远郊大盘开发案例世联
世联XX北海北部湾一号海景豪宅项目营销战略
u 广西北部湾经济区由南宁、 北海、钦州、防城港四市 组成。由于特殊的地理位 置,北海在北部湾经济区 中占据核心战略地位。
u 北部湾经济区规划的五大 组团中,北海独占两席。 一是以电子信息产业、旅 游休闲度假和港口物流产 业为主导的北海组团,并 明确发展生态宜居房地产 业。二是铁山港(龙潭)组 团,重点建设船舶物流业、 石化、能源等临港产业和 承接产业转移。
市场 北海中高端项目对于配套的私享性与专属性需求打造不足。
北海中高端市场介于初级至高级发展阶段, 理念及形象尚停留在物质 理念 堆砌层面。
与普通住宅相比二线海景高层产品户型基本雷同于普通住宅产品, 产品 产品缺乏创新。
在首付差距不大的购买前提下,其二线海景资源对于销售未有明显 速度 的支撑。
趋势一:本项目作为豪宅的市场定位已得到普遍认可,冠头岭2000 趋势 亩项目将成为本项目主要竞争对手。
Points——竞争要点
要点一 要点二
在客户已形成项目高端物业认知基础上,设置更多体验环节,巩固认知。 强化项目海景资源,特别是对沙滩的利用,提升客户对海景资源认识。
域不同,自出众 ! 紧临城市中心+艺术建筑+海景的项目均好性成为本项世联目XX最北海大目北营部的销湾竞战一略号争海景优豪势宅项。
CONCLUSION 结论
大盘开发,一线海景+旅游+地产的高尔夫配套型开发模式对本项目形成较大竞争。 世联XX北海北部湾一号海景豪宅项 目营销战略
高端豪宅市场趋势
与主要潜在竞争对手冠头岭2000亩项目相比,本项目 主要优势在于宜居性与项目入市时机的占先性
Superiority——优势
本项目
VS
冠头岭 2000亩
入市时间较早,在北海已形成高端物业之客户认知。 艺术建筑,紧临城市中心,入则幽静,出则繁华,更具易居性。 一线海景+高尔夫+旅游资源+私家沙滩更具度假氛围与海景资源。
案例:世联地产A股上市(上)
并表现出良好 的盈利能力。 公开发行前, 实际控制人陈劲松、
佟 捷夫妇通过世联 中国, 同控制世联地产6 .2 的股 权, 共 40 % 是名副其实的家族式上市企业。
2 0 年 8 日 , 监 会 发 审 委 第 15 会 议 审核 结 果 公 0 9 月4 证 1次
盘 比例 达86 % . 。 0
司, 达到提升公司品牌的 目的。因为中介鱼龙混 杂, 队伍参 差
不齐, 门槛低 , 发展 到一定规模 , 管理 不善 , 会乱变脸 , 若 就
如深圳 早期的广厦、宏厦。中介上市 , 毕竟是 少数 , 世联要 走 的路还很长。
成 功实现 境内上市, 是世联地产发展 历程上 的重 要里程 碑。世联地产试 图通过 上市来建 立监制公司行为 , 追求制度 性长跑 , 再上一 个新台阶。中国的轻资产服务业往往做不大也 做不强 , 世联地产通 过上市不仅有助于提高服务业的地位 , 更
的营业部所垄 断。 值得 玩味的是 , 没有 了机 构席位的参与 , 世 联地产反倒 一举 突破 了前期窄幅整理的格 局, 开始大幅拉升, 其股价从9 日的收 盘价 2 .9 月2 86 元一 口气 拉至9 1 月1 日收盘 时
就连创辉 、 中天、 中联等 中介 也比不上。而开地铺 需要 大量资
管理 科学化的中介企业, 而不是只有一张桌子几 ^的 “ 个 小摊 子”: 另~方面在新政调控的环境下进入市场, 卖者将不再容 易卖 , 买者将不再轻易买。 为了借助更高的平台获得更好 的发 展, 近年来中国部分
新兴的代理/ 中介公司陆续上市或即将上市, 先有广州的合富 地产在2 0 年香港上市, 0 5 04 2 0 年国际基金投资商亚洲软银 、
世联-绿景珠海淇澳岛地块前期定位
完善配套设施
根据客户需求和社区规划,进一步完 善项目配套设施,如幼儿园、商业街、 健身设施等。
关注政策变化
密切关注房地产政策变化和市场动态, 及时调整项目策略,确保项目顺利推 进。
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03
竞品开发商市场策 略
了解竞品开发商的市场策略,包 括营销手段、品牌推广等,为项 目制定市场策略提供借鉴。
竞品市场分析
竞品市场规模
了解目标市场的总体规模、供需状况等,评估市场容 量和潜力。
竞品市场竞争格局
分析竞品在市场中的竞争地位、市场份额等,确定项 目的竞争地位。
竞品市场趋势
预测市场发展趋势,包括政策环境、消费需求变化等, 为项目发展提供方向。
竞品楼盘优劣势分析
对比竞品楼盘的优势和劣势,分析其在市场上的竞争力。
竞品楼盘价格策略
了解竞品楼盘的价格定位、价格调整策略以及销售情况,为项目定 价提供参考。
竞品开发商分析
01
竞品开发商概况
了解竞品开发商的背景、实力、 经验等,评估其开发能力和品牌 影响力。
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竞品开发商产品线 分析
分析竞品开发商的产品线,了解 其产品特点和市场定位,为项目 产品定位提供参考。
风险因素评估
价格波动风险
01
房地产市场价格波动较大,需评估地块投资价值与市场价格波
动的关系,以及投资回报的稳定性。
政策风险
02
政府政策对房地产市场的影响较大,需评估政策变化对地块投
资价值的影响,如土地供应政策、税收政策等。
市场供求风险
03
根据市场供需情况,评估地块投资的市场前景和潜在风险,如
竞争对手、市场需求等因素。
世联上海loft产品案例
“海上剧场”以典雅为内涵,展示原创文化的 艺术情调。日后小剧场上演的剧目,一是试验 性的现代艺术作品,一是“海上海”大社区本 身发生的生活故事。上演剧目和建筑形态交相 辉映。
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“海上海”四大看点
看点一:引领“十年浦东,十年沪东”新板块格局内,汇 聚三大效应,未来发展直逼陆家嘴
看点二:以创意商业街+创意LOFT,以及海上讲堂、海上 剧院、海上展馆三大文化建筑构成独立的商务配套环境
看点三:最高层达5.3米,面宽8.4米,错层3层的涉外产权 办公
看点四:“上实发展”品牌与“九个和首位”荣誉
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海上海成功因素分析:宏观角度
一是时机把握准确: 03-05是上海房地产市场最火爆的一段时间, 写字楼市场也逐渐回暖,由于杨浦区写字楼供稀少,且均为上世纪 九十年代年代产品,品质、配套严重与时代发展落伍,造成一楼难 求的局面。
二是城市配套成熟:海上海地处内环线内,交通四通八达,附近有 两条地铁线在建,商业、酒店、居住、配套环境已完全成熟,客户 认知度高。
➢作为杨浦区重点项目的海上海,获得了区政 府的强力支持,其成为东城商业的崭新地标, 引领区域商业的全面升级
➢“上实发展”精心打造的海上海,具有超一 流的规划定位与建筑品质,是“新文化地产” 的开山之作!
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海上海的创意商业街是充满创意活力的商业街,更是有着文化与艺术灵 魂的商业街,三座标志性建筑是这灵魂的载体。
“海上会馆”是将随着策展经济的蓬勃发展而 产生的,这里,将是文化与艺术的展示场。
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深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发,总建筑面积21万平方米,总占地面积:11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下,如何实现短期快速销售呢?世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内,沿承优雅闲适的小镇风格,享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套;2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈,我们发现客户无论来自深圳的哪个区域,哪个社会层次,对华侨城品牌的认同度极高,至于最终是否购买华侨城的房子,仅局限于一个条件:是否有足够的资金购买;3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究,作为高端住宅,竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙,竞争只集中在南山、福田,数量不到5个盘,并且受工程进度影响,开盘时间不一;4、户型设计的人性化动静分区,南北分区,主次分区,户型设计人性化;营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会,提出“体验营销,共建社区”活动,引起社会各界的纷纷关注;2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售:在公开销售VIP卡前两周,针对华侨城城区内业主,发售VIP卡;b) 公开发售:9月15日开始,通过各类媒体,大力发布认购VIP卡信息;c) 秋交会发售:秋交会时,展场和现场同时发售VIP卡;B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情:邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”,体验华侨城文化气息和高品质的居住环境;b) VIP卡客户户型讲解会:在选房前1个月,由户型设计师主讲,邀请VIP卡客户,分别举行两次VIP卡客户户型讲解会,使客户了解华侨城的产品,系统的了解自己中意的户型;C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步,与售楼中心一步之遥的1:1实景样板房,高贵的装修,空间的巧妙处理,令客户身临其境。
世联营销案例总结:华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时,要注重创新和差异化,突出项目的特点和优势 ,吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传,提升项目的知名度和美誉度,增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略,如社交媒 体推广、楼盘发布会等,有效传递了项目特点,提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等,总计约200万元。在产出方面,该项 目销售额达到了5000万元,ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等,其中线上推广的效果较为明显 ,吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点:首先,项目本身的质量较高,得到了客户的认可;其 次,营销策略的制定较为合理,能够吸引客户的关注;最后,客户反馈的收集和分析较为 及时,能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度,同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度:通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象:通过与 知名品牌和机构的合作 ,以及高品质的宣传材 料和活动,提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传, 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素,同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
世联沿街商业典型案例分析
世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍,分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街,就是通过建筑的曲折错落,所谓院街,就是通过建筑的曲折错落,形成多节点的线性空间,延长营业面,增加商铺的临街性,空间,延长营业面,增加商铺的临街性,建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落,以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落,以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来,形成院街。
个院落串联起来,形成院街。
普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融,体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值,增加充分挖掘商业价值,北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面,形成错落街区,沿街面,形成错落街区,使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街,通过苹果街的打造,将商业氛围引入社区内部,一方面确保底商可以铺铺临街,另一方面围合形成局部的商业氛围,提升商业街的商业价值。
百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米,由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街,约1.2万平米,由公寓首层、二层底商商铺组成,共有商铺60余个。
二十二院街,独立的院落商街,2-3层低层人文院落建筑,地上2万多平米,地下1.9万平米。
特点一:造街。
通过在主街上支出支巷,特点一:造街。
通过在主街上支出支巷,造出更多的街,让更多的铺子临“造出更多的街,让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上,这些院落集中在一条主街上,衍生出许多支巷,再通过外墙的曲折,出许多支巷,再通过外墙的曲折,将相对独立的外院串连起来,相对独立的外院串连起来,又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。
世联淡市营销案例沉淀东莞万江风临美丽湾
2023-11-06•项目背景与市场环境•营销策略与实施方案•营销效果评估与总结•案例启示与借鉴意义•未来展望与趋势分析目录01项目背景与市场环境东莞万江风临美丽湾位于东莞市万江区,紧邻东江,拥有优越的江景资源。
项目地理位置项目定位项目开发阶段风临美丽湾定位为高端住宅项目,注重品质和舒适度,面向中高端购房人群。
项目已进入销售阶段,需要制定合适的营销策略,以吸引目标客户群体。
03项目背景介绍0201东莞房地产市场需求稳步增长,但受政策调控影响,需求释放受到一定限制。
市场需求东莞房地产市场竞争激烈,多个开发商在市场上推出不同项目,客户选择余地较大。
竞争态势东莞房地产市场价格整体稳定,但受政策调控和供需关系影响,部分区域存在价格波动。
价格趋势东莞房地产市场环境分析挑战在淡市环境下,客户购买意愿降低,营销难度加大,需要制定更为精准的营销策略。
机遇虽然市场整体较为淡市,但风临美丽湾拥有优越的地理位置和独特的产品定位,仍有机会在市场上获得目标客户的青睐。
淡市营销的挑战与机遇02营销策略与实施方案对东莞万江风临美丽湾的潜在客户进行深入分析,了解他们的需求、购买力以及消费习惯,为制定营销策略提供数据支持。
制定淡市营销策略目标市场分析根据目标市场的特点,对风临美丽湾的产品进行精准定位,突出其独特卖点,提高产品的竞争力。
产品定位根据市场分析和产品定位,制定合理的价格策略,确保价格与市场需求和竞争环境相匹配。
价格策略线下渠道与当地中介、开发商等合作伙伴建立合作关系,共同开展推广活动,扩大风临美丽湾在当地市场的知名度和影响力。
线上渠道利用互联网和社交媒体平台,如微信、微博、抖音等,进行广泛的市场宣传和推广,吸引更多潜在客户的关注。
跨界合作与其他行业、企业进行跨界合作,共同举办各类活动,实现资源共享和互利共赢。
创新营销渠道拓展营销活动策划与执行活动策划01根据目标市场的需求和风临美丽湾的产品特点,策划各类主题活动,如房展会、优惠促销活动、社区文化活动等,吸引潜在客户的关注和参与。
【经典豪宅案例】保利开盘执行方案,世联豪宅操盘,永不过时!
谨呈:广西保利置业集团有限公司保利·君悦湾首期开盘营销执行报告世联行·保利君悦湾项目组二〇一四年三月十一日一、销售目标及总体策略(一)项目首期销售目标1、2014年可售货量盘点注:保利·君悦湾项目2014年认购9.5亿,签约8.1亿元,回笼5.6亿元。
2、首期开盘销售目标保利·君悦湾项目拟3月29日对内试开放营销中心,4月12日举办大型起势活动并正式对外开放营销中,同步启动预约,计划2个月蓄客,首期目标拟定如下:保利·君悦湾首期开盘销售3个亿3、首期开盘蓄客目标首期开盘以均价27000元/㎡计算,平均每套建筑面积为293㎡,由此导出须销售38套。
根据华润幸福里同类产品客户解筹率约50%,由此可以得出:保利·君悦湾首期实筹数必须为76组从项目入市正式亮相到首期开盘储客时间约为60天,时间周期较短,要实现此开盘目标,保利·君悦湾必须在入市前加强营销推广力度,通过有效渠道找到核心目标客户。
(二)重要营销节点铺排1、项目形象面世3月24日,保利·君悦湾项目形象全面出街,通过各推广渠道全面铺开,立体式轰炸,形成全城热议效应。
2、项目内部体验开放3月29日,保利·君悦湾项目营销中心进场,试开放一周,对外不做任何推广与活动,主要用于一销售人员熟悉环境、实地练习讲盘;二进行营销中心问题排查(有人自然上门可以接待);4月7日正式关闭一周进行现场展示完善和细节问题处理;3、大型起势营销活动4月12日,保利·君悦湾举办“每个成功都是唯一莫言面对面”大型文化起势活动,借名人事件营销,嫁接项目营销中心正式开放,吸引市场关注,以活动引爆市场。
4、营销中心正式开放,全城接受预约4月12日,保利·君悦湾营销中心正式开放,同步接受预约,通过联合媒体、活动造势,吸引市场更多受众。
5、样板示范中心开放暨保利TOP级君悦系产品发布会5月17日,保利·君悦湾样板示范中心(338㎡样板房、保利艺术体验馆)正式开放,同步举办保利TOP级君悦系产品发布会,邀请前期到访、认筹客户参加,全部媒体渠道集中推广,扩大炒作,以产品、活动吸引更多受众。
远郊大盘的开发模式及典型案例分析PPT课件
n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶 段未到,中 高端人群缺 乏背景下, 通过“低成 本、低总价、 基本生活配 套”主抓刚 需外溢的中 低端客群。
本报告是严格保密的。
模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表,在全国已有大 量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧(广清高 速龙塘出口右转3公里)
自然风光
背靠王子山,前临30万平米原生态湖,拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩,总建筑面积约为 130万㎡,其中,一期占地11.6万平米,建筑 面积38万平米,容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车;
l规划建设社区交 通中心,未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士;
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市;
Ø规划建设沿 湖商业街;
Ø规划打造美 食一条街, 未来将引入 多种风味品 牌美食店;
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心, 地铁5号线,业 主巴,客运中 心
本报告是严格保密的。
交通中心,会所,商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ,前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二:北部万科城
项目属性:广州与清远交界处,距广州中心区一小时车程;打造广州北第一居 所,突破区域第二居所板块固有传统;均价仅4000元,一个月劲销2200套; 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
世联怡高经典案例解析(盛世花城)
项目本体
盛世花城是天业地产在济南开发的第三个住宅项目,前期开发的
两个项目天业翠苑、新东方花园项目档次较低,均为自售;天业地 产希望通过盛世花城项目品质的营造树立企业品牌; 盛世花城项目地处济南东部新城核心区域,南接工业南路,西临 新宇路和济南国际会展中心,坐拥12万平米城市花园广场;
盛世花城项目整体规划
了项目的现金流需求,并成功实现了项目的100%清盘,比预期营销周期缩短了半年多的时间。
荣登2007年济南地产年度总评榜
本报告是严格保密的。
项目运作结果及 案例借鉴点
案例借鉴
1. 对新城项目而言,区域价值的认同凌驾于产品之上,只有区域价值得到充分的挖掘, 才能使更多客户认可区域,因此对区域价值的利用是新城项目操盘的重要手段; 2. 单一型项目营销的突破在于把握特定目标客群的需求心理,对症下药; 3. 面对同区位项目竞争,价格策略上采取“低开高走、小步快跑”是比较合理的一种营 销手段; 4. 特殊时期,非常手段。“尖刀”营销就是将项目的优势持续放大,充分吸引客户,实 现项目的竞争性成功。
3. 熟; 4. 全运会奥体场馆的开工建设拉开了济南东部新城发展的序幕,贤文片区规划、区域城市道路、配套建设即将全面展开,未来几年城市发展
5. 潜力巨大;
6. 东部市场仅有雅居园、莱茵小镇、新东方花园等少数几个楼盘,区域新产品供应数量较少,客户置业本区域的需求较为平淡,价格较低,
区域市场认可度不高; 7. “70、90”政策出台打乱了市场各项目的开发计划,在开发项目因工程停滞客户大量流失,尚未开发项目调整入市时机,导致东部房地产 市场在2007年供应量膨胀,市场竞争压力巨大。
◆ 如何突破客户对区域价值的不认可? 由于区域成熟度不够,居住氛围不浓厚,客 户普遍对该区域不认可,对区域的未来发展认 识不充分,且置业客户层次较低,以区域的刚 性需求为主。
闲谈远郊大盘开发的八大专业赢利模式
闲谈远郊大盘开发的八大专业赢利模式——关于全经联周末地产主题研讨会的延伸思考周六,应杨秘书长之邀,参加了全国房地产经理人联盟地产专业沙龙的课题探讨,与旭辉集团的王总、万年花城的黄总、独立评论家马跃成等老总、地产专家一道,结合天津某具体项目,就远郊区大盘的开发运营模式展开了头脑风暴式的讨论,回来后意犹未尽,结合自己这十多年与全国一线品牌开发商的一些合作经验,将这个课题做一个专门的思考,便于与业内的翘楚进行交流。
远郊区大盘开发,实际上是一件真正考验一家开发商资金实力、政府资源运作、融资能力与产品研判与营销操盘等综合能力的残酷考验,正如李嘉诚先生所说,房地产的核心是:“地段、地段、地段”(这句名言鄙人不厌其烦的多次引用,因为它太精辟了,之后没有更精准恰当表达房地产核心价值的话),所以做大盘开发,其实就是地产定位为核,房产开发次之,营销又次之的战略运营,从2003年开始,有一个名词就不断被无数的地方政府、开发商和代理公司所谈论,就是“城市运营”,但是放眼中国房地产20年,真正深刻理解并且务实落地做到“城市运营”的政府或者品牌开发商,大概不超过5个,即使做到了,也往往做的不够系统和可持续、尊重敬畏地缘历史文化,这个不展开了,所以说到郊区大盘开发,首先就是如何做好“地主”,只有让地升值了、值钱了,后面的房产二级开发才能做到有声有色、做到花团锦簇,也就是说,只有把生地通过做到定位准确、政府的政策支持到位、概念规划出彩、开发时序科学合理、启动区足够鲜明引爆,大盘才能“活”并且逐步“火”起来,以前读过王志刚先生的一些书,觉得他有一个提法很精彩,叫找魂,给一块地准确的找到核心价值,准确的定位其主题引擎,就是成功大盘开发的战略先导!!!第一种模式、新城造镇模式:这一类远郊区大盘运作,其实华南做的最为成功,最著名的无过于番禺形成的华南板块大盘时代,从最早的祈福新村、碧桂园到雅居乐,鄙人前几年几乎年年都会前去取经,对于那里形成的半小时生活圈、自成一体的医疗、教育、购物、休闲环境叹为观止,以占地7500亩的超级大盘祈福新村为例,居然还修建了亚洲最大的火车站、拥有数百辆大巴的短途穿行于广州、深圳、香港、澳门等地、鸟语花香的公园、繁华的商场和超市,整个一种生活散散、日子缓缓的世外桃源生活状态,而这样的模式目前越来越难以复制,其中最根本的问题在于地价,今天的招拍挂制度已经使得开发商无力用低成本获得超大土地同时众多品牌开发商共同建设区域、实现卫星城的成熟和升值;第二种模式、教育引擎模式:对于今天将下一代教育看得高于一切的父母而言,教育牌几乎成为了房地产开发,尤其是郊区房地产开发的不二良方,鄙人有很多的开发商朋友,经常在一起喝茶吃饭,一个交流的心得就是,目前很多投资客买房的最大需求点就是“户口”和“教育”,结合华南板块的碧桂园、桃源居以及早年上海浦东房地产开发的蓝印户口和今天天津的一些远郊区项目的需求调研,因此,如果能很好的整合好教育资源做为引擎置入,将对于一个项目的成败起到四两拨千斤的神奇效果,尤其是名校,简直屡试不爽,当然,换一个角度去思考,也未尝不是中国教育的悲哀(教育商业化)……第三种模式、体育运动模式:这个成功的榜样不用我提示,地球人都知道,中体奥林匹克花园系列主题产品的开发,这个当年在九亭开盘4000多的价格很多同行惊呼“疯狂”,鄙人也属于惊呼人群之一,因为9年前的九亭,名词解释就是“农村”,而且加上一个修饰词,就是绝对的农村,但是凭借“运动就在家门口”这句极为煽动力的广告语,无数的上海人依然此起彼伏的走向了“农村”,结果第一批“村民”十年后感到巨爽无比,因为房价真的已经赶上超过了很多中环附近的商品房,这就是房地产,当然,体育只是一个幌子,必须还配备相应的足够有吸引力的生活配套和成熟的运营管理团队,今天房价高了,人民群众的素质也与时俱进,今天想靠一句广告语或者一个概念来忽悠不明真相的群众买房,只能说:“哥,你OUT了!!!”;第四种模式、主题乐园模式:其实这种模式的风险很大,首先中国目前的旅游尚未成熟到一种旅游置业的阶段(一部分投资和巨富阶层毕竟只是少数),而以香港迪斯尼为例,多年的亏损也证明了对于一个唯利是图相当注重现金为王的开发商,是承担不了这样的压力和责任的,当然中国房地产行业有着自己的“特色”,以深圳华侨城为代表的专业地产运营商似乎已经通过房产与地产的一些微妙关系,解决了这一难题,但是必须说明,这需要非常强大的资金平台和非常过硬的政府资源,因为如果没有足够的产业支持和政策倾斜,这类开发很容易做到看起来很美,死的也很快,长三角曾经的几个“主题乐园万亩大盘”最后无声无息正好说明了这一模式可以玩,但是需要足够专业、足够有钱!!!;第五种模式、产业配套模式:这又是一个政策导向性很强的开发模式,适合那些有着较强本地政府资源与政策背景的大开发商,也就是配合政府的产业园区建设和投资引入,建设相应的商业与住宅配套,这点成功的案例很多,上海金桥、外高桥、苏州开发区的一些大盘,基本上属于特定产业人群的住宅提供商,需要更多的客户细分和需求研究,风险相对最小,当然这样的“肉”也并不是所有开发商都有机会吃到的,但是一旦吃到,就最好不要浪费机会造一堆“垃圾住宅”出来……;第六种模式、复合地产模式:其实房地产开发尤其是相对大盘开发,考虑到客户的分散性、地段的成长性和政策的变化性(在中国做房地产商,不时刻学习政策将会死的很快),往往单一模式越来越存在更多的不确定性和风险性,所以,复合型的大盘开发将会越来越多,尤其是作为一级土地整理的地产运营商,往往也存在着自己通吃会撑死,往往会招呼更多有品牌和实力的兄弟们一起吃,也就涉及到更为多元化和产品梯级变化、需求有高有低的复合开发模式,尤其在今年“国十一条”颁布之后,相信大盘会越来越少,复合产品社区作为抗风险和实现社区均好性最佳的模式,将会被更多的房地产商所选择,这也是一种趋势……第七种模式、低碳环保模式:上周参加工商联房地产商会年会,对于聂会长等领导大力倡导的“低碳地产模式”还是很感兴趣的,2009年到2010年,无论是代表各国政府意愿的哥本哈根论坛,还是电影《阿凡达》、《第九区》、《2012》等商业大作,都在呼吁一种人与自然的终极和谐,“减排、低碳”无论从对于产品的卖点附加值,成本的有效控制,还是从宣传的公益性共鸣主张,都将带来一系列的良性互动,对于房地产的行业口碑随着“高房价”与“低质量”每况愈下之时,无疑是一针见血的创新良药,远郊区本身就意味着亲近自然,低密度,如果再加上材料低碳和环保,无疑更加田园和绿色,这是我们广大地产运营者值得思考和实践的一个重要模式和课题,倡导低碳,让行业“绿色”起来!!!第八种模式、文化地产模式:最后谈到的文化地产模式,是鄙人经过实践与研究所提出的最新的开发模式,房地产是政策左右的动态产业,永远将会迎合最高层的一些战略转移,而随着国务院《文化产业振兴纲要》的颁布,善于萧规曹随的地方政府闻风而动,当然不否认有很多挂羊头卖狗肉的情况出现,但是反过来思考,如何利用产业政策带来开发成本的最低化和产品附加值相对的最高化,文化地产就成为房地产群雄逐鹿一片红海中的蓝海曙光,文化地产的优点和优势很多,其一、产业政策带来的一些税收等优惠是最直接的利好;其二、文化产业导入的产业和人群,往往意味着高收入人群和榜样购买群的置入,中国从事文化产业(精确理解,凡是涉及文化产业或者市场的人士,基本上都属于财智名人,他们的粉丝或者追随者往往大多不穷)的穷人很少,富人很多;其三、中国的中产阶层乃至财富人群自古就有“附庸风雅”的好习惯,发展文化产业将给房地产项目带来的口碑与品味格调价值将无法估量,因此,率先进入,就如同最早做房地产或者最早在北京上海买房的客户,不经意就把握住最佳的先机和最多的市场红利,机不可失啊……以上的模式,各有利弊,然而也都曾经被不同的开发商证明过辉煌的业绩,《吕氏春秋》云:“取法其上,得乎其中;取法其中,得乎其下;取法其下,法不得也!”一些前人的经验教训,只有经过睿智的大脑结合具体的形势状况进行甄别应用,才能取得更大的实际成就!!!清晰研判市场、充分运用专业团队、科学决策,成功虽难,亦不远矣!!!故知胜有五:知可以战与不可以战者胜,识众寡之用者胜,上下同欲者胜,以虞待不虞者胜,将能而君不御者胜。
世联城市大盘开发模式及策略研究35PPT
•接受登
1
• 假期 •样板房3.31 8 •首
记
• 办卡
•算 •首 批
价 批 •强
•蓄客、摸底 •样板房开放、算价
•开 销
•引盘爆市场
•再造热潮
•2期二批销售节点总结:延续一批客户关注,推出楼王产品,持续市场热度
•重要节点
•07年
•5月 •6月 •7月 •8月 •9月 •10月 •11月
•接
• 7.7-7.20
•4 •5 •6 •新鸿实业
•18 •祥泰地块 R=1.2-2.5;R=3.2-
占2.41.万0 ,建4.5万;R=2.1
•15
•潜龙华城
•8 •绿景项目 占8.2万,建18.8万;R=2.3
•16 •达华科技实业
•9 •梅陇镇 占18万,建42万;R=3
•17 •圣莫利斯 占27.6万,建33万;R=1.23
•会所内阅览 室
•3、样板间开放
•风格样板房
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•个性两房
定位:演绎个性、时尚、出位的项目形象,迅
速引起市场最广泛关注度,建立项目独特形象的张力; •4、社区开放:泳池、两个架空层,一半商业街;立面 可展示4层
•架空层泛会 世联城•漫市游大盘商开街发模式及策略•空研中究悬浮泳道
35PPT
项目规模 建筑类型 容积率 总户数
占地面积:13.6万,总建筑面积:42万 18栋7-33层的多层、小高层、高层 3.08 3676户
产品情况 70-90㎡2居,100-121㎡3居,129-144㎡4居
销售情况 项目一、二期已经入伙,三期、四期正在销售
销售价格 周边交通 配套情况
目前起价毛坯9000多、均价精装修11500元/平方米
郑州远郊大盘开发模式分析
郑州远郊大盘开发模式分析1999年,当花园路高高挂起的火红的灯笼一路向北到达二十一世纪社区的时候,郑州人惊呆了,也许由此而发,“远郊大盘”开始慢慢深入人心。
2005年,郑州又一占地3000亩的远郊大盘“龙泊圣地”项目启动,人们再次把目光聚向了郑州远郊大盘的始作俑者——居易国际。
连中三元的是,2006年,新世纪另一远郊大盘——5000亩的“21世纪•国际城”也在酝酿中即将面世,居易国际再次将开发重点转移至远郊,也将媒体和业界的目光一次次吸引到远郊,居易国际的大手笔一次次引起媒体和业界的高度关注。
如今越来越多的发展商将面对的是大盘开发的问题。
大盘有大盘的规模优势,但大盘也有其自身难以回避的难点。
希望“居易模式”能够帮助我们充分认识大盘开发这一辩证特征,对业内和买房者有所借鉴。
“环线大盘”与“远郊大盘”的博弈有人说,当年21世纪社区建设的启动,标志着郑州城市化进程全面提速。
城市化进程的加速,不可避免会对房地产业产生巨大影响。
而作为郑州异常活跃的北部板块里的21世纪社区,这一时期不知不觉中成了耀眼的明星。
为何能够成为明星,的确值得我们思考。
21世纪社区是城市化的一个典型例子。
以前的21世纪板块大多属于郊区地带,但随着市区的不断扩张,现今已发展成为郑州北区的发展方向,所辖的柳林镇等处也相继成为众多开发商争相圈地的地方。
由于市中心土地的稀缺已经不能满足大开发商的高质量的开发要求,与市中心相比,环线本身具有一定的城市基础,而且城镇化建设也正在向着规模化迈进。
有专家甚至认为,城市化的条件将更优于以往的城市中心区域。
围绕着副中心这一发展方向,郑州正通过不断完善基础设施建设,加快了城市化建设速度。
目前郑州正向东、北两个方向发展,而且每个方向都有新动作。
与此同时,郑州已纳入了河南卫星城市的中心,其发展潜力不能单纯地看待一个城市,而是整个河南的发展,郑州的作用已经成为了一个不争的商业中心。
城市化进程的加快,为楼市带来一个很大发展空间,并在一定程度上促成了房地产业的质变。
世联西安普华浅水湾总结与
总建筑面积:160万平方米 绿化率:35%
02
项目实施
实施过程
前期策划
规划设计
项目团队进行了详细的市场调研和产品定位 ,为浅水湾项目制定了精准的策划方案。
经过多次修改和完善,最终确定了项目的整 体规划和建筑设计方案。
建设过程
销售与运营
按照规划设计方案,项目团队进行了土地征 收、拆迁、施工许可等前期手续办理,并完 成了项目的建设和装修工作。
项目团队制定了销售策略和运营方案,并成 功吸引了大量客户前来购买和入住。
实施难点
政策变化
在项目实施过程中,政策对房 地产市场进行了多次调控,给 项目的建设和销售带来了一定
的困难。
市场竞争
西安市的房地产市场竞争激烈, 客户群体较为分散,给项目的市 场推广和销售带来了一定的挑战 。
技术难题
由于该项目涉及到的技术和专业较 多,如建筑、景观、室内设计等, 因此在设计和施工过程中遇到了一 些技术难题。
长期经济价值
项目具有长期稳定的投资 回报,对地方财政的贡献 持续增长。
社会价值
提高居民生活质量
项目提供高品质的居住环境,提升居民的生活质 量。
促进社会交流
项目作为城市公共空间,促进居民之间的社会交 流。
推动城市发展
项目对周边区域的发展起到推动作用,提升城市 形象。
环境价值
1 2
生态保护
项目注重绿色生态保护,提升区域的生态环境 质量。
世联地产作为中国房地产服务行业的领军企业,拥有丰富的项目开发和市场运作 经验。
项目目标
打造高品质的住宅 社区,提升西安房 地产市场的品质和 口碑。
实现项目的可持续 发展,为居民创造 长期价值。
通过独特的景观设 计和人性化的配套 设施,提供舒适、 便捷的居住环境。
世联地产中润CLD价值演绎和案例
► 充分利用滨水资源,规划中突出滨水价值,建立城市级 展示带,提升社区与区域价值
■ 3公里滨海长廊 ■ 滨海休闲公园 ■ 水景住宅
► 启动区建立社区形象,重点建立高档次配套设施,并使 配套功能完善
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世联地产中润CLD价值演绎和案例
•精品资料网() 专业提供企管培训 资料
►60%的居民在当地就业 ►一个市镇中心、12个街区 ►丰富的配套设施
居住 市镇中心 开放空间 公共设施 道路/停车
总计
占地(公顷) 3960 1330 1100 330 680 7400
用地百分比 53% 18% 15% 5% 9% 100%
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世联地产中润CLD价值演绎和案例
•精品资料网() 专业提供企管培训 资料
CBD 中央商务区
Sub-CBD 副CBD区
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阳光西海岸
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海南阳光西海岸——规划
规划指标:
总占地面积20.8 万平方米,总建筑面积18.7万平方米,容积率0.8
规划布局:
自西向东组团式布局,服务配套点缀其间
高层公寓
D型公寓 别墅区 ABC型公寓 拟建别墅
拟建别墅 70亩园林 已建成酒店
假日海滩
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案例六
深圳万科城——万科在造一座城
区位:深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内, 具备良好的产业基础支撑,未来将形成高 科技与第三产业并重的大基地 背景:万科在该区域还开发了四季花城、 第五园两个项目,提升了区域价值,直接 拉动了该区域房价的上涨。 交通: 正在逐步改善,自驾车通过梅观高速可在 20分钟内到达市中心 形象定位: 打造一座城。大型Townhouse亲地社区, 田园牧歌般的休闲生活
部分准业主来自深圳
配套:高尔夫球场、游泳池、
四星级酒店、地下停车场、 幼儿园、商业中心等
定位:集生活、休闲、娱乐、 度假为一体的超大主题社区
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有良好的生态环境和地热温泉等天然资源 占地4095亩,总建筑面积130万平方米 ,容积率:0.5 产品类型:独体、联排别墅、低层公寓、洋房、高层
一期推出”北欧墅“,以单体别墅切入市场,奠定了项目的高档风格
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天津 东丽湖——复合开发,打造配套设施齐全的新
市镇
市场定位:以完备的生活配套和服务设施,另外以
和银行、儿童乐园、棋牌室
600亩生态农场: 海南第一家提供休闲度假农场的生态社区, 提供除滨海之外的休闲度假场所 客户健康咨询服务中心:
为客户和业主提供权威的医疗,并建立个
体医疗保健档案
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案例五
天津 东丽湖——复合开发,打造配套设施齐全的新
市镇
区位:位于中心区与滨海新区之间。距中心区约24公里,
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翡翠山湖
占地面积:38万平方米 首期开发20万平方米
产品类型:独立别墅+洋房
绿化率:48% 容积率:0.94 停车位:700
资源:55000平方米 的天然湖泊景区
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翡翠山湖
客户:主要来自凤岗、清溪、 塘厦的企业主或建筑商,也有 的是企业中高层管理者,还有
产品定位:中档价位的中档品质别墅。开发
初期单价较低,打造“白领住别墅”的概念
客户构成:本地人及本地做生意外地人占三 分之二,广州东部地区占三分之一。后期广 州客户比例增加,多为高知非创业型高收入
阶层。
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案例二
广州星河湾——精美园林打造高品质社区
区位:项目位于华南板块-广州市番禺区迎是严格保密的。
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深圳万科城——万科在造一座城
客户定位 核心客户:关内以及坂雪 岗工业区的白领阶层 重点客户:多次置业者 ( 如四季花城老客户)以 及 投资者
总规模43万平米,3万平 米商业,多种创新产品组 合: 1、Townhouse 2、情景洋房 3、宽景house 4、透天小高层
夫球场、大型垂钓区);
中西式餐厅和中西式宴会 厅 各式会议厅,备有宽带网、
无线网与同声传译、多媒
体投影等设施
大宴会厅
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水上高尔夫练习场
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案例四
海南阳光西海岸——区域与交通
区域:海口市滨海公园西部 交通:交通便利,距市中心约15分钟车程
位置:滨海大道边
资源:一线海景
TOHO
商业中心; Loft
情 景 洋 房
宽景house
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深圳万科城——规划
景观轴
“三山两涧一平地”的土地格局自然形成了
片区组团和社区主轴,主轴沿线将广场、 商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。
广场和街道
哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放,
聚集周边人气,进一步带动社区商业的发 展。
距滨海域区约25公里,距天津机场12.5公里,京津塘高速
公路出口10公里,天津港30公里。
交通:与京、津、塘的交
通网络框架基本成型,未
来随着区域外交通网络的 不断启动、修建完善,便 捷的交通将极大弥补位置 偏远的劣势
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天津 东丽湖——复合开发,打造配套设施齐全的新
市镇
资源:南临东丽湖,位于东丽之光大道南侧,占据了东丽湖几乎整个北岸 ,
区位: 天津武清开发区福源道 ,位于京 津两地之间,紧邻京津塘高速公 路
交通:
距北京40分钟车程,距天津30分 钟车程
规模:
占地面积1200亩,建筑面积 50000平方米
资源: 古运河,600亩的天鹅湖湖面, 采自地下2000米的温泉水
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天津天鹅湖度假村——定位和产品
欧式别墅
桥南岸,北临珠江,西临迎
宾路
交通:华南快速干线于项目 二期、三期之间穿过,开车 至广州市中心20分钟,交通 便利 规模:总占地1200亩,已建 设区域50万平方米,建筑面 积约70万平方米
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广州星河湾——精美园林打造高品质社区
配套:酒店、会所、商业街
道、小学、中学、高中、休 闲大道、水景园林、公园、 游泳池、天然活水生态循环 系统
发展历程:一期
2002.5.1日开盘,别墅
为主,均价5000元/平 米。目前凤雅苑四期包 括洋房和别墅,均价 7500元/平米。
产品特色:带全屋豪华 装修,而这种装修更是 针对特定户型的特点, 设计不同的装修风格,
营造一种自然和谐的生
活方式。
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4
广州 碧桂园凤凰城——“白领住别墅”
Townhouse 宽景house
商铺
5、Loft工作室(挑高)
6、退台式商铺、集中商业
Loft 情景洋房
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深圳万科城——万科在造一座城
九年制学校; 幼儿园 开 放 式 广 场
在一期开盘初期,将各 种物业类型、3万平米
商业、中心广场、景观
园林、教育设施一并展 示,未来生活场景得以 充分体验。
定位:
集住宿、会议、餐饮、 娱乐于一体的涉外豪 华四星级度假村
产品类型: 6座中式皇家四合院; 24幢中、日、欧、美风 情别墅
皇家四合院
湖中别墅
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天津天鹅湖度假村——配套
建面1.2万平米的四星级 酒店 ;
室外网球场
溶洞桑拿
康乐中心(设有50米国 际标准温泉游泳池、溶洞 桑拿、迪斯科舞厅、射箭 馆、保龄球馆等); 室外运动场地(网球场、 羽毛球场、国际标准高尔
世联研究理论
远郊大盘开发案例
[关键字]: 关键字:郊区、别墅、大盘
[简介]: 介绍了郊区大盘开发案例成功的关键点,如定位、产品、配套、 交通、区位、园林等,为郊区大盘开发提供借鉴。
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案例一
广州 碧桂园凤凰城——“白领住别墅”
背景:广州城市扩张,郊
区化趋势形成 区位:位于增城广园东快 速路东侧
交通:拥有完善的交通配
套,往返广州、东莞、深 圳、香港;行广园快速至 天河体育中心约20分钟 规模:占地约9000亩,现 已开发5000余亩 资源:山景,人工湖景, 增城荔枝文化村 品牌价值:碧桂园
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3
广州 碧桂园凤凰城——“白领住别墅”
配套:会所、商场、超 市、学校、医疗、凤凰 城酒店、荔枝文化村;
社区配套
位于主干道稼先路和小区干道之间,对外
开放对整个坂雪岗区域服务。3万方商业和 教育配套一期全部建成展示
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案例七
翡翠山湖
区位:东莞凤岗镇风 清公路
东莞市
交通:行车3分钟到
凤岗镇中心,5分钟 到清溪,30分钟到 深圳
凤岗镇
相关背景:凤岗镇是电子产业发达的经济 强镇,有众多外资企业和本地民营企业, 但居住条件不佳,一些民营企业主到塘厦、 清溪买房,有些外资企业的老板住到镇上 的星级酒店
生态景观和运动休闲为特色的综合型的复合型的项 目。满足不同阶层客户的需求 客户定位:京津地区30到35岁的高收入群体
在借鉴“北美”新市镇实施经 验的基础上,围绕生态主题, 采用复合开发原则,在8-10年
内建设一个集休闲、旅游、度
假、居住为一体的社区产业, 商业配套及其公共设施齐全的 新市镇 。
本报告是严格保密的。
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7
广州星河湾——精美园林打造高品质社区
物业类型:别墅、高层洋房、小高层洋房、超豪华公寓
价格:前三期维持在4000-5000元/平米,四期打造豪宅社区,每平米 7000~12000元 客户:以广州白领阶层为主,后期出现海外人士
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8
案例三
天津天鹅湖度假村——区位及交通
海南阳光西海岸——定位及客户
定位:
集休闲、旅游于一体的生态社区