平顶山佳田地产市场调研报告

平顶山产业优势突出，矿产资源丰富，拥有能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、农 产品加工和现代服务业等六大支柱产业。平顶山拥有华东和中南地区最大的煤田，素有“中 原煤仓”之称；盐储量2300亿吨，是我国第二大井盐产地；铁矿石储量6.6亿吨，是全国十大 铁矿之一。 中国平煤神马集团是河南省第二家营业额超千亿的企业，旗下平煤股份公司是国 家大型煤炭生产基地，神马股份公司是世界三大帘子布公司；平高集团是全国三大高压开关 制造企业之一，舞钢公司、姚电公司、中盐皓龙公司、宝酒集团企业在全国都有较高知名度。

3．平顶山市商品房开工面积与同期基本持平，竣工面积大幅增长。 据初步统计，2013年1～11月份，全市商品房开工面积 478.40万 平方米，同比增长 2.7% 。竣工面积 174.30 万平方米，同比增长 215.2%。

4．平顶山市保障性住房建设稳步推进。 2013 年 1 ～ 11 月份，全市保障性住房完成投资 31.6 亿元，新开工 123.9万平方米。截止11月底，市区续建经济适用住房项目1833套 完成摇号分配，累计完成合同备案1119套。

5．平顶山市土地购置面积有所增长。 据初步统计，2013年1～11月份，全市房地产土地购置面积82.35 万平方米，同比增长 8.4% ；土地成交价款 11.21 亿元，同比增长 18.4%；土地交易契税0.21亿元，同比减少9.7%。

6. 平顶山市商品房市场上市量、销售量有所增长，库存量继续攀升。 2013 年1～11月份，全市商品房上市 25286 套、265.80万平方米， 同比分别增加 14.2%和 2.5% 。其中：市区商品房上市 14326 套、 139.73万平方米，同比分别增加48.3%和33.2%；县域商品房上市 10960套、126.07万平方米，同比分别减少12.2%和18.3%。全市 商品房销售15918套、173.46万平方米、60.23亿元，同比分别增 长17.6%、18.6%和29.6%。其中：市区销售9679套、95.91万平 方米、37.75亿元，同比分别增长 14.8%、12.4%和24.2%；县域 销售6239套、77.55万平方米、22.48亿元，同比分别增长22.2%、 27.2% 和 39.9% 。截止到 11 月底，我市新建住房累计可售面积 187.36万平方米、17310套，环比分别增长6.7%和8.5%。

7. 平顶山市区新建住房市场销售以中小套型为主。 2013年1～11月份，从市区商品住房销售构成来看，以120平方米 以下的中小户型为主体，占住房总销量的75.4%；购房人群以25～ 45岁之间的青壮年人群为主，购买量达总量的69.5%；居住视野开 阔、上下方便的高层住房销量较多，占总量的 88.4% 。贷款购房 5613套，占住房总销量的60.0%，其中：商业贷款2804套，公积 金贷款2809套。
平顶山行政区域图：
二、平顶山经济与规划

平顶山城市规划： 平顶山市处于“中原城市群”金三角区域的核心地带，随着“中原 崛起”发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军 城市。2003 年，平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城 市之一，被誉为中原之崛起城市。 中原城市群的发展必将使平顶 山、漯河、许昌 三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加 强，逐步向核心区域靠拢，城乡一体化的进程加快，必将给房地产 行业带来前所未有的契机。
平顶山宏观市场环境分析

1、GDP 增速与房地产发展的关系 2005-2013 年间，平顶山市 GDP 增速持续保持较高水平，期间 GDP年复合增长率达18.17%，根据GDP增速与房地产市场发展阶 段的关系，平顶山市房地产市场正处于高速发展阶段。

2、人均 GDP 水平与房地产发展阶段的关系 2012年，平顶山市地区 GDP 总值为 1502 亿元，按照当年末全市 总人口约520万计算，人均GDP达到29231元，按当前汇率）约合 4600美元。这一水平已达到4000-8000美元的平稳发展阶段的早 期水平，但考虑到近两年人民币对美元大幅升值因素，结合本地房 地产市场实际状况，当前平顶山市房地产市场仍处于快速发展阶段。 这一阶段，房地产发展的区域差异明显，地段价值逐步得以凸显， 市场受政策因素影响巨大；大量不规范操作存在，但市场整体逐步 走向规范；开发投资量增长迅速，大量新的竞争者介入；刚需购房 群体和改善型、投资型购房群体均大量存在；市场价格水平增长迅 速。

8. 平顶山市住宅价格指数有所上涨。 国家统计局公布的 11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格指 数显示，本月我市商品住宅价格指数为114.1点，同比上涨9.3%， 二手住宅价格指数为110.2点，同比上涨4.4%。

9. 平顶山市区新建商品住房市场受外地人购房影响较小。 从市区新建商品住房购买对象分布来看，本市居民购买 8345套、 82.76万平方米，购买套数占总量的 88.9%，居主体地位。外地人 购买1042套、10.37万平方米，购买套数仅占总量的11.1%。 10. 平顶山市二手房成交量大幅增加。 2013年1～11月份，全市二手房成交6975套、67.64万平方米，同 比增长98.7%和87.8%。其中：市区成交5105套、44.22万平方米， 同比增长89.4%和87.7%；县域成交1870套、23.42万平方米，同 比增长129.4%和88.0%。

2、 湛河区 老居住区，商业配套相对贫乏，交通比较方便，但区域环境老化， 居住的多是本地居民和中等收入水平的家庭，区域内现多进行城中 村改造，改造主要集中在西部和南部，目前西部比南部发展要迅速 一些，人口密度较大。

3、 新城区 城市发展方向，目前人口较少，生活配套少。但交通方便，行政单 位部分已入驻，南面临着白龟山水库，风景优美，空气环境好。目 前的居民主要以行政机关家属院和看中新发展趋势或居住环境的富 裕人士，居民收入水平在各区中最高。



3、城市化率与房地产发展阶段
1、截至 2010 年底，平顶山全市城镇化率达到 43.4%，同比提高 1.6 个百分点。而根据平顶 山市发展规划纲要，2011-2015 年的“十二五”期间，平顶山城镇化率要提高 9 个百分点以 上，2015 年城镇化率将达到 52.5%。 2、根据国际普遍水平，城市化率在 50-90%这一阶段，是城市化的高速发展期。这意味着根 据目前城市化水平和发展趁势，在未来的 3-5 年内，平顶山市将迎来城市化的高速发展期， 房地产市场发展的动力强劲。 3、截至 2010 年末，平顶山市人口规模达到 520.1 万人。其中城镇人口 223 万人，城镇化 率达到 43.4%。若 2015 年城市化率达到 52.5%的目标，则意味着在 2011-2015 年期间年 均提高 1.8 个百分点，即年均有 9.36 万新增城市人口。按照人均住宅面积 28 平方米计算， 意味着全市（含各县）每年将有 262 万平方米的新增市场需求。 综合以上3项目主要指标，平顶山市目前经济持续快速增长、收入和消费水平快速提升、城市 化进程加快，正处于房地产市场快速发展的黄金时期，外部经济、人口环境十分有利于房地 产市场的发展。

平顶山市提出的发展方向为：“优化东区功能，改善老区环境，发 展西部新区”。

各行政分区的特点表现为：新华区是商业和老行政中心；湛河区是 老居住区；新城区为新行政区；卫东区为老工业区，目前以老居住 区为主，工业多向东、向东南迁移。

1、 新华区 老商业中心和行政、教育中心，目前仍是商业主要集中地带，人口 居住密度大，人员流动性强。区内交通方便，高楼林立，居民消费 水平高。区域北部是塌陷区，不能进行地产开发，所以城市向西发 展与新区进行连接

2．平顶山市开发资金来源结构基本稳定。 据初步统计， 2013 年 1 ～ 11 月份，全市房地产开发企业资金到位 117.0亿元，同比增长31.1%。从房地产开发资金来源构成来看， 国内贷款12.22亿元，同比增长22.3%，其中银行贷款9.44亿元， 同比增长61.3%；企业自筹资金67.77亿元，同比增长31.8%，其 中自有资金22.41亿元，同比增长76.2%；其他来源资金36.51亿元， 同比增长 31.0%，其中个人按揭贷款 12.17亿元，同比增长99.5%， 定金及预收款19.19亿元，同比增长10.5%；利用外资0.5亿元。我 市房地产业资金来源总体上仍以企业自筹和其他资金来源等社会资 金为主，银行贷款量虽然所占比重仍然较低，但同比有大幅上升， 自筹资金和国内贷款同比高位运行显示出企业相对较强的投资意愿。

4、 卫东区 老工业区，居民主要以区内老企业的职工和老行政事业单位的职工 及家属为主，因为是老居住区，所以生活配套相对丰富；目前工厂 多向东以及向东南迁移。 整体上看，平顶山市城市规划向西发展， 新城区和老城区中的新华区是最具发展潜力的区域。新城区建设虽 然在政府大力推动下快速发展，但新建项目大部分为住宅项目，城 市功能和配套不足，现有的入住居民较少。 老城区则加紧城市改 造，包括本项目在内的一大批新建项目将替代老建筑和棚户区，规 划有较多综合性商业项目（包括写字楼、商场、步行街等），城市 的商务、零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等功能主要还集中在老城 区。未来几年内，新城区还不能形成完整的城市格局，难以取代老

1．平顶山市房地产开发投资继续保持增长势头。 据初步统计，2013年1～11月份，平顶山全市房地产开发投资完成 105.75亿元，同比增长14.2%，占全社会固定资产投资的 9.9%。 其中：市区投资完成 74.21亿元，同比增长17.9%；县域投资完成 31.54亿元，同比增长6.5%。住宅开发投资完成79.27亿元，同比 增长11.5%，投资金额占整个房地产开发投资总额的75.0%；商业 营业用房及办公楼开发投资完成 10.24亿元，同比增长10.8%，仅 占投资总额的 9.7% ；其他开发投资完成 16.24 亿元，同比增长 32.4%，投资金额占整个房地产开发投资总额的15.3%。房地产开 发投资仍以住宅开发为主，商业地产和写字楼开发投资所占比例较 小。

2013年河南省房地产开发投资和商品房销售面积增速均高于全国 平均水平，但低于中部六省平均水平。对于三线城市平顶山而言， 2013年从商品房销售面积看，前11个月增速最高的是平顶山市， 达到了67.9%，全省商品房销售面积增长为24.5%，最低的漯河市 下降了2.7%。

2013年，平顶山市房地产开发投资继续保持增长势头；开发资金 来源结构基本稳定；商品房开工面积与同期基本持平，竣工面积大 幅增长；保障性住房建设稳步推进；土地购置面积有所增长；商品 房市场上市量、销售量有所增长，但库存量继续攀升；市区新建住 房市场销售以中小套型为主，住宅价格指数有所上涨；市区新建商 品住房市场受外地人购房影响较小；二手房成交量大幅增加；房地



三、平顶山房地产概况

平顶山楼市网不完全统计，2013年平顶山共有51宗土地招拍挂， 面积为235.88万平方米，逾3538亩；在招拍挂公告中，起始价在 100万/亩以下的有8宗，100-200万/亩有32宗，200-300万/亩有 7宗，300-400万/亩有1宗，400-500万/亩有1宗，500万/亩以上 的有1宗。由此可见，平顶山土地转让价基本上在100-200万/亩区 间。
平顶山佳田地产市场调研报告
2015年11月20日
131200141
牛雨萌
目录

一、平顶山基本概况

二、平顶山经济与规划
三、平顶山房地产概况 四、佳田房地产开发有限公司的概况

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五、佳田房地产开发有限公司的发展前景
一、平顶山基本概况：

平顶山于1957年建市，1964年改为特区，1968年设市。管辖宝丰、郏县、鲁山、叶县四县， 代管县级舞钢市。辖新华、卫东、湛河、石龙、高新技术开发五个区（新城区正在申报）， 面积7882平方千米。总人口约502万（2011年），市区人口102万，市区土地面积为453平 方公里（2006年），市区建成面积80平方公里，以汉族为主。2003 年，平顶山市被河南省 确定为中原城市群九个中心城市之一。