第七章收益法及其应用
第七讲收益法
7.3 收益法的求取
[例7．6] 某商店的土地使用期限为40年，自2003 年5月1日起计算，该商店共有两层，每层可出 租面积各为200平方米。一层于2004年5月1日 出租，租赁期限为5年，可出租面积的月租金 为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空 置。附近类似商店一、二层可出租面积的正常 月租金分别为200元／平方米和120元／平方 米，运营费用率为25％，该类房地产的资本化 率为9％，求该商店2007年5月1日带租约出售 时的价格。
•
•
7.4 资本化率的确定
一、资本化率的实质 资本化率又称还原利率，是将房地产的净收益转 换成价值的比率。 购买收益性房地产可以看作是一种投资，这种投 资的资本是购买房地产所支付的价格，这 笔投资在将 来获得的收益就是房地产每年所产生的净收益，因此， 资本化率实质上是一种资本的 投资收益率。 从市场投资的统计角度来说，资本投资收益率与 资本投资的风险成正相关的关系，即投资风险越大， 其收益率相应越高；反之亦然。 不同地区、不同时期、不同类型、不同用途的房 地产，同一类型房地产的不同权益、不同收 益类型， 由于投资的风险各不同，因而资本化率也不尽相同。
7.1 收益法的基本原理
四、收益法的操作步骤 运用收益法估价应按下列步骤进行： (1)搜集有关收入和费用的资料； (2)估算潜在毛收入； (3)估算有效毛收入； (4)估算运营费用； (5)估算净收益； (6)选用适当的资本化率； (7)选用适宜的计算公式求出收益价格。 其中潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收 益均以年度计。
7.5 剩余技术
二、建筑物剩余法
建筑物剩余法是从房地一体产生的净收益中，扣除归属 于土地的净收益，得到建筑物的净收益，再用建筑物的 资本化率进行资本化，从而确定建筑物价格的方法。 建筑物剩余技术的计算公式如下： A0= VL*Rl + VB* RB VB = (A0-VL*Rl)/RB
7第七章 收益法的应用
收益法是从资产的获利能力角度来确定资产的价值，
最适用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对
称，以及成本费用难以准确计算的资产。例如企业整 体资产、无形资产、资源性资产的价值评估。 二、局限性
主观性强 受市场条件约束
第五节 收益法应用举例
见课本例题
第三节 股权资本价值评估
三、债务等价物价值的评估 （一）养老金缺口
（二）准备金
1.
日常持续经营性准备金（例如，用于产品保证和退 货）已经在现金流中考虑，因此不应该从企业整体 价值中扣除 长期经营性准备金（例如，用于厂房退役的成本） 应该作为债务等价物从企业整体价值中扣除。
2.
3.
非经营性准备金（例如，用于因解雇引起的重组支 出）必须作为债务等价物从企业整体价值中扣除
相应的调整，而当企业资本结构变化不大时，则可
以对WACC不做调整。
单位：百万元 投入资本价值 溢余现金和有价证券 非流动投资及非并表子公司 中断经营业务 溢余房地产 企业整体价值（全投资价值） 付息债务 银行贷款 债券 债务等价物 养老金缺口 长期经营准备金 非经营准备金 或有负债 少数股东权益 股东权益价值
第七章 收益法的应用
第七章 收益法的应用
第一节 评估结果验证 第二节 非经营性项目的处理
第三节 股权资本价值评估
第四节 收益法的适用性和局限性 第五节 收益法应用举例
第一节 评估结果验证
一、一致性检验
Ø Ø
验证投入资本估值结果是否正确反映了价值驱动因素 一些关键财务指标和预测假设是否符合经济逻辑 关键财务指标是否合理。例如，投入资本周转率逐渐 提高原因
第七章 收益法及其运用讲解
第三节
收益期限的确定
三种情况：
（1）在建筑物剩余经济寿命与 土地使用权剩余期限同时结束的情 况下，收益期限为建筑物剩余经济 寿命或者土地使用权剩余期限
（2）建筑物剩余经济寿命晚于 土地使用权剩余期限结束时，出让 合同中未约定不可续期的，房地产 的价值等于以土地使用权剩余期限 为收益期限计算的房地产价值；建 筑物要区分是否补偿，如果有补偿， 则加上土地使用权剩余期限结束时 建筑物的残余价值（这是需要补偿 给原土地使用者的）折算到估价时 点的价值；如果无补偿，则不考虑 建筑物残值得影响。
运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出 运营费用构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常
运转的成本，以及为承租人提供服务的费用 运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括） 抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额 不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体
（2）收益期限为无限年
第二节 报酬资本化法的公式
8.预知未来若干年后的价格的公式
V：房地产现在的价格 Ai：房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益 Vt：房地产在未来第t年末的价格 t：持有房地产的期限 公式二：上式中净收益每年不变为A 公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对
于当前价格的变化率，增值率为△
某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年 的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类 房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。
第二节 报酬资本化法的公式
6.净收益按一定比率递减的公式
（1）收益期限为有限年
房地产评估第7章
《房地产评估》
第26页，共66页。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用 地的价格，实际上就是将土地使用：年限 为无限年的基准地价转换为50年的基准地 价。具体计算如下：P50= P*K50=1189.78元/平方米
《房地产评估》
第27页，共66页。
净收益每年不变的公式还有一些其他作用， 如可以用来说明在不同报酬率下土地使用 年限延长到何时，有限年的土地使用权价 格接近无限年的土地所有权价格。通过计 算可以发现，报酬率越高，接近无限年的 价格越快。
如P50即表示收益年限为50年的价格，
P∞表示收益年限为无限年的价格。
《房地产评估》
第21页，共66页。
于是，不同年限价格之间的换算方法如下：
Pn=PN*(1+r)N-n*[(1+r)n-1]/[(1+r)N-1]
若已知P，求P70,P50如下：
P70=P*P70 P50= P*P50
已知P50，求P∞、P40如下： P=P50/K50 P40=P50*K40/K50 如果将上述公式一般化，则有：
甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，
单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价
l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗 房地产价格的高低。
《房地产评估》
第23页，共66页。
[解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们
先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们 都转换为无限年下的价格：
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)
《房地产评估》
第19页，共66页。
[例7—2] 某宗房地产预计未来每年的 净收益为8万元，收益年限可视为无限年， 该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该 宗房地产的收益价格。
第7章收益法及其应用
第八章 收益法及其运用
23
【解】本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格， 实际上就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价 转换为45年(原取得的50年使用年限减去已使用5年)的基 准地价。具体计算如下：
V45
V50
K 45 K 50
=
1200
[1
[1
1 (1 10 %) 45
4、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时 点发生在期末。若在期初或期中，则应对净收益或者 对报酬资本化法公式做相应的调整。例如，净收益发 生在年初为A初，对该净收益做相应的调整是将其转换
为发生在年末，公式为：A末＝A初（1 Y )
第八章 收益法及其运用
12
调整后的报酬资本化法公式为：
V
A1
Ai (1 Y )i
A Y (1 Y )t
[1
1 (1 Y )nt
]
第八章 收益法及其运用
26
【例8—7】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得 到其未来5 年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、 28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益 将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试 计算该宗房地产的收益价格。
第八章 收益法及其运用
8
假设前提：假设净收益、报酬率已知
一、报酬资本化法最一般的公式 二、净收益每年不变的公式 三、净收益在前若干年有变化的公式 四、净收益按一定数额递增的公式 五、净收益按一定数额递减的公式 六、净收益按一定比率递增的公式 七、净收益按一定比率递减的公式 八、预知未来若干年后的价格的公式
收益法概述 报酬资本化法的公式 收益期限的确定 净收益 的求取 报酬率的求取 直接资本化法 投资组合和剩余技术 收益法总结和运用举例
收益法及其应用(PPT 98张)
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每 年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限 年n。
Page 9
Sn=a1(1-q^n)/(1-q)
二、净收益每年不变的公式
（二）收益期限为无限年的公式
A V Y
公式原形
A A A A V ... ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
四、收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤： ①确定未来收益期限； ②求取未来净收益； ③求取报酬率； ④选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。
Page 5
第二节 报酬资本化法的公式
一、最一般的公式
A A A 3 2 V 1 ... ( 1 Y ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 ) 1 A n ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 )...( 1 Y n )
Page 8
二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为 有限年，二是收益年限为无限年。Βιβλιοθήκη （一）收益期限为有限年的公式
A 1 V 1 Y ( 1Y)n
公式原形
A A A A V ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在 购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可 以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
第30讲 第七章收益法及其运用(2011年新版)
二、不同收益类型房地产净收益的测算估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产；②自营的房地产；③自用或空置的房地产；④混合收益的房地产。
（一）出租的房地产净收益测算出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入（史记：指有效毛收入）扣除由出租人负担的费用后的余额。
租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。
租金有固定租金和变动租金。
变动租金又有多种形式。
出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。
但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用，因此，以出租的住宅为例，出租人负担的费用是如表7－1所列的费用、税金中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。
注：［1］如建筑物专有部分的门窗、墙面、水暖设备、厨卫设备等的维修费用；［2］如出租人提供的设备、装饰装修、家具、电器（如电视机、电冰箱、空调机、热水器）等的折旧费；［3］如城镇土地使用税、房产税等；［4］如投保房屋火灾险等的保险费；［5］如委托房地产经纪机构出租，房地产经纪机构向出租人收取的佣金；［6］包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费。
在实际测算净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上决定应扣除的费用项目。
如果租赁合同约定保证合法、安全、正常使用所需要的各项费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租赁合同约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。
当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。
在现实的房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。
房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用
第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。
收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。
用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。
收益期限为有限年的公式2。
收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。
基于租赁收入测算净收益的基本原理2。
基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。
出租的房地产净收益的求取2。
营业的房地产净收益的求取3。
自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。
有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。
累加法2.市场提取法3。
第七章收益法及其运用
二、净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
（一）收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式为：此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为A ；②报酬率为Y ，且Y ≠0；③收益期限为有限年n 。
史家解读：1、净收益每年不变有限年期公式是用等比数列前n 项求和公式推导出来的，具体过程如下： 21n n S a aq aq aq －＝＋＋＋…＋ ①在公式两边同时乘以一个q ，得23n n qS aq aq aq aq ＝＋＋＋…＋ ②①－②，得1n n q S a aq （－）＝－ ，整理后，得a 11n n q S q（－）＝ ③－ 在净收益每年不变有限年期原型公式中，q=1/（1＋Y ），a ＝A/（1＋Y ），代入③式，可得1[1](1)n A V Y Y =-+。
在考试时，如果忘记了净收益每年不变有限年期公式，不要怕，只要记住它是等比数列前n 项求和公式推导得到的，只需象上面推导过程那样，轻松三步即可现场推导出净收益每年不变有限年期公式。
2、开发教材第5章的等额序列支付的现值系数公式与净收益每年不变有限年期公式是一样的，推导过程也一样。
上述公式的假设前提是其在数学推导上的要求（后面的公式均如此）。
报酬率Y 在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。
从数学上看，当Y＝0时，V ＝A×n。
史家解读：当Y＝0时，意味着不考虑资金时间价值，此时V＝A×n，此种情况在现实中不存在，只在理论上存在。
（二）收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式为：此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y＞0；③收益期限为无限年。
史家解读：收益期限为无限年公式是在有限年公式基础上，当n趋于无穷大，对有限年公式取极限得到的。
（三）净收益每年不变的公式的应用净收益每年不变的公式除了可直接用于测算价值，还有以下作用：①用于不同土地使用期限或不同收益期限的房地产（以下简称不同期限房地产）价格之间的换算；②用于比较不同期限房地产价格的高低；③用于市场法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整。
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是对资产价值进行估计、评价的过程。
其中，收益法是一种常用的资产评估方法之一。
通过收益法，可以根据资产产生的预期收益来评估其价值。
本文将介绍收益法的原理、应用以及评估过程。
一、收益法的原理收益法是一种基于资产预期收益的评估方法。
其核心思想是根据资产所能产生的未来收益来决定其价值。
通常情况下，资产的价值与其未来现金流量息息相关。
因此，通过对未来现金流量进行预测，并将其折现到现值，可以得出资产的评估价值。
二、收益法的应用收益法广泛应用于不同类型的资产评估中，包括房地产、股权、债券等。
在房地产领域，收益法常用于评估商业地产、租赁物业等。
在股权领域，收益法可以用于评估公司的价值，帮助投资者做出决策。
此外，收益法也可以应用于债券等固定收益类资产的评估。
三、收益法的评估过程收益法的评估过程通常包括以下几个步骤：1. 收集资产相关信息：首先需要收集资产的相关信息，包括资产类型、所在地区、使用情况等。
同时，还需要了解资产所产生的现金流量信息，包括租金、收益等。
2. 预测未来现金流量：在收集到资产相关信息后，需要对未来现金流量进行预测。
这可以通过分析市场情况、行业发展趋势等来进行。
3. 确定折现率：折现率是将未来现金流量折算到现值的重要参数。
折现率的确定需要考虑市场利率、风险溢价等因素。
4. 计算资产价值：在确定了未来现金流量和折现率后，可以进行资产价值的计算。
通常情况下，资产价值等于未来现金流量的折现值之和。
5. 敏感性分析：由于未来现金流量和折现率都存在不确定性，因此进行敏感性分析可以帮助评估者了解不同因素对资产价值的影响程度。
四、收益法的局限性尽管收益法是一种常用的资产评估方法，但也存在一定的局限性。
首先，收益法对未来现金流量的预测存在一定的不确定性，这会影响到资产价值的准确性。
其次，收益法对折现率的确定也有一定的主观性，不同的评估者可能会得出不同的结果。
此外，收益法也无法考虑到资产的非经济价值，如地理位置、品牌价值等。
第七章 收益法
2、从房地产持续的收益流中回收
直线式： 年回收额 ＝ V/N
Hoskold方式：年回收额
＝V×｛
r/〔 1 r
N
-1〕｝
Inwood方式：年回收额 ＝V×r’/[ 1 r '
N
－1]
V:财产的价格 N:经济寿命 r:安全利率
四、求取房地产净收益的方法
出租的房地产
潜在毛收益：假设对象房地产的出租率达到100%时所能获得的总 收益。
通过市场调查，收集近期发生交易且可与对象房地产比较的实例 若干，通常至少要有三宗。
评估这些实例在其发生交易时应有的市场租金（或毛收益）。 用各宗实例的售价（如交易情况有异常须进行修正）除以市场租
金（或毛收益），再将得数综合（如进行算术平均等），得到 GRM或 GIM。
NPV等于零的产出率） 完全产出率（Overall Yield Rate，房地产产出与房地产总体价值
的比率） 权益产出率（Equity Yield Rate，房地产产出与房地产自有资金价
值的比率）
二、求取资本化率的方法
直接比较法（the Direct Comparison Method）
完全资本化率＝房地产净收益／房地产交易价格
收益流资本化法所用的资本化率是纯粹的产出率，直接资本化法 使用的完全资本化率属于收益率
二、收益流资本化法
折现现金流分析计算公式
基本公式：PV=VI+VPR
PV为估价对象在估价时点的现值 VI 表示各期收益流的贴现值之和 VPR表示期末转售价格的贴现值
各期净收益贴现公式：VI＝I1/(1＋Y)＋I2/(1＋Y)2＋…… ＋In/(1 ＋Y) n
第一节 收益法的基本原理
一、 收益法的基本概念和理论依据
第七节 收益法
• 后来有了地租资本化法 ， 即
地价 ＝地租/利息率
• 并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的 另一种表现——购买年是利息率的倒数。
• 例如 ， 马克思说：“在英国 ，土地的购买价格 ，是按 年收益若干倍来计算的 ，这不过是地租资本化的另一 种表现 。 ”
• 之后 ，产生了将未来某一年的某种预期收益除以适当 的资本化率的直接资本化法(价格 ＝年收益/资本化率) 及其变化形态的收益乘数法(价格 ＝年收益×收益乘数) 。
• 净收益每年不变的公式还有一些其他作用。
• 例如 ， 可用来说明在不同报酬率下土地使用年限延长 到何时 ，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地 所有权价格。
• 通过计算可以发现 ，报酬率越高 ，接近无限年的价格 越快。 • 当报酬率为2%时， 需要520年才能达到无限年的价格，
• 3%时为350年，4%时为260年，5%时为220年，6%时 为180年 ， 7%时为150年 ，8%时为130年 ，9%时为120 年 ， 14%时为80年 ，20%时为60年 。当报酬率为25% 时 ， 只要50年就相当于无限年的价格。
• 【例】 某出租写字楼需要估价 ， 目前房地产市场不景气， 但预测3年后会回升 。因此 ，该写字楼现行市场租金较低， 年出租净收益为500万元 ，预计未来3年内仍然维持在该水 平 ，而等到3年后市场回升时 ，将其转卖的售价会高达
7950万元，销售税费为售价的6% 。如果投资者要求该类 投资的报酬率为10% ，试求该写字楼目前的价值。
• 再后来 ， 出现了报酬资本化法。
• 资本化方式的不同 ， 收益法分为直接资本化法和 报酬资本化法。
• 直 接 资 本 化 法 ( direct capitalization) 是 将 估 价 对 象 未 来 某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以 适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 。其中 ， 将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来 求取估价对象价值的方法 ，称为收益乘数法。
收益法适用的条件和范围
收益法适用的条件和范围1. 咱得先知道收益法适用的条件啊。
收益法就像一个看未来潜力的魔法镜，得有稳定的收益才行。
比如说我开个小饭馆，每个月的收入都差不太多，那这种情况就可能适用收益法。
要是收入像坐过山车似的，忽高忽低，那就不太好弄了。
这就好比你想预测一个调皮孩子的行为，他要是一天一个样，你能准确预测吗？肯定难啊。
2. 再讲讲范围。
收益法适用那些能产生收益的资产或者项目。
就像出租房子，每个月都有租金进账，这就是能产生收益的。
我朋友有几套房子出租，他要估算房子价值的时候，收益法就派上用场了。
这就跟种树一样，你种了棵果树，每年都能结出果子卖钱，这果树的价值就可以用收益法来衡量。
总不能对着一块不长庄稼的荒地也用收益法吧，那不是瞎折腾嘛。
3. 收益法还要求收益能够量化。
这是什么意思呢？就像你开个网店，每个月的销售额、成本这些都能清楚地算出来，这就符合收益法的条件。
我邻居卖手工饰品，她每一笔订单的收入和成本都有记录，要是她想估算自己这个网店的价值，收益法就挺合适。
这就如同你数钱，你得能一张一张数清楚，要是钱都模糊成一团，你咋知道有多少呢？4. 对于一些具有持续经营能力的企业，收益法也很适用。
想象一下，有个小工厂，一直在稳定生产，订单不断，工人也稳定。
这种持续经营的状态就像一辆一直稳稳行驶的汽车。
我认识的一个老板，他的小工厂就是这样，每年利润都在增长。
当他想扩大规模，找投资的时候，用收益法来评估企业价值就很合理。
要是企业三天打鱼两天晒网，就像一辆老抛锚的破车，收益法可就不好用喽。
5. 收益法在评估无形资产的时候也有它的用武之地。
比如说一个品牌，这个品牌很有名，大家都爱买这个牌子的东西，那这个品牌就能带来收益。
像可口可乐这个牌子，全世界都知道，它靠品牌能赚很多钱。
评估这个品牌价值的时候，收益法就像一把精准的尺子。
你说要是一个没人知道的小品牌，还没开始盈利呢，收益法对它就没那么合适了，这不是明摆着的事儿嘛。
6. 还有啊，收益法适用的情况是风险能够合理评估的。
第7章 收益法及其运用
第一节
收益法概述
• 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小， 获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。
第一节
收益法概述
• 【例】房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货 币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或 资本化率予以考虑。（ ）【2009年真题】
第一节
收益法概述
• 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值 。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。 • 收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示 土地价值的早期购买年法，即： 地价＝年地租×购买年 地价＝地租/利息率 并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现 —购买年是利息率的倒数。
•
【答案】错误
【解析】如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果 更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应
该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以
投资者要求的报酬率可以略低。
第一节
•
收益法概述
3.收益法适用的估价对象（掌握） 收益法的适用的估价对象是收益性房地产。包括住宅、写字楼、 旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂 房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
第二节
报酬资本化法的公式
• 【例7-7】某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目 前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期 限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况 与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过 基准地价求该工业用地的目前价格。
房地产估价整理习题
房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。
C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。
4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。
3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。
4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。
A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。
〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。
A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。
3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。
4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第七章收益法及其应用
有限期年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•考虑年限和残值：
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
永久性年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•即纯收益为年金，则有：
PPT文档演模板
•当收益为永久性时，n趋近于无穷大
第七章收益法及其应用
折旧后年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•当收益为永久性时
•当收益为有限期时
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
折旧前年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•当收益为永久性时
•当收益为有限期时
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
按等差级数递增或递减的纯收益的还原
•（二）年收益呈现规则变化时的还原
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 纯收益的确定
•纯收益
•是指以收益为目的的房地产所产生的总收 益在扣除有关总费用后的余额，属于房地产 的客观、持续、稳定的适当收益。
•纯收益的分类
•实际纯收益 •客观纯收益
PPT文档演模板
•有形收 益
•无形收 益
•无限期纯收益 •折旧前纯收益 •税前纯收益 •有限期纯收益 •折旧后纯收益 •税后纯收益
•
产的还原利率。
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•2.• 调整法 • 结合待估价房地产的特点，对土地或建筑物的一般 还原利率进行适当调整，从而确定所需还原利率。
•3.• 估算法
PPT文档演模板
• 先列出各种投资风险程度及其投资风险率的大小， 然后根据待估价房地产的投资风险等因素，估算出与此 相适应的投资收益率作为还原利率。
第七章收益法及其应用
PPT文档演模板
2020/12/5
第七章收益法及其应用
本章主要内容
收益法的基本原理 折现与资本化 纯收益与还原利率的确定 收益还原法的应用 收益法的派生方法
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
•4000万元
PPT文档演模板
•每年净赚
•400万元
•（4）还原利率的可确定 性 •（5）风险的可衡量性
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 收益法的优点
•（1）应用范围较广 •（2）理论依据充分 •（3）符合购买者的投资宗旨
❖ 收益法的不足
•（1）纯收益及还原利率的确定相当困难 •（2）仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际 •（3）适用范围仍有一定的局限性
•当收益为永久性时
•当收益为有限期时，各年递增时：
•当收益为有限期时，各年递减时：
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
按等差级数递增或递减的纯收益的还原
•各年纯收益： •房地产价格：
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
按等比级数递增或递减的纯收益的还原
•（二）年收益呈现规则变化时的还原
•当收益为永久性时
v 还原利率的确定 •个别还原利率与综合还原利率的换算
•（1）纯收益为折旧后的收益时的换算
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •个别还原利率与综合还原利率的换算
•（2）纯收益为折旧后的收益时的换算
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
v 现值的计算方法 •复利现值
•指未来一定量的资金的现在价值.
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
v 现值的计算方法 •年金现值
•年金：指在一定时期内，间隔相等的时间收付相等的金额。 •年金现值：指在未来一定时期内，每年首付等额资金的现值之和。
•例•7-7
• 根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价格的构 成比例为4:6，若土地和建筑物的还原利率分别为10%和 12%，则该房地产的综合还原利率为_____________, 若建筑物的折旧率为2.5%，则该房地产的综合还原利率 为_____________.
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 应用中需注意的问题
•（1）收益法中的收益是指预期的纯收益 •（2）纯收益是指正常的纯收益 •（3）还原利率是指市场而又合理的还原利率
❖ 收益法的估价步骤
确定年 纯收益
PPT文档演模板
计算 还原利率
计算待估价 确定 房地产价格 估价额
第七章收益法及其应用
v 还原利率的确定
•关于确定还原利率的不同观点
•1.• 以资金的社会平均利润作为还原利率
•2.• 以房地产行业的投资利润率作为还原利率
•3.• 以实质利率作为还原利率
•确定还原利率时应考虑的因素
PPT文档演模板
•1.• 个别性 •2.• 风险性
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
•实质利率：
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法
•（1）求取建筑物的价格； •（2）计算归属于建筑物的纯收益； •（3）计算归属于土地的纯收益； •（4）求取土地的价格。
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第三节 纯收益与还原利率的确定
v 还原利率的确定 •还原利率 •是指将房地产的年纯收益还原为价格的利率
。
•还原利率的分类
PPT文档演模板
•个别 •还原利率
•土地还原利率 •建筑物还原利率
•综合 •还原利
率
•房地合一评估时 使用的还原利率
第七章收益法及土地（或建筑物）的价格； •（2）计算归属于土地（或建筑物）的纯收益； •（3）计算归属于建筑物（或土地）的纯收益； •（4）求取建筑物（或土地）的价格。
PPT文档演模板
•土地残余法
•建筑物残余 法
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法—残余法
•土地残余法 • 对土地的残余收益进行资本化，据以确定土地价 格的一种方法。
•a1 a2 a3 …… at at+1
…… an
• 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n
•当年收益不变时 ：
PPT文档演模板
•——有限期公式
•——无限期公式
第七章收益法及其应用
收益还原法基本公式
•当年收益按等差级数变化时：•ai=a+(i-1)b
•
a a+b a+2b …… a+(n-1)b
•步骤
•（1）求取建筑物的价格； •（2）计算归属于建筑物的纯收益； •（3）计算归属于土地的纯收益； •（4）求取土地的价格。
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法-残余法
•例7-17
• 在一幅3000㎡的土地上建成建筑面积为2000㎡的房屋 ，根据成本法，建筑物的现时价格为2000×1200=240万元， 该建筑物尚可使用20年，建筑物的还原利率为12%，土地的 还原利率为10%。 • 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租， 使用面积为建筑面积的60%，不含折旧费的年租赁费为72万 元。根据土地残余法确定土地的价格。
第二节 折现与资本化
v 折现
•现值：指资金折算至基准年的数值，也称折现值。 •折现：将时点处的资金时值折算为现值的过程。
❖ 资金的时间价值
• 指资金在周转使用过程中由于时间因素而形成的 不同价值，也就是指等量货币在不同的时点上具有不 同的价值。
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
•纯收益
•10%的年利率 •400万元
第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 收益法：运用适当的还原利率，将房地产的未来 纯收益额通过折现计算进行还原，从而 确定房地产价格。
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第一节 收益法的基本原理
v 理论依据
•（1）效用价值论 ✓ 房地产的效用 ✓ 相对稀少性 ✓ 有效需求
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法
•收益法的派生方法
•残余法
•收益 •倍数法
•购买年法
•收益 •分析法
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法—残余法
•残余法
PPT文档演模板
• 根据房地一体的纯收益总额单独求取土地或建筑 物价格的一种方法。
第七章收益法及其应用
第五节 收益法的派生方法—残余法
v 资金的时间价值
• 指资金在周转使用过程中由于时间因素而形成的 不同价值，也就是指等量货币在不同的时点上具有不 同的价值。
•单利法（静态法）：
•复利法（动态法）：
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
第二节 折现与资本化
v 折现的实现方法
•1 单利折现（静态折现）：
•2 复利折现（动态折现）：复利现值，年金现值
•（三）纯收益及还原利率各年变化时
PPT文档演模板
第七章收益法及其应用
有限期年纯收益的还原
•（一）年收益为一定值，即各年不变时
•可视为年金，则有：
•注意年限的确定：
•建筑物年限<土地使用年限：以建筑物年限为准，考虑土地残值 •建筑物年限>土地使用年限：以土地使用年限为准，考虑建筑物残值