 合，无论是收纳空间系统的建立、地下室的设计、全装修概念的引导等方面都更加亲近国际人士高品质的舒适生活需求 。 为了更全面地满足和引领亚裔外籍人士的居住和生活需要，红郡对居家空间有独特的设计：设计了专门的家庭室，与首 层客厅、过户花园等组成连续空间，承担起不同家居功能，增进家庭成员的交流，使产品本身与客户的生活习惯相契合 。针对西方家庭更加尊重每个家庭成员的特性，为有大龄孩子或者有父母同住需求的家庭设置了双主卧。在车库、地下 室、顶层等位置预留出足够的DIY空间，供家庭成员自己动手进行修理、创作、运动等活动之用。露台、花园、阁楼等情 趣空间，扩大了生活的活动场所。在建筑设计时，在户型结构上预留出储藏柜的位置，适当应用凹槽、转角与悬架，避 免了购买家具占用空间的缺点。全面家居收纳系统，除了收纳生活的物件，还整理生活的细节。
1 PART 万科红郡——国际家庭居住解决方案
基本信息
物业类别 建筑类别 物业地址
别墅
项目特色
联排78栋、叠加44栋
装修状况
闵行区华漕镇诸新路388弄
全装修
距离人民广场19公里。轨道2号线西延至虹桥临空园区、虹 交通状况 桥机场扩建3条轨道交通线，分别连接铁路虹桥客站、虹桥机
4
1 PART 万科红郡
配套
5
1 PART 万科红郡
户型
从总体上看，红郡的户型功能区分明确，大部分房型一类以客厅、厨房等为主，二楼以卧室、会客室为主，上下间动静 分离。为了更全面满足国际人士的居住和生活需要，万科引入了“全面家居解决方案”。这是万科为了进一步领先中国 房地产市场多年的研究结晶，也是万科在之前应用的基础上第一次将该设计理念引入别墅项目。根据其核心精神，在红 郡创作过程中，万科自觉地把户型设计与装修设计相结合，把区域划分和功能定位相结合，把材料选择与建筑施工相结 合，无论是收纳空间系统的建立、地下室的设计、全装修概念的引导等方面都更加亲近国际人士高品质的舒适生活需求 。 为了更全面地满足和引领亚裔外籍人士的居住和生活需要，红郡对居家空间有独特的设计：设计了专门的家庭室，与首 层客厅、过户花园等组成连续空间，承担起不同家居功能，增进家庭成员的交流，使产品本身与客户的生活习惯相契合 。针对西方家庭更加尊重每个家庭成员的特性，为有大龄孩子或者有父母同住需求的家庭设置了双主卧。在车库、地下 室、顶层等位置预留出足够的DIY空间，供家庭成员自己动手进行修理、创作、运动等活动之用。露台、花园、阁楼等情 趣空间，扩大了生活的活动场所。在建筑设计时，在户型结构上预留出储藏柜的位置，适当应用凹槽、转角与悬架，避 免了购买家具占用空间的缺点。全面家居收纳系统，除了收纳生活的物件，还整理生活的细节。
万科产品线概况 ppt课件
富贵之家 富贵之家
家庭年收入
收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭
经济务实 务实之家
家庭年收入
收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭
万科产品线概况
客群分类
客户细分及描述|务实之家
务实之家 ➢ 务实之家1：收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家
庭； ➢ 务实之家2——中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭
住宅产品线——技术模型
基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型
地块研究
指
导
拿
市
地
场 研
客户研究
产品研究
究
• 目标客户A • 目标客户B
初级产品线
• 目标客户C
• 目标客户D • ……
产品线系列
• 产品线A • 产品线B
成熟产品线
设计任务书
• 规划设计要求 • 立面设计要求
9% 富贵之家
社 会 新 锐
6%
29%
31%
务实之家25%
从生命周期角度来看，主流市场客户可进一步被细分为青年之 家、青年持家、小太阳等9类
万科产品线概况
客户划分——收入特征
主流市场客户在50岁前，收入随年龄增长而增长，50岁后，随年 龄增长而下降。
支付能力体现为积累财富和积累支出的差值，22-60岁为积累财富 阶段，45岁左右达到峰值
产品研究
产品设计库
• 产品线C
• 户型设计要求
• 规划设计库 • 外立面设计库
• 产品线D • ……
• 景观设计要求 • ……
• 户型设计库
• 景观设计库
精品-优秀PPT课件--万科旗下项目品类规划共55页文档
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
Hale Waihona Puke 精品-优秀PPT课件--万科旗下项目品类
规划
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
Hale Waihona Puke 精品-优秀PPT课件--万科旗下项目品类
规划
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
相关主题
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
•赵巷镇
➢基于地块判断，地块具备别墅市场， 但由于地块气质不如赵巷别墅区，小 户型产品可以很好差异化竞争
•青浦镇镇中心 •沪青平高速 •A30
•徐泾别墅区
•赵巷国际别墅区 •A5
PPT文档演模板
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•2.规划。
PPT文档演模板
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•建筑布局
上海万科晶源项目产品 分析51PPT
PPT文档演模板
2020/10/31
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•项目概况
•赵巷小户型纯别墅社区
占地面积
37500平方米
建筑面积
30000平方米
容积率
0.8
绿化率
35.00%
建筑形态
15栋叠加别墅; 10栋四连排别墅;
•主力户型：联排别墅：150平米；叠加别墅：150平米； •主力总价：开联发排商别墅：450万；叠加别墅：350万； 万科
•联排部分抬高设置
• 会所位置 （售楼处）
•主入口
•车行动线
•人行动线
PPT文档演模板
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•车库规划
•整体车库规划
•联排地下车库拥有双车位，实现独立入户设置；叠加配备地上车位
•联排地下车库规划
•车行入口
•联排地下车库局部放大
•车库车道 •个人车库
•车行入口
•个人地下室
PPT文档演模板
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•动线设置
•联排车库人行出口
PPT文档演模板
•叠加车库方向 •联排车库方向
•小区入口
•联排车库车行出入口
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•边套设计
•由于整体定位小户型别墅，万科晶源变套产品并未像传统别墅设计增加房 型面积抑或提高花园面积，而是仅仅通过开窗来提升房型采光面；
➢由于实现地下车库直接入户的现转， 导致整体地下室入门朝向相反。以 此联排别墅出现两种入口方式的户 型
•车行道
•地下车库车行出入 口
•车库车道
•个人车库
•联排地下车库
•叠加地面车库
•地下车库人行出入口
•车库人行出入口
•——其中一个个人地下车库含2个 车位
•北向出口
•南向出口
PPT文档演模板
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•叠加别墅，主力面积在150平米左右。 由于70/90限制，以公寓的形式报批 实际购买为2张产证
•联排别墅，以四连排为主，主 力户型在150平米左右
PPT文档演模板
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•建筑规划
•经济性别墅大开间窄进深设计整体容积率却可达到0.8，车库地下 设置使规划成为可能；
传统经济型别墅设计
➢万科晶源整体容积率控制在0.8，与传统经济性别墅容积率相似， 核心关键在于万科晶源创新的将联排区域车库放置于地下，使地 面节省了大量的车行空间
PPT文档演模板
•联排区域整体采用人车分流 设置，整体车库均置于地下
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•动线设置
•联排区域人车分离，叠加部分地面集中停车
➢入口设计：区域主入口设置在地块的正北向，位 于联排和叠加的交界处 ➢动线设置：联排区域在小区入口处即进入地下车 库，整体人车分离设置；叠加区域集中设计两个地 面停车位 ➢由于联排区域整体拥有地下车库，故联排部分较 叠加位置整体地面抬高2米
➢基于市场规律而言，叠加+联排经济性别墅紧凑型排布，整体容 积率可控制在0.8-0.9之间
➢传统经济性联排开间控制在5.3-6.9米之间，进深10米以上，以 此设计可最大程度的提升容积率
•主入口
•区域内只设置一条车行主干道
万科晶源别墅设计
➢万科晶源采取大开间短进深设计，整体开间7.4米，进深8.4米， 如此尺度设计固然可提升产品舒适性，但一定程度上浪费容积率
代理商
易居中国
PPT文档演模板
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•1.区位。
PPT文档演模板
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•区域界定
•由于地块区位非赵巷传统别墅区，整体户型趋小化可以很好的差异 化竞争
➢区域整体交通通达性较好，且区域 内分布大量楼盘，整体别墅市场较为 认知
➢项目并非位于传统赵巷国际别墅区， 而是处于赵巷镇内，地块气质不如龙 湖滟澜山、圣安德鲁斯等楼盘
•联排车库设置 •通过堆坡技术，将联排区域太高，以此保证地下车库的层高
➢联排区域车库虽然公共地下车库，但实现整体独立入户；
➢每户拥有两个停车位置，且整体层高2.9米，空间无压 抑感；
➢如此联排车库最大达7.6米面宽，设置较为人性化，舒 适性抑较高；
➢车位保持1：1配比
•地下车库
•三层 •二层 •一层 •地下室
•通过的堆坡的方式将地块 整体太高2米 •地下车库的整体层高2.9米， 区域无压抑感 •地下室层高也达到2.95米 •通过地下车库的开挖以及 整体的抬高，导致整体地下 室高于地平线
•地平线
•首层天井为车库采 光
•堆坡抬高
•车行动线
•主入口（地平线）
•车库具备天然采 光
•虽车库为公共地下车库设计， 但实现车库独立入户
•产品业态分布基本将高价值地块留给联排区域，叠加产品L型分 布于东北角；整体150㎡户型为产品核心特色。
➢规划指标：容积率0.8；万科产品系受制于 70/90限制
➢产品组合：万科晶源以纯别墅设计，物业组
合以联排+叠加产品为主，其中叠加产品以公
寓形式报批。
——平衡容积率；化解70/90政策抗性
•N
➢建筑布局：将西南向优势地块分布联排别墅， 叠加产品ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ过L型设计，分布在东北角；
•叠加产品：边套较中间套与三层增加东西向阳台，并且在每层均增 开两扇窗提升东西向采光面积
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•联排产品：边套较中间套差别不大，每层仅多增开一扇窗 上海万科晶源项目产品分析51PPT
•规划小结
➢基于市场需求以及整体容积率限制，物业形态组合以联排+叠加的形式存在； ➢区域内产品走小户型路线，联排与叠加面积均控制在150 ㎡上下，为万科晶源产品最大的 特色； ➢联排大开间小进深的设计浪费一定容积率，而车库地下设置则很好的弥补容积率的损失 ➢整体地块价值分配合理，将高价值联排产品分布西南侧； ➢整体建筑排布较为紧凑，联排以四联排为主，栋距控制在14米左右； ➢联排边套并未增加产品附加值，叠加边套增开南北向阳台； ➢联排区域人车分流设计，叠加部分拥有独立地面停车位。
➢建筑排布：整体建筑排布采取兵营式排布的方式 ——最大程度提升土地的使用率，整体设置为高 建筑密度，低容积率的社区 ➢联排排布：主体以四连排产品为主，辅以少量三 联排与五联排。 ——由于地块整体开间300米左右，联排四开间 设置排布较为合理 ➢栋距：联排栋距14米左右，叠加栋距在20米左右
•叠加停车位 •叠加停车位