房屋征收存在的问题及对策

房屋征收存在的问题及对策
近几年，随着温州生态园市政基础建设及三垟湿地保护工程的启动，需要大范围的房屋征收，牵涉到被征收房屋农民的利益是多方面的，牵涉的人数往往是数十人甚至上百人，影响大，涉及面广，容易成为社会关注的热点，稍有疏忽，就易引起上访案件，影响社会稳定，现就办理房屋征收与补偿中存在的问题作以下几方面的阐述。

当前房屋征收与补偿案件按照土地性质不同，主要有两种类型，一种是城市国有土地上的城市房屋征收与补偿，一种是集体土地的征地与补偿。

二者的征收性质不同、适用的法律不同、补偿安置的标准也不一样。

一、集体土地上房屋征收与补偿中存在的主要问题
1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋征收与补偿行为不规范。

现实中的集体土地上房屋征收与补偿适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物征收程序和补偿标准均无具体规定，可操作性不强。

二是参照原《城市房屋拆迁管理条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。

这样出现的问题就多种多样，比如：被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》，经过申请就可以取得《房屋拆迁许可证》；被征用农村集体土地上的房屋征收因达不成补偿安置协议，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋征收，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋征收不是城市国有土地上房屋征收，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。

以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。

2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋征收补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的征收却没有补偿标准。

现实中，一般是由政府参照原《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中的补偿标准随意性很大。

3、集体土地房屋征收主体不规范，征收中农民的陈述权、申辩权、知情权受到影响。

房屋征收与补偿协议作为一种民事法律关系，应当由征收人和被征收人协商达成一致。

但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被征用人不直接参与协商，对被征用人的房屋进行价格评估亦不通知被征用人到场，而是由征收人单方指定的评估机构进行评估，有关征收补偿和安置通常是由用地单位一方说了算，被征收人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被征收人在整个征收过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被征收人的权益，更不能体现征收人与被征收人作为
法律意义上的平等主体关系。

4、对征收工作中农民的私有财产权保护不够。

农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。

但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私有财产的房屋一同处分，这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。

从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋征收的补偿应从土地征用补偿中分离出来。

5、房屋所有权人和第三人合法权益得不到保障。

集体土地上的房屋征收和城市房屋征收一样，涉及很多法律关系。

如征收居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费；征收农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式，与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋，涉及的补偿费问题及因征收造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题；对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的征收安置问题；征收正在租赁的农房时涉及的租赁法律关系等等。

其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。

由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范。

在实际征收时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。

二、城市房屋征收与补偿中存在的主要问题
1、征收补偿方式存在问题。

按照新颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

《条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

”这样的制度设计是符合市场经济原则的，但在实践中往往有不少因“低估”而产生的矛盾。

有时在征收与补偿过程中政府的安置政策做得不够到位, 征收与补偿不合理，这些都会引起征收人和被征收人之间有关房屋征收与补偿的矛盾。

关于安置和补偿等问题，被征收人的某些行为也会产生矛盾，例如：有的人将房屋征收与补偿当作是难得的发财机会，于是狮子大开口，漫天要价，不达到目的誓不罢休。

2、评估机制不健全。

由于征收与补偿矛盾的核心问题是补偿金额的多少，而评估是确定补偿金额的重要依据，补偿金额与评估直接相关。

因此，城市房屋价值评估已经成为当前征收与补偿矛盾的焦点。

目前在实践中，还存在一些不规范的非市场化的评估行为，主要表现在以下几个方面:1)政府制定补偿标准，干预评估过程；2)未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差较大；3)评估混乱无序，被征收人对评估结果有异议时，缺乏有效的调查处理机制。

3、旧村改造异地安置难。

对于旧村的被征收人而言，被征收房屋不仅是遮
风避雨的场所，更是人情交往、便利生活甚至就业生存的依托，征收、安置即意味着生活环境的变化，会给被征收人造成不利影响，理应得到补偿，但目前没有一项条款涉及此问题。

从实际情况来看,被征收户得到的补偿金很难买到适当价位的住房，更不敢奢求购买到同样区位、用途和建筑面积的房屋。

群众对补偿标准的认同率低，被征收人之间产生心理上的比较和不平衡感,将容易导致矛盾的产生和激化。

4、征收与补偿工作需要进一步严格依法按程序操作。

在征收与补偿工作中，需要始终坚持“二公告、三征求意见、四公布”的“阳光拆迁”理念：即公告房屋征收决定、公告争议房屋补偿决定；制定征收规划、征收补偿方案、房屋征收评估办法要征求公众意见；征收补偿方案、房屋产权登记确认情况、分户补偿情况、征收补偿费用审计情况要全面公布结果。

防止个别被征收户为获得更多的补偿费，通过多种渠道得到特殊待遇。

要牢牢把握“依法按程序运作”工作基调，严格统一标准，禁止暗箱操作。

在整个征收与补偿过程中，要进一步严格执行各项程序规范，充分尊重民意，实施阳光操作，让广大群众全过程参与其中，争取被征收群众的拥护和支持，减少对抗与抵制。

三、法院办理房屋征收与补偿案件的难点
1、关于城市房屋征收与补偿的法律制度仍需进一步完善。

2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，强化了规范公权和保障私权的法治理念，更注重工业化、城镇化建设与保护被征收人合法权益之间的统筹兼顾，使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。

但是《条例》中第八条第六款“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

”和第十七条第二款、第十八条、第二十条、第二十三条还有三项具体办法需要由“省、自治区、直辖市制定”。

目前这些具体办法亟需制定、完善、规范，以利于进一步推进国有土地上房屋征收与补偿工作顺利进行。

2、法院独立审判难于真正实现。

首先从程序上看有瑕疵。

一个极为尴尬的事实是，本应独立办案秉公而断的法院时常成为城市房屋征收主管部门的“执行机构”。

地方党委、政府把法院作为一个职能部门看待，许多房屋征收与补偿案件在诉讼之前就让法院参与工作，法院领导甚至成了征收与补偿工作领导小组的成员，在受到被征收户抵制时，政府的主管部门干脆把这个烫手的“山芋”交给法院，借助司法强制力实施拆迁。

在这种情况下，若当事人事后起诉，起码在程序上给人一种不公正之感。

其次行政审判难以解决实质问题。

我国《行政诉讼法》第五十二条第一款规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据，地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件”。

人民法院审理行政案件，应该是针对具体行政行为的合法性进行审查，而判断具体行政行为合法性的依据是法律和行政法规、地方性法规、规章。

政府及其职能部门制定的规范性文件，不能作为依据和参照。

法院审理行政案件，只对具体行政行为是否合法进行审查，而对具体行政行为是否适当基本不予审查。

实际上，行政诉讼解决房屋征收与补偿裁决纠纷具有局限性和不彻底性，即使法院认定房屋征收与补偿
裁决不合法，也只能判决撤销并判定重作，由作出裁决的原行政机关处理，征收与补偿双方的权益纠纷并不能在法院得到最终处理。

征收与补偿工作的过程需要多方参与，法院虽然在征收与补偿过程中处于主导地位，但由于参与征收与补偿的都是兄弟单位，甚至是领导部门，法院在协调各方力量时往往会力不从心。

尤其是征收补偿安置方案都是由政府或征收人制定的，法院自主权很小，协调案件时难度很大。

四、解决房屋征收与补偿案件问题的相关对策和建议
对于上述在房屋征收纠纷中存在的问题，结合房屋征收执行实践中遇到的障碍和困难提出以下几点建议：
1、现行的房屋征收补偿标准尽管较前几年有了提高，但仍与飞涨的房价颇有差距，甚至严重偏离了市场价格，被征收人的期望和安置补偿标准相差甚远已成为征收纠纷中双方的根本性矛盾。

要解决征收纠纷中的诸多问题，当务之急就是提高现在明显偏低的安置补偿标准。

建议政府应当以市场手段来解决安置补偿问题，而不是代之以行政手段，安置补偿要体现市场价格。

2、城市房屋征收的政策和程序应当更加公开透明，全面体现征收人和被征收人的合法权益。

在征收的决策过程中应有被征收人参与的机会，在征收过程中被征收人应有监督权，以维护其合法权益。

特别在被征收房屋的评估方面，应当适当给被征收人讲话的机会，不能一味强调硬性的补偿标准，房屋征收的评估安置应更多地体现合理化和人性化。

3、法院的职能是公正审判、公正执行，不宜事先介入政府的征收事务中，不能以服务为名，将法院临时借调抽调处理征收事宜。

尤其是相关部门为了时间、进度而作出的先于征收决定，法院的执行机构决不能参与执行。