益田假日广场品牌布局
深圳ole调研报告
调味品、酱料-调味酱/料
2020/6/30
方方 便便 面面
酱 菜油 罐品 头
意面意酱品调味酱料、品调味酱料、品调味酱料、品调味酱料、
❖ 图示圈内的调味酱料共14节，每节6-7层，1.7高 货架
❖ 商品数400多支
2020/6/30
意面意酱
方方 便便 面面
酱 菜油 罐品 头
意面意酱品调味酱料、品调味酱料、品调味酱料、品调味酱料、
❖ 意面意酱为单独排面专门陈列，共7节货架 7层层板其中分类为：意酱、通心粉、意面、
❖ 主营12个品牌：美国汉斯、欧源、地扪、 特别好、万德、泰国新辉、意大利玛丽娜、 索菲娅、玛丽娅妈妈、法国百珍尼、西班 牙公鸡、澳大利亚赛瑞盟
❖ 调味酱料经营品牌26个：泰国耗油、日本日清、 多福、丸天、万字、山佐、岛屋、念米、蜜柑、 丸友、美国辣椒仔、韩国新松、泉牌、德国冠 利、意大利启普、卡利提欧利、新西兰康维他、 台湾金灡、统一、味全、国产海天、淘大、李锦 记、东野、厨邦、味美鲜
❖ 主要类别为酱油、醋、麻油、辣酱、番茄酱、芥 末、耗油等酱料
❖ 【生鲜调研分析】
【目录】 ❖ 【食品调研分析】
❖ 【非食调研分析】 ❖ 【重点品类调研分析】
2020/6/30
食品调研
2020/6/30
进口食品的发展趋势
随着我国国民经济持续增长，人均收入不断增加，城市化进程的加快，普通 百姓越来越追求高品质的生活质量。进口食品以其上乘品质、营养健康、新奇口 味、精美包装、繁多品种和优惠价格等受到了年轻“繁忙一族”的普遍欢迎。巧 克力、糖果、饼干、口香糖/润喉糖、果汁饮料、果冻、咖啡/茶、干果、麦片等 类产品在市场上十分走俏。如今进口食品在我国一、二级城市十分流行，是人们 时尚生活的一部分。据国家质检总局此前报告显示，中国的进口食品来自欧美、 韩国、日本、东南亚等140多个国家和港澳台地区，约10大系列上万个品种,其合 格率在99%左右。进口食品在国内越来越受到广大市民的喜爱和推崇，这种发展 趋势也让欲进入进口食品行业的投资商看到了不容错失的商机。
深圳益田假日广场案例品鉴
“城市客厅”功能设计
室内设计上采用多中庨、层层退台癿设计斱式，以达到最好癿视觉效果。整体以暖色调为主，室内灯光 舒适宜人，中庨顶部设计透光区以增加室内癿自然采光，营造舒适癿室内光照条件；通过对中庨、电梯、 连廊癿有机组合，丌对称设计，营造开阔、立体癿空间感，符合其国际精品贩物中心癿定位，凸显其 “城市客厅”癿本色。
益田假日广场平均租金
租户类型
零售 主力庖 飠饮
楼层
B2 B1 L1 L2 L3 / /
平均租金 （实用面积计） （每平方米/月/元）
80 320 800 550 70 纯抽成-40 70
业态规划
益田假日广场整体业态类型中，零售和飠饮卙比例较大。国际知名品牌商家集中分布在低层，有利提升项目形象，增 加项目租金收益；大型飠饮、休闲娱乐商家集中分布高层或项目东西两侧，促迚客群水平流劢，降低狭长型地块带来 癿局限性。从现场经营情况反映，所迚驻癿飠饮对商场人流癿拉劢起到枀为有利癿作用。因整体定位为中高端，零售 业态卙比较高，未来将适当降低零售卙比，增加飠饮及休闲娱乐业态卙比，同时实现业态多元化収展。
L2
品牌：中影益田·假日影
城，俏江南，江南厨子， 四海一家，王品台塑牛排， 大渔铁板烧，华尔顿改衣 室
中影益田 假日影城
3F
大渔铁板烧
设计理念：“城市的豪华游轮”
益田假日广场项目聘请全球著名癿建筑设计与业机极— —美国GENSLER公司和 LLA公司担纲规划设计。项目 地块狭长，西高东底，东西跨度约280米，拥有320米 临街延展面，设计师因地制宜，充分利用项目癿展示面， 将项目造型打造为“城市中豪华游轮”。在2004年法国 戛纳丼行癿国际商业地产展览会（MAPIC）上，益田假 日广场凭借独特癿设计和枀具创新癿极思，一丼夺得 “国际商业地产策划金奖”，这也是中国商业房地产项 目首次获得该项殊荣。
业态、地下商业,高楼层商业
1 2 3 4
租金水平
剧院 课外教育 慢摇酒吧 家庭餐饮 商务餐饮 主题餐饮 高层区 美容美发 儿童摄影 西式餐吧 专业百货 儿童早教
面积需求
消费频率
多 维 度 分 析
3C数码
体育用品
儿童服装
体育用品
儿童家居及用品 中式餐吧/茶餐厅 服装服饰 服饰配件
高楼层商业的价值提升
1.目的性消费业态组合设置 2.垂直交通系统的设置 3.地上停车场的设置 4.中庭、边庭等共享空间的设置
案例一
国际广场isquare，总建筑面积6.6万平方 米，包括商场、戏院和高座大楼三个部分。 地下至8楼为基座，商场街铺为国际品牌 旗舰店。
香港国际广场isquare
目的性消费的业态布局
小结：
1.把地下商业与周边的公共交通系统紧密结合，会带来大 量人流。 2.合理利用中庭空间，解决地下商业采光不足、空间压抑 等问题，还可通过中庭，使地上与地下的商业空间相互渗 透、呼应。 3.室外下沉广场的设置极大程度提高地下的商业价值，成 为一个人流汇集的休闲共享空间，对项目自身的品牌价值 也是巨大的提升。 4.把地下商业与地下停车场相结合，提升地下商业的价值， 使顾客有更便捷的购物体验。
地下商业与交通系统的融合
首创四个首层设计
顶层 空间 通天广场 中庭
深圳益田假日广场
深南大道/L1层 下沉式广场/B1层 地铁站厅/B2层
L3层 L2层
中庭
中庭
酒店/L2层
B3层
设计中充分利用地势高差，使商业空间与周边市政交通系统与无缝连接，使商场形成多 个首层，商业价值实现最大化。
中庭空间的合理利用
八个知名男装品牌的国内店面分布
Salvatore Ferragamo
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Bottega Veneta Dunhill Canali Hugo Boss Kenzo Zegna Givenchy
目标顾客
兰州：
亚欧商厦
Salvatore Ferragamo
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Salvatore Ferragamo
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Bottega Veneta Dunhill Canali Hugo Boss
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Bottega Veneta Dunhill Canali Hugo Boss
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【华东区】
南京： 苏州： 杭州：
德基广场 金鹰购物中心
东方商城 太平洋百货
美罗商城 泰华商城 久光百货 华地百货 昆山商厦 凯丽百货 杭州大厦 万象城 湖滨国际名品街 解百新世纪 乐清时代广场
无锡：
宁波： 温州：
八佰伴 华联商厦 商业大厦 大东方百货 和义大道 新世界百货 时代广场 银泰百货 财富中心购物广
√ 北京：
国贸商城
新光天地
√
金融街购物中 心
银泰中心
燕莎友谊商城
东方广场
天津：
友谊商厦 海信广
场
√
年销售值过10亿商家
√
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061027益田假日广场项目介绍12102937768
高新技术产业、现代物流业、 金融服务业和文化产业是深圳 四大支柱产业。
Hi-tech industry, modern logistics, financial service and culture industry are four main industry in Shenzhen. 25年来,深圳建立了以金融、通讯、电子、计算机、生物技术、信息和商贸为支柱的 多元化产业体系，同时积极发展现代服务业、集装箱、航空和口岸过境运输业。
数据来源：《2005年深圳市国民经济统计公报》
2004年12月11日
Chinese retail has opened to the world! 中国零售业全面对外开放， 深圳商业迎来了前所未有的历史性发展机遇！
国际零售巨头：沃尔玛、家乐福、麦德龙等已纷纷进驻深圳， 沃尔玛已在深圳设立亚洲总部及全球采购中心。
商圈人口Surrounding analysis
消费群
片区常住高端消费人口27万
商旅消费群
黄金周带来的客户群体：
5个景区＋4个高尔夫球场带来每年2052万人次的游客
探亲访友带来的客户群体：
移民城市每年接待的探亲访友约为1029万人次
每年会展经济带来的客户群体：
高交会、住交会、文博会等展会每年带来762万商务人次
百货
Department Store
美食天地 Food Court
公交 车站
Sunk Square
Bus Stop
300M
深南大道 Shen’nan Road
深南大道
1.2万平米的下沉式广场
Sunk Square
L1层城市奢华主义
业态规划：国际知名百货、品牌旗舰店、鞋类、皮具、珠宝、钟表 Famous Department Store, Flagship Store, Shoes,
世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT
总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要 体验点
其次是与工作密切相关 的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置 写字楼入口
设置独立出入口 写字楼底部采用巨大的中庭 式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置 共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主 专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔 夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部 基本单位面积为800—1000㎡为模数 可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的 因素
针对中型高端企业/量身定做 作为企业总部/提高进入门槛 创新概念增值/树立顶级形象标杆 部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套 也有关注
知名度代表区域形象 其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16
深圳大商场分布情况介绍
MUX
GSD
NOVO
L3百纳〃潮流空間
餐饮 银行/配套服务
服饰
精品/家居/数码/娱乐
Map by BELLE
ORIGIN
Timberland
星际传奇
EEE
SKAP
Combi
TBF
ACE
AIGLE
AMASS
JETEZO
舞鹤
PSALTER
SIERLI.COLLECTION
Masfer.SU
mademoiselle
HUGO BOSS 和GIORGIO ARMANI分別占据商场主入口左右两个铺位。
实景品牌可视性
L1层
欢乐颂
欢乐颂B1F
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►餐饮烟酒
►华润超市
欢乐颂1F
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餐饮 鞋包 珠宝手表 化妆品
欢乐颂2F
返回上页 返回目录
餐饮 服装
欢乐颂3F
返回上页
服装
美发
返回目录
欢乐颂4F
INSUN
NOVO
返回上页 返回目录
L4百纳〃体验空間
餐饮 银行/配套服务
服饰
精品/家居/数码/娱乐
京基粤菜王府
中航健身
红 酒 屋
免税 IQ 商场 PLUS President
ECOH
意向品牌
位置推荐
為一二楼复 式店鋪，一 楼使用面积 304平方米， 二楼800平方 米，合計约 1100平方米。 HUGO BOSS
►P
►宽7米
►P
►P
►红宝路（双向2车道）
►P
►P ►正门 ►P ►P
►宽8米
►规划一路（双向四车道）
深圳益田假日广场
深圳益田假日广场益田假日广场以其独特的建筑风格和丰富的购物、娱乐和餐饮场所而知名。
广场内拥有多个国内外知名品牌的商店，提供各类商品和服务，满足不同人群的需求。
此外，广场还设有电影院、儿童乐园、健身中心和美食广场等娱乐设施，为顾客提供全方位的消费体验。
益田假日广场的设计融合了现代和传统元素，建筑外观宏伟壮观，内部布局合理，为顾客营造了舒适和愉悦的购物环境。
广场设有多个停车场和公共交通站点，交通便捷，方便人们前往。
如果你想体验购物、娱乐和美食的魅力，益田假日广场是一个不容错过的地方。
它为你提供了丰富多样的选择，满足你的各类需求，让你在这里度过愉快的时光。
2.广场内的商业设施益田假日广场是一个设施完备的购物中心，提供了丰富多样的商业设施。
无论您是购物还是享受美食，这里都能满足您的需求。
在益田假日广场，您可以找到各种知名品牌的商店。
从时装店到家居用品店，从电子产品店到珠宝店，几乎所有需要的产品都能在这里找到。
您可以尽情翻找最新的时尚潮流，找到独特的装饰品，或者选择最适合您家居的家具和装饰。
除了购物，益田假日广场还有多家优质餐厅供您选择。
无论您喜欢中餐还是西餐，这里都有各种口味的美食等待着您。
您可以品尝到地道的本地美食，也可以尝试国际风味的特色菜肴。
无论是家庭聚餐、朋友聚会还是商务宴请，都能找到让您满意的餐厅。
除了购物和用餐，益田假日广场也提供了多种娱乐设施。
您可以在这里找到电影院、游戏厅、健身中心等娱乐场所。
您可以观赏最新的电影大片，挑战各种游戏机台，或者锻炼身体，保持健康的生活方式。
总之，益田假日广场拥有丰富多样的商业设施，为您提供购物、美食和娱乐的一站式体验。
无论您是居民还是游客，这里都将是您愉快时光的完美场所。
3.活动和娱乐项目益田假日广场提供丰富多样的活动和娱乐项目，确保每个参观者都能找到自己感兴趣的娱乐方式。
以下是一些热门活动和项目的介绍：演出节目：益田假日广场经常举办各类精彩演出，包括音乐会、舞蹈表演、话剧以及魔术秀等。
深圳打造高端购物天堂 十大知名商场推荐
深圳打造高端购物天堂十大知名商场推荐摘要：深圳商贸流通行业的“十二五”规划，明确提出将深圳打造成为国际消费中心城市。
罗湖区提出在未来的5至10年里，投入2500亿元打造国际消费中心。
在业内人士的眼中，“从人均收入、整体经济总量、零售增长趋势这三方面来看，深圳都具备了打造奢侈品消费之都的条件。
”中心城广场：坐拥双城地铁人流■推荐理由：中心城广场是深圳最早的双地铁上盖物业，早在深圳地铁一期通车时起，其就是罗宝线和龙华线换乘站的上盖商业体，地铁为其带去了滚滚人流。
而现在随着深圳地铁5条线路的全线开通，中心城更是占据了相当有利的条件。
作为罗宝线和龙华线的交汇点，中心城不仅可以顺畅地通达整个深圳，还可以借助龙华线与口岸衔接的优势，顺畅地与香港连接。
现在，在深圳地铁即将全线开通之际，中心城也在与港铁强强联盟，在地铁相关刊物以及地铁灯箱进行广泛宣传。
同时借助场内最大的美食优势，与港铁集团合作，回馈更多消费者。
力求将其坐拥双城的优势发挥到极致。
地铁沿线布局：罗宝线(原1号线)、龙华线(原4号线)会展中心站，不用出站可直接进入场内。
线路推荐：南山到中心城：乘蛇口线(原2号线)至世界之窗，换乘罗宝线(原1号线)，至会展中心站下车即可。
福田口岸至中心城：乘龙华线(原4号线)至会展中心站下车即可。
深圳地铁沿线购物地图攻略十大知名商场推荐茂业百货：紧跟地铁而走的“时尚策源地”■推荐理由：很多深圳人在接待外地来的亲朋好友时，必去逛茂业百货，因为他们觉得茂业是展示深圳都市时尚风采的最好窗口;同样，对于深圳的时尚人群来说，每一季也会必逛茂业百货，因为这里汇聚了众多时尚品牌，可以第一时间看到当季新品。
从东门到华强北，再到南山商业文化中心区，茂业百货每到一处，都将时尚的魅力带到这里，是深圳名副其实的“时尚策源地”。
而现在随着地铁的全线开通，茂业百货在深圳的6家分店都位于地铁站口附近，对于热爱时尚的深圳人来说，到这些“时尚策源地”感受时尚魅力就变得更为便捷。
深圳购物
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Content
树廉花店 博耐家居广场 花之语花店 远望数码商城 人人购物广场 合丹医药(吉康药店)分店 四眼妹精品 华润万家(梅林店)分店 I.P.ZONE(文华店)分店 天虹商场(鼎城店)分店 华润万家(莲塘店)分店 千色店(创业店)分店 华润万家(益田店)分店 爱婴岛(福到来店)分店 优衣库(金光华店)分店 福到来连锁超市 佳华商场(沙井店)分店 潮流前线 第壹世界广场 CHANEL(茂业百货店)分店 风格2000布艺 华润万家(西丽店)分店 鑫生珠宝 歌莉娅(人人乐商场)分店 HUGO BOSS(万象城店)分店 俊龙药行(蛇口锦红店)分店 倚山时代雅居 华城百货(蛇口店)分店 戴安娜内衣 金雅南山文具玩具批发市场 花园城中心 超人2000 亚洲眼镜(福苑店)分店 爱得乐 Q`GGLE(振兴中路店)分店 易天(龙华天虹店)分店 方点圆图书 四口药膳鸡分店 好又多(翠竹店)分店
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Content
天虹商场(布吉店)分店 沃尔玛购物广场(湖景店)分店 新升流派 兴万和购物广场(油富店)分店 红苹果家私 南康百货 波记 阳光橘子 酷动苹果(中心城店)分店 同仁堂 方凯医学书店 本草药业(盐田永安店)分店 华润万家(春风店)分店 LV旗舰店 铭可达家电中心(宝安公明店)分店 万众城百货(梅林店)分店 DKNY(万象城店)分店 MY TENO 谭木匠(东门专卖店)分店 柏斯琴行 VVA 英冠体育 光讯名牌手机(东门店)分店 兄弟高登眼镜(春风店)分店 金融书店 招商花园城中心 顺电(万象城店)分店 国美电器(华强二店)分店 蓝色心情布艺包(女人世界店)分店 华润万家(翠竹店)分店 天虹商场(福民店)分店 强骨力胶囊 信和春天百货 7天优品 以纯 妍丽化妆品中心(中信店)分店 玩具反斗城 人人乐(西丽店)分店 图书批发市场
精选五星级酒店案例分析
餐饮娱乐设施：
乐厨：拥有活泼的开放式设计 1881时尚悠闲的美食厨房 悦景 意合园 主席楼：共设有14个可容纳8至22 人的豪华房间 糖立方 顶楼：位于38楼 大堂酒吧：位于38楼 水乡水疗中心：位于酒店3楼，总面 积264平方米 健身中心：位于酒店3楼，总面积达 到281平方米 游泳池：25米室外恒温游泳池位于 酒店3楼
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
流线组织
流线概念分析
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
流线组织 交通流线分析
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
酒店功能配套
会议设施：
- 酒店拥有13个会议及宴会场地， 包括宴会大礼堂和盛会厅。
-宴会大礼堂： 宴会大礼堂可容纳 840人。
-宴会大礼堂迎宾厅：位于宴会大 礼堂外面的迎宾区域
酒店功能配套
客房设施：
房型： 君悦双人客房: 君悦豪华客房: 嘉宾轩客房: 嘉宾轩双人客房： 嘉宾轩豪华客房 ： 君悦套房： 君悦行政套房： 总统套房： 主席套房 ： 酒店式公寓单人房： 酒店式公寓双人房：
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
酒店功能配套
会议设施：
- 2,300平方米的多功能会议 及宴会设施
- 3层可容纳1,200人的超大 无柱宴会厅
深圳5大mall——益田假日广场
数码电器（B2-10)
面积（㎡） 113.88 39.01 109.7 46
51.58
48.26 86.32 13.61 28.16 38.51 164.46 91.33 75.63
64.68
64.68 5301.31
FRANZ
礼品（B2-12)
osim 傲胜 倍轻松
面积（㎡） 94.61 79.96 39.16 216.96
84.15
70.01 6.44 72.13
122.68
264.12 530.34 31.96 25.58 110.34
81.39
131.18 1652.93
93.11
129.82
1010
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
28
B1层业态分布
饰品/眼镜(B2-29A) 保健品（B2-29B) 家居用品（B2-30)
超市（B2-33) 礼品（B2-ZT2)
面积（㎡） 62.82 85.35 71.67 61
128.03
商户 移客数码 瑞莱Rich Life JMMC 集美酒窖 眼镜88
Coodoo 酷动数码
类型/位置 数码电器（B2-2) 保健品（B2-4)
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
21
主力店：从以下表中可以看出，益田假日广场的主力店分布比较均衡，有利于带动各个楼
层的人流量，其中主力店的面积占比约为17.54%。
商户 Ole'超市 中影益田假日影城 玩具“反”斗城 BURBERRY H&M ZARA 全明星滑冰俱乐部 苏宁
楼层分布 B2 L3 L1
购物中心
万达业态布局分析DOC
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
购物中心成功的7大密码
购物中心名称
零售（%）
餐饮（%）
娱乐（%）
服务（%）
上海梅陇镇广场
74
11
5
10
北京世茂天阶
74
15
3
8
成都财富中心
70
13
15
2
大连和平广场
75
12
1
12
武汉-武汉广场
70
10
5
15
重庆大都会广场
83
12
3
2
数据来源：CRIC系统
2、生活用品零售功能是社区型购物中心的重点
本地居民
东方明珠、金茂、上海海洋水族馆著名旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
密码3、业种引进——零售餐饮为主，其他功能辅助
购物中心商业功能大多以零售、餐饮、休闲娱乐和服务为主。对于不同区位、不同的客户定位，购物中心商业功能配比也大不相同。在配套齐全，竞争较多的商业发达地区，客户以购物为主要目的，零售功能将占绝大部分，零售种类、品牌成为制胜关键；而周边商业较少，配套缺乏的区域，购物中心会适当增加餐饮功能，迎合消费者的饮食需求；同时，不少购物中心应根据不同客户需求，增加主题性服务内容，也为整体的功能增色不少。
本地居民
全市85%大中型商业企业和商务公司集中地
商务人士
南京著名购物商圈，旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
2、区域型购物中心客户定位应多元化发展
城市的商务中心云集了消费力较强的白领人士，在此类地段建立的购物中心目标客户首先应以这些商务人士为主。但仅针对商务人士工作消费需求的定位会缩短消费时间。上海位于陆家嘴商务中心的正大广场，早期定位为商务人士的消费场所，结果出现白天客流很大，下班后“人去楼空”的尴尬局面。因此，结合区域特点，吸引如本地居民类的长期客户也是定位关键。
益田假日广场
益田假日广场资料益田假日广场，中国首家国际化体验式购物中心，是商业与生活的完美融合，地处深圳华侨城，紧临深南大道，占地3.5万平方米，总建筑面积13.58万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字体、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。
一、项目整体介绍益田假日广场雄居华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南接着名的世界之窗主题公园、北倚欢乐谷主题乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，地理位置极其优越。
益田假日广场交通便捷，是深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，地铁1号线和地铁2号线在本项目地下三层交汇，并在此组成地铁换乘中心，3个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳，项目地下三层设有大型巴士换乘站，多达50条公交线路通达全市。
项目地块南低北高，设计中利用地势高差，使商场形成四个首层，实现商业价值最大化。
益田假日广场融合了国际购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体，充满鲜明主题和体验特色，将“假日体验”无限扩张，结合项目地段特色以及周边氛围，以国际化的规划塑造着全球先进的城市样板，致力打造适合都市人生活的具有国际化的全体验式购物中心。
傲居城市显赫地段，彰显“城市客厅”本色益田假日广场组合了丰富的业态，购物休闲也能带给顾客随心所欲的畅快感觉，假日广场拥有大面积交流空间，更具备浓厚的文化氛围，华侨城的文化艺术与假日广场的时尚气息交相辉映，豪华邮轮似的精雕细琢与世界之窗的全球特色相辅相承，傲居城市显赫地段、构筑深圳地标，人性、人文、科技完美融合，担负起“城市客厅”的意义，为城市增添价值。
益田假日广场凭借其显赫的地理位置和充满韵律感的外观设计，理所当然地成为深圳的城市地标。
1.2万平方米的下沉式生态广场、尽显体验特色的购物中心，融合蜚声全国的主题公园群落、深圳经典的国际人文氛围，益田假日广场义不容辞地汇集起来自全球的优裕人流，塑造出文化交流和时尚碰撞的体验场，实至名归地成为深圳的“城市客厅”。
设计培训-购物中心-深圳香港购物中心研究
外立面效果
内部竖向交通
停车场不一定要设置在地下
平面图
高速扶梯与玻璃幕墙的结合
五层俯视中庭
高速扶梯
室内溜冰场
三，中信城市广场
• 中信是深圳老牌购物中心，由两个部分构成，西武百货和 JUSCO，外加一个广场。其中中信西武是深圳知名国际品 牌百货（另一个西武在罗湖）。 从业态上来讲，中信和一般的购物中心不太一样，主要差 别就是中信没有零散的品牌专卖店，而全是以主力店的形 式存在。一般来说，主力店租金比较低，购物中心盈利主 要靠品牌专卖店，不知道中信是如何运作的。
• 中信的动线模式和万象城类似，也是线性双回环 模式。标准层平面大约为0.93万平米（谷歌地球 大致测算），动线长约300M。和万象城相比，中 信的尺度明显偏小，且无节点放大空间，感觉逛 起来不如万象城舒服。另外，中信动线曲率也比 万象城小，比较直，站在室内，总体情况一览无 遗。
地下一层平面图
1F-5F平面图
• 万象城的柱距 ，典型柱网11X8.5M ，局部采用网架结构和钢结构，全进口的扶梯，地 震设防9级
B1-2F平面图
3F-5F平面图
鸟瞰图
包含二期的平面图
外立面
内部空间层次
顶部的设计方式
车库与商场的接驳关系
首层预留活动空间
展台通过不同的活动提高商场的人气
开敞的空间不一定是浪费
商业活动同样可以充满文化氛围
IFC MALL与地铁的接驳
IFC MALL内部交MALL二层的天桥系统
IFC MALL写字楼在二层连在一起
IFC MALL口字型结构中间的的士站
IFC MALL的屋顶空间
IFC MALL对岸西九龙ICC，KPF 设计，全港最高建筑
深圳商业综合体市场调查PPT课件
门头
地王购物中心 不同于一般购 物中心设计， 步入须经过阶 梯，经过展示 通道入门类似 商务大堂，才 可进入购物区。
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中庭
五层挑空设计效 果，中间布置彩 灯垂吊，整体现 代感较强。
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精品店
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商业业态
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中信城市广场
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中信城市广场位于深南路市政府南侧，交通发达,人 气兴旺,商业气氛浓愈, 被深圳市主流媒体评为八大商 圈之一。 项目别具一格的建筑造型，多样化的功能设计，显 示了深圳市对外政治、经济、文化交流窗口的典雅风 范，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的 shopping mall。 项目占地5.1万㎡，由建筑面积3.99万㎡的中信大厦、 7.18万㎡的商业购物中心，经营面积达2000㎡的国际 休闲（酒吧）街，以及3万㎡的星光广场组成 。
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区位关系
项目位于深南路与宝安南路交 叉区域，紧邻大剧院、地王大 厦，对接地铁轨道出入口，周 边商业、商务氛围浓厚，地理 位置绝佳。
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外立面
万象城定位于深圳最大、 华南最好、中国最具示范 效果的室内购物中心，外 立面采用厚重石材与通透 玻璃有机结合，凸显项目 典雅、高贵、大气、时尚。
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区位指南
项目位于华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园、 西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，拥有双地铁站厅，地理位置极其优越 。
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益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心，其 以国际、精品、体验为引导，集丰富业态于一体，强调鲜明 主题特色，整体建筑形状以油轮造型独具特色。
商业综合体业态布局与动线规划要点.docx
/ XX：学习篇：商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告－》中将购物中心定义为“单体形态的或，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业/态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。