南通如东掘港项目企划篇

目录

前言

一、企划审视

1、行政区的中央地位

2、开发商的精品意识

3、企划力的低端徘徊

二、企划目标

1、奠定中农房在如东乃至XX房产界的地位

2、塑造本案成为如东前所未有的名宅里程碑

3、为如东上层营造一个彰显身份的精神领地

三、客户镜像

四、企划缘起

1、形象定位

2、定位说明：

3、主推案名

4、广告总精神

5、SHOW稿系列

6、卖点整理

五、广告策略

1、企划推广重点

2、企划推广策略

六、商业模块

1、商业功能界定

2、商业营销方式

3、商铺招商动作

4、商铺招商策略

七、项目整体推广策略

前言项目整体营销策略

项目整体营销策略的制定，将主要围绕住宅营销和商业营销两大模块展开。

住宅作为主力功能产品，在营销策略上仍以常规主流方式为主，其重点在于对产品调性和核心利基点的最有效整合包装，通过直接有效的传播通路选取及最优化的营销手段组合运用，达成快速导入市场形象及强势营销的目的；

商业作为一种高价值高风险的特殊产品形态，其市场价值的形成受到地段、交通、结构、业态、经营管理等诸多因素的影响，既可能因成功运作而为发展商带来额外的利润，也可能因销售不畅而造成发展商的巨额资金沉淀。在地理属性恒定的条件下，商业对于产品构造和营销推广手段上的要求较住宅来得更为复杂和繁琐，这也要求我们对项目商业模块有深刻的理解和认识，并据此制定出行之有效的营销推广策略。

一、企划审视

用不一样的眼光审视土地，去发现蕴藏在土地下的生命，想象一个故事、一群人，创造一个传奇，这是企划的精神。

1、行政区的中央地位

项目所处区域为如东党政所在地，呼之欲出的中央政务区在这里渐露雏形，一个集行政、文化、商务、信息、于一体的中央城区已在这里悄然形成。

2、开发商的精品意识

如东中农房具有打造精品豪宅的雄心和实力，并希望以此项目实现“创企业品牌，建一流人居环境”的企业经营目标

3、企划力的低端徘徊

环视整个如东市场，处在一个产品、价格的地端竞争层面，没有经过专业系统的营销企划，并使之升华，得以延伸！

二、企划目标

眼光决定思想、思想确定高度。站在如东数百年的历史轴线上思考项目，基于如东、XX、XX乃至长三角的宏大构图中思考项目和企业，树高远目标，潜心躬行而步步为赢！

1、奠定中农房在如东乃至XX房产界的地位

目前中国成长型房产企业，在政府调控下，正面临前所未有的危机，要求房地产企业必须具备系统性的品牌战略思维，以精品树品牌，以品牌促发展！基于此，我们站在中农房品牌的企划高度思考该项目，超越项目自身的营销层面，在保证良好销售业绩的前提下，奠定中农房的品牌地位。

2、塑造本案成为如东前所未有的名宅里程碑

在这样如此优美绝伦的水乡宝地，不应该缺失一流的名宅。本案将成为如东名宅的崛起，成为代表新如东居住水准的形象名片。

3、为如东上层营造一个彰显身份的精神领地

今天如东蓬勃的民营经济，催生出大批量的民间财富阶层，他们生长在这个具有富豪传奇的地方，需要自身价值的体现，需要成就的认同。本案的企划基础正是基于客户的这种深层次需求。

三、客户镜像

锁定目标客层，深入研究其基础和深层需求，以此作为塑造产品核心竞争力的基础，作到有的放矢、百发百中！

●政府公务员、国企职工。

此类消费者相对稳定，经济来源单一，个人综合素质高，追求高尚的人居环境，但由于经济实力受限，偏重于价位中等靠上，配套及环境好，购买方式为精挑细选，付款方式多为公积金贷款；

●私营企业主

此类消费者收入丰厚，有充足的购房资金，追求生活舒适享乐、尽善尽美、彰显身份。置业首选高档楼盘、大面积户型及排屋。购买方式多为认定就买。付款方式多为一次性或分期。

●个体工商户、周遍乡镇里的富裕阶层

此类消费者收入丰厚，有理财的头脑，置业首选能升值的房产，因其多为第一次购买商品房，一定要深思熟虑再下决定，以居住为主，付款方式多为一次性、按揭。

●在如东工作或做生意的外来人口，

此类消费者因看重如东的生活和居住环境，故更愿意选择自己心目中的“百分百完美”住房。因其贷款手续繁琐，付款方式多为一次性、分期。

四、企划缘起

专业系统的营销企划能够让产品超越建筑本身，使之升华，得以延伸！那么，本案之缘起的主精神到底是什么？

◆名门的传承。

传承经典，并创新发展，这是社会发展的主流。浸染如东这个富饶美丽、诗意优雅的水乡文化，融汇国际先进的规划理念、科技智慧和建筑美学，让江南水乡幻化出欧式浪漫、典雅高贵的生活意韵

本案使如东名宅得以国际化发展，以世界眼光重塑如东新貌！

◆名门的确立。

如东的发展决定如东不能没有名宅、如东越发壮大的财富阶层更需要名宅，地处政务中央的地位使其具有名宅的天然基因，如此的天时地利，一个代表如东高品质住宅水平的项目诞生。

本案代表如东高端住宅的发展水准，成为如东的地产名片！

1、形象定位

作为产品对外的形象描述，整合地段优势、发展前景和产品属性，从而营造出一种给人无限想象的生活领地，虚实结合，形成本案的身份标签！

如东正中心·国际级生活水岸社区

2、定位说明：

正中心，确立如东第一名宅地段地位

紧临如东政府所在地，呼之欲出的中央政务区在这里渐露雏形，一个集行政、文化、商务、信息，于一体的新中央城区已在这里悄然形成。权利的核心性确立新的阶层划分标准，环顾中国大多数城市或地区，“政中心”即当值无愧“正中心”！

“如东正中心”不仅明确了地段的优势而且暗示了项目的升值潜力，从而赋予项目一种无与伦比的地位优势。

⏹国际理念，确立第一名宅品质风X

“国际级”则表达了一种先进、品质的形象，倡导一种追求舒适、时尚的生活态度，让那些追求品质生活的客户找到了归属感，赋予了产品附加值，形成项目独特的精神文化，从而为产品塑造首席名宅具备了支撑点。

⏹生活水岸，确立第一名宅卖点体系

“生活”非常明确的传递的项目未来特质属性、区隔市场、塑造独特优势。而“水岸社区”在传递了环境优势的同时又以富有画面感的意境使人感受到繁华荣耀背后的悠然自在，勾起目标客户对未来生活的美好憧憬。

3、主推案名

江诗丹顿，全球顶级腕表品牌，成为高品位富豪彰显身份的艺术品。江诗丹郡，如东首屈一指的名宅艺术品，借势推广，口语相传，卓越品质尽在不言中。

江诗丹郡

内涵诠释

⏹“江诗丹顿”，世界名表，贵族名流人士眼中无可取代的腕上艺术品。“江诗丹郡”，取其