金桥国际商贸城开发经营模式

利益共享，风险同担，荣 辱与共，风险可控
体现实施的可行性
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确保持续稳定经营的实现
奠定高质量招商的基础 10
开发经营的五种模式
• 1、大包大揽：公司整体投资、整体开发、整体建设、整体招商、整体营销
推广
• 2、类政府模式，放任自流：公司只进行整体项目规划，然后划分条 块，邀请其他商家进行开发和运营
通过联贸交易、高效配送、统一服务与商户品牌相结合，创新厂 家、商户、消费者、运营商的新兴价值链，研发湖南“原创”品 牌，构筑市场长效平台。
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经营开发模式分析
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开发经营模式策划遵循的原则性思考
遵循商业量化原则
加大融资的可能性
Leabharlann Baidu
满足商家需求而非创造需求
开发周期的长短 保证投资回报的安全性
金桥国际商贸城
开发经营模式策划方案
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项目定位
11000亩· 1500万㎡·世界级商贸物流总部基地
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“金桥”功能定位及物业配比（面积比）
专业市场
会展中心
40%
•土地集约化利用 •提升城市形象 •缓解城市交通压力 •积聚区域价值 •改变夜间空城现象
城市综合体
1.25%
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五种开发经营模式的优劣分析
一、大包大揽，整体开发运营
操作 1、传统开发模式，公司整体出资，整体规划、整体开发报建、整体建设，整体招商、 整体营销、整体运营管理。 优势 1、整体建设，控制有力； 2、统一品牌形象，统筹有力； 3、统一规划建设，质量和风险可控，物业管理和建设发展进度有保障
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项目开发SWOT分析
高速公路网方便快捷； 板块中心地带、右边是成熟的城区地带， 南北接工贸产业带 建成后的商业资源十分丰富 带状地形，具有很好的市场形象展示面
优势独特的黄金河、月亮河景观水系
地块周边硬伤明显，板块短期内无成熟商业 娱乐、休闲配套，依靠“中心组团”资源；
板块内已有商业及住宅项目，对项目后期 的销售有较强竞争力； 政策和通货膨胀给项目价格带来一定影响
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商品展贸与电子商务相互结合，实现现场体验与远程电商展销联 动，降低采购成本与购物时间，形成交易终端竞争力
引进专业化的第三方物流、货代机构，进行仓储、加工、分拣、包装 的科学分工：通过物联网“云”技术实现有序配送，构建优质高效的 物流平台，保证联贸交易货物配送及时快捷
统一提供商品售后服务，保障市场商品与服务质量，维护消费者 和商家合法权益，打造市场诚信平台，从根本上解决消费者与商 家之间信任感问题，提高购物热情，拓宽消费渠道
景观河将地块分割碎，给规划带来压力
城市商业规划向西北、区域潜力巨大
城市中心区域的居住空间降低， 城市商务、居住向外迁移开始；
区域建筑品质定位高，升值潜力大
充分整合项目交通、规模、景观等优势， 树立区域标杆项目及行业新标准； 结合政府发展趋势，整合地脉资源；
宣扬商务新理念、时常新生活。
合理安排项目开发进度以及相关配套设施， 弥补项目缺陷，规避投资风险；
启动配置：商贸城+文化购物公园＋大型购物超市+特色休憩广场
开放的街道 实用的公共设施
核心交汇点 动感、趣味/生活
标志点 自然的步行系统
景观元素 特色街区指示/街名
便捷的步行距离
国际文化特色风情街
开放的街道 实用的公共设施
核心交汇点
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金桥国际商贸城将会带来
“城市繁华，湖山秀丽”
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我们的合理开发模式
集团式开发，有效控制（模式介绍）
由公司和合作公司作为公司股东，共同组建各个项目公司来完成金桥国际商贸城一 期各商业板块的分MALL、分栋、分街区单个项目开发。在双方成立的公司中，我公司保 证占据控股地位。比如持股比例为51%，保持绝对的控制权和话语权。
公司形成集团公司模式，除了基本的人力资源、财务金融等职能外，成 立专门的规划建设公司、物业管理公司、营销推广公司等专业职能公 司，实行统一项目规划，统一物业管理，统一建设，统一营销推广。
• 3、联合开发，各自为政：公司出让已经开发的“熟地”，条块分割 ，公司和邀请的其他公司各自开发自己的板块，相互支持但互不干涉
• 4、联合开发，有限控制：公司邀请其他商家一起开发，对其开发的 产品及功能定位、招商、营销等有有限的统一和规划。
• 5、集团式开发，有效控制：公司和其他商家一起共同出资成立合资 公司进行开发，公司对各个合资公司保留控股权。集团公司成立物业 公司、营销推广公司、开发管理公司、规划发展公司进行统一规划、 物业管理、开发报批报建。
优势 1、公司投入较小，投资回报周期短，资金回笼快 2、公司组织架构简单，管理职能弱化，管理成本少。
劣势 1、项目整体形象无法统一，物业管理、规划等无法控制 2、可能形成项目乱尾现象，影响公司的品牌形象和项目的整体形象 3、投资汇报率低。
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五种开发经营模式的优劣分析
三、联合开发，各自为政
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五种开发经营模式的优劣分析
五、集团式开发，有效控制
操作 1、公司和其他商家一起共同出资成立合资公司进行开发，公司对各个合资公司保留控 股权。集团公司成立物业公司、营销推广公司、开发管理公司、规划发展公司进行统一 规划、物业管理、开发报批报建。 优势 1、和各个商家实现权益捆绑，利益共享、权益分享、风险分担。 2、发挥各自的人才优势、管理优势、资质资源，资源优势等等； 3、有利于增强项目抵御风险的能力； 4、减少时间成本、土地成本、资金成本、管理成本、经营成本；资金周转快，资金回 报率高。 5、控制有力，整体品牌形象、整体营销推广、整体物业管理和开发报建，实现资源集 约化。
产品研发、生产加工
实物移动 信息传递 城市功能
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文化休闲区
采购商 生产企业 大型卖场 中小型超市 零售商店 终端购买者
会展中心
事件及设施营销 公共关系营销 渠道营销
专业的营销推广平台 企业形象推广 区域价值推广
项目形象及品牌推广 销售、招商、产品推广
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还能享受到金桥“云商贸”运营模式
准确定位，确立项目差异化的竞争优势
极有可能面对“多元商业开发量” 带来竞争威胁； 经济增长放缓，房地产市场政策调
控大趋势尚未完全扭转，市场风险 加剧
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在物业形态和产品构成方面，还没有同类 项目规模能与本案抗衡，但在局部会有受 到市场竞争对手的冲击；
在认真做好营销计划和服务品质的条件
下，应该会占自我主导他位。
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五种开发经营模式的优劣分析
四、联合开发，有限控制
操作 1、公司邀请其他商家一起开发，对其开发的产品及功能定位、招商、营销等有有限的 统一和规划。 优势 1、体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面； 2、发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等； 3、有利于增强项目抵御风险的能力； 4、减少成本：时间成本；土地成本；资金成本；管理成本；经营成本； 劣势 1、合作开发前期需要大量的准备工作，具有很多不确定性； 2、双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响项目的进程；
13.7%
特色购物公园
“金桥”功能 定位配比模拟
2.5%
仓储物流园
低碳 特色文化购物公园
延伸 个性商业街（湖湘文化） 集合专业市场通过电子商务拓宽仓储物流
23.12%
运用多元商业集约化发展市场功能挖掘城市未来
引爆中部区域商业裂变
住宅及配套
18.86%
金桥.特色文化公园
商贸中心
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• 展示优先——配套提升产品附加值
劣势 1、公司整体投入资金过大、投资回报周期较长，影响后续开发 2、公司管理事务增多，管理组织架构复杂，管理成本和财务成本很大 3、项目整体建设存在资金、招商、运营等风险。
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五种开发经营模式的优劣分析
二、类政府模式，放任自流
操作 1、公司只进行前期的土地开发，完成拆迁、项目报建、规划等前期工作，享受一级土地开 发权益，其余全部有其他公司进行开发建设。公司对其一切建设、规划、经营行为不作干 涉和管理。
操作 1、公司邀请各家其他企业进行开发建设。 2、公司对土地进行条块分割，各家自行报建、规划、招商、营销和运营管理，互相支 持但互不干涉。公司只抓几个核心项目进行建设、运营和管理。 优势 1、容易激发其他商家的积极性和创造性 2、有利于降低项目的资金风险，减少投入，资金汇报周期缩短 3、减少运营管理成本 劣势 1、整体规划和形象不能统一，物业管理出现混乱，特别是在环保、消防等公共地带会 出现规划、管理真空，影响项目整体形象和建设进程。 2、容易出现部分项目乱尾现象；
强力主张“高尚生态商务区、全新生活及 商
务理念” 对HOPSCA的核心价值充分演绎。 产品类型上做精做细，提升质、塑形象
会生长、会呼吸的生态国际商贸城
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“云商贸”经营模式示意图：
商务服务区
生活配套区
供应商 供应商1 供应商N 品牌商1 品牌商N
仓储物流中心
联贸交易平台
权威信息发布中心
商品集散中 心
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我们的合理开发模式
集团式开发，有效控制（优势）
实现：资源共享，资源集约、资源优化 资金利用效率增大，资金周转加快，资金回报率高 项目建设周期加快，后续项目开发保障 各方利益捆绑，权益共享，风险分担，权责分明 整体控制有力，统一规划、统一招商、统一管理、
统一形象，统一建设，项目建设有保障。 权责利分明