晋中市物业管理办法

晋中市物业管理办法

第一章总则

第一条为了规范全市物业管理活动，维护业主（物业使用人）和物业服务企业的合法权益，提高物业服务质量，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业管理应当坚持专业服务、业主自治和社区管理相结合的原则，通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，构建诚实信用、竞争有序、服务规范的物业管理秩序。

第四条新建住宅物业项目应当实行物业管理。

难以实施社会化、市场化、专业化管理的老旧住宅小区和零散住宅小区，市、县（区、市）人民政府、开发区管委会应当建立政府扶持机制，加强小区基础配套设施设备改造，推进实施社区管理、专项服务、业主自管相结合的日常管理服务，建立健全应急抢修等保障制度，保障居民基本生活秩序。

提倡机关、企（事）业等单位推行物业管理。

第五条市、县（区、市）政府、开发区管委会应当将物业服务行业作为新兴服务业予以扶持和培育，积极推进物业管理市场化、专业化、社会化进程。

制定物业管理财政扶持政策，鼓励物业服务企业为老旧住宅小区提供专业的物业管理服务；鼓励物业服务企业运用网络信息化等新技术加强管理，提高物业服务水平。

第六条物业管理实行市、县（区、开发区）、街道（乡镇）、社区（村）四级管理体制，构建分级负责、综合协调的物业管理机制，共同推进物业管理的健康发展。

市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县（区、市）人民政府、开发区管委会房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，接受市人民政府房地产行政主管部门的指导和监督。

街道办事处（乡镇人民政府）应当设立物业管理专职机构，配备专职管理人员，负责指导业主大会、业主委员会的成立、选举、换届和备案工作，监督业主、业主大会、业主委员会开展自治管理活动，协调处理业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷。

社区（村）负责辖区内业主大会、业主委员会的日常指导监督工作，参与业主大会成立、业主委员会选举、物业服务项目考评等相关工作。

物业管理工作纳入政府年度任务目标考核体系。

第七条县（区、市）人民政府、开发区管委会应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立物业管理联席会议制度，健全物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，协调解决物业管理中的重大问题。

联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、社区、房地产、价格、公安、民政、司法、环保、城市管理、工商、质监、人防等部门以及物业服务企业、业主委员会或业主代表等单位和人员参加，由县（区、市）人民政府、开发区管委会召集，也可以委托街道办事处（乡镇人民政府）召集。

第八条房地产、价格、公安、民政、司法、环保、城市管理、工商、质监、人防等行政管理部门和城市管理综合执法机关等应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业服务收费、治安消防、秩序维护、环境卫生、房屋和设施设备维护使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。法律、法规没有规定或者规定不明确的，由市、县（区、市）人民政府、开发区管委会确定。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第二章业主、业主大会、业主委员会

（七） 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 第九条 房屋的所有权人为业主，在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履 行法律、

法规规定的义务。

尚未依法办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋 的，在物业管理活动中可以享有法律法规规定的业主权利，并承担相应义务。

物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

物业使用人违反法律、法规的规定和管理规约的约定，有关业主应当承担连带责任。

第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十一条 物业管理区域具备法律、法规规定条件的，街道办事处（乡镇人民政府） 应当组织

成立首次业主大会会议筹备组，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位 代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区（村）代表组成。房地产行政主管部门应 当予以政策指导，建设单位和物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

筹备组负责下列工作：？?

确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

制定业主委员会选举办法;

（四）

草拟管理规约、业主大会议事规则;

依法确定首次业主大会会议表决规则; ??

（五）

筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主召开首次业主大会会议。

第十二条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目预（销）售前一次性向街道办事处（乡镇人民政府）预缴筹备经费，由街道办事处（乡镇人民政府）代收代管。

预缴标准为物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下（含5万平方米）的1万元，5至10万平方米（含10万平方米）1.5万元，10至20万平方米（含20万平方米）2万元，20万平方米以上的3万元。

筹备经费的使用应坚持合理节俭、专户储存、专款专用、多退少补的原则。

第十三条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会的人数应当是5至15人的单数，业主委员任期为3至5年，可以连选连任。

业主委会员委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件:

具有完全民事行为能力;

遵守国家有关法律、法规;

遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

（五）具有一定的组织能力;

（六）具备必要的工作时间;

法律法规规定应当具备的其他条件。

本人及其近亲属或其他利害关系人在本物业管理区域物业服务企业或者该企业的关联企业任职的，不得担任业主委员会委员。

第十四条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责: