房地产项目贷款贷后管理及案例分析研究报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
湖南分行房地产业务培训
Βιβλιοθήκη Baidu
2010.11
房地产项目贷款贷后管理 及案例分析
房地产信贷部 邓建华
湖南分行房地产业务培训
内容提要
2010.11
●导言 贷后管理的重要性 ●房地产项目贷款运作中的风险表现 ●房地产项目贷款贷后管理的操作要点 ●已出现风险房地产项目贷款案例分析
湖南分行房地产业务培训
2010.11
湖南分行房地产业务培训
1.1.3财务风险
2010.11
• 是指由于筹资及财务状况不良不足以维持 企业偿债能力而产生的风险。包括：通货 膨胀风险、融资风险、投资扩大、利率变 化、资金变现、开发费用变化、税率变动 、地价变动造成资金链断裂等风险。
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.1.4资金监管风险
2010.11
1.2.3贷款担保手续未落实，法律审查不到位
• 部分分行存在抵押物不足值或手续不合规等现象。表现 在：抵押物评估增值过多，抵押率过高；采用不合规或 有瑕疵的抵押物作抵押，如教育用地、划拨性质的空地 ；采用担保能力不充分的公司保证，采用销售不动的尾 房或变现能力极差的抵押物作抵押；个别分行发放贷款 时，采用项目用地抵押，未能根据项目施工进度及时变 更在建工程抵押；对土地储备贷款，未能落实有效的抵 押担保手续，抵押物用途和价值处于“虚设”状态；对 联建项目未进行有效的法律审查，留下法律风险隐患； 合同文本使用不规范，主从合同无衔接条款。
1.1.5项目市场风险
• 市场风险主要有三个方面：一是市场供需实际 情况与预测值发生偏离，这是市场中最重要、 最直接的风险；二是项目开发产品的市场竞争 力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目 产品的实际价格与预期价格发生重大偏离。 主要表现为建设规模过大，销售价格过高，销 售周期较长，周边环境较差，户型等不太符合 市场需求，同类存量物业和新增供应量较大， 市场竞争激烈；土地出让前景不乐观等。
2010.11
1.2.2没有全部落实限制性条款
• 主要表现为未落实项目“四证”齐全或项 目自有资金先于贷款到位的要求；未落实 项目贷款实行收支两条线管理，未与企业 签订《资金管理协议》，未要求企业在我 行开立专户进行封闭运行；未落实贷款发 放前办理项目土地使用权或在建工程抵押 登记手续的要求。
湖南分行房地产业务培训
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.2 内外部现场检查中发现的主要问题
●没有严格落实自有资金比例管理的规定 ●没有全部落实限制性条款 ●贷款担保手续不落实，法律审查不到位 ●没有按项目销售进度还款 ●项目贷款贷后管理意识差，贷后管理薄弱
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.2.1没有严格落实自有资金比例管理的规定
• 为达到贷款条件，有些房地产公司利用关 联企业从银行取得贷款，再投入项目中作 为自有资金；有些房地产公司将施工单位 垫资也作为自有资金；有些房地产公司对 所开发地块进行评估增值后作为资本公积 虚增所有者权益。个别分行对上述事实调 查不细不实，将其错误地认定为自有资金 ，人为形成资金硬缺口。
湖南分行房地产业务培训
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1 房地产项目贷款运作中的风险表现
●房地产项目贷款的主要风险点 ●内外部现场检查中发现的主要问题
湖南分行房地产业务培训
2010.11
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.1.1 合法性风险
• 贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的面 积少于实际开发面积；虽取得《国有土地使用证 》，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时《 国有土地使用证》，年限很短；没有开发资质， 资质证书没有办理年检手续；实际开发面积超出 其开发资质可承担的开发面积（例如房地产开发 资质二级，可承担25万平方米住宅的开发）；企 业营业执照上的经营期限截止日期在贷款到期之 前，没有进行年检；项目用地的用途发生变更（ 原来为经济适用房，后改为普通住房）等。
湖南分行房地产业务培训
1.1.6抵押担保风险
2010.11
• 包括抵押物不足值，评估价值过高；抵押物存 在较多瑕疵，抵押效率存在不确定性；抵押物 为比较难以变现的商铺、车位；担保单位不具 备担保能力，或存在互保问题等。如借款人没 有缴清土地出让费，项目土地虽然取得了《国 有土地使用权证》，但使用权类型为划拨，借 款人没有取得政府或者有权部门同意抵押的证 明，在这些情况下抵押物设定存在一定的法律 风险；以在建工程作抵押，抵押率高于50%，不 足值等等。
• 房地产开发企业同时开发多个房地产项目 ，或将项目分作几期，进行滚动开发，这 种情况下比较容易出现挪用风险。特别是 借款人关联公司较多，或属于集团企业性 质的，股权结构复杂，更要注意资金被挪 用。借款人及其母公司负债率较高，在建 项目较多，也容易出现资金挪用风险。
湖南分行房地产业务培训
2010.11
贷后管理的重要性
●贷后管理有利于及时发现风险隐患，防止客户转嫁经 营风险，有利于约束客户行为，降低客户违约风险， 有利于加强银企关系，进一步提高信贷综合收益。
●外部监管部门对贷后管理工作越来越关注。一方面， 在制度办法和政策规定上，提出了越来越具体的要求； 另一方面，在外部监管部门组织的各种检查中，对贷 后管理也予以特别的关注，提出了许多在贷后管理方 面加以改进的整改意见。
湖南分行房地产业务培训
2010.11
贷后管理的重要性
● 总行、省分行对贷后管理工作越来越重视。几乎 每年总行都会组织以贷后管理为内容的项目贷款 专项检查。在制度方面，去年总行下发了《中国 农业银行贷后管理办法》，根据业务发展的需要 提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度， 要求集中会审客户贷后管理情况，分析存在的风 险因素，制定风险防范措施，形成会议决议，提 高贷后管理工作的执行力。
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.1.2政策风险 • 由于国家政策发生重大变化造成房地产项
目原定目标难以实现甚至无法实现，给投 资者带来的各种经济损失。房地产行业发 展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度 相当之大，从2003年到现在，几乎每年国 家都有针对房地产调控的相关政策。如政 府出台对房地产融资条件的限制、土地使 用的控制、售价限制、环境保护、投资规 模、新税务政策规定等都对房地产项目构 成风险。
Βιβλιοθήκη Baidu
2010.11
房地产项目贷款贷后管理 及案例分析
房地产信贷部 邓建华
湖南分行房地产业务培训
内容提要
2010.11
●导言 贷后管理的重要性 ●房地产项目贷款运作中的风险表现 ●房地产项目贷款贷后管理的操作要点 ●已出现风险房地产项目贷款案例分析
湖南分行房地产业务培训
2010.11
湖南分行房地产业务培训
1.1.3财务风险
2010.11
• 是指由于筹资及财务状况不良不足以维持 企业偿债能力而产生的风险。包括：通货 膨胀风险、融资风险、投资扩大、利率变 化、资金变现、开发费用变化、税率变动 、地价变动造成资金链断裂等风险。
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.1.4资金监管风险
2010.11
1.2.3贷款担保手续未落实，法律审查不到位
• 部分分行存在抵押物不足值或手续不合规等现象。表现 在：抵押物评估增值过多，抵押率过高；采用不合规或 有瑕疵的抵押物作抵押，如教育用地、划拨性质的空地 ；采用担保能力不充分的公司保证，采用销售不动的尾 房或变现能力极差的抵押物作抵押；个别分行发放贷款 时，采用项目用地抵押，未能根据项目施工进度及时变 更在建工程抵押；对土地储备贷款，未能落实有效的抵 押担保手续，抵押物用途和价值处于“虚设”状态；对 联建项目未进行有效的法律审查，留下法律风险隐患； 合同文本使用不规范，主从合同无衔接条款。
1.1.5项目市场风险
• 市场风险主要有三个方面：一是市场供需实际 情况与预测值发生偏离，这是市场中最重要、 最直接的风险；二是项目开发产品的市场竞争 力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目 产品的实际价格与预期价格发生重大偏离。 主要表现为建设规模过大，销售价格过高，销 售周期较长，周边环境较差，户型等不太符合 市场需求，同类存量物业和新增供应量较大， 市场竞争激烈；土地出让前景不乐观等。
2010.11
1.2.2没有全部落实限制性条款
• 主要表现为未落实项目“四证”齐全或项 目自有资金先于贷款到位的要求；未落实 项目贷款实行收支两条线管理，未与企业 签订《资金管理协议》，未要求企业在我 行开立专户进行封闭运行；未落实贷款发 放前办理项目土地使用权或在建工程抵押 登记手续的要求。
湖南分行房地产业务培训
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.2 内外部现场检查中发现的主要问题
●没有严格落实自有资金比例管理的规定 ●没有全部落实限制性条款 ●贷款担保手续不落实，法律审查不到位 ●没有按项目销售进度还款 ●项目贷款贷后管理意识差，贷后管理薄弱
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.2.1没有严格落实自有资金比例管理的规定
• 为达到贷款条件，有些房地产公司利用关 联企业从银行取得贷款，再投入项目中作 为自有资金；有些房地产公司将施工单位 垫资也作为自有资金；有些房地产公司对 所开发地块进行评估增值后作为资本公积 虚增所有者权益。个别分行对上述事实调 查不细不实，将其错误地认定为自有资金 ，人为形成资金硬缺口。
湖南分行房地产业务培训
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1 房地产项目贷款运作中的风险表现
●房地产项目贷款的主要风险点 ●内外部现场检查中发现的主要问题
湖南分行房地产业务培训
2010.11
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.1.1 合法性风险
• 贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的面 积少于实际开发面积；虽取得《国有土地使用证 》，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时《 国有土地使用证》，年限很短；没有开发资质， 资质证书没有办理年检手续；实际开发面积超出 其开发资质可承担的开发面积（例如房地产开发 资质二级，可承担25万平方米住宅的开发）；企 业营业执照上的经营期限截止日期在贷款到期之 前，没有进行年检；项目用地的用途发生变更（ 原来为经济适用房，后改为普通住房）等。
湖南分行房地产业务培训
1.1.6抵押担保风险
2010.11
• 包括抵押物不足值，评估价值过高；抵押物存 在较多瑕疵，抵押效率存在不确定性；抵押物 为比较难以变现的商铺、车位；担保单位不具 备担保能力，或存在互保问题等。如借款人没 有缴清土地出让费，项目土地虽然取得了《国 有土地使用权证》，但使用权类型为划拨，借 款人没有取得政府或者有权部门同意抵押的证 明，在这些情况下抵押物设定存在一定的法律 风险；以在建工程作抵押，抵押率高于50%，不 足值等等。
• 房地产开发企业同时开发多个房地产项目 ，或将项目分作几期，进行滚动开发，这 种情况下比较容易出现挪用风险。特别是 借款人关联公司较多，或属于集团企业性 质的，股权结构复杂，更要注意资金被挪 用。借款人及其母公司负债率较高，在建 项目较多，也容易出现资金挪用风险。
湖南分行房地产业务培训
2010.11
贷后管理的重要性
●贷后管理有利于及时发现风险隐患，防止客户转嫁经 营风险，有利于约束客户行为，降低客户违约风险， 有利于加强银企关系，进一步提高信贷综合收益。
●外部监管部门对贷后管理工作越来越关注。一方面， 在制度办法和政策规定上，提出了越来越具体的要求； 另一方面，在外部监管部门组织的各种检查中，对贷 后管理也予以特别的关注，提出了许多在贷后管理方 面加以改进的整改意见。
湖南分行房地产业务培训
2010.11
贷后管理的重要性
● 总行、省分行对贷后管理工作越来越重视。几乎 每年总行都会组织以贷后管理为内容的项目贷款 专项检查。在制度方面，去年总行下发了《中国 农业银行贷后管理办法》，根据业务发展的需要 提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度， 要求集中会审客户贷后管理情况，分析存在的风 险因素，制定风险防范措施，形成会议决议，提 高贷后管理工作的执行力。
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1.1.2政策风险 • 由于国家政策发生重大变化造成房地产项
目原定目标难以实现甚至无法实现，给投 资者带来的各种经济损失。房地产行业发 展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度 相当之大，从2003年到现在，几乎每年国 家都有针对房地产调控的相关政策。如政 府出台对房地产融资条件的限制、土地使 用的控制、售价限制、环境保护、投资规 模、新税务政策规定等都对房地产项目构 成风险。