房地产贷款管理711定稿

四川省农村信用社

房地产开发贷款管理暂行办法

第一章总则

第一条为加强全省农村信用社对房地产开发贷款的管理，有效防范信贷风险，保障农村信用社的合法权益，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《四川省农村信用社信贷管理基本制度》、《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

第三条房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。

第四条发放房地产开发贷款要坚持安全性、效益性和流动性原则，遵守国家有关法律、法规、政策和农村信用社的有关信贷规章制度。

第五条本办法适用于全省农村信用社（含农村合作银行，农村商业银行下同）办理的房地产开发贷款业务。

第二章贷款对象与条件

第六条贷款对象

房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的，开发、建造商品房、经济适用住房、集资房、廉租房等房地产项目的房地产开发企业和企（事）业法人。

第七条借款人条件借款人除符合《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》规定的法人客户的基本条件外，还应具备下列条件：

（一）借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业：

1.应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；

2.如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。

（二）借款人为事业单位的：1经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；

2实行独立核算，有健全的管理机构；

3.按规定办理年检手续，年检合格。

第八条贷款项目条件

（一）贷款项目经可行性研究论证，能有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；

（二）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效、有能力进行实质性开发；

（三）贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有

关规定；

（四）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；

（五）贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后，能及时投入正常使用；

（六）贷款项目的的资本金比例及贷款额度按农村信用社信贷政策规定执行。

（七）单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30% 以上并存入借款人在农村信用社开立的专户。如集资所建住房被本单位职工预订，预订购房款须达到20% ，并已存入借款人在农村信用社开立的专户。

第三章期限和利率

第九条房地产开发贷款期限一般为1-3 年（含），高等院校学生公寓建设贷款最长为10 年。

第十条贷款利率及计结息方式：应根据中国人民银行和四川省农村信用社的有关定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。

第十一条房地产开发贷款的展期只能办理一次。短期贷款展期期限不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限不得超过 3 年（国家另有规定的除外）。

第四章贷款流程

第十二条房地产开发贷款操作流程按《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》及其它相关规定办理，项目评估按本办法执行。

第一节项目评估

第十三条房地产开发贷款项目应进行评估，对已核定最高综合授信额度及分项授信额度的客户或贷款期限在 3 年（含）以下、贷款额占项目总投资50% 以下的房地产开发贷款项目，可进行简要项目评估（附件1）。

第十四条房地产开发贷款项目评估

房地产开发贷款项目评估应遵循相关要求，在评估过程中，充分识别和评估融资项目存在的建设期风险和经营期风险，包括政策风险、筹资风险、完工风险、市场风险、超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他相关风险。在评估过程中，要根据房地产开发贷款的特点，评估以下几方面的内容：

（一）项目借款人及主要关系人的评估

1.借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人

及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。

2.对借款人及项目主要关系人的资信评估，应按照客户信用评级有关要求，在对借款人、项目主要关系人进行客户评价的基础上，从客户信用评级报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企

业经营情况、财务情况、资信状况等。

3.对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。

（二）项目概况和建设情况评估

1.项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。

2项目建设的基本情况评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及农村信用社的信贷投向政策等。

.项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等。审核企业资本金是否达到项目总投资的35% ，考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设计划和信贷指导计划。

4.项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性