第七章收益法及其应用
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•步骤
•（1）求取建筑物的价格； •（2）计算归属于建筑物的纯收益； •（3）计算归属于土地的纯收益； •（4）求取土地的价格。
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第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法-残余法
•例7-17
• 在一幅3000㎡的土地上建成建筑面积为2000㎡的房屋 ，根据成本法，建筑物的现时价格为2000×1200=240万元， 该建筑物尚可使用20年，建筑物的还原利率为12%，土地的 还原利率为10%。 • 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租， 使用面积为建筑面积的60%，不含折旧费的年租赁费为72万 元。根据土地残余法确定土地的价格。
第七章收益法及其应用
有限期年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•考虑年限和残值：
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第七章收益法及其应用
永久性年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•即纯收益为年金，则有：
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•当收益为永久性时，n趋近于无穷大
第七章收益法及其应用
折旧后年纯收益的还原
•（三）纯收益及还原利率各年变化时
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第七章收益法及其应用
有限期年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•可视为年金，则有：
•注意年限的确定：
•建筑物年限<土地使用年限：以建筑物年限为准，考虑土地残值 •建筑物年限>土地使用年限：以土地使用年限为准，考虑建筑物残值
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•
产的还原利率。
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•2.• 调整法 • 结合待估价房地产的特点，对土地或建筑物的一般 还原利率进行适当调整，从而确定所需还原利率。
•3.• 估算法
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• 先列出各种投资风险程度及其投资风险率的大小， 然后根据待估价房地产的投资风险等因素，估算出与此 相适应的投资收益率作为还原利率。
第四节 收益还原法的应用
v 收益还原法的公式
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•有限期年纯收益的还原 •折旧后年纯收益的还原
永久性年纯收益的还原 折旧前年纯收益的还原
•（二）年纯收益呈规则性变化时的还原
•按等差级数递增或递减的纯收益的还原（永久性，有限期） •按等比级数递增或递减的纯收益的还原（永久性，有限期）
v 还原利率的确定
•关于确定还原利率的不同观点
•1.• 以资金的社会平均利润作为还原利率
•2.• 以房地产行业的投资利润率作为还原利率
•3.• 以实质利率作为还原利率
•确定还原利率时应考虑的因素
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•1.• 个别性 •2.• 风险性
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•实质利率：
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •还原利率 •是指将房地产的年纯收益还原为价格的利率
。
•还原利率的分类
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•个别 •还原利率
•土地还原利率 •建筑物还原利率
•综合 •还原利
率
•房地合一评估时 使用的还原利率
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 纯收益的确定
•纯收益
•是指以收益为目的的房地产所产生的总收 益在扣除有关总费用后的余额，属于房地产 的客观、持续、稳定的适当收益。
•纯收益的分类
•实际纯收益 •客观纯收益
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•有形收 益
•无形收 益
•无限期纯收益 •折旧前纯收益 •税前纯收益 •有限期纯收益 •折旧后纯收益 •税后纯收益
第七章收益法及其应用
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2020/12/5
第七章收益法及其应用
本章主要内容
收益法的基本原理 折现与资本化 纯收益与还原利率的确定 收益还原法的应用 收益法的派生方法
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第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
•4000万元
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•每年净赚
•400万元
•a1 a2 a3 …… at at+1
…… an
• 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n
•当年收益不变时 ：
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•——有限期公式
•——无限期公式
第七章收益法及其应用
收益还原法基本公式
•当年收益按等差级数变化时：•ai=a+(i-1)b
•
a a+b a+2b …… a+(n-1)b
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第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 应用中需注意的问题
•（1）收益法中的收益是指预期的纯收益 •（2）纯收益是指正常的纯收益 •（3）还原利率是指市场而又合理的还原利率
❖ 收益法的估价步骤
确定年 纯收益
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计算 还原利率
计算待估价 确定 房地产价格 估价额
第七章收益法及其应用
•计算租赁房地产纯收益应注意的问题：
•1.• 签订契约的时间 •2.• 租金的内容
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•3.• 租赁习惯的不同 •4.• 出租率的高低
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 纯收益的确定
•计算纯收益应注意的问题
➢ 作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的； ➢ 纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用； ➢ 对于非收益性自用房地产也可以通过其它方法确定其纯 收益，继而运用收益法进行估价； ➢ 总费用的扣除是纯收益的关键。
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第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
v 现值的计算方法 •复利现值
•指未来一定量的资金的现在价值.
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第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
v 现值的计算方法 •年金现值
•年金：指在一定时期内，间隔相等的时间收付相等的金额。 •年金现值：指在未来一定时期内，每年首付等额资金的现值之和。
• 是指以银行1年期存款利率为基础，进行物价 指数调整后，再扣除已成所得税后得到的利率。
•一般利率的组成：
•
纯粹的利息率，风险补贴率，货币贬值率
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •实际确定还原利率常用的方法
•1.• 市场法 •2.• 调整法 •3.• 估算法
•纯收益
•10%的年利率 •400万元
第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 收益法：运用适当的还原利率，将房地产的未来 纯收益额通过折现计算进行还原，从而 确定房地产价格。
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第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 理论依据
•（1）效用价值论 ✓ 房地产的效用 ✓ 相对稀少性 ✓ 有效需求
•0
1
2
3
……
n
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•——有限期
•——无限期
第七章收益法及其应用
收益还原法基本公式
•当年收益按等比级数变化时： •ai=a(1+q)i-1
•
a a(1+q) a(1+q)2 …… a(1+q)n-1
•0
1
2
3
……
n
•n=∞
•r=q 有限期
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•——有限期公式 •——无限期公式
•当收益为永久性时
•当收益为有限期时，各年递增时：
•当收益为有限期时，各年递减时：
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第七章收益法及其应用
按等差级数递增或递减的纯收益的还原
•各年纯收益： •房地产价格：
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第七章收益法及其应用
按等比级数递增或递减的纯收益的还原
•（二）年收益呈现规则变化时的还原
•当收益为永久性时
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•1.• 市场法
• 是指以市场上类似房地产的还原利率为基础进 行计算，对实例的要求与市场比较法完全相同。
•直接法：接收集相似房地产的还原利率，从而确定待估
•
房地产的还原利率。
•间接法：先收集类似房地产的纯收益和价格，在运用收
•
益还原法计算其还原利率，然后确定待估房地
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •个别还原利率与综合还原利率的换算
•前提：已知建筑物和土地的价格，及其中任意两个还原利率。
•（1）纯收益为折旧后的收益时的换算 •（2）纯收益为折旧前的收益时的换算
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•步骤
•（1）求取土地（或建筑物）的价格； •（2）计算归属于土地（或建筑物）的纯收益； •（3）计算归属于建筑物（或土地）的纯收益； •（4）求取建筑物（或土地）的价格。
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•土地残余法
•建筑物残余 法
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法—残余法
•土地残余法 • 对土地的残余收益进行资本化，据以确定土地价 格的一种方法。
•（2）地租理论 土地价格是土地地租的资本化收入。
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第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 应用范围
❖ 应用条件
•（1）租赁房地产 •（2）营业用房地产
收益的可计量性： 待估价房地产为来 年纯收益可以用货币计量 。
•（1）收益的可计量性
•（2）收益的连续性 •（3）收益的稳定性
第二节 折现与资本化
v 折现
•现值：指资金折算至基准年的数值，也称折现值。 •折现：将时点处的资金时值折算为现值的过程。
❖ 资金的时间价值
• 指资金在周转使用过程中由于时间因素而形成的 不同价值，也就是指等量货币在不同的时点上具有不 同的价值。
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第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
v 资金的时间价值
• 指资金在周转使用过程中由于时间因素而形成的 不同价值，也就是指等量货币在不同的时点上具有不 同的价值。
•单利法（静态法）：
•复利法（动态法）：
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第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
v 折现的实现方法
•1 单利折现（静态折现）：
•2 复利折现（动态折现）：复利现值，年金现值
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•当收益为永久性时
•当收益为有限期时
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第七章收益法及其应用
折旧前年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•当收益为永久性时
•当收益为有限期时
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第七章收益法及其应用
按等差级数递增或递减的纯收益的还原
•（二）年收益呈现规则变化时的还原
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第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法
•（1）求取建筑物的价格； •（2）计算归属于建筑物的纯收益； •（3）计算归属于土地的纯收益； •（4）求取土地的价格。
•当收益为有限期时，各年递增时：
•当收益为有限期时，各年递减时：
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第七章收益法及其应用
收益还原法基本公式
•收益法的一般公式
•a1 a2 a3 …… at at+1
…… an
• 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n
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第七章收益法及其应用
收益还原法基本公式
•收益法的一般公式
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 纯收益的确定 •纯收益的计算
•基本公式：年纯收益 = 年总收益 — 年总费用 •具体公式：
•租赁性房地产：
•
年纯收益=年租赁收入—年租赁费用
•经营性房地产：
•
年纯收益=年经营收入—年租赁费用
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•（4）还原利率的可确定 性 •（5）风险的可衡量性
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第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 收益法的优点
•（1）应用范围较广 •（2）理论依据充分 •（3）符合购买者的投资宗旨
❖ 收益法的不足
•（1）纯收益及还原利率的确定相当困难 •（2）仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际 •（3）适用范围仍有一定的局限性
•例•7-7
• 根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价格的构 成比例为4:6，若土地和建筑物的还原利率分别为10%和 12%，则该房地产的综合还原利率为_____________, 若建筑物的折旧率为2.5%，则该房地产的综合还原利率 为_____________.
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第七章收益法及其应用
v 还原利率的确定 •个别还原利率与综合还原利率的换算
•（1）纯收益为折旧后的收益时的换算
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •个别还原利率与综合还原利率的换算
•（2）纯收益为折旧后的收益时的换算
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法
•收益法的wenku.baidu.com生方法
•残余法
•收益 •倍数法
•购买年法
•收益 •分析法
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第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法—残余法
•残余法
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• 根据房地一体的纯收益总额单独求取土地或建筑 物价格的一种方法。
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法—残余法
•（1）求取建筑物的价格； •（2）计算归属于建筑物的纯收益； •（3）计算归属于土地的纯收益； •（4）求取土地的价格。
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第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法-残余法
•例7-17
• 在一幅3000㎡的土地上建成建筑面积为2000㎡的房屋 ，根据成本法，建筑物的现时价格为2000×1200=240万元， 该建筑物尚可使用20年，建筑物的还原利率为12%，土地的 还原利率为10%。 • 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租， 使用面积为建筑面积的60%，不含折旧费的年租赁费为72万 元。根据土地残余法确定土地的价格。
第七章收益法及其应用
有限期年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•考虑年限和残值：
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第七章收益法及其应用
永久性年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•即纯收益为年金，则有：
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•当收益为永久性时，n趋近于无穷大
第七章收益法及其应用
折旧后年纯收益的还原
•（三）纯收益及还原利率各年变化时
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第七章收益法及其应用
有限期年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•可视为年金，则有：
•注意年限的确定：
•建筑物年限<土地使用年限：以建筑物年限为准，考虑土地残值 •建筑物年限>土地使用年限：以土地使用年限为准，考虑建筑物残值
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•
产的还原利率。
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•2.• 调整法 • 结合待估价房地产的特点，对土地或建筑物的一般 还原利率进行适当调整，从而确定所需还原利率。
•3.• 估算法
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• 先列出各种投资风险程度及其投资风险率的大小， 然后根据待估价房地产的投资风险等因素，估算出与此 相适应的投资收益率作为还原利率。
第四节 收益还原法的应用
v 收益还原法的公式
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•有限期年纯收益的还原 •折旧后年纯收益的还原
永久性年纯收益的还原 折旧前年纯收益的还原
•（二）年纯收益呈规则性变化时的还原
•按等差级数递增或递减的纯收益的还原（永久性，有限期） •按等比级数递增或递减的纯收益的还原（永久性，有限期）
v 还原利率的确定
•关于确定还原利率的不同观点
•1.• 以资金的社会平均利润作为还原利率
•2.• 以房地产行业的投资利润率作为还原利率
•3.• 以实质利率作为还原利率
•确定还原利率时应考虑的因素
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•1.• 个别性 •2.• 风险性
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•实质利率：
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •还原利率 •是指将房地产的年纯收益还原为价格的利率
。
•还原利率的分类
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•个别 •还原利率
•土地还原利率 •建筑物还原利率
•综合 •还原利
率
•房地合一评估时 使用的还原利率
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 纯收益的确定
•纯收益
•是指以收益为目的的房地产所产生的总收 益在扣除有关总费用后的余额，属于房地产 的客观、持续、稳定的适当收益。
•纯收益的分类
•实际纯收益 •客观纯收益
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•有形收 益
•无形收 益
•无限期纯收益 •折旧前纯收益 •税前纯收益 •有限期纯收益 •折旧后纯收益 •税后纯收益
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第七章收益法及其应用
本章主要内容
收益法的基本原理 折现与资本化 纯收益与还原利率的确定 收益还原法的应用 收益法的派生方法
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第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
•4000万元
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•每年净赚
•400万元
•a1 a2 a3 …… at at+1
…… an
• 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n
•当年收益不变时 ：
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•——有限期公式
•——无限期公式
第七章收益法及其应用
收益还原法基本公式
•当年收益按等差级数变化时：•ai=a+(i-1)b
•
a a+b a+2b …… a+(n-1)b
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第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 应用中需注意的问题
•（1）收益法中的收益是指预期的纯收益 •（2）纯收益是指正常的纯收益 •（3）还原利率是指市场而又合理的还原利率
❖ 收益法的估价步骤
确定年 纯收益
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计算 还原利率
计算待估价 确定 房地产价格 估价额
第七章收益法及其应用
•计算租赁房地产纯收益应注意的问题：
•1.• 签订契约的时间 •2.• 租金的内容
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•3.• 租赁习惯的不同 •4.• 出租率的高低
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 纯收益的确定
•计算纯收益应注意的问题
➢ 作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的； ➢ 纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用； ➢ 对于非收益性自用房地产也可以通过其它方法确定其纯 收益，继而运用收益法进行估价； ➢ 总费用的扣除是纯收益的关键。
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第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
v 现值的计算方法 •复利现值
•指未来一定量的资金的现在价值.
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第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
v 现值的计算方法 •年金现值
•年金：指在一定时期内，间隔相等的时间收付相等的金额。 •年金现值：指在未来一定时期内，每年首付等额资金的现值之和。
• 是指以银行1年期存款利率为基础，进行物价 指数调整后，再扣除已成所得税后得到的利率。
•一般利率的组成：
•
纯粹的利息率，风险补贴率，货币贬值率
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •实际确定还原利率常用的方法
•1.• 市场法 •2.• 调整法 •3.• 估算法
•纯收益
•10%的年利率 •400万元
第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 收益法：运用适当的还原利率，将房地产的未来 纯收益额通过折现计算进行还原，从而 确定房地产价格。
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第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 理论依据
•（1）效用价值论 ✓ 房地产的效用 ✓ 相对稀少性 ✓ 有效需求
•0
1
2
3
……
n
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•——有限期
•——无限期
第七章收益法及其应用
收益还原法基本公式
•当年收益按等比级数变化时： •ai=a(1+q)i-1
•
a a(1+q) a(1+q)2 …… a(1+q)n-1
•0
1
2
3
……
n
•n=∞
•r=q 有限期
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•——有限期公式 •——无限期公式
•当收益为永久性时
•当收益为有限期时，各年递增时：
•当收益为有限期时，各年递减时：
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第七章收益法及其应用
按等差级数递增或递减的纯收益的还原
•各年纯收益： •房地产价格：
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按等比级数递增或递减的纯收益的还原
•（二）年收益呈现规则变化时的还原
•当收益为永久性时
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•1.• 市场法
• 是指以市场上类似房地产的还原利率为基础进 行计算，对实例的要求与市场比较法完全相同。
•直接法：接收集相似房地产的还原利率，从而确定待估
•
房地产的还原利率。
•间接法：先收集类似房地产的纯收益和价格，在运用收
•
益还原法计算其还原利率，然后确定待估房地
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •个别还原利率与综合还原利率的换算
•前提：已知建筑物和土地的价格，及其中任意两个还原利率。
•（1）纯收益为折旧后的收益时的换算 •（2）纯收益为折旧前的收益时的换算
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第三节 纯收益与还原利率的确定
•步骤
•（1）求取土地（或建筑物）的价格； •（2）计算归属于土地（或建筑物）的纯收益； •（3）计算归属于建筑物（或土地）的纯收益； •（4）求取建筑物（或土地）的价格。
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•土地残余法
•建筑物残余 法
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第五节 收益法的派生方法—残余法
•土地残余法 • 对土地的残余收益进行资本化，据以确定土地价 格的一种方法。
•（2）地租理论 土地价格是土地地租的资本化收入。
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第一节 收益法的基本原理
v 应用范围
❖ 应用条件
•（1）租赁房地产 •（2）营业用房地产
收益的可计量性： 待估价房地产为来 年纯收益可以用货币计量 。
•（1）收益的可计量性
•（2）收益的连续性 •（3）收益的稳定性
第二节 折现与资本化
v 折现
•现值：指资金折算至基准年的数值，也称折现值。 •折现：将时点处的资金时值折算为现值的过程。
❖ 资金的时间价值
• 指资金在周转使用过程中由于时间因素而形成的 不同价值，也就是指等量货币在不同的时点上具有不 同的价值。
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第二节 折现与资本化
v 资金的时间价值
• 指资金在周转使用过程中由于时间因素而形成的 不同价值，也就是指等量货币在不同的时点上具有不 同的价值。
•单利法（静态法）：
•复利法（动态法）：
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第二节 折现与资本化
v 折现的实现方法
•1 单利折现（静态折现）：
•2 复利折现（动态折现）：复利现值，年金现值
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•当收益为永久性时
•当收益为有限期时
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第七章收益法及其应用
折旧前年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•当收益为永久性时
•当收益为有限期时
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第七章收益法及其应用
按等差级数递增或递减的纯收益的还原
•（二）年收益呈现规则变化时的还原
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第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法
•（1）求取建筑物的价格； •（2）计算归属于建筑物的纯收益； •（3）计算归属于土地的纯收益； •（4）求取土地的价格。
•当收益为有限期时，各年递增时：
•当收益为有限期时，各年递减时：
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第七章收益法及其应用
收益还原法基本公式
•收益法的一般公式
•a1 a2 a3 …… at at+1
…… an
• 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n
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收益还原法基本公式
•收益法的一般公式
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 纯收益的确定 •纯收益的计算
•基本公式：年纯收益 = 年总收益 — 年总费用 •具体公式：
•租赁性房地产：
•
年纯收益=年租赁收入—年租赁费用
•经营性房地产：
•
年纯收益=年经营收入—年租赁费用
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第三节 纯收益与还原利率的确定
•（4）还原利率的可确定 性 •（5）风险的可衡量性
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第一节 收益法的基本原理
v 收益法的优点
•（1）应用范围较广 •（2）理论依据充分 •（3）符合购买者的投资宗旨
❖ 收益法的不足
•（1）纯收益及还原利率的确定相当困难 •（2）仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际 •（3）适用范围仍有一定的局限性
•例•7-7
• 根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价格的构 成比例为4:6，若土地和建筑物的还原利率分别为10%和 12%，则该房地产的综合还原利率为_____________, 若建筑物的折旧率为2.5%，则该房地产的综合还原利率 为_____________.
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第七章收益法及其应用
v 还原利率的确定 •个别还原利率与综合还原利率的换算
•（1）纯收益为折旧后的收益时的换算
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •个别还原利率与综合还原利率的换算
•（2）纯收益为折旧后的收益时的换算
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第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法
•收益法的wenku.baidu.com生方法
•残余法
•收益 •倍数法
•购买年法
•收益 •分析法
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第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法—残余法
•残余法
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• 根据房地一体的纯收益总额单独求取土地或建筑 物价格的一种方法。
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法—残余法