税法Ⅱ第七章契税

第七章契税

第一节概述

第二节征税范围、纳税人和税率

第三节减免税优惠

第四节计税依据和应纳税额的计算

第五节征收管理

【知识点】概述

1.契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

2.契税是一个古老的税种，最早起源于东晋的“古税”，至今已有1600多年的历史。新中国成立以后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》

3.特点：

（1）契税属于财产转移税：契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。

（2）契税由财产承受人缴纳：—般税种都确定销售者为纳税人，即卖方纳税。契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。

【知识点】征税范围、纳税人和税率

一、征税范围：契税征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：

（一）国有土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖，不包括农村集体土地承包。

（三）房屋买卖

1.以房产抵债或实物交换房屋。

【提示1】按房屋现值缴纳。折价抵偿债务按房产折价款缴纳契税。

【典型例题】

甲企业2019年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务，该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元，乙企业支付差价款6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（）万元。

A.5000

B.6000

C.9000

D.2000

『正确答案』C

『答案解析』乙企业按照房屋的现值计算缴纳契税，即按照9000万元计算缴纳契税。

2.以房产作投资或作股权转让。

【提示1】按投资房产价值或房产买价缴纳。

【提示2】自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。

3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

（四）房屋赠与：房屋受赠人缴纳契税。

【提示1】个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

【提示2】获奖方式取得房屋产权的照章缴纳契税。

（五）房屋交换：包括房屋使用权交换和房屋所有权交换。

【提示】双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

【典型例题】居民甲某共有三套房产，2017年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（）万元。

A.0.45

B.1.95

C.2.25

D.2.85

『正确答案』A

『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。房屋承受方缴纳契税，房产抵债，应由丙某缴纳契税，甲不缴纳契税。土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税。契税＝15×3%＝0.45（万元）

（六）新：企业事业单位改制重组的契税政策

1.企业改制：企业按照有关规定，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

【提示1】整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司。

【提示2】投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

2.事业单位改制：事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

3.公司合并：两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

4.公司分立：公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

【提示】投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

5.企业破产

（1）债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；

（2）对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收契税。

6.资产划转：

（1）对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

（2）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

（3）母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

7.债权转股权:经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

8.划拨用地出让或作价出资:以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

9.公司股权（股份）转让:在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

（七）房屋附属设施等有关契税政策

1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。

2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税

5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

【提示】计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。

【典型例题】（2018年单选题）

单位和个人发生下列行为，应该缴纳契税的是（）。

A.转让土地使用权

B.承受不动产所有权

C.赠与不动产所有权

D.转让不动产所有权

『正确答案』B

『答案解析』契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

二、纳税人：在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

三、税率：

1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%。

2.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

3.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

4.个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

【提示】普通住房标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据本地区享受优惠政策普通住房的具体标准,允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。