ST 铜城：拟出售全部资产及负债项目长期投资单位白银铜城集团大酒店管理有限责任公司资产评估说明
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金额单位：人民币万元
中天和资产评估有限公司 电话：010-68008059 传真：010-68008059-8030 2
白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
项 流动资产： 货币资金 应收票据 应收账款 预付账款 其他应收款 存货
目
2010 年 12 月 31 日
白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
白银铜城商厦（集团）股份有限公司 拟出售全部资产及负债项目 长期投资单位 白银铜城集团大酒店管理有限责任公司
资 产 评 估 说 明
（第一册 共一册）
2012年9月19日
中天和资产评估有限公司
电话： 010-68008059
2012 年 1-8 月 400.05 330.84 16.98 115.72 0.10
减：税金及附加 营业费用 管理费用 财务费用 加：公允价值变动损益 加：投资收益 减：资产减值损失 三、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 四、利润总额 减：所得税 五、净利润
-319.87 146.68 20.75 21.15 146.28 146.28
4,474.51 243.81 4,718.32 5,067.62
4,374.94 236.68 4,611.62 5,007.35
4,275.35 231.93 4,507.28 5,356.12
40.18 83.99 399.09 45.40 25.23 35.53 629.41
42.07 139.75 458.58 94.70 26.74 11.16 773.01
金额单位：人民币元 资产种类 货币资金 应收账款 预付账款 其它应收款 存货 流动资产合计 账面值 2,041,826.85 13,300.00 54,065.80 6,353,747.01 25,486.30 8,488,425.96 负债种类 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 其他应付款 固定资产 无形资产 非流动资产合计 资产总计 42,753,533.85 2,319,271.65 45,072,805.50 53,561,231.46 其他流动负债 流动负债合计 负债合计 净资产 334,134.95 1,289,136.92 3,826,054.20 6,413,212.64 269,183.11 348,706.58 12,480,428.40 12,480,428.40 41,080,803.06 账面值
中天和资产评估有限公司
电话： 010-68008059
传真： 010-68008059-8030
1
白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
第二部分
1．企业名称、类型与组织形式
被评估单位的概况
企业名称：白银铜城集团大酒店管理有限责任公司 ( 以下简称“铜城大酒 店”) 注册地址：白银市白银区五一街 8 号 法定代表人：张世田 注册资本：人民币壹仟万元整 实收资本：人民币壹仟万元整 公司类型：一人有限责任公司 成立日期：2010 年 2 月 1 日 注册号：620400000004256（1-1） 2．企业历史沿革 铜城大酒店前身为白银铜城商厦（集团）股份有限公司大酒店。2010 年白银 铜城商厦（集团）股份有限公司为优化管理体制和资源配置，将与酒店经营业务 相关的资产作为投资，设立白银铜城集团大酒店有限责任公司，原白银铜城商厦 （集团）股份有限公司大酒店的权利、义务由新设立的白银铜城集团大酒店有限 责任公司继承。2012 年 8 月，白银铜城集团大酒店有限责任公司更名为白银铜城 集团大酒店管理有限责任公司。 目前，铜城大酒店的实际经营业务为公共场所（宾馆）、场地租赁、热力供 应。 3．经营业务范围 公共场所（宾馆）（凭许可证有效期经营），场地租赁，会议服务，热力供 应，酒店管理。 4.铜城大酒店的财务状况表和经营成果表 近期财务状况及经营成果表 资 产 负 债 表
2011 年 12 月 31 日
2012 年 8 月 31 日
38.03
82.21
204.18 1.33
8.19 300.90 2.19 349.31
3.51 308.30 1.71 395.73
5.41 635.37 2.55 848.84
流动资产合计 非流动资产： 长期股权投资 固定资产 无形资产 递延所得税资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债： 短期借款 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付股利 其他应付款 其他流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 净资产
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4
白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
第三部分
评估对象与评估范围及资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容 1.评估对象为铜城大酒店于评估基准日的股东全部权益。 2.评估范围为铜城大酒店整体资产，包括全部资产与负债，具体评估范围以 铜城大酒店根据审计后的会计报表填写的资产评估申报表为准，凡列入申报表内 并经核实确认为铜城大酒店的资产及相关负债均在本次评估范围内。评估的资产 类型包括流动资产、非流动资产和流动负债。详见下表：
33.41 128.91 382.61 641.32 26.92 34.7 1,248.04
629.41 4,438.21
773.01 4,234.34
1,248.04 4,108.08
利 润 表
金额单位：人民币万元 项 目 2010 年度
电话：010-68008059
2来自百度文库11 年度
2012 年 1-8 月
中天和资产评估有限公司
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5
白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
3.委估资产权属状况 （1）存货权属状况 委估存货为原材料。经核实，存货有发票或合同、入库单、结算单，产权清 晰无瑕疵。 （2）委估房屋建筑物 8 项，均为房屋建筑物，其中部分为装修改造工程，建 筑面积合计为 15,673.11 平方米，主楼、地下室、车库、配电房、附属房拥有房 屋产权证。锅炉房尚未取得房屋所有权证。 （3）委估机器设备共 264 项，其中：机器设备 56 项、电子设备 208 项。主 要设备有合同、发票，产权清晰无瑕疵。 （4）委估无形资产-土地使用权共 1 宗，拥有土地使用权证，产权清晰无瑕 疵。 （二）实物资产的分布情况及特点 纳入本次铜城大酒店评估范围内的实物资产包括流动资产-存货中的原材料； 固定资产中的房屋建（构）筑物、设备类资产。这部分实物资产情况如下： 1.存货均为原材料 存货账面价值 25,486.30 元，提减值准备 0.00 元，存货账面净值 25,486.30 元。具体情况如下：原材料，主要为酒店客户所需的各种材料和备品备件，保管 情况较好，所有存货均存放在酒店主楼内。 2.房屋建（构）筑物类资产，主要为房屋建筑物 账面原值 63,066,390.43 元，账面净值 42,887,669.98 元。主要为酒店主楼、 地下室、配电房、附属房、锅炉房、消防改造工程、装修工程等，共 8 项，酒店 主楼为 1996 年修建完工。该主楼首层为大堂及办公用房，2-4 层作为写字楼对外 出租，5-17 层为客房，18-25 层为餐厅，地下 1 层部分为设备层，部分作商务用 房，地下 2 层为设备层。锅炉房为 1993 年购买白银区房地产开发公司所得。截止 评估基准日酒店主楼、地下室、配电房、附属房、锅炉房维修保养情况一般。 3.设备类资产包括机器设备、电子设备两大类 账面原值 2,751,040.23 元，账面净值 644,196.87 元。其中：机器设备账面 原值 445,628.54 元，账面净值 148,475.63 元；电子设备账面原值 2,305,411.69 元，账面净值 495,721.24 元。企业将部分机器设备及电子设备账面值并入房屋建
-0.36 -227.14 27.05 3.79 -203.87 -203.87
82.33 -145.93 21.53 1.86 -126.26 -126.26
上述 2010 年度、2011 年度、2012 年 1-8 月数据已经中喜会计师事务所有限 责任公司审计。
中天和资产评估有限公司
电话：010-68008059
以上数据经中喜会计师事务所有限责任公司审计。 本次评估对象、评估范围与经济行为涉及的评估对象、评估范围一致。 经核实，上述评估范围内的各类资产产权均归被评估单位所有，负债客观、 真实存在。评估人员对机器设备逐台逐套进行核实，了解其性能、运行状况、维 修保养等情况；对房屋、土地逐栋逐项进行现场查勘，了解其结构、层高、檐高、 装修和土地使用现状等情况。
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中天和资产评估有限公司
传真：010-68008059-8030
白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
项 一、营业收入 二、营业成本
目
2010 年度 345.47 381.01 16.11 121.45 0.09
2011 年度 457.30 487.71 21.97 174.92 0.20
中天和资产评估有限公司
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传真： 010-68008059-8030
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白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者 部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
传真： 010-68008059-8030
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白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
目
录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................. 1 第二部分 被评估单位的概况 .......................................... 2 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 ...................... 5 第四部分 评估技术说明 .............................................. 12 第一节 流动资产评估技术说明 ..................................... 12 第二节 机器设备评估技术说明 ..................................... 17 第三节 房屋建（构）筑物评估技术说明 ............................. 29 第四节 土地使用权评估技术说明 ................................... 41 第五节 房屋收益法评估技术说明 ................................... 49 第六节 流动负债评估技术说明 ..................................... 52 第五部分 收益法评估技术说明 ........................................ 55 第一节 收益法评估对象 ........................................... 55 第二节 收益法的应用前提及选择的理由 ............................. 56 第三节 宏观经济与行业分析 ....................................... 61 第四节 铜城大酒店生产经营现状 ................................... 67 第五节 盈利预测数据的计算过程 ................................... 70 第六部分 评估结论及其分析 .......................................... 76
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白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
项 流动资产： 货币资金 应收票据 应收账款 预付账款 其他应收款 存货
目
2010 年 12 月 31 日
白银铜城商厦（集团）股份有限公司长期投资白银铜城集团大酒店管理有限公司评估技术说明
白银铜城商厦（集团）股份有限公司 拟出售全部资产及负债项目 长期投资单位 白银铜城集团大酒店管理有限责任公司
资 产 评 估 说 明
（第一册 共一册）
2012年9月19日
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2012 年 1-8 月 400.05 330.84 16.98 115.72 0.10
减：税金及附加 营业费用 管理费用 财务费用 加：公允价值变动损益 加：投资收益 减：资产减值损失 三、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 四、利润总额 减：所得税 五、净利润
-319.87 146.68 20.75 21.15 146.28 146.28
4,474.51 243.81 4,718.32 5,067.62
4,374.94 236.68 4,611.62 5,007.35
4,275.35 231.93 4,507.28 5,356.12
40.18 83.99 399.09 45.40 25.23 35.53 629.41
42.07 139.75 458.58 94.70 26.74 11.16 773.01
金额单位：人民币元 资产种类 货币资金 应收账款 预付账款 其它应收款 存货 流动资产合计 账面值 2,041,826.85 13,300.00 54,065.80 6,353,747.01 25,486.30 8,488,425.96 负债种类 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 其他应付款 固定资产 无形资产 非流动资产合计 资产总计 42,753,533.85 2,319,271.65 45,072,805.50 53,561,231.46 其他流动负债 流动负债合计 负债合计 净资产 334,134.95 1,289,136.92 3,826,054.20 6,413,212.64 269,183.11 348,706.58 12,480,428.40 12,480,428.40 41,080,803.06 账面值
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第二部分
1．企业名称、类型与组织形式
被评估单位的概况
企业名称：白银铜城集团大酒店管理有限责任公司 ( 以下简称“铜城大酒 店”) 注册地址：白银市白银区五一街 8 号 法定代表人：张世田 注册资本：人民币壹仟万元整 实收资本：人民币壹仟万元整 公司类型：一人有限责任公司 成立日期：2010 年 2 月 1 日 注册号：620400000004256（1-1） 2．企业历史沿革 铜城大酒店前身为白银铜城商厦（集团）股份有限公司大酒店。2010 年白银 铜城商厦（集团）股份有限公司为优化管理体制和资源配置，将与酒店经营业务 相关的资产作为投资，设立白银铜城集团大酒店有限责任公司，原白银铜城商厦 （集团）股份有限公司大酒店的权利、义务由新设立的白银铜城集团大酒店有限 责任公司继承。2012 年 8 月，白银铜城集团大酒店有限责任公司更名为白银铜城 集团大酒店管理有限责任公司。 目前，铜城大酒店的实际经营业务为公共场所（宾馆）、场地租赁、热力供 应。 3．经营业务范围 公共场所（宾馆）（凭许可证有效期经营），场地租赁，会议服务，热力供 应，酒店管理。 4.铜城大酒店的财务状况表和经营成果表 近期财务状况及经营成果表 资 产 负 债 表
2011 年 12 月 31 日
2012 年 8 月 31 日
38.03
82.21
204.18 1.33
8.19 300.90 2.19 349.31
3.51 308.30 1.71 395.73
5.41 635.37 2.55 848.84
流动资产合计 非流动资产： 长期股权投资 固定资产 无形资产 递延所得税资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债： 短期借款 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付股利 其他应付款 其他流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 净资产
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第三部分
评估对象与评估范围及资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容 1.评估对象为铜城大酒店于评估基准日的股东全部权益。 2.评估范围为铜城大酒店整体资产，包括全部资产与负债，具体评估范围以 铜城大酒店根据审计后的会计报表填写的资产评估申报表为准，凡列入申报表内 并经核实确认为铜城大酒店的资产及相关负债均在本次评估范围内。评估的资产 类型包括流动资产、非流动资产和流动负债。详见下表：
33.41 128.91 382.61 641.32 26.92 34.7 1,248.04
629.41 4,438.21
773.01 4,234.34
1,248.04 4,108.08
利 润 表
金额单位：人民币万元 项 目 2010 年度
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2来自百度文库11 年度
2012 年 1-8 月
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3.委估资产权属状况 （1）存货权属状况 委估存货为原材料。经核实，存货有发票或合同、入库单、结算单，产权清 晰无瑕疵。 （2）委估房屋建筑物 8 项，均为房屋建筑物，其中部分为装修改造工程，建 筑面积合计为 15,673.11 平方米，主楼、地下室、车库、配电房、附属房拥有房 屋产权证。锅炉房尚未取得房屋所有权证。 （3）委估机器设备共 264 项，其中：机器设备 56 项、电子设备 208 项。主 要设备有合同、发票，产权清晰无瑕疵。 （4）委估无形资产-土地使用权共 1 宗，拥有土地使用权证，产权清晰无瑕 疵。 （二）实物资产的分布情况及特点 纳入本次铜城大酒店评估范围内的实物资产包括流动资产-存货中的原材料； 固定资产中的房屋建（构）筑物、设备类资产。这部分实物资产情况如下： 1.存货均为原材料 存货账面价值 25,486.30 元，提减值准备 0.00 元，存货账面净值 25,486.30 元。具体情况如下：原材料，主要为酒店客户所需的各种材料和备品备件，保管 情况较好，所有存货均存放在酒店主楼内。 2.房屋建（构）筑物类资产，主要为房屋建筑物 账面原值 63,066,390.43 元，账面净值 42,887,669.98 元。主要为酒店主楼、 地下室、配电房、附属房、锅炉房、消防改造工程、装修工程等，共 8 项，酒店 主楼为 1996 年修建完工。该主楼首层为大堂及办公用房，2-4 层作为写字楼对外 出租，5-17 层为客房，18-25 层为餐厅，地下 1 层部分为设备层，部分作商务用 房，地下 2 层为设备层。锅炉房为 1993 年购买白银区房地产开发公司所得。截止 评估基准日酒店主楼、地下室、配电房、附属房、锅炉房维修保养情况一般。 3.设备类资产包括机器设备、电子设备两大类 账面原值 2,751,040.23 元，账面净值 644,196.87 元。其中：机器设备账面 原值 445,628.54 元，账面净值 148,475.63 元；电子设备账面原值 2,305,411.69 元，账面净值 495,721.24 元。企业将部分机器设备及电子设备账面值并入房屋建
-0.36 -227.14 27.05 3.79 -203.87 -203.87
82.33 -145.93 21.53 1.86 -126.26 -126.26
上述 2010 年度、2011 年度、2012 年 1-8 月数据已经中喜会计师事务所有限 责任公司审计。
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项 一、营业收入 二、营业成本
目
2010 年度 345.47 381.01 16.11 121.45 0.09
2011 年度 457.30 487.71 21.97 174.92 0.20
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者 部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................. 1 第二部分 被评估单位的概况 .......................................... 2 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 ...................... 5 第四部分 评估技术说明 .............................................. 12 第一节 流动资产评估技术说明 ..................................... 12 第二节 机器设备评估技术说明 ..................................... 17 第三节 房屋建（构）筑物评估技术说明 ............................. 29 第四节 土地使用权评估技术说明 ................................... 41 第五节 房屋收益法评估技术说明 ................................... 49 第六节 流动负债评估技术说明 ..................................... 52 第五部分 收益法评估技术说明 ........................................ 55 第一节 收益法评估对象 ........................................... 55 第二节 收益法的应用前提及选择的理由 ............................. 56 第三节 宏观经济与行业分析 ....................................... 61 第四节 铜城大酒店生产经营现状 ................................... 67 第五节 盈利预测数据的计算过程 ................................... 70 第六部分 评估结论及其分析 .......................................... 76