2019首开打渔山项目葫芦岛市场调研告122p-123页文档

本案
锦州经济开发区 笔架山风景区
5.8KM
葫芦岛市中心 5
2 项目范围 项目占地面积约2052亩，具备大盘规模。
项目位于滨海大道北侧，西至 英塔路，东至渔山路，北至振 兴路。
锦州湾
3 片区在城市发展中的角色
葫芦岛打渔山园区处于锦州港、葫芦岛港两大港口经济区结合部，具备四大发展优势
港口优势：与锦州港零距离，距葫芦岛港10公里。锦州港已拥有 19个泊位，最大泊位可停泊25万吨级油轮，经港集装箱航线已遍布 中国95%以上港口，集装箱年吞吐能力达到65万标箱。目前锦州港 和葫芦岛港正加速建设步伐，锦州港年吞吐能力将达到亿吨，葫芦 岛港年吞吐能力将达到5000万吨。
展 分 析
城市经济发展水平偏低，但增长速度较快； 城市房地产市场处于稳步上升期，价格稳步攀升； 城市未来发展将保持快速向前。
城
• 城市由原来的单核向多核发展，“辽西沿海经济区”加紧建设中；
市
对外交通升级，连接东、西、南、北的城市交通枢纽形成；
规
对内交通完善，经济开发区和项目迎来发展良机；
划 分
城市向南、向西发展中，经济开发区成为重点发展区域； 未来城市呈现“三园、一带、一中心“，经济开发区成为城市南部的副中 心。
京沈高桥 入口方向
京沈高速：通过京沈 高速通往北京、天津、 唐山、沈阳等地。
滨海大道：东接锦州 滨海新区，西接葫芦 岛市区、兴城。
京沈葫芦岛 东入口方向
葫芦岛市方向
锦州滨海 新区
9
锦州湾
6 片区间竞争关系 打渔山区在各片区竞争中处于弱势地位
I. 周边目前无生活配套设施 II. 具有产业支撑。 III. 区域认同度弱，仅有一家房地产公司
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1 项目在城市中的位置
项目地块地处锦州港、葫芦岛港两大港口经济区结合部
打渔山园区规划开发面积33.56平方公 里，起步区10.3平方公里。
项目位置
项目位于葫芦岛市连山区打渔山园区， 行车距离： 距葫芦岛城区约25公里 距锦州经济技术开发区约3公里 距笔架山风景区约5.8公里
产业优势;葫芦岛市经过多年的发展，已经形成了石油化工、有色 金属、船舶机械、能源电力等四大优势主导产业。境内有年原油 加工能力700万吨的中国石油锦西石化分公司、国家特大型企业锦 化化工（集团）有限责任公司、年冶炼能力40万吨的葫芦岛有色金 属集团有限公司、年造船能力200万吨的渤海船舶重工有限责任公 司、总装机容量410万千瓦的绥中电厂和南票电厂、即将建设的中 石油1000万吨炼油项目、600万千瓦兴城核电项目及多家矿山采选 企业，入驻园区的企业可为上述企业提供相关配套产品。 8/31/2019
4 片区现状 / 配套情况
打渔山园区现仅有路网配套，打渔山及锦州湾景观配套，缺乏日常 生活消费类配套设施，处于发展起步阶段。
城市主干 道：振兴
路
滨海大道
打渔山 锦州湾
8 8
5 片区与城市的交通关系
地块周边路网发达，与周边城区通达性较好
项目附近公路密集： 东：渔山路 西：英塔路 南：滨海路 北：振兴路
点较高。 III. 目前市政配套条件非常优越。 IV. 区域认同度非常强，知名大开发商进
驻，区域开发水平普遍较高。 V. 具有开发综合体的空间及潜力。
打渔
连山区
山区
生活区
北港 经济 开发
区
政务区 龙港区
兴城市
葫芦岛大都市区
7 宗地土地属性综合评定
配套
大类
小类
高级商圈
商业 大卖场/超市
教育文 化
医疗
开始销售 IV. 具有开发综合体的空间及潜力。
I. 商业设施发达的市级商业中心。 II. 具有产业支撑。 III. 区域认同度强，现有房地产开发比较
成功。 IV. 具有开发综合体的空间及潜力。 V. 较早的生活区，生活配套齐全。
I. 处于城市发展推进方位上。 II. 是政府大力倾斜开发的区域，规划起
本案
交通优势：打渔山园区沿海岸线有辽宁的滨海公路，京沈铁路、京 沈高速铁路、102国道、京沈高速公路紧邻规划区北侧，园区距锦 州机场20公里，距沈阳桃仙国际机场和北京首都国际机场分别为2 小时和3.5小时车程。乘坐动车到达沈阳和北京分别为1个半小时 和2小时40分，依托高速公路、电气化高速铁路、航空等交通干线， 打渔山园区恰好处于环渤海经济带4小时经济圈的轴心位置。
便利性商业 中小学 医院
景观环 境
公园绿地 滨海景观
交通便 利
休闲娱 乐
快速干道 重要公交线
路
——
描述/等级
现阶段
未来
2km内 名称
有大面积商业用地（均为规划中） 百大百货（均为规划中） 未来周边有商业街（均为规划中） 南票回迁区及本案自身将有教育设施（均为规划中） 南票回迁区有医疗设施规划（均为规划中） 打渔山公园（均为规划中） 一线海景——锦州湾 京沈高速、G102国道 暂无
析
产
• 工业、旅游业是葫芦岛市的主导产业，城市按照“一港、一区、一带、一 面”总体布局战略；，重点以建设葫芦岛大港为突破口，以打造国家级石
生态优势：打渔山园区规划区内有大小5条河流，境内的打渔山是 一个面积不到1平方公里，海拔高度58.2米的海岛，自然环境秀美， 岛上有天鹅、灰鹤、赤麻鸭、欧类、鹭类等几十种鸟类栖息，是 省级自然保护区。打渔山园区规划通过“引山、理水、建绿”的方 式，以打渔山生态公园为核心，以众多绿岛式广场为节点，通过沿 路、沿河两侧的绿化带，将园区的山体与公共绿地结合在一起，形 成人与自然和谐发展的生态景观。
首开集团/中国Байду номын сангаас芦岛 首开打渔山项目葫芦岛市场调研告
沈阳思源兴业房地产经纪
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A . 正文
思考路径
总体目标 设立
项目立地条 件分析
城市发展 分析
项目功能 主题选择
功能影响要 素分析
总体定位 建议
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项目立地条件分析
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项目立地条件分析
项目在城市中位置 项目范围 片区在城市发展中的角色 片区现状 片区与城市关系 片区竞争关系 宗地土地属性综合评定
婚姻主题海滨广场（均为规划中） 备注：星越多代表发展越好
现阶段本案土地属性价值较低，随着政府规划的逐步落实，本案土
地属性将实现升级
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城市发展分析
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城市发展分析总结
经
• 东北振兴战略为葫芦岛城市发展带来良好机遇；
济
市区人口数量快速上升，城市处于城市化快速进程中；
发
城市引力较强，固定资产投资快速上升；