《物业管理概论》参考答案

精心整理《物业管理概论》习题参考答案第一章物业管理概述一、单项选择题1.A2.A3.A4.B5.C二、多项选择题1.ABCE2.ABCDE3.ACE4.ACE5.ABCE12（1（2述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。

（3）适用范围不同。

房地产与物业这两个词在某些方面是可以通用的。

但物业一般多指一个单项的“物业”单位（如单项的房产、单项的地产等）或一个独立的房地产公司（或物业公司）；而房地产是指一个国家、地区或一个城市所拥有的房地产。

因此，从宏观的角度看，一般只用房地产，而不用物业，例如：房地产业绝不可以用物业代替，房地产体制改革也不能说成是物业体制改革，即物业是微观的，房地产是宏观的。

3．物业管理的原则和作用是什么？物业管理应遵循以下几项主要原则：有偿服务原则、业主主导原则、统一管理的原则、公平竞争、优胜劣汰原则、服务第一的原则、建管结合的原则、权责对应原则、专业服务的原则、合理收费原则、依法行事的原则。

从物业管理的实践中可以看到，物业管理主要有以下积极作用。

（1）实行物业管理能创造优美的环境。

（2）实行物业管理可以方便居民的生活。

（3）实行物业管理能延长物业的使用寿命。

（4）物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端。

（5）实行物业管理能克服“重建轻管”的思想。

（6）物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会。

（7）物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平。

（8）物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务的发展。

4．物业管理的基本内容是什么？物业管理的基本环节包括哪些？2）前物业管包正式成立四个基本环节。

（4）日常运作阶段。

物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理、系统的协调两个基本环节。

第二章物业管理机构一、单项选择题1.A2.B3.A4.A5.B6.B7.B8．A二、多项选择题1.ACE2.ACE3.ABCDE4.ABDE5.ABCDE6．ABCE7．BC8．ABCDE三、简答题1．简述物业服务企业的权利和义务。

依照国务院《物业管理条例》规定，物业服务企业在物业管理活动中，享有以下权利：（1）参与和资质要求相对应的物业管理招投标的权利。

（2）承接物业时，对物业共有部分进行查验，并按规定接管相关资料的权利。

（3）根据物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务的权利。

（4）根据法规、规章、政策的规定、物业服务合同与委托合同的约定，收取物业服务等费用的权利。

（5）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的权利。

（6）可以根据业提供务。

（5利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会同意的义务。

（11）将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。

（12）法律法规规定的或物业服务合同约定的其他义务。

2．简述物业服务企业设立的条件。

物业服务企业的注册登记也和其他公司一样，必须履行工商行政管理部门要求的各种手续，获得批准后才能成立。

物业服务企业一般申请登记注册为有限责任公司或股份有限公司。

设立有限责任公司，应当具备下列条件：（1）股东符合法定人数。

股东符合法定人数是指股东一般应在2人以上50人以下，同时根据《中华人民共和国公司法》第二十条二款规定：“国家授权投资的机构或者国家授权的部门可以单独投资设立国有独资的有限责任公司”。

（2）股东出资达到法定资本最低限额。

股东出资达到法定资本最低限额，即是根据《中华人民共和国公司法》第二十三条的规定，服务性的公司注册资本最低限额为人民币10万元。

（3）股东共同制定公司章程。

有限责任公司制企业应由全体股东制定公司的章程。

（4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构。

（5）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

设立股份有限公司，应当具备下列条件：（1）发起人符合法定人数。

《中华人民共和国公司法》第一七十五条规定：“设立股份有限公司，应当有5人以上为发起人，其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。

国有企业改建为股（3）件。

3（1财务15万m2（1）注册资本人民币300万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万m2；②高层住宅50万m2；③独立式住宅（别墅）8万m2；④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

三级资质企业：（1）注册资本人民币50万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人：其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）有委托的物业管理项目；（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

4．什么条件下召开业主大会？简述业主大会的职责。

定期业主大会由业主委员会按照业主大会议事规则的规定定期组织召开；临时业主大会，一般开。

56建立健全物业服务企业的管理制度具有重要意义。

具体说有：（1）建立健全管理制度是管理人员从事物业管理的依据；（2）健全的管理制度是物业管理的需要；（3）健全的管理制度能提高管理效率；（4）健全的管理制度可以限制不良的行为。

物业服务企业管理制度的内容是十分广泛的，把它概括起来看，主要有四个方面。

（1）企业内部行政管理方面的管理制度这项制度主要包括下面几项：劳动人事管理制度、设备物质管理制度、组织管理制度、决策与领导制度、财务管理制度、后勤服务制度及其他如电话使用管理制度等。

（2）物业管理方面的管理制度物业管理方面的管理制度是指物业服务企业从业人员进行物业管理方面的管理制度。

具体包括以下几个方面：物业产权产籍档案管理制度、物业交接验收制度、物业维修保养制度、装修者须知（或装修者道德规范与行为准则）、管理费收取标准与管理办法、环境卫生管理条例和环境绿化管理办法、保安管理办法、小区车辆管理办法、从业人员岗位标准与操作规范、其他有关规定。

（3）为住户服务的管理制度为住户服务的管理制度主要有以下几方面：服务费收取标准与管理办法、从业人员服务准则、（41（1（22（1（2）管理类知识。

包括：房地产经济理论知识、物业经营管理知识、法律知识、物业管理公文写作知识、公共关系知识、财务会计知识。

（3）其他知识.诸如治安、交通、绿化、环境科学、心理学、服务学、社会学等知识。

3、物业管理人员应具备哪些基本素质？（1）政治素质；（2）良好的职业道德；（3）良好的身心素质；（4）业务素质。

4、物业管理人员专业素质的培养主要形式有哪些？（1）上岗培训。

（2）在职培训。

（3）专题讲座。

（4）技能竞赛。

（6）学历教育。

5、物业管理者职业道德的基本内容有哪些？（1）物业管理者的职业思想。

包括：业主至上思想、管理就是服务思想、技术服务思想、忠诚的服务思想等。

（2）物业管理者的行为规范和行为准则。

行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求。

物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理等。

第四章物业管理基本原理一、单项选择题答案1-5ABDBA6-10ACBBA1.（1（2系2.（1（2（3）“最后粉刷表层说”认为，专有部分的范围包括至墙壁（共同壁）、柱、天花板、地板等境界部分表层最后粉刷的部分。

（4）“壁心和最后粉刷表层混和说”认为，专有部分的范围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表层部分；专有部分的范围在对第三人的买卖、保险、税金等外部关系上包含至壁、柱、地板等境界部分厚度的中心线。

壁心和最后粉刷表层说是对上述三种学说的综合折衷。

3．什么是专有所有权？其主要内容及其权利义务如何？（1）所谓专有所有权的内容，是指区分所有权人作为专有所有权人应当享有的权利与承担的义务。

（2）区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利包括:所有权、相邻使用权。

（3）区分所有权人作为专有所有权人承担的义务包括：不得违反全体区分所有权人的共同利益、维护建筑物存在的义务、独自承担其专有部分的修缮及费用、遵守法律法规及管理规约，维护住宅环境的卫生和安宁以及住宅周边地区的公序良俗等义务。

4.什么是成员权？其主要内容如何？（1）成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的团体组织成员之一所享有的权利和承担的义务。

（2执5.三单选1—多选1—12、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用。

(3)物业管理区域清洁卫生费用。

(4)物业管理区域绿化养护费用(5)物业管理区域秩序维护费用(6)办公费用。

(7)物业管理企业固定资产折旧。

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

(9)经业主同意的其他费用。

3、(1)自筹资金(2)银行贷款(3)向非银行金融机构贷款(4)外商资金(5)发行股票(6)(7)(8)4第三种单选1—多选1—1把好规划设计关、建设配套关、工程质量关、和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量。

物业管理企业的前期介入的内容大致可归纳为以下几个方面：(1)物业管理企业通过投标来获得物业管理业务(2)建立与业主或使用人的联络关系(3)提出符合物业管理需要的建议方案(4)设计管理模式，草拟及制定管理制度(5)建立服务系统和服务网络(6)办理移交接管事宜2、招标文件的内容可以归纳为：(1)招标人及招标项目简介，包括招标人的名称、地址、联系方式、项目基本情况等；(2)物业管理服务内容和要求，包括服务内容、服务标准等；(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式和主要内容等；(4)评标标准及方法；(5)评标活动方案，包括组织机构、开标时间及地点等；(6)物业服务合同的签订说明；(7)3(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)4(1)构。

(2)(3)(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

其他影响建筑结构和使用安全的行为。

5、竣工验收，是指工程项目竣工后，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为竣工验收。