远洋LaVie

远洋LAVIE(原名:远洋花园)一、项目综述远洋·LAVIE地处朝阳区，位于首都机场高速、京顺路两条城市主干线的交汇处，距首都国际机场公里，距三元桥10公里，十分钟出入国门，十二分钟抵达三环，三十分钟可达CBD 商圈核心。

项目占地万平米，总建筑面积仅为万平米，是远洋地产倾15年心血呕心打造的又一扛鼎力作，更是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区。

远洋LAVIE为800-1000平米的主力户型，阔尺温泉庭院，延续了欧洲百年名门的建筑气质，意、法、英、新古典四种经典建筑风格，呈现出的极致考究的建筑细节。

该项目百万平米独栋别墅社区，人口密度小，环境好；社区内拥有近百万平米的绿地、15平米的湖泊、12公里的湖岸线、主力户型私家庭院1000平米以上。

更有占地近9亩的“半岛楼王”，尊享奢华宽绰的私家社交空间。

本项目周边聚集着ISB、京西国际学校等最优质的国际教育资源。

高端休闲方面，项目毗邻温榆河高尔夫俱乐部、天竺乡村运动俱乐部等高端休闲会所。

二、项目概况1、项目位置：朝阳区2.所属区域或板块：中央别墅区3、建筑规模万万平方米；占地面积万平方米4、总户数约：190套5、物业类型：别墅6、建筑形态：独栋7、户型面积：800-2000平方米8、销售情况（开盘时间、开盘价格、项目分几期、每期规模）项目于2010年11月开工建设，计划分五期开发建设2011年10月项目一期开盘：该项目一期为兴建45幢两层高的别墅,1号-23号,D1号-D22号，户型面积800-1000平米独栋别墅，总价5000万起。

2012年6月项目二期开盘：共59户，3层，800平起，总价4000万-2亿元/套。

9、入住时间：预计2012年5月（2011年12月一期竣工结束）10、户型配比：800-2000平方米独栋别墅，每幢设有一个单层地下室。

11、层高：首层9米挑高楼层状况地上二层、地下步出式阳光花园层12、装修标准：毛坯建材装修结构：钢筋混凝土现浇剪力墙外墙材料：石材、瓷砖幕墙，石材选用枫丹白露（与凡尔赛宫御用石材出自同一矿脉）、欧洲米黄、美珠米黄、艾利斯米黄（国内首次使用）四种珍贵石材。

陶瓦：法国TERREAL(特力)门窗系统：铝包木门窗；紫铜包木入户门，德国手工定制；德国橡木窗棂玻璃：法国圣戈班，顶级SGG低辐射LOW-E双银玻璃12、绿化率：70%13、容积率：14、车位配比：1:315、采暖方式：地源热泵采暖16、开发商：北京东隆房地产开发有限公司投资商：远洋地产有限公司17、物业管理：中远酒店物业管理有限公司物业费：18元/平米·月18、销售电话：400-813-0000转6050019、设计团队建筑设计：美国BLA/WFA景观设计：HZS豪斯泰勒打造顶级景观三、项目优势1.区位优势：项目距首都国际机场公里，距三元桥10公里，十分钟出入国门，十二分钟抵达三环，三十分钟可达CBD商圈核心，更是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区。

2.市场优势：自2003年起，国家禁止别墅供地后，别墅成为地产界绝对的最稀缺资源。

虽然近几年调控政策对房地产业发展有一定的抑制作用，但由于土地资源的不断减少，别墅的需求量日益增大，别墅市场并未因政策及宏观环境而受到实质的影响。

3.产品优势（1）超低密度，环境好容积率，占地131万平方米，仅190栋独栋。

（2）超高绿化率，人工水系，户户临湖采用临湖岛屿组团布局和坡地景观设计，人工打造15万平方米湖泊景观带。

12公里水岸线，户户临湖，在北京高端别墅项目市场中较为少有。

（3）800-2000平米的主力户型，阔尺温泉庭院，延续了欧洲百年名门的建筑气质，意、法、英、新古典四种经典建筑风格，呈现出的极致考究的建筑细节。

首层9米挑高，客厅7米面宽，使室内具有强烈的空间感。

（4）建筑设计独具匠心。

两个紫禁城大小的土地面积上，仅190栋独栋别墅。

一期产品均为前二后三结构。

地下一层（产权性质为库房）为花园层，与庭院连接，增加采光面，提高产品实用性。

二期产品进一步优化升级，在花园层下增加了地下二层，为赠送面积，地下二层配备了泳池。

科林斯柱式建筑外观华丽而宏大。

（5）超高标准的建筑选材及工艺石材：枫丹白露与法国卢浮宫所用石材出自同一矿脉；全国首次使用爱丽丝米黄；门窗：德国GUTMANN68门窗系统，德国进口原生橡木，紫铜包木，手工定制。

保湿性能9级（普通标准7级），原产国惜于开发，产量及进口数量很少，造价极高，国内罕见。

陶瓦：法国TERREAL(特力)门窗系统：铝包木门窗；紫铜包木入户门，德国手工定制；德国橡木窗棂玻璃：法国圣戈班，顶级SGG低辐射LOW-E双银玻璃，，双银LOW-E玻璃膜层总数达9层，工艺难度高，透光性高。

更大程度阻挡太阳热辐射热能，提高外窗保温性能。

工艺：外墙石材经过精密打磨，利用耐腐蚀螺栓和耐腐蚀柔性连接件，将石材直接吊挂于墙面或空挂于钢架之上，以有利于隔热和保温，并将中国古建最高水准的“磨砖对缝”运用到施工当中。

（6）庭院自然分隔庭院间以石材配铁艺矮墙分隔，搭配低矮灌木围绕花园，从视觉上每户花园分割得自然流畅，且不影响园林的整体感觉。

（7）温泉入户每户均在主卫及户外预留温泉接口，业主可自行引入到需要的位置。

（8）比肩使馆的顶级安保系统。

360°环绕监控系统；HONEYWELL智能家居系统；自动报警消防系统；德国BIFAR门禁系统；车行智能电控系统4.附加值优势：本项目周边聚集北京区域内最优质的国际教育资源、高端休闲俱乐部、会所等，同时商业商务配套密集，生活便利程度高。

这也为项目带来了更大的附加值。

教育：幼儿园：北京蒙梭利国际幼儿园、伊顿双语幼儿园、温莎幼儿园幼儿园、小博双语幼儿园、北京万科城市花园、顺义后沙峪中心幼儿园、未来之星幼儿园、天竺中心幼儿园、天竺村幼儿园新科双语幼儿园等。

中小学有：北京顺义国际学校(ISB)，伊顿学校、北京国际学校，北京瑞典学校，北京京西国际学校，北京力迈私立学校，德威国际学校、北京国家会计学院，北京蒙梭利国际学校、美国美语学校、北京京西学校、瑞典小学、海嘉双语国际学校、英国学校等众多国际学校，北京实验小学后沙峪分校、顺义十中、后沙峪中学、后沙峪中心小学、古城小学、顺义四民小学、顺义天竺中学、北京四中分校。

大学:北京人文大学顺义校区、中央美院城市设计学院。

医院：北京和睦家医院分部、北京市顺义区医院、北京市顺义区中医院、北京京顺医院、望京医院等。

北京市顺义区医院，北京儿童医院儿研所李桥分院、顺义区第二医院、顺义区第三医院、顺义区空港医院、天竺镇社区卫生服务中心、顺义国医院、后沙峪医院。

购物：赛特奥特莱斯购物中心、荣祥广场、欧陆广场、香江广场等。

中央别墅区内有日祥广场、欧陆广场，香江北路的赛特奥特莱斯；餐饮度假：项目紧邻蟹岛综合度假村，周边还有酷圣石、泰姬楼、普罗旺斯高卢、素心小筑、安妮意大利餐厅、餐饮娱乐非常便利。

左右间比萨、禅猫日本料理、赛百味、么店子川菜、达美乐、梦馨园、马六甲餐厅、俏江南、麦当劳、吉野家、峪湖园、瑞莱克斯西餐厅、墨西哥餐厅、恒丰花园、紫天椒泰国餐厅、巴黎马克西姆餐厅等。

健身休闲：温榆河高尔夫俱乐部、丽京高尔夫（假日）俱乐部、天竺乡村运动俱乐部、格林马术俱乐部、北京金色河畔高尔夫球会、天星调良国际马术俱乐部、北京瑜伽顺义日祥广场会所、机场辅路有电影博物馆银行：中国建设银行、中国工商银行、中国银行、北京银行、北京农村商业银行。

酒店：北京临空皇冠假日酒店、国都大饭店、北京金宝花园国际酒店、北京空港花园酒店、蓝天酒店、索菲特酒店、皇冠假日酒店等。

均属于4-5星级酒店5.服务模式优势：中远酒店物业管理有限公司，采用专属管家，以1:9的服务模式，确保了业主享有英式白金管家服务。

同时加盟金钥匙，为业主提供国际化标准化的服务体验。

6.品牌优势远洋品牌的良好口碑，和极高的市场美誉度，加上此项目经过多年产品优化市场沉淀，积累了不少优质客户。

7.销售模式项目作为高端别墅产品，目标客群小众且固定，需拓展直效销售渠道。

远洋地产除了组建传统销售团队外，由公司主要高管组成的销售班子，直接负责VIP客户的引进、联系、沟通，对项目销售起到积极促进作用。

8.卖场营造售楼处位于单体临建内，一共两层，大部分为办公区域。

因项目为高端产品，为保证客户私密性，售楼处采取一对一接待方式，所以接待总面积较小，约500平米左右，分为沙盘展示区和VIP洽谈区。

沙盘展示区占据的较大，洽谈区包含休息区、水吧和一个洽谈室（30平米左右）。

四、项目劣势1、来自竞争产品的压力：北京的别墅市场有其明显的区域特征，中央别墅区是其中发源最早，配套设施最完备的别墅区域，加上便利的交通，吸引了不少外籍人士，顶级商务人士入住，是北京不二的富人区。

因此项目所面临的同级产品的市场竞争相对比较激烈。

2、20米的栋距对于绝对高端的别墅产品来讲，并不能成为一个足够奢华的距离。

五、对我项目的启示1、项目精准的客户定位，为此后成功的直复营销提供了捷径。

2、成功的圈层营销模式搭配巧妙的活动营销，是高端产品必选3、在某些方面做到同类产品中的极致，对提高产品关注度及吸引力很重要。

其中，尤以产品选材、工艺、生态环保及高科技应用最为关键。