国有房地产企业战略思考

周期性
房地产业作为国民经济的支柱性产 业，受国民经济状况的影响极大， 其市场波动情况与宏观经济周期波 动趋势基本一致；同时房地产业伴 随着国家宏观政策的调控而波动。
伪市场性
房地产的地域性、土地资源的稀缺 性，以及房地产对社会发展的重要 性决定了国家会对其进行有效的控 制和管理的必要性，这些因素在一 定程度上限制了房地产企业之间自 由竞争的展开。也导致了房地产行 业中存在多种不同规模、类型企业 的共存。
世界银行认为，一般来讲，房地产投资与GDP之比会随着人均GDP的增长而呈倒U形 ，我国 目前正进入稳定高速发展期，普通大众对住房改善需求明显增加（2019年我国人均GDP为 3300美元）
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国家土地政策中的18亿亩耕地红线在资源端构成很大的压力，中国土地资源的 极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨
此外，2050年前需要完成1.6亿亩退耕任务，“十一五”期间已完成8065万亩，未来退耕任务一项就将突 破18亿亩的耕地红线。因此，中国土地资源的稀缺性可见一斑。
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中国受传统消费观念的影响，使得需求比国外同等发展阶段的国家更加放大，房 地产市场的需求在中、长期也会保持上升
国家 中国 英国 美国 法国 荷兰 德国
城市居民住房自有率（近几年的统计结 果） 82%
70% 60%（其中曼哈顿仅为10%，次贷危机进 一步降低了住房自有率）
55%
50%
42%
中国人普遍的购房置业的消费心理明显高于对于房屋租赁的心理预期。所以，受传统消费观念的 影响，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升。
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然而，短期内，随着政策的不确定性，房地产市场短期内前景尚不明确，房地 产已经成经济问题变成了政治问题
关联性
房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、 木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的 产业关联性。随着我国加入WTO，与国际一体 化的快速发展，我国国民经济与全球经济的相 关度越来越高，也会对房地产业的发展产生越 来越大的影响。
地域性
房地产地域性很强，各地房地产市 场发育程度、政策措施、居民收入 和消费偏好等千差万别。房地产行 业的地域性特征使得房地产公司在 进行地域扩张时，必须针对各地具 体情况进行逐一分析，谨慎投资。
实体经济尚未完全恢复，短期内房价上涨与去年短期压抑性需求、国内救市政策相关性较大，构成对房价 的负面影响；
政府强行打压会导致短期内有下降可能 但通胀预期、土地成本拉升等因素，由使得房价有向上涨的欲望； 央企退出利好还是利空？ 从而，短期内前景不是很明确，明年因为通胀预期而进行报复性增长的可能性较大；
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从政策影响因素看：财政、货币、产业和土地等政策的影响是复杂和多元化的
近年国家出台的主要调控政策
加倍征收土地使用税
财政政策
严格征收土地增值税
进行物业税空转实试点
紧缩信贷，提高利率
货币政策
提高存款准备金率 信托资金的限制
减少对二套房个人信贷支持
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我国的城市化水平距离国际水平仍然很低，城市化进程是房地产的根本驱动力
100% 80% 60% 40% 20% 0%
80% 60% 40% 20%
0%
国际城市化发展水平 95%
85%
55% 45%
Baidu Nhomakorabea
中国
国际平均水平
发达国家
美国
中国城市化进程
75%
55% 45%
目前
2020年
2050年
•我国城市化率距离发达国家、 甚至国际平均水平还有很大差 距； •我国的城市综合承载力不充分， 城市化水平仍处在初级向中级 转变的过程中； •根据战略，中国的城市化发展 的进程至少需要20～30年或者 更长的时间，仅城市化一项， 我国每年将新增房地产需求2 亿平方米，房地产市场发展前 景广阔；
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人口红利的利好因素支持房地产市场中、长期向好
需求主体
2019年前
2019-2025年
35-45岁群体的住房改 善需求
婚龄人口的刚性需求再度增加
中产阶层崛起及贫富差距拉大，导致社会游资充裕，住房投 资需求持续升温
50岁以上群体对于住房的改善需求
我国的人口结构已经由50年到80年的“人口负债期”转入“人口红利期”（这一阶段的主要特 征是因人口结构变化所导致的高储蓄、高投资和高经济增长）
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多种因素决定了房地产中长期平稳向上增长
我国城市化水平距离国际水平仍有较大差距，城市化进程发展将极大推动房地产业的发展； 受“人口红利”因素影响，未来20-30年房地产业发展前景良好； 我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛； 中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨； 中国受传统消费观念的影响，房地产市场的需求在中、长期也会保持上升；
内容
房地产企业未来发展形势展望 房地产企业竞争形势与业务模式分析 房地产企业战略思考维度 中型国企的应对思路
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中国的房地产行业具有以下五个基本特性
政策敏感性
房地产业是中国经济的支柱产业，并且是国 民最基本的生活条件环境。从房地产业的发 展周期看，我国的房地产市场受国家宏观政 策的影响非常大。
中国耕地存量变化情况
20
19.5
19
18.5 18
19.51
17.5
18.31
18.27
18
17 1996年
2006年
2007年
20XX年
中国是人口大国，从保障粮食安全和社会稳定的要求出发，必须确立粮食基本自给的方针，１８亿亩耕地 是一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。
耕地存量，2019年比2019年减少1.2亿亩，年均减少1200万亩；2019年比2019年减少460万亩；按照年均减 少300万亩的保守估计，只能用到2019年；按照2020年计算，平摊到每年只有200万亩可用；根据2009年全 国城市建设用地审批情况看，新增建设用地中80%都来自农村集体土地，坚守18亿亩耕地的任务将极为艰 巨。
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我国目前人均GDP的发展阶段，支持房地产发展的需求旺盛，房地产市场中长期 处于上升通道中
人均GDP
1400美元以下 1400-8000美元
8000美元以上
房地产投资占GDP 的比重
2%
8%
3-5%
住宅产业发展情 况
住房还不能成为 大众消费品
普通大众对于住 房改善需求增加
住房普及化，房地 产对于经济的带动 作用减弱