2019沈阳龙湖滟澜山香醍漫步项目定位及推广策略(159p)
龙湖滟澜山产品楼书
产品楼书基本框架封面：LOGO+案名+ Follow Your Heart 心逸物享人生序言：Follow Your Heart 心逸物享人生（2P）曾经，以智识驰骋资本疆场，进而抱负人生，退而梅妻稚子和融。
殷家富业，从容而不桎梏于社会樊篱。
人生优雅的格调，飞扬脱凡的自由与舒缓浪漫而又珉然于众。
龙湖·滟澜山，借鉴国际成熟人文,用浪漫理性精神，营造的闲适逸致，在开满蔷薇花与玫瑰花的缓丘坡地间，浸染平日每一个不经意的瞬间。
在这里，快乐，不用太多的刻意，只需要眼睛与心灵的体会。
龙湖·滟澜山——Follow Your Heart，心逸物享人生。
目录Contents1、品牌缘起Origin of Branda．凝聚气质相合人群的地中海风情别墅区Villa Zone with Mediterranean life style combining with temperament and confluenceb．别墅中的艺术品The art of villa—Li Xuesong2、中央别墅区 Central Villa Districta．一个新城市中心的未来The future of a new urban centerb、新城市别墅生活家Life in new urban villa3、山谷庭园Valley Gardena．园林是建筑的外立面Garden is the external facade of the buildingb．山谷庭园解读valley Garden Interpretation4、地中海风情别墅Mediterranean Villaa．创造经典度假式生活方式creating classical holiday life styleb、人性尺度考量的Family空间Family Space measuring for humanity scalec、别墅解读Villa Interpretationd、动步公园、国际会所Green Walking Park、 International clubs5、善待你一生Treat Your Lifea、创见性优质服务，善待一生。
龙湖香醍漫步及香醍别苑项目分析
龙湖香醍漫步及香醍别苑项目分析项目简介项目位于顺义新城旁，项目占地31.6万方。
东依潮白河畔，坐拥3660公顷国家级森林公园，毗邻2008年奥运会水上项目场馆--奥林匹克水上公园，西侧为规划中的城铁S6号线、牛栏山一中(知名重点中学)，东南侧为乡村高尔夫、国际高尔夫，项目紧邻顺义新城行政中心，距首都机场仅15 公里，从京承高速、京顺路、机场高速、奥运大道等城市快行线均可到达，交通便利。
区域潮白河别墅区的历史外销时期时间回溯至1995年，几位当地的开发商以１０万元/亩的价格拿到了３００多亩土地，这便是潮白河别墅区的起点，这一年，北京的别墅市场还处于外销时代，加入世贸组织的努力也让越来越多外籍人士开始消去对中国的疑虑，来到这里寻找商机，他们所面临着第一个问题，便是居住。
而兴建外销别墅的热潮，也由此兴起。
在这场圈地运动当中，今天潮白河别墅区的版图也基本形成，除去日后逐步冒出来的一些乡产权项目之外。
潮白河绝大部分别墅用地，早在十年前就已经被圈定了。
而这段时期，潮白河别墅区呈现出龙苑别墅一枝独秀的局面，这个外销别墅编号为002号的项目被视为潮白河别墅区的开端。
曾参与该项目建设，现担任庞博国际执行董事的刘东表示，由于开发商实力不足，该项目被迫实行滚动开发，花了六年时间才建完231套建筑。
但市场反响却异常火爆。
而龙苑成功的秘诀很简单，“老老实实把国外的东西照搬过来。
”几乎全部建材都从美国进口，国外设计师进行设计。
这些现在看来平常的举动在那个时代却至关重要，要知道，当年国内一些别墅设计时甚至都没有安置车库的概念，这在居住者主要为老外的大背景下，自然被市场唾弃。
而龙苑，原汁照搬的海外产品，则“在北京全无对手，慢悠悠地卖”。
除龙苑外的其他别墅却乏人问津，除了自身原应之外，还因为以下两个原因：第一是潮白河的断流，而当时作为别墅主要客户群的外籍人士，对自然环境的选择因素极为看重。
而若干主攻水景的别墅也因此而死，比如潮白河下游的达观别墅，其一期项目的水系设计就因为潮白河断流后缺乏活水供应而成为臭水沟。
龙湖滟澜山方案设计说明
龙湖滟澜山方案设计说明大连龙湖滟澜山项目方案设计说明书1设计总说明11工程概况项目名称大连龙湖滟澜山本次设计围：用地围内建方案筑设计，涵盖专业：总图，建筑，结构，给排水，暖通，电气。
不含人防、景观及室内精装修设计。
建设单位：大连龙湖西城置业有限公司基地位置：大连市甘井子区五岔营地块基地面积：23788276平方米工程规模：本工程有A、B两个地块组成，总建筑面积为29468760平方米，建筑容积率为101，其中地上建筑面积17051540平方米，地下建筑面积12417220平方米。
共设停车位1383个，其中地下停车位1080个，地上停车位303个。
其中A地块用地面积为13718087平方米，由48栋叠加低层住宅和29栋类独栋低层住宅组成。
另设一层集中地下室，作为停车，设备用房，半地下仓库等用途。
其中，地下停车位768个，车库面积4254077平米，半地下公建336576平米，半地下仓库2304308平米。
B地块用地面积为10070189平方米，由20栋叠加低层住宅和47栋类独栋低层住宅组成。
另设一层集中地下室，作为停车，设备用房，半地下仓库用途。
其中，地下停车位312个，车库面积1000930平米，半地下公建226210平米，半地下仓库1678526平米。
12设计依据121国相关规、规程：建设单位提供的大连龙湖滟澜山项目设计任务书；建设单位提供的岔鞍五岔营地形图、市政道路、管网资料等；与甲方签订的设计合同；国及大连市地区现行的相关规、规程、标准；122气象地理条件辽东半岛大连市三面环海，背依东北及华北广阔腹地，属于温带季风型气候。
受海洋影响，气候适宜，雨量集中。
平均降水总量：6587mm最大日降雨量：1711mm最大小时降水量：678mm土壤标准冻深：700mm；最大冻深：930mm最大积雪深度：37mm年平均温度：104℃最热月平均最高温度：273℃最冷月平均最低温度：-82℃极端最高温度：353℃极端最低温度：-211℃最热月平均相对湿度：83%最冷月平均相对湿度：58%冬季平均风速：59ms夏季平均风速：43ms主导风向及频率一月N24；七月SSE17风荷载基本风压75kgm2雪荷载基本雪压40kgm2地理纬度：38°54ˊ大气压力：冬季d=10138室外计算干球温度：冬季供暖温度：mn=-11℃冬季最多风向及频率：N25%123公用设施利用和交通运输条件本项目西北面紧邻河道，河对岸即为联系大连与旅顺的旅顺中路，现状12米宽，规划将扩宽至20米。
某地产滟澜山营销策略提案
北京香醍别苑 薰衣草园
成都三千里 爱侣园
曲径通幽的景观小径
弯曲的景观小径也是龙湖景观的一大特色，小道两旁的鲜花都经过了精心布置。 硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，营造出独有的私密感和温馨感。
北京滟澜山
北京花香盛醍
重庆江与城
贴合主题的情景化小品
龙湖的景观小品设置都经
过了精心的设计和摆设，
造型独具匠心，营造出很
• 然后就匆匆转到示范区开放的信息，品牌影响力没有树立、 项目核心特色没有说透，完全没有产品的精神主张，急于 告知具体的示范区开放信息，整个营销系统谈不上成功。
• 另外在媒体选择上过于分散，不同类型和层次 的三个媒体平均分布。
• 显然不符合高端别墅项目的媒体应用原则。
画面表现总结
• 画面的总体表现以合成效果图为主 • 园林和建筑在画面中均等表现 • 远远没有达到龙湖别墅应有的表现水平和风格，
自然的情景化生活。 同样造型的景观小品会在
重庆悠山郡
一些项目之间复制，但外
• 整个2010年的项目运营，就好像一件精美的 旗袍，穿在了一个高大魁梧的男士身上，虽然 两者都非常优越，但是搭配在一起，毫无美感， 格格不入。
相信开发商也意识到问题的存在
2011年初已经作出调整
• 高尔夫练习场引入 • 品牌落地策略凸显 • 新加坡幼儿园引入
• 我们可以明显的感觉到 • 如上三个方面的调整，是开发商在迎合本土市场
6.11 沈阳日报 整版硬广 一样龙湖两样墅享
龙湖地产双盘联动
6.24
辽沈晚报 整版硬广
辉山下溪谷畔 一墅醉 滟澜山首次亮相，销售中
一生
心开放
6.24 辽沈晚报 整版类软 发现沈城最美的时光
滟澜山别墅景观设计OK
环路将整个别墅区的交通联系起来，石头等天然材 质将托斯卡纳的温暖表现出来，丰富的材质肌理则将这 种风格发扬光大。壁饰、铁艺、百叶窗和阳台、尤其是 爬满藤蔓的墙在温暖的金色调中寻找一种班驳不均的颜 色。
两带： 蔷薇山谷：“滟澜山”中有一处布满蔷薇的山谷，是南 北车行交通的重要组成部分。 为了使人们在安全驾驶的同时同样感受到大自然的氛 围和蔷薇花淡淡的幽香，道路设计比直，景观尺度，观景 视线均以人在车中的高度进行了设计。 像环路一样，壁饰、铁艺、百叶窗和阳台的元素在这 里得到了延续，同时爬满藤蔓的墙体在这里成为了主角。 细部的处理十分的细腻，使景观在大气之中不失精致感。
四季异景：选择季节性变化丰富的物种，按常规与落叶 树种的比例种植，不同树种花卉分时绽放，春夏秋冬呈 现截然不同的异色景观。
随处可见的不死花
露台的场景
四、结语
2007年9月1日，龙湖·滟澜山正式开盘，这是龙湖 地产在北京的第一个别墅楼盘。由此创下北京别墅市 场开盘数量最大；销售套数最多；销售金额最高三大 楼市纪录。 北京龙湖·滟澜山“的成功来自龙湖地产对景观营造 一贯的高投入以及对细节的追求，必将使该项目成为 北京中央别墅区全新的景观标准。
组团景观
景观设计与实施效果
景观设计与实施效果
景观设计与实施效果
景观设计与实施效果
地下车库：
价值展示
景观体验 样板航母：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区， 提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、 人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。
视觉 Vision 触觉 Tactile 听觉 Hearing
一环（翡冷翠环路）：在意大利语中Firenze意味 “百花之城”，大诗人徐志摩把它译作“翡冷翠”，这个译名 远远比另一个译名“佛罗伦萨”来得更富诗意，更多色彩。 沿着石砌的街道饶“城”而行，闪耀着文艺复兴时代光芒的 印记依稀可见。这里的每一个人似乎都是天生的园林 家，他们对每一棵树、每一间小屋的构图都设计得无比 优雅。 小小的"古城"到处充满着文艺复兴之"花"的芬芳。
龙湖滟澜山项目概况
项目名称：龙湖▪滟澜山物业类型：别墅建筑类别：联排开发商：龙湖地产开盘时间：2007-09-01项目位置：顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米一、项目概况龙湖▪滟澜山是龙湖集团在北京开发的项目之一，总用地364亩，约16 万平方米，其中公园用地面积约5.2万平米，规划总建筑面积约20万平米，总户数约430户。
项目容积率为0.67，绿化占地32%，是毛坯房，业主可根据自己的喜好进行装修。
二、地理位置项目地处顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内。
北京中央别墅区，经过十余年的发展，形成了一处高端居住带，已经成为一个极具国际人文与高尚品位的生活住区，该区域拥有国际化的生活配套，且融成熟的教育、医疗、生活休闲配套于一体，是北京公认的国际富人区。
该项目落址于中央别墅区的原因，不仅仅是因为该别墅区有高端的配套设施，还因为该别墅区有温榆湖沿河生态带和天然湿地，外加“温榆河绿色生态走廊”所形成的167平方公里的绿色汪洋生态区，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。
三、交通情况项目西距京承高速后沙峪出口1500米，东距京顺路3公里，与北京市区联系极为快捷，到首都机场仅15分钟车程。
2008年竣工的李天路、机场第二快速路、机场北线快速路、东北六环路及北清路东延路段则进一步改善了该地块的交通环境。
其中北清路东延与机场北线快速路进一步加强了本区域与东西部区域的直接联系；而机场快速路与机场第二专线则加强了本区域与南北部区域的直接联系。
龙湖对滟澜山项目的定位是打造北京高端住宅的典范，主要针对的人群也是外籍驻华工作人员、CBD企业领袖、外籍高管、归国创业人员、新生代金融新贵、高科技精英等。
从这些层面来看，该项目建在北京中央别墅区是最好的选择。
园林是未来高品质别墅生活的价值树
园林是未来高品质别墅生活的价值树纵览全国房地产市场成功项目，高品质生活塑造者共同的价值观都集中在园林上。
在此背景下，龙湖地产旗下的龙湖•滟澜山和龙湖•香醍漫步两大项目，联袂出击京城别墅市场，通过完美的整体规划和细节设计，使园林景观不再是房地产的附加值，而成为项目的核心价值，让别墅置业者感受到真正的别墅生活享受。
尊重居者生活感受一位参观过龙湖•滟澜山的张先生向记者表示，“一走进去就感觉到像是到了原生态的自然环境，童话中的风景也不外如此。
雪松、银杏、西府海棠等树木葱郁，繁花锦簇尽情绽放，延绵的草坪展现生机昂然，阵阵蝉鸣和鸟声构筑了自然乐章，这才是理想的别墅生活。
”正如张先生所言，龙湖地产首次进京的两大力作——龙湖•滟澜山和龙湖•香醍漫步，始揭面纱就以原生态的园林手法轰动了京城别墅市场。
相对于京城别墅市场上其他项目的园林景观，还仅限于做绿化阶段，龙湖•滟澜山和龙湖•香醍漫步的园林景观，成为了别墅的核心价值。
而园林为人服务，更成为了龙湖地产园林景观的主要特点。
据记者了解，在龙湖•滟澜山和龙湖•香醍漫步中，园艺、花匠的工作只是景观设计的局部，花花草草也只是景观的一部分而已，而景观与人的关系才是园林设计的核心所在。
为了关照到北京本地的气候条件，以及居住者的生活习惯、行为方式、文化需求，龙湖•滟澜山和龙湖•香醍漫步创造景观空间为人所使用，60%以上的社区空间都被绿地所覆盖，而以地被、小花灌木、小灌木、大花灌木以及乔木组成的错落有致的园林景观，让居住于此的业主可以时刻感受到满眼绿意。
此外，为了满足业主尊贵感受，龙湖地产在做园林景观时，尽可能地把私家的庭院做大，通过植物的遮拦使人的视线自然而然地落在枝叶繁茂的树木上，保证户与户不会形成对视。
同时，通过空间的塑造和材质的处理，人们置身于景观环境中，将能够体会到主线园林概念里许多细节的三维的变化和处理。
成就未来增值空间通常情况下，京城的别墅项目为了节约园林成本，选用的植物都是易栽种且成长年龄较小的树木和花卉，致使业主要感受绿树成荫、百花齐放的美好景观，至少还要等待5～10年以上的时间。
龙湖滟澜山各地资料总结
龙湖滟澜山各地资料总结：定位主题上策略鲜明的感情沟通为主要方向，可以参考一下龙湖滟澜山，整理一下滟澜山各地的推广，可参考网站上海：龙湖滟澜山 2 香醍半岛主题：浪漫主推广语：佘山下蔷薇与银杏的溪谷落入凡间的花语天堂ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN推广语：地中海田园主义浪漫回归舍山下，浪漫山居岁月项目情况：龙湖滟澜山，携15年别墅开发经验首发上海之作，位于上海大佘山板块的顶级青浦赵港国际别墅区，项目南望佘山，西北侧由崧塘，淀浦河和两河环抱，汇集西班牙、意大利、托斯卡纳的3种地中海建筑风格，打造上海真正溪谷山居别墅。
浪漫概述：ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN地中海原香来自地中海的浪漫原香西班牙南海岸，还有意大利的托斯卡纳，是地中海的艺术之乡，最风情万种的生活土壤。
龙湖滟澜山，精工建筑西班牙、意大利与托斯卡纳风格别墅建筑，精选色彩纯正自然石材，汲取原生态的古老装饰手法，发挥凝聚艺术传统的手工精神，自然表现山居生活的质朴与浪漫。
坡地别墅：ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN坡地别墅托斯卡纳的悠远淳朴13年深耕，2300栋别墅作品积累，使龙湖拥有了异常丰富的坡地别墅建造经验。
龙湖滟澜山，充分应用龙湖坡地别墅经验，采用开挖与填土方式，专业竖向标高处理，用7.5米高差，不仅营造出韵律起伏曼妙的自然天际线，更将整个社区的生活氛围，带入托斯卡纳的悠远和淳朴之中。
会所配套：ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN会所配套优雅意大利风格乡村会所积龙湖滟澜山，精心打造有优雅意大利风格乡村会所。
基于顾客满意度分析的物业管理问题及对策建议——以沈阳龙湖香醍漫步项目为例
基于顾客满意度分析的物业管理问题及对策建议——以沈阳龙湖香醍漫步项目为例朱婧; 夏宝晖; 柳强【期刊名称】《《辽宁经济》》【年(卷),期】2019(000)011【总页数】2页(P60-61)【关键词】住宅小区; 物业管理; 业主满意度【作者】朱婧; 夏宝晖; 柳强【作者单位】沈阳建筑大学【正文语种】中文一、基于顾客满意度分析的物业管理概况及存在问题（一）沈阳龙湖香醍漫步项目简介沈阳龙湖香醍漫步项目经营业态是洋房、别墅、商铺。
项目属于分区管理，别墅和洋房都是各自独立的区域，出入口是人车分流的形式。
除环境外委给迈亚公司，其他是公司自有部门。
2013年成立香醍漫步客户服务中心，是龙湖落于沈阳的第二个项目，园区内常设的物业服务部门分别是客服部门、工程部门、环境部门、秩序部门，各个部门通力合作，共同完成园区内工作。
（二）沈阳龙湖香醍漫步物业管理中存在的问题1.安防存在安全隐患。
通过数据观察可知，业主满意度明显成下滑趋势。
香醍漫步项目属于沈阳地区的老项目，安防设备老旧，不够灵敏，监测范围小；该项目属于别墅和洋房的业态，地理位置偏僻，周围的建筑工地大量的外来人口存在隐患；近三年，龙湖地产加快了在沈阳的开发进度，香醍片区作为人才孵化基地，人才流动率很大，使业主的安全感降低。
2.社区环境品质下滑。
环境是直观体现物业服务水平的部分，在统计数据中造成业主满意度下降的环境部分有两个维度，即绿化与清洁。
影响业主绿化满意度低的因素如下：一是地产在前期的原始景观上设计不足，对后期园区景观整体品质造成了影响，同时地产在后期维修时破坏绿植，与原始景观形成差距。
二是业主归类问题的误导，以及在接房后造成的装修绿化损坏问题，不能及时修补。
造成保洁不满意的客观因素有供暖、周边环境、网络信号、持续开发等问题；在常规的清洁服务中因供方人员素质参差不齐导致的日常清洁持续时间短，服务不够精细化造成的清洁水平低；随着园区业主装修户数增加，出现了邻里之间的环境污染，容易形成业主对物业环境管理不好的印象。
金地滟澜山整合推广(最终
瓦伦西亚城堡的红色坡屋顶、马略卡小镇的半圆拱门、桑坦德乡村的精致露台， 装点了阔达的视界……
30
水域环绕、n公里水岸线、生态植被、……大手笔生活资源恢弘萃取，容纳世界的享受。
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马德里的建筑文化、太阳海岸的阳光、巴利阿里群岛醉人的浪漫、加那利群岛柔软的沙滩…… 融汇世界的奢华生活于此精彩时空里聚合。
传统机械按键结构层图：
按键
PCBA
开关键
传统机械按键设计要点： 1.合理的选择按键的类型，尽量 选择平头类的按键，以防按键下 陷。 2.开关按键和塑胶按键设计间隙 建议留0.05~0.1mm，以防按键 死键。 3.要考虑成型工艺，合理计算累 积公差，以防按键手感不良。
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户外广告 强势出街，形成品牌印记，悬念式导入，简单，易于理解。
品牌传播
纯正 滟澜山（主形象） 第一阶段
分品牌的传播
西班牙 城市别墅群（别墅产品） 第二阶段
西班牙叠墅洋楼（洋楼产品） 第三阶段
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三、两个目标；建立市场人群基数，建立强大的品牌形象。
28
阅遍世界，只为谱写一曲精粹建筑与世界风情的交响乐：巴塞罗那的古典纤致、马德里的激 情、瓦伦西亚悠远而开阔、塞维利亚浪漫随性、阿拉贡质朴细腻……丽质天赋，全程精彩演绎。 源于欧洲各地的高贵血统、优雅纯粹的质地、发达的城市文明和悠闲生活风貌， 今天，在艳澜山浑然天成，盎然绽放。
12
图示：
超越常规化的品牌
建立强大的品牌形象
建立市场人群基数
意见领袖主线
活动主线
广众主线
现金流回款最快进而实现利润最大化
品牌声望最大化
13
一、建立强大的品牌形象
14
它的内容：
地产项目营销推广方案
06年小结
滟澜山项目销售策略方案
06年小结
从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分； 外来需求户型面积明显大于本地需求。1-8月，本市居民购买别墅3756套、98.49 万平方米，分别占全市的71.75%和70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人 购买别墅1116套、28.79万平方米，分别占全市的21.32%和20.59%；两者合计购买量 占全市90%以上。 从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购 买别墅户均面积分别为532.81平方米、437.33平方米，远远超过其它客户；本市居 民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在262.23平方米；外 来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。
05年 04年
2005年1-3季度，新增供应250.93万平方米,较去年同期增加26.48%。
滟澜山项目销售策略方案
05年回顾
2005年北京别墅市场需求情况
50
40
30
27.1
23.6
20
10
0 第1-3季度
05年
04年
从 05 年 1 ～ 3 季 度 : 共 消 化
建面27.1万平方米，同比
增 长 3.5 万 平 方 米 ， 增 幅 为14.8%。
3. 全部建筑采用地上两层的高度控制， 减少建筑的高度对视觉的冲击；
4. 单体地下南侧设计成下沉花园形式， 使得地下室南侧全面采光，层大销售 亮点；
5. 一层设置南向卧室，可以设置老人房。
6. 多厅设置，所有户型一层设置起居厅、 家庭厅，饭厅（除B1户型无家庭 厅）。
7. 地下活动室功能分区，南入口户型设 置影音室。
中房信 房地产住宅前期营销定位思路 营销推广策略
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4
思考：武汉某项目
总地价：35亿，06年底地王 指标：商住综合用地、110多万平方米、容积率2.0以内 位置：武昌中北路、离东湖、沙湖、省政府都有一定距离 项目特点：原武汉机床用地，项目从主干道无入口可进入，包围在周边旧房中 市场背景：周边项目6500元/平米，但都有湖景资源 甲方背景：集团性企业、在武汉开发过一个项目但影响力小，未做过特大规模项目项目 甲方要求：要求IRR达到25%，地价高如何解决
研究意义：产品空间 初步确定项目产品形 态；根据地块价值， 初步预判产品档次
重点指标： 自然、人文资源
研究意义：资源好坏 研判地块价值，利用 周边资源，指导地块 规划
重点指标： 商业、交通 研究意义：成熟度 影响地块价值，对配 套的需求影响社区规 划，如商业
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9
区域规划：土地研究的重点内容
此处比较分析法是把两个相互联系的指标 或对象进行比较，从数量上展示和说明研 究各对象指标水平的高低，发展速度的快 慢等，以及各种关系是否协调。
通过寻找类似区域环境、类似资源的成功 案例进行借鉴、对照，汲取经验或规避风 险，从而找出项目的机会点。
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10
区域规划：土地研究的重点内容
甲方期望高，问题这么多，该从哪个角度思考？如何一步步解决问题。。。
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5
1 项目定位之5要素分析 2 项目定位之4大关键 3 定位报告常见4逻辑 4 定位报告常见问题
6
PART 1 项目定位之5素分析
7
一个住宅项目定位思考过程：不断逼定和耦合的过程
一 二三
大 胆 假 设
四五
重点指标： 客户区域来源
北京某地产滟澜山项目营销推广方案
滟澜山项目销售策略方案
A户型：361平米（含地下136平米）单体、平面1、首层：南向7.5x5.1米客厅，3.3米层高；2、南侧：设置父母房；3、客厅、餐厅及开敞式厨房形成连贯空间，并可达到南北通透；4、近20平米豪华空间主卧携带10余平方超大主卫及10余平米主人衣帽间；5、G层，形成第二个独立休闲会客厅、设备房、独立储藏室、带卫生间及采光的保姆房、下沉式独立花园等；四季厅采用折叠门，可以全部打开，与自然完全融入，当天气发生变化的时候，又可以完全关闭，在温暖的室内享受阳光。可以做到南北通风。
区域特征——交通进一步便捷
交通的改进加快了区域的城市化进程
区域特征——配套的完善
15000平米的温榆广场现已开始对外招商，提高了本区域品质。
顺义国际学校
京西国际学校
瑞典小学
德威学校
力迈学校
区域特征——国际化教育
教育配套齐全，是区域的明显特征
区域目前已建成顺义国际学校、京西国际学校、瑞典小学、德威学校、蒙台梭利幼儿园、伊顿学校等多家涉外教育机构。
滟澜山产品细况
滟澜山项目销售策略方案
配置标准－－住宅机电配置采用冷凝式壁挂炉。地板采暖。冷暖中央空调（美国四大品牌之一例开利等）中央除尘系统。地下车库坡道融雪系统。安防系统：国际知名品牌， HUOLIWERR或三星，全区外墙红外对射系统和摄像系统，覆盖监控无死角；室内主要通道设置红外扫描安防报警系统，与保安中心中控室联动，有异常情况保安员会第一时间赶到。
北京房地产信息交易网
3、中央别墅区上半年已售产品的户型配比
项目名称
2系
3系
4系
5系
6系
7系以上
合计
C区东韵
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