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• xx景区现状分析报告 • 消费者消费结构分布和全国 或省内的相关数据对比分析, 未来消费者消费倾向分析
x
具体步骤及交付成果
xx景区现状分析， 和国际国内案例的 对比，启示 主要内容
xx景区整体定位与具 体规划方案 交付成果
xx景区商业发展目 标和相应投融资需 求
配套组织结构，运 作机制及初步实施 方案 数据来源
20xx年11月
x
3/38
项目背景提示1
今天的xx仅就的游客流量而言, 已堪与国内最著 名的旅游景区比肩
部分国内著名旅游景区游客流量比 (单位：万人次/年)
å Ì Î ¨É ½ Æ É » ½ ë à ¶ ¼ É ½ ¼ ½ ¶ Ñ ß 0 50 100 150
而以景区单位面积 接待量而言, xx的 接待量远远超过其 他3个景区, 黄山, 峨眉山的主景区面 积都在150平方公 里以上, 而xx只有 区区2平方公里多.
座谈会 消费者和潜在消费群体反 应测试 , 本地居民, 旅游 从业人员等. x行业研究支持 集团内部论证.
• 作出对原方案的修改, 提出具 体规划方案.
20xx年11月
x
11/38
具体步骤及交付成果
xx景区现状分析， 和国际国内案例的 对比，启示
xx景区整体定位与具 体规划方案
xx景区商业发展目 标和相应投融资需 求
20xx年11月
x
21/38
宏观分析支持 (例二):摘自公司行研报告
Ð ¹ Ö ú ³ Ç Õ ò ¾ Ó Ã ñ ¶ ÷¸ ñ ¶ û Ï µ Ê ý ± ä ¶ ¯ ± í
60 50 40 30 20 10 0 1991 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001
●资料来源：国家统计局
资计划
20xx年11月
x
12/38
具体步骤及交付成果
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
xx景区现状分析， 和国际国内案例的 对比，启示
xx景区整体定位与具 体规划方案
xx景区商业发展目 标和相应投融资需 求
配套组织结构，运 作机制及初步实施 方案
主要内容：
交付成果：
• 提出实施xx景区商业发展计 划的配套组织结构,运作机 制和相互之间的关系,互动 方式
准备访谈提纲 每两天进行一次内部讨论及交流
信息分析
进行深入访谈
确定访问提纲
试访
20xx年11月
x
15/38
项目研究人员
x将派出5名经验丰富的研究人员组成项目小组，其中3名研究人员 投入100%的时间，2名研究人员将投入50%的时间，参加访谈，资料 收集，项目小组讨论等工作。本项目小组将在德隆集团行业研发中 心王建军总经理和德隆国际战略投资有限公司何文明主任的直接领 导下进行。（具体人员背景详见附件一）。
xx市的游客人均综合收 入水平只及全国平均数 的24.7%和成都市的27%, 巨大的差距表明xx必须 提高本地旅游业发展的 质量.
0
20xx年11月
项目背景提示3
« È É ³ ß Ñ ** ¼ ¶ Ð Ê
ú ¹
*
¼ ¶
500
1000
6/38
½
x
与此同时, 四川省却积极进行旅游景区经营模式的探索, 包括三星堆遗 址, 九寨沟国家森林公园等十大主要目的地景区实行对外合作经营开 发, 可以预期xx的竞争者会更主动,更灵活, 更…
20xx年11月 x 20/38
宏观分析支持(例一) 摘自公司行研报告
Ã Â Ó Î Ò µ Ü ×² ú Ö µ Õ ¼ ¹ ú Ú Ä ú É ² ú × Ü Ö µ ¡ ¢ µ Ú È ý ² ú Ò µ Ô ö ¼ Ó µ µ Ö Ä È ±Ø Ö
Â Î Ã Ó Ò µ × Ü ² ú µ Ö Õ ¼ ú ¹ Ä Ú ú É ² ú × Ü Ö µ Ä µ ± È Ö Ø Ã Ó Â Î µ Ò × Ü ² ú Ö µ ¼ Õ µ Ú ý È ú ² µ Ò Ô ö ¼ Ó Ö µ Ä µ ± È Ö Ø
xx新景区项目
项目建议书
x行业研究中心 20xx年11月
x 1/38
目
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 项目背景 主要问题分析 具体步骤及交付成果 工作计划 x工作流程 项目成员组成 工作方式 方法论 咨询费用
录
20xx年11月
x
2/38
项目背景 xx景区是世界文化,自然双遗产项目, 至今有2200 多年历史, 知名度极高, 刚刚过去的十一黄金周, xx景区列央视十大景区之一. xx景区2001年旅游人数约60万人, 门票收入约3600 万元, 而景区总面积仅2.3平方公里, 单位面积门 票收入在我国中西部自然风景区中列前. 而景区范围狭小, 缺乏配套设施, 缺乏系统规划下 的深度开发都限制了xx景区的进一步开发, 景区趋 于老化,留不住客人. 四川统和实业股份有限公司在充分调研的基础上准 备与xx市政府合作, 采用旧城改造与旅游产业发展 一体化的模式, 投资开发xx新景区, 争取实现企业, 政府,旅游者和当地居民的共赢局面.
第二次中 期汇报
12月16日-12月30日
总结报告
第三次中 期汇报
20xx年11月
x
14/38
x工作流程
修改项目建议书 客户 项目建议书 客户确认项目建议书
如果需要，召开项目启动会 完成最终报告 二手资料收集 撰写研究计划 撰写最终报告 查询中企东方数据库 内部讨论 内部讨论
检查访问信息 再检查访问信息 提出问题 多角度
20xx年11月
x
8/38
研究范围
• x将从以下方面入手研究确定项目最佳功能配合模式和相应的投融 资需求：
- 在xx新景区范围内的景点/区, 商业区和酒店或者其他商
业业态的商业价值分析和最佳盈利模式. - 各种融资方案比较.
• 所涉及的商业业态, x将提供行业背景和政策环境分析, 具体到xx
新景区的商业价值分析, 成长性分析, 风险和对应的灵活性方案, 人力资源和营销模式分析以及具体的投融资需求和建议的融资方
渊 源 的 历 史
内独 容特 的 景 观 、 商 业 模 式 及
多 重 功 能
不 断 更 新 的 支 柱 商 家
好方 的便 环的 境基 础 设 施 和 良
理大 组力 织推 动 景 区 发 展 的 管
六大关键要素(KFS)
20xx年11月 19/38
x
具体工作方法(例): 目的地消费者调查 非黄金周游客分布 地域分布(成都游客,其他省内游客, 外地游客,海 外游客) 性别年龄分布, 文化程度分布,职业分布 家庭月收入水平分布 旅游目的分布 其他指标分布 调查方法: 随机抽样调查 定点问卷+座谈会与当地 游客在xx的消费结构分析 + 住宿登记数据相印证, 与 我们已掌握的全国,分省 游客满意度和感受 数据比较分析 黄金周游客结构分布 同上
18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00
15.5 15.5 13.17 10.01 5.96 4.58 1.31 5.11 4.07 1.75 3.66 5.05
5.2
Ý 985 986 987 988 989 990 991 992 993 994 995 996 997 998 999 000 001 · ê 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 Ä
案.
20xx年11月 x 9/38
具体步骤及交付成果
xx景区现状分析， 和国际国内案例的 对比，启示 主要内容： • 了解四川统和的总体战略与 当地政府的总体战略
xx景区整体定位与具 体规划方案 交付成果
xx景区商业发展目 标和相应投融资需 求 数据来源
配套组织结构，运 作机制及初步实施 方案
• 《会议纪要》形式的四川统 和的总体战略、战略目标.
深度访谈(包括会议在内) 访谈对象包括但不限于四川统 和高级管理层, 相关或可比照 企业的管理人员, 旅游服务业 者和商铺经营者, 有关政府官 员等. 抽样调查(包括座谈会在内) 调查对象包括消费者, 主要潜 在消费者, 本地居民, 旅游从 业人员. x行业研究支持 包括旅游,房地产,教育,金融 等可能涉及的方面. 10/38
20xx年11月
x
4/38
项目背景提示2
就门票收入而言, xx也并不逊色于前述景区, 价格 的上升空间也不大
部分国内著名旅游景区 门票收入比 (万元/年) 门票价格比(元/人次)
å Î Æ » ë ¶ ¼ Ã
Æ É » ½ ë Ã ¶ ¼ É ½ ¼ ½ ¶ Ñ ß 0 5000 10000
ß Ñ
0
½ É
½ É
*
å Ì Î ¨É ½
¨ Ì
½ É
¼ ¶
100
200
20xx年11月
½
*黄山门票价格分为旺季130 元/人和淡季80元/人
5/38
x
xx的旅游业游客人均综合收入远远低于全国和成 都市平均水平
游客人均综合收入比较 元/每人次 *取2001年城镇居民出游平均花费 **取20xx年十一黄金周统计数据
• 初步制定xx景区 整体定位 • 方案主旨反响测 试 • xx景区整体定位 与具体规划方案 • 主要业态商业计 划
• 确定配套 组织结构， 运作机制 • 初步实施 方案 • 建立延后 沟通机制
主要 会议
11月15日-11月 11月17日-12月1日 16日 第一次中期 汇报 项目启动会
12月2日-12月16日
• 了解四川统和对于xx新景区 的战略目标
• 了解xx景区现有商业业态和 经营状况 • 了解消费者和潜在消费者的 消费结构分布和消费行为特 征. • 对比国内外有一定可比性 的经营管理模式以及对xx新 景区的启发.
20xx年11月
• 《会议纪要》形式的政府对 新景区的战略目标和政策取 向.项目重要利益相关者列 表与分析.
配套组织结构，运 作机制及初步实施 方案
主要内容： • 根据规划方案提出xx景区商业 发展目标. • 提出配合这一商业发展目标的 整体基础设施(包括软硬件)的 投资计划 • 提出各业态的商业计划及相应 的投融资需求
交付成果：
• xx景区商业发展目标
• xx景区整体基础设施投 资计划. • 主要业态的商业计划和投融
20xx年11月
x
16/38
项目运作方式
四川统和
x
指导委员会
最高管理层 1-2人
何文明,王 建军等2人
工作小组（TFT）
x项目小组： 研究顾问5人
由四川统和最高管 理层指派
20xx年11月
x
17/38
研究方法: xx现状分析体系
外部宏观环境, 政 府政策, 和竞争者 态势分析.
吸引力分析
可进入性分析
• 提出启动整个xx景区的初步 实施方案
• xx景区开发组织结构图 和说明
• xx景区项目启动方案
20xx年11月
x
13/38
工作计划
确定四川统和 对于xx景区的 经营战略及业 务流程
• 全面进行xx 景区现状分 析 • 可比照的国 际国内案例 分析 • 抽样调查可 能需要增加 1-2周时间, 则时间顺延
• 提出xx新景区战略定位, 主题, 功能定位设计和各自针对的目 • xx景区整体定位方案 标消费群体. • xx景区具体规划方案 • 提出主要规划思路和分区设计 • 听取集团内部专家意见和各主 要利益相关者反映测试 • 《会议纪要》形式主 要利益相关者反响和 各自意见汇总
深度访谈(包括会议在内)
访谈对象包括但不限于业 内专家, 有关行业主管部 门负责人等.
已有消费者行 为分析, 潜在/ 目标消费群体 消费者行为分 析
x
景区商业模式和承 载力分析, 包括物 理承载力和心理承 载力分析
景区生命 周期分析
20xx年11月
18/38
分析表明国际一流的旅游景点必须具备三大 特征和六大关键要素 良好的外部宏观环
境, 政府政策, 和 良性的竞争者态势.
国际一流旅游景区的三大特征 1）全球范围的知名度 2）高客流量 3）高经营收入
20xx年11月 x 22/38
53.8 52.9
50.1 49.9 49.9 48.6 46.4 44.5 41.9 39.2 37.9
项目背景提示4
九寨黄龙 峨眉乐山
蜀南竹海
20xx年11月 x
四姑娘山
7/38
关键问题
• 公司如何确定拟投资的景区,商业区和酒店三大功能的商业模式 和盈利模式? • 如何定位以上三大功能的互动关系? (最佳的业态配合模式?) • 在有明晰的盈利前景的前提下,公司应该如何有效的进行项目融 资? 怎样的融资结构对于项目和公司的发展来说是最为有利的? 在未来可预见的商业环境下, 该融资计划的可实现性(风险)如 何? • 公司如何确定目前面临的旧城区居民和商户的拆迁的项目融资 方案?
x
具体步骤及交付成果
xx景区现状分析， 和国际国内案例的 对比，启示 主要内容
xx景区整体定位与具 体规划方案 交付成果
xx景区商业发展目 标和相应投融资需 求
配套组织结构，运 作机制及初步实施 方案 数据来源
20xx年11月
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项目背景提示1
今天的xx仅就的游客流量而言, 已堪与国内最著 名的旅游景区比肩
部分国内著名旅游景区游客流量比 (单位：万人次/年)
å Ì Î ¨É ½ Æ É » ½ ë à ¶ ¼ É ½ ¼ ½ ¶ Ñ ß 0 50 100 150
而以景区单位面积 接待量而言, xx的 接待量远远超过其 他3个景区, 黄山, 峨眉山的主景区面 积都在150平方公 里以上, 而xx只有 区区2平方公里多.
座谈会 消费者和潜在消费群体反 应测试 , 本地居民, 旅游 从业人员等. x行业研究支持 集团内部论证.
• 作出对原方案的修改, 提出具 体规划方案.
20xx年11月
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具体步骤及交付成果
xx景区现状分析， 和国际国内案例的 对比，启示
xx景区整体定位与具 体规划方案
xx景区商业发展目 标和相应投融资需 求
20xx年11月
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宏观分析支持 (例二):摘自公司行研报告
Ð ¹ Ö ú ³ Ç Õ ò ¾ Ó Ã ñ ¶ ÷¸ ñ ¶ û Ï µ Ê ý ± ä ¶ ¯ ± í
60 50 40 30 20 10 0 1991 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001
●资料来源：国家统计局
资计划
20xx年11月
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具体步骤及交付成果
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
xx景区现状分析， 和国际国内案例的 对比，启示
xx景区整体定位与具 体规划方案
xx景区商业发展目 标和相应投融资需 求
配套组织结构，运 作机制及初步实施 方案
主要内容：
交付成果：
• 提出实施xx景区商业发展计 划的配套组织结构,运作机 制和相互之间的关系,互动 方式
准备访谈提纲 每两天进行一次内部讨论及交流
信息分析
进行深入访谈
确定访问提纲
试访
20xx年11月
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15/38
项目研究人员
x将派出5名经验丰富的研究人员组成项目小组，其中3名研究人员 投入100%的时间，2名研究人员将投入50%的时间，参加访谈，资料 收集，项目小组讨论等工作。本项目小组将在德隆集团行业研发中 心王建军总经理和德隆国际战略投资有限公司何文明主任的直接领 导下进行。（具体人员背景详见附件一）。
xx市的游客人均综合收 入水平只及全国平均数 的24.7%和成都市的27%, 巨大的差距表明xx必须 提高本地旅游业发展的 质量.
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20xx年11月
项目背景提示3
« È É ³ ß Ñ ** ¼ ¶ Ð Ê
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1000
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与此同时, 四川省却积极进行旅游景区经营模式的探索, 包括三星堆遗 址, 九寨沟国家森林公园等十大主要目的地景区实行对外合作经营开 发, 可以预期xx的竞争者会更主动,更灵活, 更…
20xx年11月 x 20/38
宏观分析支持(例一) 摘自公司行研报告
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xx新景区项目
项目建议书
x行业研究中心 20xx年11月
x 1/38
目
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 项目背景 主要问题分析 具体步骤及交付成果 工作计划 x工作流程 项目成员组成 工作方式 方法论 咨询费用
录
20xx年11月
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项目背景 xx景区是世界文化,自然双遗产项目, 至今有2200 多年历史, 知名度极高, 刚刚过去的十一黄金周, xx景区列央视十大景区之一. xx景区2001年旅游人数约60万人, 门票收入约3600 万元, 而景区总面积仅2.3平方公里, 单位面积门 票收入在我国中西部自然风景区中列前. 而景区范围狭小, 缺乏配套设施, 缺乏系统规划下 的深度开发都限制了xx景区的进一步开发, 景区趋 于老化,留不住客人. 四川统和实业股份有限公司在充分调研的基础上准 备与xx市政府合作, 采用旧城改造与旅游产业发展 一体化的模式, 投资开发xx新景区, 争取实现企业, 政府,旅游者和当地居民的共赢局面.
第二次中 期汇报
12月16日-12月30日
总结报告
第三次中 期汇报
20xx年11月
x
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x工作流程
修改项目建议书 客户 项目建议书 客户确认项目建议书
如果需要，召开项目启动会 完成最终报告 二手资料收集 撰写研究计划 撰写最终报告 查询中企东方数据库 内部讨论 内部讨论
检查访问信息 再检查访问信息 提出问题 多角度
20xx年11月
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研究范围
• x将从以下方面入手研究确定项目最佳功能配合模式和相应的投融 资需求：
- 在xx新景区范围内的景点/区, 商业区和酒店或者其他商
业业态的商业价值分析和最佳盈利模式. - 各种融资方案比较.
• 所涉及的商业业态, x将提供行业背景和政策环境分析, 具体到xx
新景区的商业价值分析, 成长性分析, 风险和对应的灵活性方案, 人力资源和营销模式分析以及具体的投融资需求和建议的融资方
渊 源 的 历 史
内独 容特 的 景 观 、 商 业 模 式 及
多 重 功 能
不 断 更 新 的 支 柱 商 家
好方 的便 环的 境基 础 设 施 和 良
理大 组力 织推 动 景 区 发 展 的 管
六大关键要素(KFS)
20xx年11月 19/38
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具体工作方法(例): 目的地消费者调查 非黄金周游客分布 地域分布(成都游客,其他省内游客, 外地游客,海 外游客) 性别年龄分布, 文化程度分布,职业分布 家庭月收入水平分布 旅游目的分布 其他指标分布 调查方法: 随机抽样调查 定点问卷+座谈会与当地 游客在xx的消费结构分析 + 住宿登记数据相印证, 与 我们已掌握的全国,分省 游客满意度和感受 数据比较分析 黄金周游客结构分布 同上
18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00
15.5 15.5 13.17 10.01 5.96 4.58 1.31 5.11 4.07 1.75 3.66 5.05
5.2
Ý 985 986 987 988 989 990 991 992 993 994 995 996 997 998 999 000 001 · ê 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 Ä
案.
20xx年11月 x 9/38
具体步骤及交付成果
xx景区现状分析， 和国际国内案例的 对比，启示 主要内容： • 了解四川统和的总体战略与 当地政府的总体战略
xx景区整体定位与具 体规划方案 交付成果
xx景区商业发展目 标和相应投融资需 求 数据来源
配套组织结构，运 作机制及初步实施 方案
• 《会议纪要》形式的四川统 和的总体战略、战略目标.
深度访谈(包括会议在内) 访谈对象包括但不限于四川统 和高级管理层, 相关或可比照 企业的管理人员, 旅游服务业 者和商铺经营者, 有关政府官 员等. 抽样调查(包括座谈会在内) 调查对象包括消费者, 主要潜 在消费者, 本地居民, 旅游从 业人员. x行业研究支持 包括旅游,房地产,教育,金融 等可能涉及的方面. 10/38
20xx年11月
x
4/38
项目背景提示2
就门票收入而言, xx也并不逊色于前述景区, 价格 的上升空间也不大
部分国内著名旅游景区 门票收入比 (万元/年) 门票价格比(元/人次)
å Î Æ » ë ¶ ¼ Ã
Æ É » ½ ë Ã ¶ ¼ É ½ ¼ ½ ¶ Ñ ß 0 5000 10000
ß Ñ
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*黄山门票价格分为旺季130 元/人和淡季80元/人
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xx的旅游业游客人均综合收入远远低于全国和成 都市平均水平
游客人均综合收入比较 元/每人次 *取2001年城镇居民出游平均花费 **取20xx年十一黄金周统计数据
• 初步制定xx景区 整体定位 • 方案主旨反响测 试 • xx景区整体定位 与具体规划方案 • 主要业态商业计 划
• 确定配套 组织结构， 运作机制 • 初步实施 方案 • 建立延后 沟通机制
主要 会议
11月15日-11月 11月17日-12月1日 16日 第一次中期 汇报 项目启动会
12月2日-12月16日
• 了解四川统和对于xx新景区 的战略目标
• 了解xx景区现有商业业态和 经营状况 • 了解消费者和潜在消费者的 消费结构分布和消费行为特 征. • 对比国内外有一定可比性 的经营管理模式以及对xx新 景区的启发.
20xx年11月
• 《会议纪要》形式的政府对 新景区的战略目标和政策取 向.项目重要利益相关者列 表与分析.
配套组织结构，运 作机制及初步实施 方案
主要内容： • 根据规划方案提出xx景区商业 发展目标. • 提出配合这一商业发展目标的 整体基础设施(包括软硬件)的 投资计划 • 提出各业态的商业计划及相应 的投融资需求
交付成果：
• xx景区商业发展目标
• xx景区整体基础设施投 资计划. • 主要业态的商业计划和投融
20xx年11月
x
16/38
项目运作方式
四川统和
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指导委员会
最高管理层 1-2人
何文明,王 建军等2人
工作小组（TFT）
x项目小组： 研究顾问5人
由四川统和最高管 理层指派
20xx年11月
x
17/38
研究方法: xx现状分析体系
外部宏观环境, 政 府政策, 和竞争者 态势分析.
吸引力分析
可进入性分析
• 提出启动整个xx景区的初步 实施方案
• xx景区开发组织结构图 和说明
• xx景区项目启动方案
20xx年11月
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13/38
工作计划
确定四川统和 对于xx景区的 经营战略及业 务流程
• 全面进行xx 景区现状分 析 • 可比照的国 际国内案例 分析 • 抽样调查可 能需要增加 1-2周时间, 则时间顺延
• 提出xx新景区战略定位, 主题, 功能定位设计和各自针对的目 • xx景区整体定位方案 标消费群体. • xx景区具体规划方案 • 提出主要规划思路和分区设计 • 听取集团内部专家意见和各主 要利益相关者反映测试 • 《会议纪要》形式主 要利益相关者反响和 各自意见汇总
深度访谈(包括会议在内)
访谈对象包括但不限于业 内专家, 有关行业主管部 门负责人等.
已有消费者行 为分析, 潜在/ 目标消费群体 消费者行为分 析
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景区商业模式和承 载力分析, 包括物 理承载力和心理承 载力分析
景区生命 周期分析
20xx年11月
18/38
分析表明国际一流的旅游景点必须具备三大 特征和六大关键要素 良好的外部宏观环
境, 政府政策, 和 良性的竞争者态势.
国际一流旅游景区的三大特征 1）全球范围的知名度 2）高客流量 3）高经营收入
20xx年11月 x 22/38
53.8 52.9
50.1 49.9 49.9 48.6 46.4 44.5 41.9 39.2 37.9
项目背景提示4
九寨黄龙 峨眉乐山
蜀南竹海
20xx年11月 x
四姑娘山
7/38
关键问题
• 公司如何确定拟投资的景区,商业区和酒店三大功能的商业模式 和盈利模式? • 如何定位以上三大功能的互动关系? (最佳的业态配合模式?) • 在有明晰的盈利前景的前提下,公司应该如何有效的进行项目融 资? 怎样的融资结构对于项目和公司的发展来说是最为有利的? 在未来可预见的商业环境下, 该融资计划的可实现性(风险)如 何? • 公司如何确定目前面临的旧城区居民和商户的拆迁的项目融资 方案?