深圳山景豪宅市场研究

深圳山景豪宅市场研究

一、深圳豪宅市场概况

2005年是深圳豪宅市场重新全面启动的一年，豪宅供应量不仅大，遍地开花，而且种类繁多，价格也是节节上涨。下面先谈一谈目前深圳豪宅市场的概况。 1、总量分析

从近三年的供应情况来看，2003年由于香蜜湖和中心区的集中放量，豪宅供应量大增，约达90万平方米，进入2004年之后，豪宅供应较为分散，各豪宅片区基本上均有供应，但供应量不大，而中心区没有新盘供应，因此总的供应量略有减少。

2005年将又是一个豪宅年，全年的供应量有望成为历年来供应量最大的一年，中原通过对各片区豪宅项目监测，未来一两年豪宅项目的供应较为集中，主要分布于香蜜湖、红树湾、大梅沙、横岗和尖岗山，其供应情况如下表：

2005预计豪宅的供应量预计将达到150万左右，其中别墅和TH 将明显增多，

深圳豪宅近三年供应量（万平方米）

20406080100120140160

2002年2003年2004年2005年

豪宅市场将呈现出别墅、TOWHOUSE、多层、小高层、高层均占有一席之地，其中别墅物业集中于大梅沙，尖岗山以及横岗片区，如天琴湾三期、联泰大梅沙项目、中信绿色高尔夫别墅和尖岗山项目等。TH则主要集中于横岗、龙华片区，如振业城、圣莫里斯项目等，红树湾则以小高层和高层为主，而香蜜湖则是TH、小高层、高层各分天下。

在价格方面，2005年可能将有很大的突破，多层和高层豪宅有望突出20000元/平方米，如红树西岸的高层和中海九万三地块项目目前已传出价格将有重大突破，此外，低层的别墅和TOWNHOUSET的价格也有所上升，中海九万三地块项目的TH更有望超过30000元/平方米，招商、华侨城的尖岗山项目价格有可能使深圳的别墅价格有一个新的标高，总体而言，未来一两年，深圳豪宅价格将继续走高。

2、深圳豪宅种类

如里按建筑形态划分，深圳豪宅分为别墅、双拼别墅、联排别墅（下用TH 表示）、多层洋房以及高层豪宅，根据深圳的价格水平在10000元/M2以上，但个别位于关外价格低于10000万元/M2也属于豪宅范畴。

别墅即独栋别墅，主要指只有一户拥有一栋低层住宅，他前有庭后有院，上见天下见地，有自己的单独车库。目前深圳此类产品不多，观澜高尔夫大宅、天琴湾、云深处、万科东海岸等拥有，它是豪宅中有极品，有比较高的要求，比如在坡地中，要求地势即不能太高也不能太低，高则不易到达，低则没有视野，最好是在坡度适宜的半山当中，若隐若现，即体现出一种不扬自威的高贵，又体现出一种惬意的居住景观，而且必定是整个小区中占有稀缺资源最多和综合优势最强地方，一般来说低层豪宅中的楼王多是这一种形式。

这类产品价格最贵，全市均价大约在2万元/M2以上，而且根据目前发展趋势，价格上涨趋势明显，主要产品价格如下表：

联排别墅英文名即Townhouse,起源于19世纪四五十年代的英国新城镇时期，上见天，下见地，有自己的院子和车库，但都是三个或三个以上的住宅连在一起。它对地形的要求也不高，即可以平地也可以坡地，由于大部分TH有较多的户数，对于停车问题的解决要求地形高差不能太大，以坡度较缓和比较适宜。如水榭花都一期的TH，围绕在小区的人造湖周边平地而起，通地观看远处前无遮挡的香蜜湖和近处的人造湖等双重景观体现其尊贵。万科东海岸则建筑在半山中，通过山体的自然坡度体现建筑的错落有致，并为TH营造送地下两层空间的坡地建筑，体显出建筑是从地下生长出来的感觉。

根据联排别墅结构形式，现在又衍生出三种产品，第一种即双拼别墅，它就像两个独体别墅连在一起，与独体别墅唯一的区别是两户并排，相对来说私密性就没有单体别墅那么高，如果以等级划分的话，它属于豪宅中的上等品。他的要求比独栋别墅略低一些，对于地形的要求也不高，既可以建在高差较大的地方，又可以在平地建造，它其实是介于别墅和联排别墅之间的产物，在产品形式上更接近联排别墅，只是户数比其少而已。这种产品在万科17英里拥有，它位于整个小区地势最低但最靠近海边的地方，与海滩零距离，和楼王并排。价格是除楼王之外最贵的产品，均价达27000元/M2。

第二种即是叠拼别墅，它是两个复式住宅叠落起来，下层有花园，上层有层项花园，即上面一户见天，下面一户见地，二者通过公共楼梯纵向连接起来，但同时几个单元又可以同时并列一起，形成四户以上的联排复式住宅楼。比如目前万科一期的宽景HOUSE就是类似这种建筑。它的结构形式是一个单元6户，一梯两房，一、二层各一户，三、四层是复式的一户。采用退台式建筑，一楼面积最大，越向上面积越小，由于产品定位为豪宅，故顶层处理为复式。它的价格是一楼由于有庭院和地下室，价格最贵，均价达8000元/M2元，三、四层复式由于有屋顶花园赠送，价格其次，均价7500元/M2左右，二楼只有一个地下室赠送，价格最低，均价在6500元/M2。

第三种即是联院Townhouse，它是二栋TH并列在一起，每户的后院和其后面一户的前院联在一起，相对于TH，它的前后间距更小，私密性较差。但前后

庭院用低矮的篱笆连接起来之后，绿化面积更大，也别有一种另外的风情。这是万科在万科城独创的一种产品，它的价格介于TH和叠拼别墅之间。目前价格未定。

一般来说，TH以及目前衍生的三种产品都属于经济型别墅，它的购买人群是社会中的中产阶层，而非真正金字塔尖上的富人阶层。

多层洋房，目前深圳也出现了许多低密度的多层洋房豪宅，做得比较出彩的就是万科城，它的多层洋房做得比较奇特，采用大面积退台结构，每层的阳台或露台都上无遮挡，首层做成四房，面积区间为125M2—135M2，二层为三房二厅户型，面积区间是110—120M2，三层、四层做成面积略小的三房，面积区间是90—110M2，五、六层做成二房，面积区间是70—80M2，这种多层同时混合多种户型，对不同需求的客户都有覆盖。目前这种洋房的均价在6000元左右。

3．深圳山景豪宅

如里按豪宅拥有的稀缺资源来划分，豪宅又可以分为拥有自然资源如山、海、湖、河、石景观以及拥有果、林、园、高尔夫等人文景观，还有同时拥有二者或二者以上景观。本文重点分析拥有山景的豪宅。

古人说“智者乐山，仁者乐水”，可见自古以来，山被人类寄予了崇高的理想和境界。而住在山中的成为城市归隐者的一种向往。同时背有“靠山”又成为风水上的大吉，所以深圳的山景豪宅成为市场的宠爱。

深圳山景豪宅近年来越来越少了，目前主要有云深处、万科东海岸、城市山谷、金地香蜜山、兰溪谷、半山海景别墅等，其它还有既有山景又有海景的如万科17英里、天琴湾等等。从地理分布主要分布于大鹏湾片区、南山山脚下及少数有山的地方。本次重点考察了万科17英里、东海岸和万科城，以这三个楼盘作具体说明。

万科17英里

万科17英里位于深圳市龙岗区葵涌镇，北望青山，东西南三面临海，是海湾与半岛的结合体，项目分2期开发，一期为退台式连排别墅，共107套；二期