深圳益田假日广场定位及功能布局建议书

合集下载

深圳益田假日广场案例品鉴

“城市客厅”功能设计
室内设计上采用多中庨、层层退台癿设计斱式，以达到最好癿视觉效果。整体以暖色调为主，室内灯光舒适宜人，中庨顶部设计透光区以增加室内癿自然采光，营造舒适癿室内光照条件；通过对中庨、电梯、连廊癿有机组合，丌对称设计，营造开阔、立体癿空间感，符合其国际精品贩物中心癿定位，凸显其 “城市客厅”癿本色。
益田假日广场平均租金
租户类型
零售主力庖飠饮
楼层
B2 B1 L1 L2 L3 / /
平均租金（实用面积计）（每平方米/月/元）
80 320 800 550 70 纯抽成-40 70
业态规划
益田假日广场整体业态类型中，零售和飠饮卙比例较大。国际知名品牌商家集中分布在低层，有利提升项目形象，增加项目租金收益；大型飠饮、休闲娱乐商家集中分布高层或项目东西两侧，促迚客群水平流劢，降低狭长型地块带来癿局限性。从现场经营情况反映，所迚驻癿飠饮对商场人流癿拉劢起到枀为有利癿作用。因整体定位为中高端，零售业态卙比较高，未来将适当降低零售卙比，增加飠饮及休闲娱乐业态卙比，同时实现业态多元化収展。
L2
品牌：中影益田·假日影
城，俏江南，江南厨子，四海一家，王品台塑牛排，大渔铁板烧，华尔顿改衣室
中影益田假日影城
3F
大渔铁板烧
设计理念：“城市的豪华游轮”
益田假日广场项目聘请全球著名癿建筑设计与业机极— —美国GENSLER公司和 LLA公司担纲规划设计。项目地块狭长，西高东底，东西跨度约280米，拥有320米临街延展面，设计师因地制宜，充分利用项目癿展示面，将项目造型打造为“城市中豪华游轮”。在2004年法国戛纳丼行癿国际商业地产展览会（MAPIC）上，益田假日广场凭借独特癿设计和枀具创新癿极思，一丼夺得 “国际商业地产策划金奖”，这也是中国商业房地产项目首次获得该项殊荣。

深圳益田假日广场定位及功能布局建议书精品PPT课件

宣传推广之推广活动
宣传口号：“源源不绝的假日惊喜”
国际佳肴美食汇聚地超时空梦幻乐园 IT数码世界技惊四座展示舞台
宣传推广之推广活动
美食节
展览会
嘉年华会
宣传推广之推广计划
第一阶段举办大型活动、吸纳新顾客
宣传推广之推广计划
第二阶段举办各类活动，体现广场价值
宣传推广之推广计划
以国际化、多元化的餐饮、娱乐为主要特色的融合时尚购物为一体的一站式消费广场
-3
超级市场服务配套快餐
-3
-2
综合性百货零售精品咖啡餐饮
-2
-1 综合性百货零售精品西餐美食
-1
1
IT数码世界超时空梦幻乐园家具精品广场
1
2
电影院特色餐饮大型中式酒楼
2
项目定位之业态比例
第三阶段推广会员卡，吸纳新旧客户
学习总结
经常不断地学习,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量 Study Constantly, And You Will Know Everything. The More
You Know, The More Powerful You Will Be
结束语
400 175 平均:196
月总租金（￥） 66570 566650 369700 515700 251640 223200 351300
311100 583100
105875 434880
395150
宣传推广
宣传推广之推广策略பைடு நூலகம்
推广主题：源源不绝的假日惊喜推广目标：以百变的推广方式提高形象及知名度，促进人流推广策略：以不断创新的推广活动

061027益田假日广场项目介绍12102937768

高新技术产业、现代物流业、金融服务业和文化产业是深圳四大支柱产业。
Hi-tech industry, modern logistics, financial service and culture industry are four main industry in Shenzhen. 25年来,深圳建立了以金融、通讯、电子、计算机、生物技术、信息和商贸为支柱的多元化产业体系，同时积极发展现代服务业、集装箱、航空和口岸过境运输业。
数据来源：《2005年深圳市国民经济统计公报》
2004年12月11日
Chinese retail has opened to the world! 中国零售业全面对外开放，深圳商业迎来了前所未有的历史性发展机遇！
国际零售巨头：沃尔玛、家乐福、麦德龙等已纷纷进驻深圳，沃尔玛已在深圳设立亚洲总部及全球采购中心。
商圈人口Surrounding analysis
消费群
片区常住高端消费人口27万
商旅消费群
黄金周带来的客户群体：
5个景区＋4个高尔夫球场带来每年2052万人次的游客
探亲访友带来的客户群体：
移民城市每年接待的探亲访友约为1029万人次
每年会展经济带来的客户群体：
高交会、住交会、文博会等展会每年带来762万商务人次
百货
Department Store
美食天地 Food Court
公交车站
Sunk Square
Bus Stop
300M
深南大道 Shen’nan Road
深南大道
1.2万平米的下沉式广场
Sunk Square
L1层城市奢华主义
业态规划：国际知名百货、品牌旗舰店、鞋类、皮具、珠宝、钟表 Famous Department Store, Flagship Store, Shoes,

2010年12月深圳益田假日广场项目调查报告(57页)

Folli Follie是于1982年由现任总裁MR。 Dimitris Koutsolioutsos，偕其夫人Ketty女士共同创立于希腊的雅典。Folli Follie的第一架专卖店位于雅典的市中心区。创立时期的主要目标，是为建立一个能够提供强烈的品牌风格、时髦的原创设计、高品质的素材精工、价格合理的流行珠宝品牌，以满足20-40岁时尚男女的需求。目前此品牌已准备买入奢侈品行列。
益田假日广场
2021/1/18
4
益田假日广场项目概况——交通地图深圳华侨城核心连接深圳东西两翼
2021/1/18
5
益田假日广场项目概况——交通优势
紧临城市主干道----深南大道，多达50条公交线路通达全市,地铁1、2号线站厅与项目地下三层零距离直接相连，假日广场是深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业。
Ole’在西班牙语中是“兴奋、快乐、开心”的意思。
2021/1/18
21
益田假日广场主力店——中影益田·假日影城
中影益田假日影城是由中国电影集团公司和益田集团股份有限公司共同倾力打造修建，总投资额达 3000万以上的国内最顶级的专业观影场所。共设六个电影标准厅，一个贵宾厅，一个舒格厅，1005位座席。影城位于益田假日广场西端三楼，环境优雅、时尚、文化艺术气息浓厚。交通极为便利，是地铁1、 2号线的中转站。公交线路通达全城，有70多条公交车巴士线路途径此处。观众可搭乘两部客梯由停车场或地铁口直达影院售票大厅。
国际知名品牌Burberry创立于1856年。品牌共有两个主要系列 - Burberry Prorsum系列于米兰时装周期间发表，有特定的销售点，亦是其它产品的灵感来源。Burberry London系列则以Burberry的经典为基础。两个系列都以英伦文化为蓝本，设计灵感均取才于Burberry的经典风衣及格纹商标，同时承传了著重功能性及布艺技术的优良传统。

世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT

总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要体验点
其次是与工作密切相关的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置写字楼入口
设置独立出入口写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部基本单位面积为800—1000㎡为模数可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的因素
针对中型高端企业/量身定做作为企业总部/提高进入门槛创新概念增值/树立顶级形象标杆部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体现写字楼档次及形象的配套也有关注
知名度代表区域形象其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16

深圳益田假日广场店位置分析

商圈1内的主要商场、商业街、步行街商业街：东门商业步行街区，北至立新路，南至深南路，东到东门中路，西至新园路步行街：东门步行街主要商场：太阳百货、茂业百货、国茂商场、金光华广场、地王大厦购物中心、万象城、中信城市广场
商圈2名称：华强北商圈商圈2类型（市级商业区／区级商业区／社区商业区／其他（旅游景区／交通枢纽／办公）：市级商业区商圈2内的主要商场、社区商业、旅游、桂林会展中心商业街：深南中路与红荔路之间－华强北路步行街：华强北主要商场：茂业百货、华强广场、女人世界、港澳城、群星购物广场
3 目标店面右侧的照片
4 目标店面对面右侧的照片
5 目标店面对面的照片
6 目标店面对面左侧的照片
目标店简介
【购物中心内位置】
B2-6 AER
13450 11400
8400 6800
5. 商场品牌介绍 ARMANI COLLEZIONI、HUGO BOSS、CERRUTI 1881、AIGNER、LANCEL、KENT&CURWEN、GIEVES&HAWKES、CARTIER、GUESS等众多国际顶尖品牌
6.商场开业时间或调整时间 08年8月31号
目标店简介
[商场平面图］
地铁C1入口
万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字体、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。益田假日广场雄居华侨城核心，东临五星级威斯汀酒店、南接著名的世界之窗主题公园、北倚欢乐谷主题乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深
圳湾海景，地理位置极其优越。益田假日广场交通便捷，是深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，地铁1号线和地铁2号线在本项目地下三层交汇，并在此组成地铁换乘中心，3个
商圈3名称：福田中心商圈商圈3类型（市级商业区／区级商业区／社区商业区／其他（旅游景区／交通枢纽／办公）：市级商业区商圈3内的主要商场、社区商业、旅游、桂林会展中心商业街：围绕市民中心的具多高档写字楼和购物商场步行街：无主要商场：购物公园（COCOPARK）怡景中心城购物广场、天虹君尚百货商场

深圳大商场分布情况介绍

MUX
GSD
NOVO
L3百纳〃潮流空間
餐饮银行/配套服务
服饰
精品/家居/数码/娱乐
Map by BELLE
ORIGIN
Timberland
星际传奇
EEE
SKAP
Combi
TBF
ACE
AIGLE
AMASS
JETEZO
舞鹤
PSALTER
SIERLI.COLLECTION
Masfer.SU
mademoiselle
HUGO BOSS 和GIORGIO ARMANI分別占据商场主入口左右两个铺位。
实景品牌可视性
L1层
欢乐颂
欢乐颂B1F
返回上页返回目录
►餐饮烟酒
►华润超市
欢乐颂1F
返回上页返回目录
餐饮鞋包珠宝手表化妆品
欢乐颂2F
返回上页返回目录
餐饮服装
欢乐颂3F
返回上页
服装
美发
返回目录
欢乐颂4F
INSUN
NOVO
返回上页返回目录
L4百纳〃体验空間
餐饮银行/配套服务
服饰
精品/家居/数码/娱乐
京基粤菜王府
中航健身
红酒屋
免税 IQ 商场 PLUS President
ECOH
意向品牌
位置推荐
為一二楼复式店鋪，一楼使用面积 304平方米，二楼800平方米，合計约 1100平方米。 HUGO BOSS
►P
►宽7米
►P
►P
►红宝路（双向2车道）
►P
►P ►正门 ►P ►P
►宽8米
►规划一路（双向四车道）

深圳社区裙楼商业策划方案

深圳社区裙楼商业策划方案
一、项目背景分析二、项目商业市场环境分析三、项目本体分析及定位建议四、平面布局及物业改造建议五、项目操作方式建议
PART1：项目背景分析
项目概况
本案位于深惠路布吉大芬村对面，布龙公路和立交桥的交汇处，毗邻大芬核心商圈，位处沃尔玛斜对面对面，紧临地铁三号线大芬站及公交布吉沃尔玛站，交通便捷，展示性良好。经济指数指标：
区域商业市场分析
布吉东大街人流量大，租金达到了区域内最高水平；深惠路商业以服务配套、家居、汽配为主，受深惠路现状影响较大；其余商业受商业氛围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低；近几年区域租金水平增幅不大。
位置
租金水平（元/㎡/月）
实用率
经营业态
优惠政策
备注
桂芳园商业广场
70－90
数据来源:龙岗区统计公报，截止到2008年
石芽岭公园
区域消费群体分析
项目周边基本为2005年前入住的成熟社区，入住率较高，达98%以上；按每户家庭3.5人计算，项目可辐射范围有近10万人口的庞大消费群，其中深惠路西侧（项目所在区域）有5万余人。项目核心消费群为18-48岁的中青年，以中档次的家庭消费为主。
发展趋势
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
8-10万㎡的超区域购物中心（Super Regional Shopping Centre）将成为发展主流
5－8万㎡的区域购物中心（Regional Shopping Centre）将成为发展主流
总占地面积
3565.20㎡
住宅建筑面积
38832.58㎡

万达业态布局分析

商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。

本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。

动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。

本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。

其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。

而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。

如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。

我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。

业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。

深圳益田假日广场

深圳益田假日广场益田假日广场以其独特的建筑风格和丰富的购物、娱乐和餐饮场所而知名。

广场内拥有多个国内外知名品牌的商店，提供各类商品和服务，满足不同人群的需求。

此外，广场还设有电影院、儿童乐园、健身中心和美食广场等娱乐设施，为顾客提供全方位的消费体验。

益田假日广场的设计融合了现代和传统元素，建筑外观宏伟壮观，内部布局合理，为顾客营造了舒适和愉悦的购物环境。

广场设有多个停车场和公共交通站点，交通便捷，方便人们前往。

如果你想体验购物、娱乐和美食的魅力，益田假日广场是一个不容错过的地方。

它为你提供了丰富多样的选择，满足你的各类需求，让你在这里度过愉快的时光。

2.广场内的商业设施益田假日广场是一个设施完备的购物中心，提供了丰富多样的商业设施。

无论您是购物还是享受美食，这里都能满足您的需求。

在益田假日广场，您可以找到各种知名品牌的商店。

从时装店到家居用品店，从电子产品店到珠宝店，几乎所有需要的产品都能在这里找到。

您可以尽情翻找最新的时尚潮流，找到独特的装饰品，或者选择最适合您家居的家具和装饰。

除了购物，益田假日广场还有多家优质餐厅供您选择。

无论您喜欢中餐还是西餐，这里都有各种口味的美食等待着您。

您可以品尝到地道的本地美食，也可以尝试国际风味的特色菜肴。

无论是家庭聚餐、朋友聚会还是商务宴请，都能找到让您满意的餐厅。

除了购物和用餐，益田假日广场也提供了多种娱乐设施。

您可以在这里找到电影院、游戏厅、健身中心等娱乐场所。

您可以观赏最新的电影大片，挑战各种游戏机台，或者锻炼身体，保持健康的生活方式。

总之，益田假日广场拥有丰富多样的商业设施，为您提供购物、美食和娱乐的一站式体验。

无论您是居民还是游客，这里都将是您愉快时光的完美场所。

3.活动和娱乐项目益田假日广场提供丰富多样的活动和娱乐项目，确保每个参观者都能找到自己感兴趣的娱乐方式。

以下是一些热门活动和项目的介绍：演出节目：益田假日广场经常举办各类精彩演出，包括音乐会、舞蹈表演、话剧以及魔术秀等。

深圳5大mall——益田假日广场

酒窖（B2-6) 眼镜（B2-8)
数码电器（B2-10)
面积（㎡） 113.88 39.01 109.7 46
51.58
48.26 86.32 13.61 28.16 38.51 164.46 91.33 75.63
64.68
64.68 5301.31
FRANZ
礼品（B2-12)
osim 傲胜倍轻松
面积（㎡） 94.61 79.96 39.16 216.96
84.15
70.01 6.44 72.13
122.68
264.12 530.34 31.96 25.58 110.34
81.39
131.18 1652.93
93.11
129.82
1010
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
28
B1层业态分布
饰品/眼镜(B2-29A) 保健品（B2-29B) 家居用品（B2-30)
超市（B2-33) 礼品（B2-ZT2)
面积（㎡） 62.82 85.35 71.67 61
128.03
商户移客数码瑞莱Rich Life JMMC 集美酒窖眼镜88
Coodoo 酷动数码
类型/位置数码电器（B2-2) 保健品（B2-4)
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
21
主力店：从以下表中可以看出，益田假日广场的主力店分布比较均衡，有利于带动各个楼
层的人流量，其中主力店的面积占比约为17.54%。
商户 Ole'超市中影益田假日影城玩具“反”斗城 BURBERRY H&M ZARA 全明星滑冰俱乐部苏宁
楼层分布 B2 L3 L1
购物中心

深圳益田假日广场综合体系统图

夹层%%p0.000-5.000-10.500-16.000-20.100-4F-3F-2F-1F1F3F商铺车库5.000-2.450-5.800商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业-16.000-5.000-10.500%%p0.0005.00010.30015.00019.80023.30026.80010.000（结）33.80030.30040.80037.30044.30047.80051.30054.80058.30065.30061.80068.80075.80072.30079.30082.80086.30089.750(结）95.700-3F-4F-1F1F6F-2F5F2F8F3F(架空层)4F10F7F9F11F12F13F14F15F17F19F16F18F20F21F24F22F23F-21.100地下车库-21.400(结)-2.450-20.200(结)放映室商业商业商业商业商业商业商业商业商业12.900（结）地下车库10.000(结)3F(架空层)14.4004F18.2005F22.0006F25.75010.60019.75099.50027.3006F15.0004F地下车库商业1#塔楼办公公寓2#塔楼消火栓系统原理图1:300商业商业接低区消火栓增压泵出水管DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN100DN100DN100DN80DN70DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN70DN80DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150XLD2-4aXLD2-3aXLD2-2aXLD2-6XLD2-1aXLD1-13XLD1-12XLD1-11XLD1-10XLD1-10XLD1-8XLD1-6XLD1-5XLD1-4XLD1-3XLD1-2XLD1-129.950XLD2-1XLD2-2XLD2-3XLD2-5XLD2-4XLD2-6XLD-SXDN150DN150接高区消火栓增压泵出水管XLG2-1XLG2-2XLG2-3XLG2-5XLG2-6XLG2-4XLG-BXLG-AXLD-BXLD-A屋顶实验消火栓DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN150DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN150DN100DN100DN100消防储水量共18立方米YZYW液位测控仪至控制箱最高水位98.05098.65095.65098.550MJL2-SXXL.15MPaDN70DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN100DN70屋顶实验消火栓DN150注：1、-4~3层、10~19层采用减压稳压消火栓屋顶实验消火栓DN70DN80XLD1-7DN100DN100屋顶实验消火栓DN100DN100DN150DN1502F商铺电影院9.350（结）RF夹层XL-3cXL-2cXL-1cXL-4cXL-5cDN150DN150贴梁下敷设DN150DN100DN100DN150DN150DN15022.00020.65023.95017.30013.95010.6005F4F3F

深圳益田假日广场：购物中心规划运营

着重看重主力店的需求
富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和兴趣
2021/6/16
6
业态、功能及面积配比规划
• SHOPPING MALL集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性” 特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。
二是客户
必须拥有相当数量的中高收入的消费群体
三是交通
交通便利，停车方便
2021/6/16
4
商业地产规划：商业属性是商业地产项目开发的根本
点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
商业规划
建设规划
商
商业规划依据
市场调查
商家需求
客户需求
依据市场调查得出定位结论
商场的外观设计
2021/6/16
1、外立面形象设计：外立面规划、外立面夜景设计、外立面广告位设计、外立面商业气氛设计; 2、外部空间环境设计（外部广场设计）：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息
空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。
11
建设规划
商场内部空间设计高度、中庭设计、商装等
12
假日广场规划设计亮点
• 独立规划：站在购物的角度，给予购物中心设计规划的较大自由空间
• 1条主动线 • 3个地铁出入口 • 4个首层 • 5大中庭 • 综合体：与酒店和写字楼的互动
2021/6/16
13
招商：合理规划业态组合和市场定位
• 先进行城市推广、商圈推广 • 招商目标要能够在功能和形式上同业差异、

深圳5大mall之益田假日广场调研报告_项目交通业态分布分析

京基百纳广场
天鹅堡
大剧院农行行人民银世界花园益田假日广场美加广场世界之窗威尼斯酒店生态广场东方花园荔枝苑欢乐谷假日湾纯水岸
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
10
广场对面的世界之窗：正对世界之窗，地理位臵优越
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
5
项目定位：国际购物体验中心
项目聚集了多数国际高端品牌：
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
6
集体验式购物中心、生态写字楼、国际超五星级Westin酒店为一体的大型购物综合体
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
7
入口处实景：入口设计简洁明晰，感应门让顾客方便进入，进入轻松购物中心
世界之窗总站
世界之窗② 世界之窗地铁接驳站
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
12
4. 主要特色：
• 超五星级会员俱乐部式豪华影城——中影益田〃假日影城，一流的影厅，闲适的娱乐享受
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
13
•
拥有中国最高端的精品超市——Ole’，在此可以购买到世界各国的食物精品
11
交通极其便利，1、2号地铁沿线，周边多个公交车站，与广场距离均在200米以内，尽显空间地理优势地铁：一号线、二号线世界之窗站，从地铁世界之窗站A出口出来，便可直接来到益田假日广场B2层3号中庭。公交：A：世界之窗总站（59、90、B610、B681、N6） B：世界之窗②（21、26、32、54、79、101、109、113、204、209、210、223、232、245、B603、 N4、高峰专线12、高峰专线30、高峰专线8、观光线） C: 世界之窗地铁接驳站（26区间快车、350、B610、B681、E10、N1）

益田假日广场市场调查报告汇总

益田假日广场市场调查报告目录一、地理位置二、交通状况三、工程方面1、商场建筑设计2、室内空间基本构成1）、室内空间基本构成特征2）、优劣势比较3、商业动线规划4、铺形5、室内设计四、经营模式及营运管理1、组织架构2、基本情况及优劣势比较3、现场促销活动4、会员管理（见报告附件）5、营运总结五、推广管理1、推广调查信息2、推广活动列表3、与COCOPARK的对比分析六、物业管理1、物管人员薪资标准（仅供参考）：2、保洁、绿化3、消防4、收费5、地面石材：6、人流量统计7、广告位8、其它调查信息及可借鉴之处益田假日广场市场调查报告2009年二季度一、地理位置（负二层现已在南面预留两地铁接口，同时连接3500平方米地铁商铺）（正在施工的室外广场，可以看到公交车道入口）三、工程方面（屋顶平台有大面积的园林景观，并预留了商业接口）（购物中心外立面）2、室内空间基本构成1）、室内空间基本构成特征✓楼层设置：地上三层，地下三层，地下三层为停车场；✓商业规模：总商业面积约10万平方米；✓五个中庭：根据建筑扁长的特征，设计有五个中庭，人流动线以五个中庭为核心，其中两个跨度较长中庭，设置了天桥；（图一）✓层高：各层层高约5米，装饰吊顶完成面高度约3.2米，低于深圳近两年新开购物中心平均水平；✓中庭顶部采用侧面采光的形式，同海岸城的做法，这种做法有利有弊；（图二、三）图一图二图三2）、优劣势比较（图一）（图二三）（图四五）4、铺形B1层平面图（B1东区几个大进深、大面积商铺的品牌形象）L1西区L2西区图1、2 图3、4图5、6图7、8图9图10图11四、经营模式及营运管理1、组织架构2、基本情况及优劣势比较3、现场促销活动SB因店面调整在负二楼举行特卖活动：属品牌调整、支持商户的营销性活动，主要以销售为主，因恰逢该店调整，为帮助其装修期间的人员及货品过渡，故给予其特卖支持，体现了对商户的支持。

4、会员管理（见报告附件）5、营运总结：1）益田作为新开业的购物中心，其体量、硬件设备、品牌配置等方面均优于CCP，尤其是货运通道的设置，极大了维护了现场营运环境的有序；2）在人员配置方面比较充分，尤其是对业务部门的倾斜非常明显，体现了公司对业务部门的关注和重视；3）益田在营销活动的组织、策划和推广等方面的层次性和质感方面也有可取之处，值得我们学习和借鉴。

深圳益田大运城邦策略构思-PPT精选文档

益田大运城邦
招商依山郡
君悦龙庭水蓝湾天健现代城
天健郡城
龙城国际
阳光天健城
项目地块区位示意图
项目的复合型商业地产带来的居住价值，片区内的标杆
官井头村，虽然分散了大量的工厂、中小企业，但是城市面貌脏乱，附近商业落后，没有集中型的大型商业购物场所。居住场所很难满足高端的生活所需，没有品质房源出现。针对龙岗边缘，附近集结了招商依山郡、水蓝湾、天健现代城、君悦龙庭等大型项目，紧邻天安（龙岗）数码城，正在筹建的大运新城，但是对于复合型商业地产项目也是缺失的，而且周边现在生活配套尚未完全完成，项目底商还未进驻，生活无法在本项目内形成自给。项目的复合型商业规划，带来了国际化的居住方式、城邦生活的居住价值
对于消费者的理解，我们的考虑是基于项目的住宅业态来进行的。一方面考虑，一期主要为住宅,少量商业；另一方面考虑，推广主要针对客群是住宅用户，通过住宅拉动商业的繁荣。
那么我们将消费者细分如下：
凤岗本地：包括凤岗本地居民/台、港投资办厂商人/工厂中高层管理人员凤岗镇中心集聚了大量的项目来瓜分镇中心的这部分人群，我们从这部分人群中挖掘出来的小部分客群是官井头村本地居民/台、港投资办厂商人/工厂中高层管理人员
与生活相关的，才是我们需要跟客户沟通的
一期推广第二阶段：卖点解析，开盘前强销通过标准的建立，形成一期住宅产品的市场占位，并建立市场的排它性。
独特的地理位置：双城交融，享受生活居住中心区完善配套和交通便利优越的资源占有：北望官井头水库，东南两面环山，山水环绕景致无限居住价值的优化：丰富的商业配套，项目自身的一站式生活解决方案
大运到来的惊喜
任何一个重要的国际性赛事，同时都会伴随一场大规模的城市建设运动。交通、旅游、酒店、商业百货、建筑建材、地产等六大行业将直接受益于2019年世界大学生运动会。