房地产住宅项目设计管理要点

房地产住宅项目设计管理要点

发表时间：2018-11-28T11:11:04.523Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第21期作者：刘思民

[导读] 建筑设计管理是需要对整个建筑的前期规划、方案施工图、现场施工、后期使用及居住体验进行整体设计管理，那么只有设计出结构可靠安全的建筑，才能做到加强城市住宅的质量，这样才能使房地产建设得到较好的发展。

刘思民

天津鲁能泰山房地产开发有限公司天津市 300350

摘要：在当今社会，随着人们生活水平的不断提高人们对建筑的设计和施工也不断的提出新的要求。我国正处于社会经济转型的非常时期，在新社会时代背景下的中国城市化建设的不断发展，而国内城市市场将面临着巨大的问题。我国现阶段正处于高速发展中国家，就市场经济来说城市的发展有着极其重要的作用，建筑设计管理是需要对整个建筑的前期规划、方案施工图、现场施工、后期使用及居住体验进行整体设计管理，那么只有设计出结构可靠安全的建筑，才能做到加强城市住宅的质量，这样才能使房地产建设得到较好的发展。

关键词：房地产住宅项目；设计管理；控制要点

1导言

房地产行业在国民经济中的地位越来越重要，其为社会和国家创造的效益越来越多。与此同时，房地产行业中的竞争也越来越激烈。房地产企业要想在竞争日益激烈的市场竞争中生存和发展，就必须尽量确保项目的效益性。在投标对象确定，产品营销策划大致方向确定的情况下，将项目策划落实为具体的模型、图纸，对项目的最后质量和价值具有十分重要的影响。因此，加强房地产住宅项目设计管理具有重要的意义。

2房地产住宅项目设计管理内容

房地产住宅项目设计管理属于整个项目建设管理的关键性环节，涉及房地产开发方方面面，很大程度上影响到房地产工作开展的有效性。在房地产住宅项目建设过程中，项目设计管理工作包含有项目各项管理流程以及操作规范，在设计内容方面包含有建筑、景观、室内的方案及施工图等。想要提高对整个设计工作控制有效性，就必须要重视优化管理工作，使房地产住宅项目建设质量以及建设进度得到保证，更好的实现对房地产销售以及建设成本的控制。在房地产住宅项目的建设方面，项目设计属于前期准备工作，只有对设计方案有足够的明确和掌握，才能使项目建设质量得到提高，项目进度能够满足整体规划要求。因此，在房地产建设中，房地产住宅项目设计起到铺垫性作用，对于各项后续工作的顺利进行有非常大的影响。房地产住宅项目设计管理工作的开展也就是负责人对房地产住宅项目开发各个活动设计内容的统一安排和部署，及时发现并解决设计中存在的问题，加强与相关部门之间的联系，在设计工作中获取这些部门足够的支持，减少各类矛盾的出现。项目的设计属于房地产建设前期准备工作，关系到后期各项工作的顺利进行，能够为销售以及经营等方面工作提供有效指导，更好的实现房地产住宅项目整体建设目标。

3房地产住宅项目设计管理控制要点

3.1明确设计要求，选择合适设计伙伴

3.1.1明确设计要求

房地产设计管理部门应该将产品要求转化为设计语言，在设计前期，应该加强规划用地指标，分析地域的价值，对周边的竞争楼盘进行深入分析。设计任务书需要纳入企业领导层的规划意见，营销部门的产品定位、物业、客户的意见等，预算部门还应该提供相应的勘测报告。在施工图纸设计阶段，设计任务书应该按照之前的设计成果，报批工作中的反馈意见，预算部门也应该加强成本预算控制。

3.1.2选择合适的伙伴

设计方案与实际成本、价值有着密切的关系，就房地产住宅项目而言，一些大型项目在进行项目设计工作时，应该先咨询知名设计单位，依据知名设计单位对设计方案的建议，对设计方案进行整体规划，筛选有用的建议，实现对设计方案的创新，虽说会增加此阶段的成本，但是对建筑的整个建设过程却很有利。在实际工作中，选择合适的设计伙伴极其重要，咨询相应的设计单位之后，房地产企业应该选择最佳的合作伙伴，先探讨设计思路接着敲定基本方案，以便在后续施工过程中，能够根据实际需求制作出最佳的设计方案。在项目设计阶段，相关部门首先应该开展市场调查，明确市场需求，精心策划调查结果，将设计概念和市场发展需求相结合，借助招标的方式，选择资质、专业技能合格的设计单位，进而确保设计方案的高质量。同时在不同的设计阶段，需要积极采取各类设计方案，为房地产住宅项目工作提供帮助。在操作过程中相关人员还应该充分发挥带头作用，协调各部门之间的关系，充分调动工作人员的积极性，全面提升建筑建设质量。

3.2做好设计管理的设计标准化工作

标准化管理工作能促使企业实现持续快速高效发展并直接影响到企业的项目的质量、进展速度和经济效益，降低投资风险及不可控因素带来的不利影响。对于项目开发前期而言，有助于缩短投资决策、规划设计、项目定位等时间。标准化产品都有长期合作的品牌供应商，从而大大降低采购成本和时间，同时，质量也有所保证。房地产行业中的市场竞争也将会愈演愈烈，房地产行业将会迎来“微利时代”。对于整个项目而言，资金周转率以及开发效率将会成为房地产企业的核心竞争力，而采用标准化的设计无疑会令企业的核心竞争力进一步的提升。一线房地产都有自己设计标准，如技术的标准化、设计管理的标准化、建筑构配件设计的标准化如建立户型库、车库平面布置标准化、建筑风格和外饰标准化及交房标准化等。

3.3重视设计报批过程中的沟通管理，与主管部门保持良好沟通

文件设计报批不仅仅是关乎着批准成败问题，同时还包括时间、经济问题，相关工作人员需要认知到设计文件报批主要是将设计项目上交到政府部门。由于政府部门确定项目的合法性，为了确保建筑各项工作的稳定开展，设计管理工作人员应该和消防、人防等部门保持良好的沟通，对设计管理人员进行实时跟踪、监控，根据市场经济合理调整规划技术指标。

3.4加强设计变更控制

设计变更的影响可能是良好的，比如说可以节省成本，使其更加符合市场的需求；当然产生的也有不好的，那就是其成本可能严重超支。设计变更的产生也可以是多方面的原因，其中主要包括的是：按领导要求变更，因领导发现有设计不符合要求，又或是以公司发展的