北京三里屯商业街调研报告案例

未来
新三里屯叫卖时尚文化 新三里屯建筑面积17万平方米，并将构建占地5.26万平方米的文化艺术街区， 它位于三里屯北街，与三里屯酒吧街隔街相望。街区内所有建筑均为4层，限高18 米。新三里屯以“3.3”大厦为界线，分为南北区。
历史
京城夜色符号、酒吧文化鼻祖
北京三里屯商业街的“天时、地利、人和”
北京有很多地名是由数字打头的，“三里屯”即是其一，因 为距离北京城门三里地，因此而得名。 起初，三里屯酒吧街是一条冷清的商业街，沿街的门脸 大部分都是做小买卖的，其中不乏卖菜的农民。1989年，第 一家酒吧在三里屯南街开设，这也是北京第一家酒吧。1995 年，两个留日归来的年轻人在三里屯北街58号开张了第一家 酒吧。从此以后，三里屯的夜晚不再寂寞。 那么，三里屯为何能吸引各种类型的顾客呢？陈宝 玉的回答简短而有概括性，“因为这里的酒吧自由、多元、 中西合并，不排斥任何人。”他说有一段时期，音乐圈和演 艺圈的人士曾经是三里屯酒吧的主流，斯琴格日勒和周元蓬 等一批歌手成名前都在这里唱过歌。
但是，与西单、王府井、崇文门等核心商圈相比，三里屯在消费者传统印象中，由于业 态不丰富，并非购物者的第一选择。以西单商圈为例，在商业街两侧，布局了西单商场、中 友百货、君太百货等多家知名百货店。同时，西单大悦城的出现填补了该商圈购物中心业态 的空白。在这家商场中，不仅有众多品牌可供消费者选择，商场还有餐饮、娱乐休闲等各种 娱乐业态。 除了百货店和购物中心外，西单商圈还有西单明珠和西单华威两家大型市场，与西单商 圈其他业态形成互补。至此，西单商圈可以满足高中低端的各个消费阶层。 王府井作为北京另一大知名商街，也通过完善的业态吸引着消费者。在王府井商圈内， 不仅有乐天银泰百货、新东安广场、百货大楼和东方新天地、工美大厦、上品折扣，还有美 特斯邦威旗舰店等服装专卖店。 与王府井和西单商圈相比，三里屯商圈的商业密集度还存在较大差距。如果三里屯在未 来想与西单和王府井商圈并驾齐驱，但是，3公里长的酒吧街要想成为核心商圈，还有很长 的路要走。
3.3三里屯时尚联盟是京城各类时尚机构的联合组织，她将以整个三里屯地区为依托，并在 传承三里屯精神、文化、风格、特色的基础上广泛借鉴国际时尚生活方式，形成三里屯独特时 尚元素，并通过系统化运作将各类元素融入到三里屯升级的过程中，确保三里屯时尚文化能够 不间断地演进；同时借助联盟的广阔平台进行卓有成效的国际交流，让中国时尚在世界流行版 图中占据一席之地。 作为北京时尚流行的发端和策源地，三里屯以鲜明的个性开创并引领了中国特色的时尚生 活方式。而永不满足现状，不断追求完美的三里屯，正准备再出发，从硬件设施的全面升级开 始，向国际级时尚街区的目标迈进。硬件的升级是必要的，而软件的保留和升级则是第一重要 的。回想2000年三里屯服装街的拆迁，积累多年的三里屯服饰文化便在众多“淘货专家”的惋 惜声中瞬间消亡，造成的市场空缺和文化缺憾至今仍未完全弥补。而如今，2000年死去的三里 屯服装街竟然以如此之气魄涅磐重生，首当其冲的便是位于三里屯核心位置的3.3。作为新三里 屯最先完工的标志性建筑，集结流行的、原创的、国际的、感官的服饰为一身， 3.3正从复兴 三里屯的服饰文化开始，启动三里屯时尚文化的全面升级。
正是这种天时地利人和，三里屯当之无愧地成了“泡并快乐着”的集中地。不过那是曾 经的辉煌，今后状况如何，我们拭目以待。
现状
酒吧优势渐弱、急需升级改造
三里屯地区是北京市确定的文化产业区，三里屯新规划建筑面积约17万平方米，并将构建 占地5.26万平方米的文化艺术街区。规划中的新三里屯位于三里屯北街，与三里屯酒吧街隔街 相望。商业街区内所有建筑均为4层，限高18米，容积率仅为1.6。预计明年春节过后动工。将 来的三里屯街道东侧，仍是以酒吧为主体的酒吧街，而街道西侧则以“3·3”大厦为界线，分为 南北两个区。北区的建筑为围合庭院式，将分布国际一、二线品牌的旗舰店以及众多酒店；南 区为广场、街巷式相结合的建筑群体，如餐厅、酒吧等娱乐场所，是一个集吃、喝、玩、乐及 购物为一体的独特天地。
三里屯酒吧街有以下特色酒吧 男孩女孩 逗号 棕榈海滩 金象苑东方餐厅 兰桂坊 米兰 阿尔卑斯 飞翔 乡谣 windows bar Durty Nellies 地平线 R&B 档C&C 色彩 阿苏卡 bellala Swing 简单日子 隐蔽的树 Lucys No.52 茉莉花坊 德彼西餐厅 夜玫瑰 丛林 Red Roof 燕尾蝶电影吧 寿司屋 明大西餐厅 拉菲尔吧 Tigers Pub
掣肘二
交通不便停车难 商圈承载不了大客流
目前，三里屯在向核心商圈进化的过程中，除了商业升级之外，还面临不小的交通瓶颈。 由于聚集了大批酒吧、娱乐设施，导致本就狭窄的道路时常拥堵不堪。 很多消费者表示，从二环到进入三里屯Village不足3公里的道路，花费半小时以上时有发 生。而新的北京旅游集散中心落户三里屯附近后，还会加重道路的“负担”，这些都是三里 屯商圈在商业发展过程中需要直面的难题。 商业专家表示，一个商圈要想步入主流行列，必须有承受大量客流的能力。一方面，这 个商圈需要配备便捷的轨道交通设施；另一方面，商圈还需要拥有大量便捷的停车条件。 由于距离地铁站较远，很多消费者下地铁后，都需要乘公共汽车前往三里屯商圈，而路 面常常拥堵，给很多消费者带来不便。 与西单、王府井等核心商圈相比，三里屯商圈的停车位数量较少。记者多次走访三里屯 商圈发现，很多车辆都会停在雅秀市场外的路边等待空余车位，这不仅浪费了消费者的时间， 也加剧了路面交通的拥堵。而在王府井商圈，乐天银泰百货、东方新天地都有大批的车位 “静候”消费者。而且在王府井北大街外，还设有多个停车场。 其实，不少商圈都是因为停车便利而崛起，而免费停车位更是成为不少商家揽客的绝招。 仅仅通过3年时间就实现盈利的金源新燕莎MALL，就是通过近一万个免费停车位的优势“俘 获”了消费者，据统计，近四成以上的顾客都是冲着停车方便来此消费。不仅是金源新燕莎 MALL，选址“前不着村后不着店”的永旺购物中心，能够吸引大批顾客驱车前往，也是得益 于其便捷的停车环节。
掣肘一
商业配套存短板 酒吧业态仅“夜里欢”
目前，三里屯附近聚集了大量酒吧和娱乐设施，包括三里屯酒吧街、工人体育场、工人 体育馆、富国海底世界、保利剧院、农展馆、MIX、朝阳剧场、法国文化艺术中心、西班牙 塞万提斯学院等，是北京最具国际化气氛和传统文化的区域，以独特酒吧文化闻名京城。 不过，相比于娱乐业态的繁荣，商业配套却是三里屯商圈的短板。 目前，该地区只有三里屯Village、雅秀市场、太平洋百货、3.3大厦等商业设施。在采访 中，大多数消费者认为，“酒吧文化是三里屯商圈的标志”。当消费者面对以酒吧为核心的 三里屯时，大多会选择夜间前往消费，这使得该商圈“夜经济”的繁荣程度明显高于白天。 实际上，三里屯商圈周边的消费者具有很强的消费能力，但三里屯商圈内已有的商业配 套，还不能与这部分人群的消费需求匹配。三里屯地区有500多家企业、外国商社和大批高端 楼盘，聚集了大批高收入、高消费的年轻白领群体，且周边还有使馆区。 在商圈内，雅秀市场的主要服务对象是外籍游客。而尽管开业多年的太平洋百货是一家 高端精品店，但其品牌与三里屯商圈的主要人群也不完全契合。仅凭三里屯Village一期一家 商场的品牌，吸引客流的能力有限。 三里屯曾于2004年6月开始尝试改变，朝阳区国土房屋管理局在《北京城市房屋拆迁公 告》中确定，三里屯区域拆迁范围是“东至三里屯东区1号楼、南至三里屯西区2号楼、西至 南三里屯西区3号楼、北至工体路”。至此，三里屯进入全面改造阶段。 自2005年3.3大厦亮相开始，朝阳区政府就在不断推动三里屯向核心商圈进化。按照规划， 三里屯大街东侧，仍将是以“男孩女孩”等酒吧为主体的酒吧街，而西侧则以3.3大厦为界， 分为南北区。北区将分布国际一二线品牌的旗舰店以及120家特色酒店。南区为广场，将为休 闲的市民提供地下停车位和五星级影院。
市政府已将三里屯新天地商厦工程作为此 次酒吧街改造的典型示范工程，总投资两亿余 元，于2003年8月正式建成。建成后的商厦共8 层，总占地面积达36000平方米，将成为三里 屯地区规模最大、档次最高、最具地区文化代 表性的超一流商厦。商厦将保持三里屯地区时 尚、文化、前卫的特有气息，除经营高质服装、 特色鞋帽、知名小家电、工艺品等商品外，还 将在内部提供超一流的酒吧、咖啡厅、KTV娱 乐城等高档休闲场所。
区位 历史 现状 未来
三里屯地理区位 京城夜色符号、酒吧文化鼻祖 酒吧优势渐弱、急需升级改造 新三里屯叫卖时尚文化
区位
三里屯
北京三里屯酒吧街位于朝阳区三里屯北 路东侧，全长260米，占地1648平方米。酒 吧街毗邻包括加拿大、澳大利亚、法国、比利 时、德国等在内的79个国家的使、领馆，与 联合国开发计划署、人口基金署等7个驻华机 构邻近。三里屯酒吧街经过六年多的发展，已 成为在国内、国际知名度颇高的饮食文化特色 街。
Biblioteka Baidu
现状 酒吧优势渐弱、急需升级改造
近年来，什刹海、朝阳公园西门等新生酒吧区的相继开发，让北京酒吧街的格局 悄然发生了变化。三里屯的先发优势已不明显。 作为北京重点建设的特色街区的第一条，三里屯区域面临着严峻的升级、改造问 题。 2004年6月，朝阳区将一份《北京城市房屋拆迁公告》贴到三里屯南街。公告中 称，拆迁范围是“东至三里屯东区1号楼，南至三里屯西区2号楼，西至南三里屯西区 3号楼，北至工体路”。三里屯南街开始拆迁，三里屯开始了新的突围生活，它不再满 足于单纯的酒吧经营。
由于三里屯靠近使馆区，所以酒吧开张之后生 意异常火爆。尽管装修简单，但外国人还是频繁光顾 ，乐此不疲。加之东城区外企密集所以白领也常来消 遣。其他人看到开酒吧有钱可赚，于是纷纷效仿。没 过多久，这里就形成了南北酒吧街。 “不光是外国人，文化圈和演艺界的，还有新新 人类，时髦青年，真白领和伪白领，包括打工仔，都 喜欢来三里屯。”在接受《财经时报》记者采访时， 月光酒吧的老板陈宝玉说“而且来这里的人，每一个 都不能小瞧。有些看上去很普通甚至不起眼的人，说 不定就是导演或者千万富翁，也有看上去衣着光鲜挺 像那么回事的，却是打工的。”
历史
京城夜色符号、酒吧文化鼻祖 三里屯酒吧曾是北京“夜晚经济”的符号，从这里制造出的时尚，被追逐非主流 的都市白领和新新人类广为效仿。几年前，客从远方来，总要让人带着去三里屯一游。 三里屯酒吧街内共分布有80多家酒吧。据粗略统计，三里屯方圆一公里的范围内 ，云集了北京60%以上的酒吧。甚至有人称，三里屯酒吧街从一个重要方面孕育并催 生了北京的时尚文化产业。 从第一家酒吧出现到1998年，三里屯酒吧街的店铺经营达到了高峰。三里屯成为 京城酒吧文化的开山鼻祖。
范思哲、里维斯、万宝龙等20多个国际顶 级知名品牌旗舰店入驻，一座拥有100多间标 准客房的个性化超五星级酒店正式营业，着手 动工建设规模达47万平方米的三里屯 SOHO……笔者昨天上午从朝阳区三里屯街道 办事处获悉，明年，以酒吧街闻名全球的三里 屯将有望新增60万平方米商业街，从而摇身变 为国际化商务休闲聚集地。 除了已经签约的20多个国际品牌之外，阿 迪达斯也将在这里建造一座全球旗舰店，而著 名的奢侈品牌路易·威登也有望在这里落户。此 外，商业街还将建有一家顶级设备的梦幻电影 院和多家各具特色的酒吧。
“3.3项目”正是在这样的背景下出现的。该项目由华顿国际负责，为三里屯酒吧街的改造工 程，市政府将其作为酒吧街改造的典型示范工程，计划与已拆迁的三里屯服装市场原址合并， 新建成一座综合性的“三里屯休闲购物中心”。 3.3项目规划地上五层、地下三层，其营业面 积大于三里屯所有经营场所面积之和。以3.3为起点，三里屯开始从硬件和软件方面同时升级， 向国际及时尚街区的目标迈进。3.3的顺利竣工树立了三里屯硬件设施的新标准，三里屯时尚 联盟的成立则将从软件方面树立时尚流行的新标准： 2005年8月20日晚，一个由3.3发起，京城各类时尚机构联合参与，致力于将三里屯打造 成为国际级时尚街区的组织——3.3三里屯时尚联盟，在北京三里屯3.3举办了一场以“引领 未来的时尚力量”为主题的启动仪式暨答谢酒会，这标志着代表三里屯时尚流行文化的3.3三 里屯时尚联盟正式启动。在简短的仪式之后，一场由孟广美、瞿颖、爱戴、苏永康、田震、 黄安、毛宁、张咪等众多时尚明星倾情参演的《3.3印象》文艺演出和亚洲DJ教父联袂呈现的 DJ嘉年华，使夜色中的三里屯星光璀璨，分外夺目。