人才公租房运营管理实施方案

人才公租房运营管理案北京市........保障性住房建设投资管理有限公司第一章运营管理整体设想与策划第一节运营管理的意义租赁管理+ 物业管理= 运营管理。

租赁管理容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保人才公租住房健康发展，经营理念“保本微利、服务人才、服务社会”；公租房小区物业管理，由区住房保障公司组建的物业项目服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。

以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作容单一，工作量不足问题；重点做好人才公租房管理与服务。

第二节运营管理的机制租务管理人员既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。

要求掌握人才保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。

具体讲租务管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。

工程设备管理人员（工管人员）既是御景嘉苑人才公租房（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责御景嘉苑小区人才公租房（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对御景嘉苑公租房公共区域的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。

要求有较强的协调沟通能力，有良好的职业素养和团队合作精神，负责项目后期部资料、各类工程档案资料归档整理，专业操作人员持证上岗。

根据工种分为：水电维修工、特种设备（电梯）维护；保洁绿化人员等。

第三节御景嘉苑运营管理的机制设置设立公共租赁住房运营管理项目部，设项目负责人1人、租务管理岗人员1人、工管人员2人（水工、电工综合维修工）、保洁岗1人、绿化岗1人、电梯维修工1人（外聘维保公司）。

项目部由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；作业岗位人员在租务管理岗统一安排下根据工种分工具体工作，对御景嘉苑公租房的公共区域环境卫生、绿化；设施设备安全正常运行负有责任。

其中租务管理岗对运营管理项目部负责人负责。

接收来自承租户的、报修、反馈意见等；主要岗位职责：一、项目负责人岗位要求、岗位职责：1、掌握人才公租房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规标准；2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下达；3、对运营管理项目部人员情况、联络式、人事档案做到分类有序，岗位之间善于寻找平衡点；4、负责保洁绿化人员及电梯维保单位的选聘、管理工作，对项目部各岗位人员进行定期培训。

5、负责各岗位人员的考勤、日常考核、工作分工、岗位调整等工作；变化中不断完善项目部人员的岗位职责和工作纪律的有关规，掌握各岗位的动态，要做到及时掌握、准确汇报；6、认真接听承租户，对反映的问题及时整理、及时解决、及时汇报；7、配合租务管理岗对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。

清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼；8、对配租家庭的动态监管工作，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；9、完成领导交办的其他工作。

二、租务管理岗岗位要求、岗位职责：1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规标准；2、具有较强的综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到心中有数；3、协助持有住房保障机构出具的资格认定通知单和实物配租房屋调拨单的配租家庭办理租赁入住手续；4、每月向人才公共租赁房实物配租家庭或单位收取房屋租金，并按户建立配租家庭的租赁台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向项目负责人通报；5、配合项目负责人做好对配租家庭的动态监管工作，配租家庭实施季度巡查，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；6、对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。

清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼。

7、完成领导交办的其他工作。

三、工程维修人员岗位要求、岗位职责1、掌握施工图纸和设计变更；2、负责部资料、各类工程档案资料归档整理；3、负责房屋及配套设施设备的定期检查维护与修缮；4、对于房屋报修的承租家庭或单位进行登记、安排派工单与维修；5、维修记录每月统计，材料购进与支出建立台帐，杜绝浪费、分类管理。

6、完成领导交办的其他工作。

四、保洁人员岗位要求、岗位职责标准如下：1、坚守岗位，按时上下班。

上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。

2、熟悉各自分工所负责围的清洁卫生情况，对所负责围卫生全面负责。

3、每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施边环境等1次。

每清洁楼道扶手2次，清洁公共场所门窗1次，并保持区公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。

4、每日巡视各责任围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。

5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

6、处理与清洁卫生相关的其他事宜。

五、绿化人员岗位要求、岗位职责1、坚守岗位，按时上下班。

上班佩戴工作卡。

2、熟悉围的绿化情况，对所负责绿化围绿植进行养护。

3.按时浇水、施肥，对树木进行修剪。

4.协助配合保洁做好环境清洁工作。

六、组织结构图表1第四节 运营管理中的管理办法人才公租房运营管理中的问题要以管理办法的形式体现，并在租赁合同中明确约定。

一、租赁管理签订《人才公租房租赁合同》，合同的签约主体、合同期限要明确，要规定承租户应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。

要规定因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。

要规定承租户应按时交纳政府规定的公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。

二、退出管理建立申请者信用档案，应规定凡采取提供虚假证明材料等欺骗式取得人才公租住房的；转租、出借的；改变公租房结构或使用性质的；承租人无正当理由连续空置6个月以上的；拖欠租金、物业服务费累计6个月以上的；在公租房中从事活动的；违反租赁合同约定的，解除租赁合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年不得申请公共租赁住房。

三、监督管理（动态监管）御景嘉苑项目部对承租户履行合同约定情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料；在监督检查过程中，应规定2名以上工作人员可持工作证，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公租房检查使用情况；应规定检查工作人员对违规行为予以制止并责令改正的权利；应规定对提供虚假证明材料的有关部门的直接责任人通报其单位追究责任。

第二章拟采取的管理式和工作计划第一节拟采取的管理式在整体构想和管理策划可行的前提下，管理思路可以概括为：“一种模式，二项承诺、三个重点、四大措施”。

一种模式：创造性的采用1+1管理模式，即：租赁管理+ 物业管理= 运营管理。

采用的经营理念是：保本微利、服务人才、服务社会。

工作要：注重效率、注重服务质量。

二项承诺：1、对政府的承诺：规人才公租住房运营管理，包括规租金收入管理，保障房屋租赁双的合法权益，使政府投资保值增值。

2、对承租户的承诺：根据合同约定规管理（包括租赁合同和物业管理协议）向承租户提供服务，以“客户满意”为标准，真诚服务每一位承租户。

三个重点：针对公共租赁住房管理的特点和工作中的难点，确定运营管理中的三个重点：重点之一：房屋租金做为公租房租金收入的具体执收单位，应按有关规定做好公租房租金收入的应收、实收和欠缴数据等统计工作，加强租务人员核算并建立明细账；对符合人才住房保障条件的公共租赁住房承租人，按公布的人才公租房租金标准收缴租金，做好其差额的结算工作。

重点之二：人才公租房运营管理中的日常管理政府解决了城市住房困难群体的住房问题，做为体系中一个重要部分，人才公租房的运营管理不可能完全靠市场，只要政府的支持落到实处，就能保证保障性住房的运作有足够的“底气”。

1、房管所工作重心的转移，脱离原来直管公房的管理思维；2、加强职工责任心、学习法律法规、加强配合、团结协作。

通过不断的探索与实践，稳中求进，努力使公共租赁住房的管理更加规。

重点之三：公共租赁住房动态监管与退出管理不断完善动态监管工作，御景嘉苑项目部对承租户履行合同约定情况进行入户监督检查，对检查出的问题有权采取措施。

对于承租户租赁合同期满后，应退出公共租赁房，需要续租的，在合同期满前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同；对承租人通过购买、获赠、继承等式获得其他住房的，或在租赁期超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房；对退出确有特殊困难的，给予一定的过渡期，拒不腾退的，按合同约定处理，必要时申请人民法院强制执行。

三大措施：措施之一：服务信息反馈体系与职工激励机制的建立确保御景嘉苑公租房运营管理工作措施落实到位公共租赁住房在日常的管理中注重服务信息的采集与反聩。

信息源要全面、汇聚与公共租赁住房运营管理有关的所有问题，对不合格的服务制订纠正的处理措施，使反馈具有一定的围和频度，信息采集真实、科学。

保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇集到项目部，经过分析整理，并由综合协调部发出指令，跟踪检查。

激励是人性化管理的主要式。

在以人为本的激励系统中，进行适时管理，充分发挥每位职工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权围创造性地开展工作。

奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。

通过奖励“引”着员工往前走，通过惩罚“赶”着员工朝前走。

做到人人有动力，个个有压力，奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。

服务社会、承租户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。

措施之二：多头并举，采取一对一模式，确保御景嘉苑承租户验房入住正常有序开展对持有住房保障机构出具的通知单和摇号确定单号的配租家庭办理租赁入住手续，带领其看房发钥匙，签订各种文书。

文书是一件工作量大，但又需要极为细致的工作。

提前着手准备，将所有可能出现的问题，进行汇编，以明白纸的形式发放的承租户手里。

确定派发时间顺序，与承租户一对一交待明白，并做好文字性材料或表格的记录保存。

进一步规服务行为，一面挖掘业主的潜在需求，满足承租户深层次的物质和精神需要，承租户想到的一定做到，承租户没想到的也已想到并且做到，做人之未做，做人之难做。

措施之三：物业管理各部工作，保洁、工程维修、有序停车等措施得当，配合租赁管理使其更加完善首先明确各岗位责任制，使每位招聘的员工都具有责任心，制定租赁岗位、工程维修岗位、保洁绿化人员岗位责任制，项目部负责人要对每位员工了如指掌，对各岗位人员合理分工，做到人尽其用。