世联深圳香蜜湖1号高层及th产品专题研34PPT
世联-福田香蜜湖写字楼项目定位报告-101PPT
本报告是严格保密的。
6
项目地块解析
——项目指标限定小，项目规划灵活性强
占地：8800m2 建面：42240m2,其中
12320m2交深规院作办公楼 物业类型：以底层商业和写
字楼结合的模式 容积率：4.8 建筑高度：≤100m 覆盖率：≤50%
由于项目规划设计尚未出 台，因此项目部分指标是 根据图则确定，调整灵活 性强
项目周边以居住用地和旅 游用地为主，且居住小区 已经非常成熟
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居住用地 政府用地 旅游用地 市政配套
7
项目地块解析
——项目四至资源丰富，对项目整体价值影响显著
项目位于红荔西路与香梅 路交叉路口的西南角，其
香蜜湖一号
周边楼盘众多，且旅游资
源充分
本
项目地块规划为政府用地，
项目要求建面中1.4的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩 余3.4容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对 独立
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5
项目地块解析
——区域位置独一无二，资源一流，地块稀缺
区位：项目紧邻香蜜湖，位 于红荔西路与香梅路交差叉 两个商业中心之间，距离在 1.5公里内。
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10
问题结构化
项目问题界定
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
S
R1
R2
•地块稀缺性无与伦比，但属于非主流 商圈
•市场竞争激烈
•项目优势众多，但对写字楼没有核心 驱动力
•项目定位不明确，方向不集中
•项目规模小，昭示性不强
•地块价值没有提升项目价值 •项目陷入同质化竞争 •项目定位没有形成核心竞争力 •项目昭示性不强，形象拔高有 难度
世联高低配豪宅产品启动模式案例
启动期百分比 51％ 39％ －
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世联高低配豪宅产品启动模式案例
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Case 水榭花都一期展示区
•3期 •2期 •1期
项目位置：福田香蜜湖度假村 ； 项目分3期开发：
1期：临水别墅与小高层； 2期：小高层 3期：高层
世联高低配豪宅产品启动模式案例
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Case 熙园一期展示区
世联高低配豪宅产品启动模式案例
Case 东海岸一期展示区
•最优资源优先启动 •观海户型的先期启动
•物业和配套的全面展示 •各类物业（高层、多层、 TH、独栋） •珊瑚公园 •5800平米商业 •4000平米会所 •4个公园，三个广场
占地面积 建筑面积 容积率
总体 26 21 0.8
启动期 13.2 8.7 0.6
•2
•1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小
高层和多层等 ； 项目营销推广顺序：
TOWNHOUSE、多层——小高层——高层
世联高低配豪宅产品启动模式案例
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启动模式案例启示总结
策略一 前期以高端物业入市，一举奠定高端形象
世联-高低配豪宅产品启 动模式案例
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2020/11/1
世联高低配豪宅产品启动模式案例
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[关键字]： 高低配、综合物业、低密度、启动模式
[案例简介]： 高低配物业类型项目如何启动，奠定形象地位
[说明]： 出处——[2007] GW-SZ-67 建发长沙天心区项目 提供人——陈京洲、黄传伟
策略二
公共配套完全充分展示，化解区域陌生感， 产生震撼效果
深圳_香蜜湖1号2亿以上客户深度访谈总结
香蜜湖1号2亿资产以上客户深度访谈总结一、访谈过程回顾1)访谈目的回顾:2)了解目标客户的喜好、特征、资产构成、投资理念, 以指导香蜜湖1号下阶段营销工作的开展；3)了解目标客户对于项目和顶层复式的产品评价和建议, 并获得客户的初步价格预期；2、了解客户对于营销活动的建议, 为下阶段营销提供参考；3、在目标客户圈层内推介项目, 进行小众传播。
1)客户选取标准为:2)具备相当资金实力, 资产至少2亿以上（由销售代表判断）；3)看过顶层复式, 并且对顶层复式产品具有一定兴趣；4)目前居住户型为顶层复式；4、访谈态度较配合客户, 以便访谈工作能够深入开展。
1)本次客户访谈预定时间安排:2)3月3日-3月4日电话预约客户；3)3月5日-3月13日完成客户访谈。
4)本次客户访谈主要为销售代表电话预约, 累计预约客户25个, 其中同意参加访谈的客户共10位（9位已成交客户, 1位未成交客户）, 不愿意参加访谈的客户主要有以下原因:5)太忙, 没有时间参加；6)不愿意接受访谈这种方式；7)人在国外或外地；预约访谈客户列表及实际访谈情况统计:客户姓名客户介绍预约原因访谈追踪许先生香港人, 年龄约为55岁, 从事融资上市工作, 目前居住香港半山。
许先生购买华月22A（顶层）、12A两套复式单位, 看过顶层复式单位,对高端物业一定自己的看法3月6日已访谈石女士约40岁, 其丈夫为中电照明集团董事长, 为本项目登记的第一批客户, 在深圳有多套别墅物业投资。
石女士在观澜长堤、圣莫丽斯均投资有物业, 长期进行房地产投资；其目前居住在黄埔雅苑顶层复式。
3月7日已访谈孟女士约35岁, 目前经营两家公司：一家为IT公司, 另一家为外国高档红酒贸易。
客户购买华东16A和17A上下打通,层考虑过顶层复式；具有长期的国外生活经验, 对国外住宅比较推崇。
3月8日已访谈万先生年龄约为40岁, IT公司董事长, 目前在福田中心区投资有多套写字楼平面单位。
高层产品赏析
案例——北京星河湾
起居空间放大， 做足豪宅感
347平豪宅户型
放大起居空间， 体现豪宅品质 感
书房 衣帽
完善、私密的主 卧套空间，尽显 豪宅品质感
豪宅感
洗手间
247平豪宅户型
案例——北京棕榈泉
案例——北京棕榈泉
起居空间尺度 放大，空间弹 佣人空间与主 性设置，情景 人空间分开布 置 化
起居空间尺度 放大，空间弹 性设置，情景 化
温和大气，尽 显高贵品质
强化竖向线条，突 出建筑高耸挺拔向 上意向
古典元素现代手法处理，整 体风格简约大气同时不失单 调，具有强烈装饰感
案例——深圳香蜜湖一号
入户花园 情景阳光房
赠送双层架空露台，为业主带来实惠；同时 也丰富了空间变化
情景阳光房
完善、私密的主 卧套空间，尽显 豪宅品质感
放大起居空间， 体现豪宅品质 感
综合容积率：０．９
案例——深圳金地梅陇镇
区域：宝安区龙华镇
占地面积： 136000平方米 建筑面积： 420000平方米 物业类型：小 高 层 高层 LOFT 综合容积率：３．０８ 项目特点:简约、时尚，配套完善 风格:简约、洗练、纯粹的纯净主义风格
符号的重复既给建筑带 来了跃动的旋律也为建 筑附上了新的肌理
案例——深圳中信红树湾
区域：深圳市南山区填海区域 占地面积： 16﹒3万平方米 建筑面积： 66．2万平方米 物业类型： 高 层 综合容积率：３．１８ 项目特点:楼座沿东南和西南向排列，所有建筑 呈“之”、“L”形排布，保证了户户向南、房 房有景。 风格:岭南古院现代时尚风格
案例——深圳中信红树湾
区域：朝阳区朝阳 公园东 占地面积： 260000平方米 建筑面积： 560000平方米 物业类型： 公寓 综合容积率：２．２ 项目特点:城市中心 区，郡王府公园、红 领巾公园、亚洲最大 城市公园朝阳公园之
世联-深圳香蜜湖一号营销策略总纲----72PPT
后花园 游 泳 池
内院
市场中TH 产品各有千 秋，本项目 TH产品并 不能完全超 越。
酒 窖
地下室
前花园
1f
2f
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阳台
露台
阳 台 阳台
3f
15
项目分析
产品研究——叠拼
首层赠送半地下室，前 后花园； 每户均有双层高院落花 园；
u部分多层独立车库设计；
u高落差类坡地设计，景 观最大化；
318
240m2四房
1.5-1.8万 2005.12
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9
结论：项目所面临的宏观市场环境
大势：深圳房地产市场快速健康发展 房地产新政对一线豪宅的销售影响不大 营销手段需创新，以符合政策要求
供应：低密度产品供应多，但主要集中于关外 高层产品受到的市场压力较大，且产品面市迟
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数据来源：中国国际金融公司研究部
呼和浩特
37
深圳
36
乌鲁木齐
35
西宁
34
银川
33
……
……
南京
4
杭州
3
上海
2
温州
1
注：排名越靠后，泡沫程度越小
数据来源：建设部、深圳市国土资源和房 产管理局联合发布
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4
深圳豪宅销售表现良好，基本未受新政影响，价格坚挺，但客户层 面有所变化，短线炒家基本退出
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高层产品的竞争分析
关键竞争对手锁定原则：
※ 产品类似 （区位、主流豪宅片区、主力户型面积、容积率、建筑形式）
※ 总价区间类似 ※ 时段相近 ※ 影响力
世联豪宅会所专题分享 ppt课件
世联豪宅会所专题分享
依托海珠区使馆附近成 熟的商务环境，酒店经 营良好 业主只享有康体方面的 优惠
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大而专的封闭经营模式
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世联豪宅会所专题分享
项目区位 项目参数
物管费用 项目均价
南山区蛇口后海大道东侧 占地85610.70 平方米，总建筑面积129706.00 平方米 的大社区 3.2元/平方米月
项目区位 项目参数 物管费用 项目均价
广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧 占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大社区 2.80元/平方米月 25000元/平方米
投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所
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功能档次定位——广州首个超大型酒店 式豪华会所
独立酒店式经营——完全酒店式经营， 提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全 线尊贵服务
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世联豪宅会所专题分享
A健身休闲设施
——提供私人健身教练及保健顾问服务
55 米长，700多平方米的全天候阳光天 然温泉游泳池 全套美国名牌健身器材 Nautilus ，装备 精良的器械房，健身操室，乒乓球，台 球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动 室。 3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 SPA
污染大，多次投诉仍无人处理， 儿童活动场地没有成人休息座椅；
无业主业委会
咖啡、阅览、桌球等混在一起
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那么，
我们如何推动开发商建会所？
又如何解除开发商会所建成后能 否成功运营的疑虑？
如何推动开发商
世联豪宅会所专题分享
国贸天域会所的一波三折
国贸坚持不建会 所，熊总称“我 可以给会所贴3年 钱，但3年后呢？
详细的深圳·香密湖1号踩盘报告
园林、会所篇
无处不在的“倒角运动”
铜印记、小方砖
整理ppt
广州营销管理部·踩盘报告
园林、会所篇
印记
中心园林叠水池
梁睿说过的伞
沙发、书、提示
信箱
整理ppt广州营销管理部·踩盘报告园林、会所篇光影
会所/售楼处（大堂）
会所楼道－刘智“吹嘘”新古典
实 用 亲 切 的 吧 台
整理ppt
洽 谈 区 、 模 型
香密湖1号
——唯传世风范可为人生加冕 2006.7.8
整理ppt
项目概况
香蜜湖1号总建筑面积13万多平方米，容积率为1.4，小区内有一个3000 平方米的幼儿园，会所面积为2000多平方米，有室内和室外两个泳池， 建筑分内湖别墅、Townhouse、多层、高层等建筑形式，项目一共400 多套，其中Townhouse为90多套，是市区内面积最大的Townhouse群， 销售时，会首先推出Townhouse。另外，在户型的面积上，高层户型大 概为240—260平方米，Townhouse面积一般在350平方米左右，至于户 型创新，曾毅一再强调香蜜湖1号有很多亮点和创新，例如93套 Townhouse在总体风格一致的情况下，都有自己的个性和风格，以满足 不同客户的个性化要求。另外，住户和车位比例为1：2。
整理ppt
广州营销管理部·踩盘报告
噪音归避永久化：空间最优分配
由于香蜜湖1号·华府北面与东面相邻城市道路，因此在设计了平衡通风系统之外，设计 师企图在设计阶段就实现噪音归避的永久化。具体做法就是，将主要空间，比如客厅、 卧室等主要空间全部设计在朝小区一侧，全面迎向香蜜湖，而将卫生间、厨房则设计在 道路一侧。
整理ppt
广州营销管理部·踩盘报告
香蜜湖1号高层客户积累方案
香蜜湖1号高层客户积累方案香蜜湖1号高层客户积累方式建议引：共推荐三种方式：一：以发行“黄金海岸游艇会体验卡”的形式积累二：以入会“中海会之尊贵会”的形式积累三：以客户递交“购买香蜜湖1号高层产品的申请书”的形式积累一、方案一：以发行“黄金海岸游艇会体验卡”的形式积累1、方式总述⏹与香港信和集团旗下的黄金海岸游艇会合作，发行香蜜湖1号客户专属的“黄金海岸游艇会体验卡”（以下简称“体验卡”）。
客户通过入会黄金海岸游艇会，以一定的金额来认购此种专属体验卡，从而成为香蜜湖1号高层的尊贵客户。
体验卡按序号发放。
⏹在这种方式下，客户必须交纳一定的诚意金，获得香蜜湖1号及黄金海岸游艇会赋予的相应权益。
客户只与黄金海岸游艇会之间的有买卖关系，与发展商没有直接关系，可以规避相关政策。
⏹发展商与黄金海岸游艇会达成一致协议，按照客户在黄金海岸游艇会实际消费的金额的若干百分比例给予支付，并共享客户资源。
发展商亦通过口头承诺赋予持有此卡客户相关权益。
发展商予客户口头承诺购买此种专属体验卡的诚意金可以随时退还全部或部分金额，若持此卡购买成功，则自动抵扣定金。
2、“体验卡”金额根据黄金海岸游艇会的收费标准具体而定，但建议金额范围在5-10万之间为宜。
3、发行时间4月2日高层产品发布会后开始正式公开认购。
4、客户认购方式1）出示本人身份证，填写《黄金海岸游艇会体验卡申请书》，并交纳一定的认购金，按照先后顺序领取“黄金海岸游艇会体验卡”；2）凭“黄金海岸游艇会体验卡”即可成为香蜜湖1号高层尊贵客户，客户身份证复印件、“体验卡”申请书及“体验卡”收据复印件须在发展商处备份；3）每张身份证限认购一张“黄金海岸游艇会体验卡”，每张卡限购一套房；4）“黄金海岸游艇会体验卡”卡号为客户参与选房的编号，选房之前可以通过算价、升级进一步筛选客户；5、“体验卡”的实质“黄金海岸游艇会体验卡”实质为：A)黄金海岸游艇会的临时会员卡或体验卡；B)参与香蜜湖1号升级、算价或选房的凭证（权益卡）；6、“体验卡”卡的权益1）黄金海岸游艇会的相关权益：1)享受在黄金海岸游艇会与“体验卡”相对金额的消费；2)免费体验在黄金海岸游艇会乘坐游艇出海的2次（依具体情况而定）机会；3)黄金海岸游艇会其他同类卡的等同权益（具体权益内容有待与黄金海岸游艇会的进一步商讨）；2）香蜜湖1号相关权益：1)优先获取香蜜湖1号高层相关资料；2)优先参观香蜜湖1号高层样板房；3)获赠价值5000元的1号公馆现场消费券（香蜜湖1号会所，该消费券有效日期至2006年9月16日）；客户凭卡记帐消费，可供他人使用，但不可兑换现金，开发商保留对此活动的解释权；4)可获邀免费参加1号公馆系列主题活动；注：香蜜湖1号的相关权益尽量采用口头承诺的方式。
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关键词： 入户大堂6
双拼户型朝前花园餐厅采用了的 大面积四扇折叠门，于室内可坐 享开扬景观，饱览香蜜湖秀色， 创造了灵活多变的建筑空间
关键词： 门窗形式7
入户门由深圳豪利门业有限公 司制作,采用最昂贵的北美洲进 口黑胡桃木制作实木子母门， 门扇高达2.5米，宽度达到1.5 米，流畅清晰的特征木纹上施 以高级原色清漆，门上线条均 是在实木上镌刻而成； 门锁：以色列Mul-T-lock三合 一功能豪华铸精铜大门锁
TH和高层住宅 ——香蜜湖一号
关键词： 立面材质 造型简洁、线条明快的灰
蓝色优质日本平瓦
世界第一涂料品牌“阿克 苏-诺贝尔”之米色涂料
精选 巴西 进口 花岗 石
日本最 新技术 烧制而 成的浅 啡色外 墙砖
2
关键词： 立面材质
原色清玻璃，窗分格 与外墙分格线条统一
双层中空LOW-E玻璃
意大利 “阿鲁 克”品 牌之铝 合金门 窗，体 现欧洲 精致工 艺
3
围护空间： 设金属防护栏杆，配双层钢化 安全玻璃和高档防锈防腐不锈 钢配件
关键词： 阳台 4
日本最新技术烧制而成 的浅啡色外墙砖； 世界第一涂料品牌“阿克 苏-诺贝尔”之米色涂料
关键词： 立面材质5
8米高大堂空间感极度奢华，入口对面整面的落地玻璃窗引 入自然光线，使室内外景观交融；天花灯箱设计，令大堂光 线更加柔和，大型水晶吊灯，营造奢华和尊贵感；金黄色调 的整体氛围，雍容和谐，硬质的光亮材质与织物的亚光柔软 质地相混合，体现高品位的格调大堂。
9
入户台阶
户内设置艺术墙，彰显 豪宅气质和品位
每户入口均设单 独住户专用信箱
关键词： 户属配1套0
室外会餐庭院 私家泳池
私家SPA ： 特别防水防腐处理的木栈道平台， SPA池铺以防滑瓷砖，净水处理系 统，配合木质躺椅，阳伞，石质雕 塑，在自家庭院就能享受顶级SPA
关键词： 尊贵配1置1
地下室私家酒吧： 以黄色调高级大理石贴面 反射暖色调射灯的耀眼光 芒，水景案板与品牌橱柜 的工艺令酒吧显得奢华非 凡。
关键词： 细节配1置9
电力供应： ①均采用三相电源 ② 预留I-BUS灯光控制管路 及设备位置。 ③全屋装有美观安全暗 装电插座及开关，客饭 厅、卧饭厅、卧室、卫 生间、阳台等设普通白 炽灯座。
关键词： 细节配2置0
彩色可视对讲防客对讲机
保安系统：
每户安装可视对讲防客对讲机，客
厅和主卧室预留安装紧急求助按钮，
高层住宅户外的污 水管用的是双壁波 纹管，品牌为“安 徽国通”
有线电视及电话： 客房及主客房间均设 有电视插座，电话插 座和宽频网络插座。 每户设有无线AP，可 以在家中无线上网。 户内设置独立弱电总 箱，方便住户二次装 修时灵活配置电话、 电视、宽频网络。
关键词： 管道系1统6
厨房、卫生间： 厨房设排烟道， 卫生间预留排风 扇电插座厨房、 卫生间均预留冷 热水口位及排水 管道。 厨房预留燃气管 道接口，设有燃 气报警器。
复式住宅的独立中央空调主机 设置在室外，空调的排水设置 了专用的冷凝水排水管
高层的独立空调位设置在专用 的空调设备房内，空调的排水 设置了专用的冷凝水排水管
关键词： ห้องสมุดไป่ตู้调机1位4
冷水和热水管道采用原装进口 VESBO（卫水宝）PPR给水管; 户内的污水管道采用的是金皇 冠牌加厚的UPRC排水管；
关键词： 细部配1置5
关键词： 园林细2部9
关键词： 雕塑运3用0
细腻的 施工工 艺，各 种立体 配件的 运用， 体现豪 宅符号
地下藏酒窖： 采用昂贵的意 大利进口黑胡 桃木制作，高 达2.1米，宽度 达到2.5米，流 畅清晰的特征 木纹上施以高 级原色清漆， 工艺精细。
关键词： 尊贵配1置2
地下影音室： 地下娱乐室：
地下室可以设置3D影音室，斯诺 克和娱乐室，充分展现别墅住宅的 附加值
关键词： 尊贵配1置3
TH的独立空调主机位置设置在 屋顶，空调排水在天井内设置 了专用的冷凝水排水管
关键词： 会所配2置4
媒体视听室： 冷色调的运用， 体现尊贵感， 在各配置品的 选用上均体现 了威严与尊贵 感，并在声学 处理上更为周 全。
关键词： 会所配2置5
小区内园林净 水系统采用进 口的沙缸过滤 系统， 一天可以完成 三～四次循环
关键词： 园林净2水6
会所内的泳池 设计采用恒温 泳池系统，热 泵采用的是美 国E-Tech品 牌商用(水加 热、除湿、空 调三集一体) 热泵
关键词： 门窗细部8
关键词： 门窗细节
铝合金型材以氟碳喷涂进行表面处理、配以LOW-E中空玻璃和 中空玻璃。氟碳喷涂是目前世界上最高档的建筑铝型材表面涂 装。
深圳南玻出品的6+9+6（mm）双层中空LOW-E玻璃（新型高 技术镀膜玻璃）隔热、遮阳、降噪、保温、防结露，安装于所 有户型的主卧室西南面（或所有户型朝向香密湖的方向）。
关键词： 管道系1统7
给排水： 采用新型进口PPR冷 热水给水管材给排水 管敷设到各个厨房及 卫生间用水点，并设 有专用的热水循环管 路及热水器设置点， 排水管采用UPVC排 水管。每户设有洗衣 机位，预留电插座、 给水点及排水地漏
关键词： 管道系1统8
燃气系统： 设有燃气自动抄 表、自动报警及 燃气自动切换系 统。 燃气计量表、减 压阀和截止阀设 置在户外或生活 阳台。
住户室内设红外微波双鉴感应探头
和门磁系统。
关键词： 安全配2置1
会所大堂：
进口大理石铺地，中心放射状的图
案，白黑金色简洁的用色与图案处
理，闪亮材质的运用，都有利于体
现会所的尊贵感。
关键词： 会所风2格2
灯具选用：
公共空间体现 大气感，较私 密空间体现精 致细节。
关键词： 细部配2置3
模型洽谈室： 整体色调素雅，符合空间功能，浅 色暗花纹地毯的铺设，既体现高尚 格调又起到吸音作用，镜面的设置， 都令洽谈空间更为舒适。
关键词： 泳池净2水7
大型景观是体 现豪宅的气势 感与尊贵感的 重要元素，例 如运用叠瀑， 叠水池等立体 活 水景观， 从视觉听觉各 方面同时震撼 人的感官。
关键词： 大型景2观8
铺地处理 ： 进口砖材的运 用，自然色系 的调和，特殊 的铺地方式， 与绿植的结合， 体现闲适感； 在私人庭院内 可以结合枯山 水设计。