预告登记案例
抵押权预告登记是否享有优先受偿权最高院指导案例
关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司法•案例》。
法条链接《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案《最高人民法院公报》2014 年第9 期▲裁判摘要一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。
如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
■争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。
根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。
因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记，是完全不同的两项民事制度。
实践中，绝大多数的购房者以为办理了房屋备案登记手续，房屋所有权就已经转移到自己名下，此种观点是错误的，备案登记并不会产生物权变动的法律效果，其只是房地产行政部门的一种行政管理行为。
今天，咱们就详细说一说，商品房预售合同备案登记与预告登记二者之间的关系。
一、商品房预售合同备案登记与预告登记之间的关系。
❶二者性质不同，预告登记为民法制度；商品房预售合同登记备案则属于行政管理制度。
❷二者适用范围不同，商品房预售合同备案登记仅适用于商品房预售活动；预告登记则适用于房屋买卖、房屋抵押等不动产物权变动场合。
❸二者强制性上不同，商品房预售合同备案登记制度是针对开发商单方的强制制度，只要开发商与买受人签订商品房预售合同，就应当办理备案登记；而预告登记则需以双方当事人约定为前提，无当事人的约定，任何一方不得强制他人进行预告登记，登记机构也不得以职权进行预告登记。
❹二者功能不同，预售商品房备案登记不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门对房地产市场的监督管理作用；而预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权。
预购商品房的预告登记，是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记后，能够办理所有权转移登记，确定地取得房屋所有权。
二、最高院的裁判案例商品房预售合同备案登记是否具有阻止执行的效力。
案例1：最高院（2014）民申字第1341号简要案情：甲与乙公司签订了商品房买卖合同，支付了全部合同价款并办理了商品房预售合同备案登记，但未办理预告登记亦未交付。
之后，乙公司与案外人丙因借贷纠纷一案，丙申请查封了该房屋。
乙、丙达成调解协议后，因乙公司未履行调解书的义务，丙申请强制执行。
甲提出执行异议被法院驳回，甲提起本诉。
甲认为，商品房预售合同备案登记与预告登记具有同一效力，其对案涉房屋享有物权，应能阻止执行。
预告登记相关表格
预购商品房预告登记约定书甲方（出卖人）：乙方（买受人）：依据《物权法》、《房屋登记办法》及《长春市房屋登记条例》相关规定，为保障房屋相关权利人将来实现物权，双方当事人特签署约定书，以便遵照并执行。
一、甲、乙双方经过协商同意将坐落于房屋申请预购商品房预告登记。
二、甲、乙双方承诺办理预购商品房预告登记是真实意思表示，并保证向房屋登记机构提供办理预告登记所需的材料真实、合法、有效、完备，否则过错方应承担相应法律责任。
三、本约定书签订后，乙方可单方向房屋登记机构申请登记。
乙方可以委托他人申请登记及领取预告登记证明，受委托人必须持公证委托书到登记机构进行登记。
四、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该预告登记房屋的，不发生物权效力。
五、甲、乙双方应当严格履行本协议及商品房预告登记的相关规定。
如一方未履行相关约定，由其承担所产生的法律后果。
六、预告登记后，如甲、乙双方需要注销或变更原预告登记的内容，需甲、乙双方共同申请办理，不得由甲方代为办理。
七、本合同未尽事宜，按《物权法》、《房屋登记办法》及《长春市房屋登记条例》相关规定处理。
甲方：（公章、法定代表人章）乙方：年月日年月日预购商品房预告登记申请书及核准报告书预购商品房预告登记询问笔录询问时间：询问地点：询问人：长春市房地产交易中心告知：根据《物权法》第十二条第二项、《房屋登记办法》第十八条和《长春市房屋登记条例》第十四条的规定，现就被询问人申请房屋登记的相关情况进行询问，请如实回答我们提出的问题，被询问人应当对自己回答问题的真实性负责，不得隐瞒真实情况或作虚假陈述，否则由被询问人承担法律责任。
根据《物权法》第二十条确定该笔录是办理相应登记的一部分材料。
请在所选项目后的“□”内画“√”。
一、您双方是否同意办理预购商品房预告登记？是□否□二、您双方申请的预购商品房预告登记是否是真实意思表示？是□否□三、您双方申请登记的房屋坐落为________________________________________________________四、被询问人（预售人）被询问事项：1、预售人名称（姓名）：___________________________________________________________________2、您是否对所提交资料的合法性、真实性负责并对其承担相应的法律责任？是□否□3、其他需要补充情况：_____________________________________________________________________五、被询问人（预购人）被询问事项：1、预购人名称（姓名）：___________________________________________________________________2、您是否对所提交资料的合法性、真实性负责并对其承担相应的法律责任？是□否□3、您是否同意申请预购商品房抵押权预告登记？是□否□4、您是否同意委托抵押权人办理预购商品房抵押权预告登记？是□否□5、您申请登记的房屋为：①本人现单身，我个人单独所有- □②法人或其他组织单独所有- □③单方所有，妻子- □丈夫- □④我们夫妻共同共有- □⑤我们夫妻按份共有- □⑥与其他人（自然人、法人、其他组织）约定共有- □共有人名称（名称）：____________________________________________________________________ 6、其他需要补充情况：__________________________________________________________________ 以上笔录我已看过，与我讲的一致。
物权法案例
物权法案例2007年10月1日起，《物权法》将正式施行。
《物权法》历经8次审议，今年3月16日顺利通过，堪称中国立法史上里程碑式的一部法律，与老百姓的生活密切相关。
10月1日起，《物权法》开始正式实施。
这部惠及千家万户民生的法典，将对我们的生活带来哪些改变？从今天开始本报推出“法官案解物权法”系列报道，请北京市第一中级人民法院法官，结合现实中与群众生活关系最为密切的具体案例，解读《物权法》实施后将会带来的变化。
过去购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰，一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产，夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意，要求解除买卖合同，买房人在大多情况下只能干瞪眼，顶多获赔点违约金，而《物权法》实施之后，二手房主再想以这招儿反悔，就难以奏效了。
-现实案例李华和杨利1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。
2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。
张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。
没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，一居室所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。
张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。
-不同结果物权法实施之前———法院可能认为，根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。
据此法院判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效，张军返还郭某价款，郭某腾退房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。
物权法实施之后———法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为？法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意买房后，判决郭某取得房屋产权，不需要将该房屋返还张军和李丽。
房屋预告申请书
尊敬的[申请单位名称]：
我是[申请人姓名]，身份证号码：[身份证号码]，现就本人拟购买[房屋坐落]的房屋一事，向贵单位申请房屋预告登记。
一、申请理由
1. 我个人在[工作单位]工作，具备稳定的收入来源，有稳定的职业保障，具备购房的经济能力。
2. [房屋坐落]位于[具体位置]，交通便利，配套设施完善，环境优美，符合我本人及家人的居住需求。
3. 为确保购房的顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，特向贵单位申请房屋预告登记。
二、申请事项
1. 申请房屋预告登记，确保在房屋买卖合同签订后，能够及时办理房屋所有权转移登记。
2. 申请房屋预告登记，确保在办理房屋所有权转移登记过程中，能够得到贵单位的支持与协助。
三、申请材料
1. 申请人身份证复印件。
2. 房屋买卖合同复印件。
3. 房屋所有权证书复印件。
4. 其他相关证明材料。
四、承诺事项
1. 本人在申请房屋预告登记过程中，保证提供真实、准确、完整的申请材料。
2. 本人在申请房屋预告登记过程中，保证遵守相关法律法规，积极配合贵单位办理房屋预告登记。
3. 本人在申请房屋预告登记过程中，如有违法行为，愿意承担相应的法律责任。
敬请贵单位审查批准，特此申请。
申请人：[申请人姓名]
联系电话：[联系电话]
申请日期：[申请日期]
附件：1. 申请人身份证复印件
2. 房屋买卖合同复印件
3. 房屋所有权证书复印件
4. 其他相关证明材料。
上诉人大荔县房产管理局、上诉人刘育生、刘玉芳诉被上诉人杨亚萍撤销房屋预告登记一案二审行政判决书
上诉人大荔县房产管理局、上诉人刘育生、刘玉芳诉被上诉人杨亚萍撤销房屋预告登记一案二审行政判决书【案由】行政行政管理范围行政作为城乡建设其他行政行政行为种类行政登记行政行政行为种类行政撤销【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院【审结日期】2020.04.07【案件字号】(2020)陕05行终7号【审理程序】二审【审理法官】王洪池张敏娟王光耀【审理法官】王洪池张敏娟王光耀【文书类型】裁定书【当事人】大荔县房产管理局;刘育生;刘玉芳;杨亚萍【当事人】大荔县房产管理局刘育生刘玉芳杨亚萍【当事人-个人】刘育生刘玉芳杨亚萍【当事人-公司】大荔县房产管理局【代理律师/律所】严掌珠陕西朱西江律师事务所;朱西江陕西朱西江律师事务所;郑孝军陕西秀林律师事务所【代理律师/律所】严掌珠陕西朱西江律师事务所朱西江陕西朱西江律师事务所郑孝军陕西秀林律师事务所【代理律师】严掌珠朱西江郑孝军【代理律所】陕西朱西江律师事务所陕西秀林律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】行终字【原告】大荔县房产管理局;刘育生;刘玉芳【被告】杨亚萍【本院观点】上诉人刘育生、刘玉芳夫妇于2014年12月19日在大荔县房管部门办理同州花园2-2-202号商品房预告登记，而被上诉人杨亚萍于2015年7月17日与陕西百姓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。
【权责关键词】合法违法查封第三人合法性证据不足维持原判改判发回重审抗诉【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，上诉人刘育生、刘玉芳夫妇于2014年12月19日在大荔县房管部门办理同州花园2-2-202号商品房预告登记，而被上诉人杨亚萍于2015年7月17日与陕西百姓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。
根据上述事实，大荔县房管局作出商品房预告登记之时，杨亚萍尚未签订商品房买卖合同，未取得涉案房屋的相关权益，故其与被诉具体行政行为无法律上的利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、四十九条第（一）项之规定，被上诉人杨亚萍不具备原告主体资格。
房地产交易与权属登记案例分析总结版
房地产交易与权属登记案例分析（行政案例）1.从三起案例分析我国不动产登记制度案例（一）中介甲冒充租房客，先租下房屋，后将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证，将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。
丙取得房屋所有权证。
分析：属于不动产善意取得的第一种情况，善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。
在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件（一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是已经进行不动产物权变动登记），应当即时取得所有权。
案例（二）租客甲假装租房，将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证（名字为乙，照片为甲，仿真），将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。
丙取得房屋所有权证。
分析：登记机构存在过错，应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。
登记机构在办理房屋转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人。
没有核对身份证和签字的真实性（与原来的登记文件核对），登记机构具有重大过失。
判定房屋登记机构是否有责任的标准在于：是否尽到了审慎的审查义务。
如核实当事人、鉴别权证真伪、查询房屋权属情况等。
案例（三）甲和乙办理了房屋登记，后来发现房屋被同时卖给丙。
而甲、乙却不知情，甲和乙现在手里的证是假证，真实的权证已经在过户时被收回。
分析：房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证（复印）和签字，登记机构应该认真核对。
提示：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。
登记机构未尽合理审慎审查义务的，根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责任。
在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有权.2.房屋登记机构应否办理预告登记？案例：乙与甲公司签定了商品房预售合同，因未到过户时间，为保护自己的权益向登记机构申请办理预告登记。
登记机构以没有具体规定为由拒绝办理。
分析：《物权法》并未将预告登记的范围限制在期房上，只要当事人之间的物权变动协议而产生的请求权都可以进行预告登记。
物权法教学案例(3)
物权法案例3案例22：陈某想办一个时装店，因资金不足，陈某父亲将自己名下的在外地某市的四间祖屋，以2万元的价格出售给即将回某市定居的华侨周某，周某与陈父签订了买卖合同，交付了房款，但未办理过户登记，陈父回家后不久因病去世。
陈某不知道其父卖屋之事，便继承了2万元存款和在外地的四间老屋，并将老屋过户到自己名下。
陈某以将老屋房产证交给花某某的方式抵押，向花某某借款2万元，再加上继承的2万元，合计4万元开办了一家时装店。
但时装店因经营不善发生亏损，陈某无力清偿花某的借款，花某要拍卖该房屋实现抵押权。
而此时周某回国定居,要对老屋装璜并办理过户手续。
发现房屋的产权人已是陈某，于是要求陈某协助过户，同时主张花某的抵押权无效。
1、陈某应否协助周某过户？陈某有义务协助周某过户。
陈父与周某签订房屋买卖合同，合同成立并生效，但是未办理不动产变动登记，因此不发生物权变动。
陈父死亡后，陈某基于继承取周某的房屋所有权，通过继承取得不动产所有权的无需公示。
但是陈某概括承受陈父的权利及义务，因此周某可以基于有效的房屋买卖合同请求陈某履行义务。
2、花某的抵押权有效否？为什么？花某的不动产抵押无效，不动产设立抵押权时应当登记才成立，陈某仅通过交付房屋产权证明与花某某抵押，但未完成登记，因此抵押权无效。
案例23：赵某准备将一幢自有的房屋出售，王某提出购买但因价格问题未达成协议。
后赵某与同事李某达成了买卖协议，商定房价为20万元，分二次支付，合同签订时付10万，余款二个月内付清。
合同签订后，李某支付了第一期房款，赵某也将房屋钥匙交付给李某，李某搬入房中。
后王某又向赵某提出，愿以25万价格一次付清。
赵某心动即同意，次日双方签订了买卖合同，王某付清了全部房款，并到房地产管理机构办理了过户手续。
一周后王某要搬入原赵某的房中居住，李某获知了情况，拒绝王某入住，于是双方发生纠纷。
王某向法院起诉，要求确认赵某与李某签订的买卖合同无效，并要求李某退房。
余姚市发出全国首本预告登记转让不动产权证
市县动态国土资源LAND&RESOURCES61培训，提高受聘人员的服务水平。
进一步拓宽不动产抵押登记范围，为市民提供更加便捷、高效、优质的服务。
宁波市国土资源局▲▲陈芳▲▲慈溪市国土资源局▲▲陈晓瑾余姚市发出全国首本预告登记转让不动产权证8月31日，余姚国有建设用地二级市场首宗预告登记地块——宁波佰钢机械制造有限公司年产50万把儿童安全座椅生产项目已正式办理转移登记，余姚市发出全国首本预告登记转让不动产权证，证号为浙（2018）余姚市不动产权第0032841号。
这是在全国首创以预告登记转让方式，探索实施投资总额25%以上的国有建设用地转让，预告登记证明可作为办理相关建设审批手续依据的成功范例。
宁波佰钢机械制造有限公司（下称：宁波佰钢公司）地块位于河姆渡镇罗江村，占地面积6596平方米，该地块原为宁波力汇新材料有限公司，由于地块内高压线迁移工程的实施致使企业自2014年依法取得国有建设用地使用权以来一直未动工建设。
宁波佰钢公司需要扩大经营场地，在余姚国有建设用地二级市场转让交易平台获得信息后经双方沟通协商，根据余姚市国有建设用地二级市场试点的相关政策，于2017年10月18日在市行政审批中心办理了不动产预告登记，成为余姚市“土地超市”的首宗交易。
并凭预告登记证明在市有关部门办理了相关建设审批手续。
根据第三方资金投入情况专项审计报告，截至今年8月10日，宁波佰钢公司项目投入资金占原土地使用权出让合同约定的项目固定资产总投资最低额的28.22%，符合投资最低额达到25%可办理转让手续的条件， 8月24日，在余姚市行政审批中心办理了不动产转移登记。
8月31日，在宁波佰钢公司地块现场看到，容积率达到1.98的5层标准厂房已经结顶，工人们正在加紧施工。
“预计明年4月就可投产，到时候，年亩产值将超过1000万元。
” 宁波佰钢公司负责人赵琪说。
▲余姚市国土资源局▲▲徐燮彪▲湖州市吴兴区湖州市首个检察院驻国土资源部门检察官办公室挂牌近日，湖州市吴兴区人民检察院驻湖州市国土资源局吴兴区分局检察官办公室正式揭牌成立。
不动产登记典型案例手机整理
典型案例001：未办首次登记，预告登记权利人住满两年如何办证基本情况天津市河东区某项目于2006年开发建设，2009年竣工入住，开发建设企业分别取得了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证等相关登记要件，并于2007年、2008年分批办理了商品房销售许可证及预售交易备案登记手续，所出售的商品房中有1415户购房人办理了预告登记。
后由于历史原因，一直未能申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，导致该项目购房户无法办理不动产权证书。
解决办法河东区不动产登记机构核实有关情况后，向市局报送了项目明细表，确认该项目适用“入住满两年”的规定。
市不动产登记机构对商品房销售许可证、购房人是否入住满两年、是否已办理预告登记或商品房买卖合同备案、项目开发建设单位是否存在等情况，有关土地、规划、竣工验收情况，以及项目抵押、查封情况等进行了核查，并委托测绘单位进行房地补测和数据补录。
认定该项目符合“预告登记入住满两年”条件后，按照《天津市不动产登记条例》第59条“经预告登记的商品房购房人入住二年后，房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记”的规定，为已售的1415户购房人补录信息后办理了不动产权证书，取得了良好的社会效果。
经验总结实践中，部分商品房项目因开发单位注销、吊销、下落不明等历史原因未能办理首次登记申请，或虽已办理房屋所有权首次登记但不能及时配合购房人办理转移登记的情形时有发生，造成已入住购房人无法办理不动产权证书，严重影响了购房人的合法权利。
天津市解决此问题的经验是：第一，制度先行是基础。
2016年7月，天津市人大常委会通过的《天津市不动产登记条例》和配套文件《天津市不动产登记规范》等规定了预告登记权利人入住满二年、房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记的办理依据、适用范围、流程、审核内容等，解决了登记依据问题。
第二，部门间协调配合是保障。
不动产典型登记案例100例
不动产典型登记案例100例不动产登记是指依照法律规定，将不动产权利设立、变更、转移、限制等情况及其其他权利实现方式记载于指定的登记簿册，并向社会公示的制度。
以下是100例不动产典型登记案例，供参考：1. 房屋所有权登记：甲方将位于XX市XX区XX街XX号的房屋所有权变更为乙方所有。
2. 土地使用权登记：甲方取得位于XX市XX区XX街XX号的土地使用权。
3. 商品房预售预告登记：开发商甲方将位于XX市XX区XX街XX号的商品房进行预售预告登记。
4. 住宅抵押权登记：甲方将位于XX市XX区XX街XX号的住宅抵押给银行乙方。
5. 不动产租赁权登记：甲方取得位于XX市XX区XX街XX号的不动产租赁权。
6. 房屋所有权出质登记：甲方将位于XX市XX区XX街XX号的房屋所有权出质给乙方。
7. 土地使用权划转登记：甲方将位于XX市XX区XX街XX号的土地使用权划转给乙方。
8. 房屋抵押注销登记：甲方已偿还银行乙方借款，需要将位于XX市XX区XX街XX号的房屋抵押注销。
9. 工业用地使用权登记：甲方取得位于XX市XX区XX街XX号的工业用地使用权。
10. 物业所有权登记：甲方取得位于XX市XX区XX街XX 号的物业所有权。
11. 土地承包经营权登记：甲方取得位于XX市XX区XX街XX号的土地承包经营权。
12. 房地产开发权登记：甲方取得在XX市XX区XX街XX 号开展房地产开发的权利。
13. 土地用途变更登记：甲方将位于XX市XX区XX街XX 号的土地用途变更为商业用地。
14. 商业用房出租登记：甲方将位于XX市XX区XX街XX 号的商业用房出租给乙方。
15. 住宅抵押权注销登记：甲方已偿还银行乙方借款，需要将位于XX市XX区XX街XX号的住宅抵押权注销。
16. 房地产开发经营权登记：甲方取得在XX市XX区XX街XX号开展房地产开发经营的权利。
17. 房屋征收登记：政府部门将位于XX市XX区XX街XX号的房屋征收登记。
身边的民法
第一次作业【案例4】案例:李先生为自己爱车投保时，要求投保车辆损失险、第三者责任险和盗抢险。
但是保险公司核发的保单中，却仅仅确定了第三者责任险和盗抢险，没有确定车辆损失险及相应保费。
保险推销员将保单正本交给李先生时没有做任何解释，李先生以为保单没什么问题就收下了。
一个月后，李先生的爱车被他人烧坏，遂向保险公司索赔，但保险公司以李先生未投保车辆损失险为由，拒绝赔付其损失。
保险公司和李先生都负有一定的责任，而不应该单单从保险公司对李先生要约的实质性变更予以考量评述。
首先需要明确的是本案的法律范畴。
民法通则第2条规定：中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。
即民法调整的对象就是平等主体之间的财产关系和人身关系。
李先生作为自然人，保险公司作为法人且涉及李先生财产的赔偿问题，所以本案应当由民法进行调整。
进一步说，李先生作为投保人投保，而保险公司承保，双方实际上是在协商确立一个保险合同。
合同是契约，那么自然而然就涉及平等主体双方的角度。
毋庸置疑的是，李先生提出了投保车辆损失险、第三者责任险和盗抢险，这是李先生的要约内容。
而保险公司并没有完全接受李先生提出的要约，而是将三种险别改为两种，并且在未与李先生充分协商、说明的条件下开具了保单，应当说保险公司存在严重过错，这种行为违反了诚实信用、公平的民法基本原则。
但是，题目中也有清楚地暗示，在保险公司没有作出解释的情况下，“李先生以为保单没什么问题就收下了。
”他也并没有履行其该有的义务，即没有仔细考察合同与自身要求是否一致，是否存在不当之处，应当说，李先生对合同签订的疏忽也是一个重要因素。
综上，对赔偿这一事宜，保险公司虽然可以不承担赔偿保险金的责任，但是应当为李先生的实际损失承担损害赔偿责任。
赔偿金的数额不一定按照保险价值、保险金额等计算，而是应该综合整个案件，按照李先生的损失合理地确定。
第二次作业【案例6】下列哪种情形成立民事法律关系？A.甲与乙约定某日商谈合作开发房地产事宜B.甲对乙说：如果你考上研究生，我就嫁给你C.甲不知乙不胜酒力而极力劝酒，致乙酒精中毒住院治疗D.甲应同事乙之邀前往某水库游泳，因抽筋溺水身亡民事法律关系是平等主体之间发生的、符合民事法律规范的、以民事权利和民事义务为内容的社会关系。
关于不动中心向银行下预告登记的函样本
不动中心向银行下预告登记的函样本一、前言在房地产交易中，不动产预告登记是一项非常重要的程序。
不动产预告登记是指权利人通过向不动产登记机构提交预告登记申请，登记机构收到预告登记申请后向利害关系人公告的行为。
而不动中心向银行下预告登记的函样本，也是与不动产预告登记相关的重要文件之一。
在本文中，我们将深入探讨不动中心向银行下预告登记的函样本，以及其在房地产交易中的作用与意义。
二、不动中心向银行下预告登记的函样本的结构与内容1. 题头不动中心向银行下预告登记的函样本在题头中应包含以下内容：不动产权利人的尊称（或名称）、唯一识别信息件号码（或证件类型及号码）、位置区域等基本信息；银行的名称、位置区域等基本信息；以及函样本的日期。
2. 正文（1）函样本应明确表达不动产权利人向银行提交预告登记申请的意向，以及对银行在接到预告登记通知后的相关配合要求。
（2）函样本应陈述不动产的基本信息，如不动产的坐落、登记面积、权利情况等。
（3）函样本还应说明具体的预告登记事项，例如预告登记的权利种类、范围、期限等。
3. 结尾函样本的结尾应包含不动产权利人的签名、盖章以及日期等内容，以示文件的真实性和有效性。
三、不动中心向银行下预告登记的函样本的作用与意义不动中心向银行下预告登记的函样本具有以下作用与意义：1. 预告登记的合法性：函样本是不动产权利人向银行提交预告登记申请的书面材料，能够证明预告登记行为的合法性和合规性。
2. 构建沟通桥梁：通过函样本，不动产权利人能够与银行建立起预告登记事项的联系，促进双方之间的有效沟通与协调。
3. 风险防范机制：函样本的提交能够提前将不动产的预告登记信息告知银行，有利于银行及时了解不动产的权利状况，进而避免可能存在的风险。
四、个人观点与理解在房地产交易中，不动产预告登记是非常重要的一环，也是保障权利人合法权益的重要手段之一。
不动中心向银行下预告登记的函样本作为不动产预告登记的必备文件，不仅能够明确表达权利人的意向，还能够为预告登记事项的沟通与协调提供便利。
合同备案和预告登记案例
合同备案和预告登记案例
合同备案和预告登记是房地产交易中常见的法律程序，下面我将从多个角度给出一些案例，以便全面回答你的问题。
案例一，合同备案。
在房地产交易中，合同备案是为了保护买卖双方的权益，确保合同内容的合法性和有效性。
以下是一个合同备案的案例：
某甲与乙签订了一份购房合同，合同中约定了购房的价格、交付时间、房屋的权属等内容。
为了确保合同的有效性，甲和乙将合同提交给当地房地产管理部门进行备案。
经过审核，合同符合相关法律法规的要求，于是被备案并获得备案证明。
这样，合同备案的程序完成后，买卖双方的权益得到了保护，合同具有了法律效力。
案例二，预告登记。
预告登记是在房地产交易中常见的一种权属保护措施，它可以
向公众公示某个不动产的交易意向，以保护买方的利益。
以下是一个预告登记的案例：
甲拥有一块土地，打算将其出售给乙。
在正式签订买卖合同之前，甲可以向房地产管理部门申请预告登记。
申请预告登记时，甲需要提供土地的基本信息、拟转让的价格等内容。
经过审核，甲的预告登记申请获得批准，并在相关部门进行公示。
这样，乙在购买土地之前，可以通过公示的信息了解到土地的交易意向，确保自己的权益不受侵害。
以上是合同备案和预告登记的两个案例，从中我们可以看出，合同备案和预告登记都是为了保护买卖双方的权益，确保交易的合法性和有效性。
合同备案是确保合同具有法律效力的重要步骤，而预告登记则是为了公示交易意向，保护买方的利益。
通过这两个程序，房地产交易可以更加安全和可靠。
不动产预告登记更正案例
典型案例011：未经竣工验收已入住的商品房怎样办理登记基本情况黑龙江省七台河市某小区于2012年开工建设，总建筑面积7.5万平方米，房屋总套数1046套。
2013年年底，开发商因建设资金及债务纠纷等原因弃建，小区各项配套设施均未完成，但已入住746户。
由于未竣工验收，因而不能办理不动产首次登记。
解决办法：市不动产登记机构对该小区无法办理登记问题进行了认真核查，该小区土地手续齐全，并全额缴纳了土地出让金。
但仍存在以下问题：一是未办理消防验收；二是未办理建设工程竣工验收；三是开发单位欠缴税款，无法取得销售不动产统一发票。
针对这一情况，市政府于2017年5月召开专题会议，组织有关部门对上述问题的处理进行了全面研究，本着解决历史遗留问题、保护群众合法权益和维护社会稳定的原则，做出如下决定：一是坚持把办理不动产登记与解决开发商违规问题区分开来；二是由房产管理局组织业主委员会委托鉴定机构对房屋安全进行安全鉴定、申请消防验收，建设工程竣工验收合格后，按规定办理不动产登记；三是开发商欠缴税费等问题，有关部门继续追缴，地税部门按照要求为购房者出具销售不动产统一发票；四是进一步核实产权状况，对产权明晰、符合登记条件的，依法给予登记发证。
根据市政府专题会议的要求，有关部门各司其职，认真落实。
市不动产登记机构向社会发布了公告，于2017年7月10日开始正式为该小区办理不动产登记。
截至2017年7月底，已为该小区居民办理不动产权证书627本。
经验总结：随着不动产统一登记工作的深入开展，因未竣工验收、欠缴各项税费、各项手续不全等影响不动产登记的历史遗留问题逐渐显现。
七台河市解决这些问题的经验如下：一是按照尊重历史、正视现实、民生为先的原则，出台了《进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的实施方案》，为问题的解决提供了政策依据；二是政府出面、统筹协调、部门联动、区别对待、分类实施。
提供单位：黑龙江省七台河市不动产登记中心。
限售房能否办理预告登记
限售房能否办理预告登记写在前面的话：本文来自某个案例，问题带有普遍性，个人观点。
《民法典》系列第4篇。
限售期内的不动产，能否办理预告登记本文发表于《中国不动产》2021年第5期地方有个案例：甲购买乙的教师公寓，该公寓为限价商品房，五年内不得出售。
甲与乙是多年朋友，已全额支付购房款。
为保障权益向不动产登记中心申请预告登记。
登记中心认为预告登记只能适用于可以转让的房子，该公寓处于限售期，不能办理预告登记。
目前预告登记主要应用于预购商品房买卖和抵押，现房的预告登记比较少，《民法典》明确了预告登记的适用范围，如何应用需要各地实践。
下面谈谈预告登记的几个问题。
一、预告登记的性质预告登记，是指为保全一项债权请求权而进行的不动产登记。
该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。
预告登记是不动产登记的特殊类型。
其他不动产登记都是对现实的不动产物权变动进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权变动，而是将来发生不动产物权变动的请求权。
因此有学者（谢在全）认为预告登记是一种担保物权变动的过渡性登记，并非以物权变动为内容的终局性登记。
其效力并非是取得不动产物权，而是使债务人处分不动产的法律行为在会致使请求权蒙受妨害或损害的限度内不生效力。
德国法上的效力是允许处分但相对不生效力，我国法则不做区分一概予以“登记簿冻结”，不允许进行此类处分行为的登记。
预告登记起源于普鲁士法，定型于德国民法，发散于大陆法系。
《物权法》第一次在法律层面引入预告登记制度，规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”可以申请预告登记。
虽然全国人大法工委编的《物权法释义》认为该条规定不止针对签订买卖房屋协议的情形，还包括签订其他不动产物权协议的情形。
但也有根据字面作出只有在签订房屋等不动产物权买卖协议时方可适用的理解。
因此《民法典》将条文修改为“当事人签订买卖房屋或者签订其他不动产物权的协议”，进一步明确预告登记适用于房屋买卖在内的不动产物权发生变动的协议。
土地使用权预告登记宣传报道稿范文
《土地使用权预告登记宣传报道稿范文》一、前言近年来，随着我国城市化进程的加快，土地使用权预告登记成为了社会各界关注的热点话题。
土地使用权预告登记是指国家法律规定的土地使用权人为了证明土地使用权范围及其用途，对尚未发生的土地使用权行为在不动产登记前向社会公众公告的一种行为。
本文将就土地使用权预告登记的宣传报道进行深入分析和探讨。
二、土地使用权预告登记的背景和意义1. 土地使用权预告登记的背景土地使用权预告登记是我国不动产登记制度改革的一项重要内容。
在过去，由于土地使用权人在获取土地使用权证书后，其权利范围和用途变更时需重新办理不动产登记手续，导致不动产登记工作效率偏低。
为了提高不动产登记的效率和便利性，土地使用权预告登记应运而生。
2. 土地使用权预告登记的意义土地使用权预告登记具有重要的社会意义和经济意义。
它能够增加土地资源利用的透明度和公开度，提高土地资源使用的效率。
对于土地使用者和土地权益人来说，能够保障其合法权益，防止出现纠纷和争议。
再次，它有助于提高国家行政管理的水平和规范化程度，减少不动产登记过程中的繁琐程序。
土地使用权预告登记还对国家的土地管理和城市规划有着重要的促进作用，能够更好地整合城乡资源，实现可持续发展。
三、土地使用权预告登记的宣传报道1. 宣传对象土地使用权预告登记的宣传对象不仅包括土地使用权人，还包括土地权益人、土地管理部门、房地产开发商以及社会公众。
在宣传报道时，需要根据不同对象的需求和利益进行有针对性的宣传策略。
2. 宣传内容在宣传报道中，首先要对土地使用权预告登记的法律依据、程序和要求进行详细介绍，使各方能够全面了解土地使用权预告登记的操作流程和注意事项。
需要重点宣传土地使用权预告登记对土地使用者和土地权益人的保障作用，以及对城市规划和土地资源管理的重要意义。
另外，还应当宣传土地使用权预告登记的实施效果和取得的成绩，让公众对这项制度改革有更加清晰的认识和认可。
3. 宣传方式对于土地使用权预告登记的宣传报道，可以通过电视、广播、报纸、互联网等多种方式进行宣传。
《商品房预告登记效力实务问题研究》范文
《商品房预告登记效力实务问题研究》篇一一、引言在房地产市场日益活跃的今天，商品房预告登记作为一项重要的法律制度，对于保护交易安全、维护市场秩序具有不可替代的作用。
然而，在实际操作中，商品房预告登记的效力往往涉及诸多实务问题，包括登记程序、登记内容的真实性、登记效力的法律解释等问题。
本文将结合实务案例，对商品房预告登记的效力进行深入研究。
二、商品房预告登记概述商品房预告登记是指为保障未来物权变动而进行的预先登记。
在商品房交易中，当买卖双方达成协议后，为确保交易安全，可以由买方或双方共同向房地产登记机构申请预告登记。
此举能够对抗第三人的不当行为，确保权利人能够在未来实现其物权。
三、实务中常见的问题（一）登记程序问题在实务中，部分登记机构存在程序不清晰、流程繁琐的问题，导致申请人在办理预告登记时耗费大量时间和精力。
例如，提交材料不全或格式不符合要求，可能需要进行多次补充或更正，这不仅影响了登记效率，也增加了当事人的经济负担。
（二）登记内容真实性及有效性问题商品房预告登记的实质在于保障交易的真实性、合法性及安全性。
但在实际运行中，有时存在买卖双方串通欺骗或利用虚假信息进行登记的情况，给房地产市场秩序带来负面影响。
因此，如何保障登记内容的真实性和有效性成为一大挑战。
（三）登记效力认定问题在出现纠纷时，如何认定预告登记的效力，尤其是与其他权利的冲突解决，是司法实践中常见的问题。
如某已预告登记的商品房涉及再次买卖、抵押等情况时，其权利归属和责任划分常需司法机构进行详细解读和判定。
四、对策与建议（一）简化程序、提高效率针对登记程序繁琐的问题，建议相关机构优化流程、简化手续，如通过信息共享减少重复提交材料、实行网上办理等措施，提高登记效率。
（二）加强监管、确保真实性为确保登记内容的真实性和有效性，应加强监管力度，如建立信息公示制度、完善信用体系等措施，对虚假信息进行严厉打击和处罚。
（三）明确法律解释和司法实践针对登记效力的认定问题，应明确相关法律解释和司法实践标准，确保在处理相关纠纷时能够有法可依、有据可循。
预告登记执行异议之诉案例
预告登记执⾏异议之诉案例预告登记是不动产登记的⼀种制度，是为了防⽌⼀房多卖产⽣的，保障购房者在购房交钱后实现⾃⼰的特权。
预告登记的⼀定的执⾏程序，案外⼈对执⾏有异议的可以提出执⾏异议，那么预告登记执⾏异议之诉案例是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者就相关问题进⾏解答。
预告登记执⾏异议之诉案例基本案情2013年6⽉18⽇，某房产公司向某县房产局申领了坐落于某商住楼的商品房预售许可证。
案外⼈周某于2013年9⽉11⽇与某房产公司签订了商品房房屋买卖合同，购买了房产公司某商住楼的某栋⼀层某房屋。
次⽇，周某给付了所有购房款并在房产局办理了预购商品房预告登记。
2013年10⽉31⽇，法院根据申请执⾏⼈唐某等⼈申请，查封了被执⾏⼈林某以某房产公司项⽬部的名义开发的某商住楼某栋⼀层某房屋。
现案外⼈周某以法院不当查封其个⼈合法房产为由，提出了执⾏异议。
实务观点法院认为，案外⼈周某在法院查封异议标的之前已购买了异议房产，且已交付了全部购房款并依法办理了预购商品房预告登记。
因此，在预告登记有效期内，未经预告登记的权利⼈同意，该房产不得发⽣物权变动或设置权利负担。
据此，案外⼈周某提出的异议理由成⽴，法院中⽌对涉案房屋的执⾏。
法律评析预告登记，是指以取得物权为内容的债权⼈为保证将来其债权能够得到实现从⽽取得不动产物权，在债权⼈由于某些原因不能办理正式登记时所进⾏的临时登记。
根据《物权法》第⼆⼗条之规定：当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记作为⼀项不动产物权变动的公⽰制度，⽆疑有助于促成⼀种即安全⼜公正的不动产交易内部秩序。
购房⼈针对处于预售状态的商品房办理了房屋预告登记，且对该预售商品房享有可期待利益。
当购房⼈向房产公司⽀付完合同的对价后，可以依据合同及预告登记，获得预售商品房的所有权。
查封是国家权⼒通过诉讼程序对私权的⼲预，最终⽬的仍是为了保护私权。
但之于善意购房⼈，预告登记后的债权请求权具有区别于⼀般债权的特殊性质即物权的优先性，预告登记的权利是⼀种具有物权性质的债权，或者说是⼀种准物权。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
预告登记案例
【篇一：预告登记案例】
案例一：
中国论文网 /3/view-1550495.htm
2007年2月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同。
双方约定
甲公司将某小区的套房屋卖给李某。
合同签订后，李某依照协议约定，交付了首付费用18万，于2007年6月入住。
因该房未到约定
办理登记过户时间，李某为保护自己合法权益，于2007年12月1
日向房屋登记机构提交了身份证明、商品房预购合同、《预告登记
申请书》等材料，申请办理预告登记。
房屋登记机构做出《复函》
以暂无相关具体规定为由，不予受理。
李某提出诉讼，认为登记机
构损害了自己的合法权益，请求法院撤销《复函》，判令登记机构
依法受理预告登记申请，并承担诉讼费用。
评析：
1 预告登记的概念。
预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，目的是为将发生的不动产物权变动。
预告登记的本质特征是
使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的
请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行
为具有对抗效力。
2 预告登记的适用范围。
《物权法》实施后，对预告登记的适用范围作出了明确规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为
保障将来实现物权，按照约定可以向房屋登记机构申请预告登记。
”《房屋登记办法》第六十七条规定：“预购商品房，以预购商品房设
定抵押，房屋所有权转让、抵押，法律、法规规定的其他情形可以
申请预告登记。
”本案中，李某购买的是预购商品房，可按相关规定
申请预告登记。
3 本案房屋登记机构的回函是否正确。
本案发生时虽然《房屋登记办法》尚未出台，但《物权法》已经施行，那么房屋登记机构应当按
照《物权法》的要求实施预告登记制度，对提交的预告登记申请进
行受理。
本案房屋登记机构未予受理是自身工作的失职，属于行政
不作为，但李某申请预告登记时未能提供双方关于预告登记的约定，因此房屋登记机构应以要件不齐为由告知李某其申请不予受理，才
是稳妥的做法。
案例二：
李某与王某于1998年结婚，二人有子李甲。
李某于2008年9月向
甲公司预购了一套在建商品房，合同上购房人为李某人名字。
李某
到登记机构办理了预购商品房预告登记，并与银行办理了商品房抵
押贷款手续，进行了房屋抵押权预告登记。
2009年1月，李某因病死亡。
李某父母和李甲均表示放弃对房屋的
继承，同意将房屋登记在王某一人名下，并办理了公证。
王某持继
承权公证书到登记机构要求把预购商品房预告登记权利人改为王某人。
登记机构审查继承权公证书后认为，其子李甲尚未成年，不能
放弃继承权，不能登记为王某一人。
王某认为登记在自己名下，是
为今后还款和卖房方便，并不损害未成年人李甲的利益，且已办理
继承权公证，登记机构拒绝办理于法无据。
评析
1 未成年人能否放弃继承权?我国《继承法》虽未明确规定未成年人
不得放弃继承权，但最高人民法院《继承法意见》第八条规定：“法
定代理人代理被继承人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人
的利益。
法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。
明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。
”同时，《民法
通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的
人身、财产及其他合法权益。
”
作为未成年人的父母，在履行监护职责时，必须考虑行为是否符合
法律的要求，是否有利于未成年人成长，是否维护了未成年人的利益。
由于未成年人为无完全行为能力或限制行为能力人，其民事活
动必须由法定代理(监护)人代理或法定代理(监护)人同意，所以，未
成年人如果是自己放弃继承权，他的放弃行为应当是无效的。
如果
未成年人即将接受的继承权不附任何义务，是纯获益的行为，他的
监护人一般不能代理其放弃继承权，否则明显损害未成年人利益，
应认定其代理行为无效。
2 预购商品房发生继承的如何登记。
预购商品房申请预告登记后，购买人的债权请求权因预告登记而具有对抗他人的类似物权的效力。
经预告登记的债权请求权可能因继承而发生转移，也可能发生变更
或消灭，此时如何办理预告登记权利的转移、变更和注销，《房屋
登记办法》未有明确规定。
预告登记后的债权请求权已经具有一定
的物权效力，因此可参照房屋所有权转移、变更和注销的相关规定
办理。
【篇二：预告登记案例】
蓝先生问：近日看中了一套二手房，但由于该房产还差半年就满五
年了。
因此经双方协商后决定交首付，先入住，半年后再交剩余的
金额。
蓝先生向我们咨询，在二手房购房合同内应注明哪些事项？答：由于半年后才真正过户，因此需要进行预告登记来保护自己的
权利。
郑州千业律师事务所的孙瑞涛律师表示：根据《中华人民共和国物
权法》第九条规定，不动产物权变动是以登记为生效要件的。
蓝先
生如果要想真正拥有房子的所有权，必须与卖方共到房管局办理登
记过户手续。
否则即便是交付全款，实际入住房子，如果房东将房
子再过户给别人，那么房子仍将归他人所有。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，在预告登记后，未
经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
他建
议蓝先生在合同中约定“预告登记”条文。
如果蓝先生与房主在合同
中明确约定向房管局预告登记，并切实进行了预告登记之后，就可
安心购房。
【问二】远低于市场均价，这房敢买吗？
陈女士问：看中一套小三房房源，价格却比周边的房子低许多。
卖
方声称家中急用钱，故降价求速卖。
这种房子敢买吗？会不会是遇
到了一房多卖的情况？
【篇三：预告登记案例】
2007年12月，王某与刘某签订房屋买卖合同。
双方约定，刘某于2008年1月一次性支付王某42万元房款，王某同时间将住宅钥匙
交给刘某。
双方还约定合同违约金为5万元。
此后，刘某按约定向
王某支付房款时，王某却一再推托。
刘某后来了解到，王某在2008年1月4日已将住宅以45万元的价
格卖给了孙某，并在房屋管理局办理了产权变更登记。
于是，刘某
到法院起诉，要求王某履行合同、交付房屋，支付违约金。
法院判决王某向刘某支付违约金5万元，驳回刘某其他诉讼请求。
【律师视点】
本案是在现实生活中出现一房二卖的典型案例，因原房主的一房二卖，致使签订合同的另一方当事人王某期待的物权落空，造成难以
挽回的损失。
一、本案判决的依据
案例中刘某与王某之间签订的房屋买卖合同自双方签字之日起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。
王某与刘某签订购房合同，但王某只享有合同上的请求权，没有排他性，所以购房人也就无法防止售房人将房屋以更高的价格出卖给其他人，即“一房二卖”。
如果发生了这种情况，购房人只能主张售房人违约赔偿，而不能获得所购房屋。
王某将房屋出卖给孙某，双方办理了不动产物权登记，该房屋所有权已经合法转移给孙某享有，王某不再对该房屋享有所有权，故刘某与王某之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。
但是，因为该合同已经成立生效，合同中约定了违约金，故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金。
因此法院最终支持王某向刘某要求支付违约金5万元的赔偿。
二、预告登记在法定期间可防止“一房二卖”
“一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为，对于这种行为，当事人可以订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，约束对方的行为，并在权益受损时获得补偿。
但不能使自己要求获得物权——房屋的所有权的利益实现。
07年10月1日实行的《物权法》中设计的预告登记制度，为防止一房二卖提供了有效的法律途径，房屋在进行了预告登记之后，就具有了物权的排他效力，购房人将来就可以获得所购买的房屋。
预告登记是《物权法》为了保护不动产交易，提供的一种特殊的保障措施。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
而预告登记后，要在三个月内进行不动产登记。
否则，预告登记失效。
预告登记制度不仅可以防止开发商“一房二卖”，也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款。
在二手房买卖中，预告登记也具有同样的效用。
本案中，刘某如果预先办理预告登记，孙某就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而王某处分房屋的行为也无法产生效力。
此时如果王某不履行合同，刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。