预告登记案例

预告登记案例
【篇一：预告登记案例】
案例一：
中国论文网 /3/view-1550495.htm
2007年2月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同。

双方约定
甲公司将某小区的套房屋卖给李某。

合同签订后，李某依照协议约定，交付了首付费用18万，于2007年6月入住。

因该房未到约定
办理登记过户时间，李某为保护自己合法权益，于2007年12月1
日向房屋登记机构提交了身份证明、商品房预购合同、《预告登记
申请书》等材料，申请办理预告登记。

房屋登记机构做出《复函》
以暂无相关具体规定为由，不予受理。

李某提出诉讼，认为登记机
构损害了自己的合法权益，请求法院撤销《复函》，判令登记机构
依法受理预告登记申请，并承担诉讼费用。

评析：
1 预告登记的概念。

预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，目的是为将发生的不动产物权变动。

预告登记的本质特征是
使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的
请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行
为具有对抗效力。

2 预告登记的适用范围。

《物权法》实施后，对预告登记的适用范围作出了明确规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为
保障将来实现物权，按照约定可以向房屋登记机构申请预告登记。

”《房屋登记办法》第六十七条规定：“预购商品房，以预购商品房设
定抵押，房屋所有权转让、抵押，法律、法规规定的其他情形可以
申请预告登记。

”本案中，李某购买的是预购商品房，可按相关规定
申请预告登记。

3 本案房屋登记机构的回函是否正确。

本案发生时虽然《房屋登记办法》尚未出台，但《物权法》已经施行，那么房屋登记机构应当按
照《物权法》的要求实施预告登记制度，对提交的预告登记申请进
行受理。

本案房屋登记机构未予受理是自身工作的失职，属于行政
不作为，但李某申请预告登记时未能提供双方关于预告登记的约定，因此房屋登记机构应以要件不齐为由告知李某其申请不予受理，才
是稳妥的做法。

案例二：
李某与王某于1998年结婚，二人有子李甲。

李某于2008年9月向
甲公司预购了一套在建商品房，合同上购房人为李某人名字。

李某
到登记机构办理了预购商品房预告登记，并与银行办理了商品房抵
押贷款手续，进行了房屋抵押权预告登记。

2009年1月，李某因病死亡。

李某父母和李甲均表示放弃对房屋的
继承，同意将房屋登记在王某一人名下，并办理了公证。

王某持继
承权公证书到登记机构要求把预购商品房预告登记权利人改为王某人。

登记机构审查继承权公证书后认为，其子李甲尚未成年，不能
放弃继承权，不能登记为王某一人。

王某认为登记在自己名下，是
为今后还款和卖房方便，并不损害未成年人李甲的利益，且已办理
继承权公证，登记机构拒绝办理于法无据。

评析
1 未成年人能否放弃继承权?我国《继承法》虽未明确规定未成年人
不得放弃继承权，但最高人民法院《继承法意见》第八条规定：“法
定代理人代理被继承人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人
的利益。

法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。

明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。

”同时，《民法
通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的
人身、财产及其他合法权益。

”
作为未成年人的父母，在履行监护职责时，必须考虑行为是否符合
法律的要求，是否有利于未成年人成长，是否维护了未成年人的利益。

由于未成年人为无完全行为能力或限制行为能力人，其民事活
动必须由法定代理(监护)人代理或法定代理(监护)人同意，所以，未
成年人如果是自己放弃继承权，他的放弃行为应当是无效的。

如果
未成年人即将接受的继承权不附任何义务，是纯获益的行为，他的
监护人一般不能代理其放弃继承权，否则明显损害未成年人利益，
应认定其代理行为无效。

2 预购商品房发生继承的如何登记。

预购商品房申请预告登记后，购买人的债权请求权因预告登记而具有对抗他人的类似物权的效力。

经预告登记的债权请求权可能因继承而发生转移，也可能发生变更
或消灭，此时如何办理预告登记权利的转移、变更和注销，《房屋
登记办法》未有明确规定。

预告登记后的债权请求权已经具有一定
的物权效力，因此可参照房屋所有权转移、变更和注销的相关规定
办理。

【篇二：预告登记案例】
蓝先生问：近日看中了一套二手房，但由于该房产还差半年就满五
年了。

因此经双方协商后决定交首付，先入住，半年后再交剩余的
金额。

蓝先生向我们咨询，在二手房购房合同内应注明哪些事项？答：由于半年后才真正过户，因此需要进行预告登记来保护自己的
权利。

郑州千业律师事务所的孙瑞涛律师表示：根据《中华人民共和国物
权法》第九条规定，不动产物权变动是以登记为生效要件的。

蓝先
生如果要想真正拥有房子的所有权，必须与卖方共到房管局办理登
记过户手续。

否则即便是交付全款，实际入住房子，如果房东将房
子再过户给别人，那么房子仍将归他人所有。

根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，在预告登记后，未
经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

他建
议蓝先生在合同中约定“预告登记”条文。

如果蓝先生与房主在合同
中明确约定向房管局预告登记，并切实进行了预告登记之后，就可
安心购房。

【问二】远低于市场均价，这房敢买吗？
陈女士问：看中一套小三房房源，价格却比周边的房子低许多。

卖
方声称家中急用钱，故降价求速卖。

这种房子敢买吗？会不会是遇
到了一房多卖的情况？
【篇三：预告登记案例】
2007年12月，王某与刘某签订房屋买卖合同。

双方约定，刘某于2008年1月一次性支付王某42万元房款，王某同时间将住宅钥匙
交给刘某。

双方还约定合同违约金为5万元。

此后，刘某按约定向
王某支付房款时，王某却一再推托。

刘某后来了解到，王某在2008年1月4日已将住宅以45万元的价
格卖给了孙某，并在房屋管理局办理了产权变更登记。

于是，刘某
到法院起诉，要求王某履行合同、交付房屋，支付违约金。

法院判决王某向刘某支付违约金5万元，驳回刘某其他诉讼请求。

【律师视点】
本案是在现实生活中出现一房二卖的典型案例，因原房主的一房二卖，致使签订合同的另一方当事人王某期待的物权落空，造成难以
挽回的损失。

一、本案判决的依据
案例中刘某与王某之间签订的房屋买卖合同自双方签字之日起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。

王某与刘某签订购房合同，但王某只享有合同上的请求权，没有排他性，所以购房人也就无法防止售房人将房屋以更高的价格出卖给其他人，即“一房二卖”。

如果发生了这种情况，购房人只能主张售房人违约赔偿，而不能获得所购房屋。

王某将房屋出卖给孙某，双方办理了不动产物权登记，该房屋所有权已经合法转移给孙某享有，王某不再对该房屋享有所有权，故刘某与王某之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。

但是，因为该合同已经成立生效，合同中约定了违约金，故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金。

因此法院最终支持王某向刘某要求支付违约金5万元的赔偿。

二、预告登记在法定期间可防止“一房二卖”
“一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为，对于这种行为，当事人可以订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，约束对方的行为，并在权益受损时获得补偿。

但不能使自己要求获得物权——房屋的所有权的利益实现。

07年10月1日实行的《物权法》中设计的预告登记制度，为防止一房二卖提供了有效的法律途径，房屋在进行了预告登记之后，就具有了物权的排他效力，购房人将来就可以获得所购买的房屋。

预告登记是《物权法》为了保护不动产交易，提供的一种特殊的保障措施。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

而预告登记后，要在三个月内进行不动产登记。

否则，预告登记失效。

预告登记制度不仅可以防止开发商“一房二卖”，也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款。

在二手房买卖中，预告登记也具有同样的效用。

本案中，刘某如果预先办理预告登记，孙某就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而王某处分房屋的行为也无法产生效力。

此时如果王某不履行合同，刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。