2019北京大兴区域房地产市场西红门板块市场调研报告
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• 黄村板块：未来大兴 城市居住、办公、商 业综合片区，城市基 础设施条件完善，城 市形态已见雏形，区 域价值高
• 西红门板块：地段优势明显，是未来大兴商业核 心、价值标杆，将长期领跑大兴楼市
• 旧宫板块：受到亦庄 板块的辐射较大，成 为亦庄板块的延展区 域
• 天宫院板块：“以住为主”的片区，
以轨道交通带动的城市居住功能区
户型面积选择空间大，户型设计合理、紧凑，舒适度较高
三室两厅两卫 建筑面积142㎡
案例分析——鸿坤理想城
销售情况
月份
• 鸿坤理想城目前礼域组团均价24000元/平米，前期根据户型面积和楼层不同目前购房有不同优惠，优惠 后均价在21000元/平米左右。目前在售户型为90-140平米的2、3居，全部南北通透。其中2居为91、 95、96平米，3居为127、131、141平米左右，另外还有部分179平米的4居。
，私密性好，使用上也很便捷。南向落地窗的 设计，采光优越，舒适度高; • 次卧位于南侧，北侧则设计为书房，中间的卫 生间设计很方便，洗手池与卫浴分隔，设计很 人性化，北向的窗户避免了洗澡后卫生间的潮 湿; • 厨房L型橱柜设计，多人操作也不会太拥挤，北 向生活阳台，方便日常生活使用。餐厅与客厅 分区明显，很贴心的和厨房融为一体，北向窗 户也保证了室内通风。 • 户型缺点：主卧内的卫生间为暗卫设计，通风 和采光效果不佳。而且卫生间旁就设置为衣帽 间，可能会有湿度较大的困扰。
• 销售情况：自2019年6月以来，销售情况火爆，纷纷出现日光盘、月光盘现象，市
场在售房源较少；新一轮推盘必将区域单价推至新高
• 客户特征：城市核心区区以具备一定消费实力的改善型客户为主；随着轨道交通的
串联，吸引大量受挤压的城市外溢型客群来此地置业
22
• 区域市场研究总结
• 各版块演变发展趋势判断
• 本案外区域客户或将高于地缘客户，且外区客户 购买实力更为雄厚。
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场
项目实景
二、区域房地产市场研究 • 西红门板块小结 – 产品特征
• 鸿坤理想城项目开发时期较早，未来新开房源不多，区域目前以销售塔式公寓为主
18
二、区域房地产市场研究 • 西红门板块小结 – 价格及销售情况
23
• 分区域市场研究总结
• 大片区未来供应及竞争分析
• 西红门板块：以板塔结合的产品形式，放量较少， （鸿坤、嘉悦）
• 黄村板块：以高板为主的产品形式，未来 放量不多，价格看涨（华润、中建）
• 天宫院板块：板式高层，未来放量多（保利、绿地） • 旧宫板块：产品多元，未来放量较多（国奥）
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THANK YOU
• 整盘均价：21500元/平米
月份
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场wk.baidu.com
客户分类
边缘客户
重要客户 核心客 户
其他商圈客户
大兴及周边区域高新技术中小企业
周边商圈、地铁沿线、高薪科技、工业设计、 空港物流企业
• 其中靶心客户群，将以外区域客群构成。写字楼 部分外区客群占70%以上，小型办公部分外区客 群占50%以上。
• 总计2692户，22栋住宅楼，3栋独立配套公建；12号塔楼（20层）；4号楼板楼（21层）； 礼域组团1、6号楼为塔楼，每层六户，两部电梯。7、12、13为塔连板楼，两个单元，一单元为每层六户， 两部电梯，二单元每层三户，一部电梯。
案例分析——鸿坤理想城
超级配套
整个社区里规划的是商业街、写字楼、酒店、学校等设施一应俱全 业主足不出户，商业生活配套就能基本能满足日常生活需求，非常之便利
• 从鸿坤理想城价格上分析，价格曲线平稳上升，并且在目前房地产市场情况下，价格也能保持平稳，主要原 因是项目品质效应。
项目2019年全年月均去化套数为82套
案例分析——鸿坤理想城
样板间效果
户型面积选择空间大，户型设计合理、紧凑，舒适度较高
区域项目个案分析
鸿坤理想城 CDD创意港·嘉悦广场
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场
• 由于区域地段价值高，产品去化速度很快，公寓产品销售得出乎意料的好 • 嘉悦广场以控制低总价策略实现了较好的销售情况
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二、区域房地产市场研究 • 西红门板块小结 – 客户情况
• 以挤压外溢型刚需客户为主，以及部分地缘改善型客户 • 区域中的公寓产品则满足限购人群的投资需求，低总价、可商可住的产品
案例分析——鸿坤理想城
建筑风格
• 建筑风格汲取法国ART-DECO精髓，简约、经典、注重人文，追求建筑与建筑之间、建筑与居住 者之间、建筑与园林之间、建筑与区域之间的和谐。
案例分析——鸿坤理想城
户型分析
户型点评 • 入户玄关设计，保证各个户型的私密性; • 主卧为套房设计，带有独立的衣帽间和卫生间
北京大兴区域房地产市场
西红门板块市场调研报告
2019-02
• 西红门板块项目分布
在售 尾盘 售罄 潜在供应
CDD创意港.嘉悦广场
鸿坤理想城
2
• 西红门板块
板块点评：
1
商业开发较多，住宅产品稀缺
2
3 5
3
CDD创意港
宏坤
嘉悦广场
理想城
区域项目个案分析
鸿坤理想城 CDD创意港·嘉悦广场
案例分析——鸿坤理想城
项目基本信息
项目定位：北京南门户的顶级综合体 项目特色：新门户，新经济！ 销售均价： 住宅25000元/平方米
打造开发企业品牌、竖立项目形象，打造区域新地标
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场
项目规划
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场
销售情况
• 该项目自7月份开盘以来，已去化房源60%，目前A/B写 字楼部分均价25000/平米，1-6号楼均价20000/平米
形式备受中小型企业主及投资者的青睐
20
大兴区域房地产市场研究总结
21
• 区域市场研究总结
• 整体区域发展特征分析
（紧凑小户型对应刚需客群，舒适大户型对应区域改善客户，本区域内 的产品呈现“各种好卖”状态）
• 产品特征：改善型产品以多层洋房、品质小高层为主，户型面积体现尺度感，居住
舒适度较高；刚需型产品以板塔结合高层为主，户型紧凑，性价比高；
项目基本信息
项目定位：改善型宜居大盘 项目特色：近邻南五环路和地铁4号线 销售均价： 住宅24000元/平方米
超大宜居生活标杆大盘，交通、配套优势明显
案例分析——鸿坤理想城
总体规划
• 项目为一个140万平米的大盘，其中规划有120万平米住宅，由高层、小高层、多层板式公寓组成。20万平 米的商业及配套，包括星级酒店、商业大道、大型购物中心、商场、体育健身场馆和金融办公，是目前五环 内罕见超大规模中高档住宅项目。
• 西红门板块：地段优势明显，是未来大兴商业核 心、价值标杆，将长期领跑大兴楼市
• 旧宫板块：受到亦庄 板块的辐射较大，成 为亦庄板块的延展区 域
• 天宫院板块：“以住为主”的片区，
以轨道交通带动的城市居住功能区
户型面积选择空间大，户型设计合理、紧凑，舒适度较高
三室两厅两卫 建筑面积142㎡
案例分析——鸿坤理想城
销售情况
月份
• 鸿坤理想城目前礼域组团均价24000元/平米，前期根据户型面积和楼层不同目前购房有不同优惠，优惠 后均价在21000元/平米左右。目前在售户型为90-140平米的2、3居，全部南北通透。其中2居为91、 95、96平米，3居为127、131、141平米左右，另外还有部分179平米的4居。
，私密性好，使用上也很便捷。南向落地窗的 设计，采光优越，舒适度高; • 次卧位于南侧，北侧则设计为书房，中间的卫 生间设计很方便，洗手池与卫浴分隔，设计很 人性化，北向的窗户避免了洗澡后卫生间的潮 湿; • 厨房L型橱柜设计，多人操作也不会太拥挤，北 向生活阳台，方便日常生活使用。餐厅与客厅 分区明显，很贴心的和厨房融为一体，北向窗 户也保证了室内通风。 • 户型缺点：主卧内的卫生间为暗卫设计，通风 和采光效果不佳。而且卫生间旁就设置为衣帽 间，可能会有湿度较大的困扰。
• 销售情况：自2019年6月以来，销售情况火爆，纷纷出现日光盘、月光盘现象，市
场在售房源较少；新一轮推盘必将区域单价推至新高
• 客户特征：城市核心区区以具备一定消费实力的改善型客户为主；随着轨道交通的
串联，吸引大量受挤压的城市外溢型客群来此地置业
22
• 区域市场研究总结
• 各版块演变发展趋势判断
• 本案外区域客户或将高于地缘客户，且外区客户 购买实力更为雄厚。
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场
项目实景
二、区域房地产市场研究 • 西红门板块小结 – 产品特征
• 鸿坤理想城项目开发时期较早，未来新开房源不多，区域目前以销售塔式公寓为主
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二、区域房地产市场研究 • 西红门板块小结 – 价格及销售情况
23
• 分区域市场研究总结
• 大片区未来供应及竞争分析
• 西红门板块：以板塔结合的产品形式，放量较少， （鸿坤、嘉悦）
• 黄村板块：以高板为主的产品形式，未来 放量不多，价格看涨（华润、中建）
• 天宫院板块：板式高层，未来放量多（保利、绿地） • 旧宫板块：产品多元，未来放量较多（国奥）
24
THANK YOU
• 整盘均价：21500元/平米
月份
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场wk.baidu.com
客户分类
边缘客户
重要客户 核心客 户
其他商圈客户
大兴及周边区域高新技术中小企业
周边商圈、地铁沿线、高薪科技、工业设计、 空港物流企业
• 其中靶心客户群，将以外区域客群构成。写字楼 部分外区客群占70%以上，小型办公部分外区客 群占50%以上。
• 总计2692户，22栋住宅楼，3栋独立配套公建；12号塔楼（20层）；4号楼板楼（21层）； 礼域组团1、6号楼为塔楼，每层六户，两部电梯。7、12、13为塔连板楼，两个单元，一单元为每层六户， 两部电梯，二单元每层三户，一部电梯。
案例分析——鸿坤理想城
超级配套
整个社区里规划的是商业街、写字楼、酒店、学校等设施一应俱全 业主足不出户，商业生活配套就能基本能满足日常生活需求，非常之便利
• 从鸿坤理想城价格上分析，价格曲线平稳上升，并且在目前房地产市场情况下，价格也能保持平稳，主要原 因是项目品质效应。
项目2019年全年月均去化套数为82套
案例分析——鸿坤理想城
样板间效果
户型面积选择空间大，户型设计合理、紧凑，舒适度较高
区域项目个案分析
鸿坤理想城 CDD创意港·嘉悦广场
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场
• 由于区域地段价值高，产品去化速度很快，公寓产品销售得出乎意料的好 • 嘉悦广场以控制低总价策略实现了较好的销售情况
19
二、区域房地产市场研究 • 西红门板块小结 – 客户情况
• 以挤压外溢型刚需客户为主，以及部分地缘改善型客户 • 区域中的公寓产品则满足限购人群的投资需求，低总价、可商可住的产品
案例分析——鸿坤理想城
建筑风格
• 建筑风格汲取法国ART-DECO精髓，简约、经典、注重人文，追求建筑与建筑之间、建筑与居住 者之间、建筑与园林之间、建筑与区域之间的和谐。
案例分析——鸿坤理想城
户型分析
户型点评 • 入户玄关设计，保证各个户型的私密性; • 主卧为套房设计，带有独立的衣帽间和卫生间
北京大兴区域房地产市场
西红门板块市场调研报告
2019-02
• 西红门板块项目分布
在售 尾盘 售罄 潜在供应
CDD创意港.嘉悦广场
鸿坤理想城
2
• 西红门板块
板块点评：
1
商业开发较多，住宅产品稀缺
2
3 5
3
CDD创意港
宏坤
嘉悦广场
理想城
区域项目个案分析
鸿坤理想城 CDD创意港·嘉悦广场
案例分析——鸿坤理想城
项目基本信息
项目定位：北京南门户的顶级综合体 项目特色：新门户，新经济！ 销售均价： 住宅25000元/平方米
打造开发企业品牌、竖立项目形象，打造区域新地标
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场
项目规划
案例分析——CDD创意港·嘉悦广场
销售情况
• 该项目自7月份开盘以来，已去化房源60%，目前A/B写 字楼部分均价25000/平米，1-6号楼均价20000/平米
形式备受中小型企业主及投资者的青睐
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大兴区域房地产市场研究总结
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• 区域市场研究总结
• 整体区域发展特征分析
（紧凑小户型对应刚需客群，舒适大户型对应区域改善客户，本区域内 的产品呈现“各种好卖”状态）
• 产品特征：改善型产品以多层洋房、品质小高层为主，户型面积体现尺度感，居住
舒适度较高；刚需型产品以板塔结合高层为主，户型紧凑，性价比高；
项目基本信息
项目定位：改善型宜居大盘 项目特色：近邻南五环路和地铁4号线 销售均价： 住宅24000元/平方米
超大宜居生活标杆大盘，交通、配套优势明显
案例分析——鸿坤理想城
总体规划
• 项目为一个140万平米的大盘，其中规划有120万平米住宅，由高层、小高层、多层板式公寓组成。20万平 米的商业及配套，包括星级酒店、商业大道、大型购物中心、商场、体育健身场馆和金融办公，是目前五环 内罕见超大规模中高档住宅项目。