浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析

浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析二手房按揭贷款是指购房人在支付了一定数量的首付款后，因资金不足，以所购房产作为抵押，向银行申请的、用于支付所购房产价款的贷款。

购房人获得银行贷款后，按借款期限，分期向银行还本付息。

在购房人获得银行贷款到所购房产办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执这段时间，贷款银行要求借款人提供阶段性的第三方信用担保，从而形成了二手房按揭担保业务。

一、风险预测与分析。

在二手房按揭贷款担保业务中，银行批贷额度一般都按评估报价70%--80%；放款时间一般都控制在办理过户手续后，即见契税票放款；阶段性连带责任保证期限从银行放款开始到办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执为止。

因为有足值的房产作抵押，理论上讲，担保企业的风险较低。

根据我国的相关法律规定，如果贷款银行的放款时间控制在交易房产办理完毕过户手续后，那么此时的交易房产的产权已经从卖方转移到买方，已经不存在因卖方原因导致担保企业代偿银行贷款的风险，因此，卖方的违约责任理论上是不存在的。

这样，整个担保业务是围绕着贷款银行、担保人和借款人之间展开的。

但是，目前我国房地产交易特别是二手房市场还存在很多问题，比如交易程序还不够规范，交易市场还比较混乱，缺乏明确的法律法规保护交易的正常进行，出现二手房纠纷没有完善或明确的法律、法规作为依据，工作人员在政策的执行和执法过程中有较大的自由裁量，造成了执政执法的随意性。

例如，同一类业务----在办理过户或抵押登记时，在不同地区办理的程序和完成的时间不尽相同，给担保企业不同程度地带来风险。

同一类纠纷----在买卖双方办理完毕过户手续后，卖房人被第三人追讨债权，并且第三人要求法院裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效时，不同的法院裁决的结果可能会截然不同：有的法院会以买卖合同有效或买房人善意取得房产为由，裁决维持原买卖双方的房屋交易行为有效；有的法院则以原买卖双方恶意窜通，逃避债务，损害第三人的利益或以买房人非善意取得房产为理由，裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效，从而给担保企业带来较大的风险，甚至出现代偿。

另外，贷款银行与担保企业在签订《合作协议》时，贷款银行往往都要求担保企业履行下列义务并为此承担责任：义务：要求担保企业履行向贷款银行提供相关的前期市场调查、资料收集、辅助营销等服务。

具体如下：1、依据法律、法规及贷款银行的有关规定，向借款申请人提供贷款业务方面的咨询；2、调查核实借款人、抵押人的资格及其所提供的抵押物的权属状况，并且根据贷款银行的要求代理贷款银行办理抵押登记手续；3、审查借款申请人的资信，对借款申请人所提供的资料及相关手续进行真实性、有效性、合法性和完整性的调查核实，对借款申请人申请贷款的真实性进行审查见证；4、依据法律、法规及贷款银行的有关规定，对二手房买卖基础交易的真实性进行调查核实，通过与周边同类二手房交易价格比较，确认某笔具体交易价格的真实性、合理性。

责任：不按约定履行上述义务，或出现下列情形，担保企业应承担由此给贷款银行造成的全部损失。

1、与售房人、借款人或中介机构（包括评估机构）恶意窜通；2、对借款申请人基础交易真实性失察；3、提供虚假的房产交易证明；4、提供虚假的贷款资料、过户资料、抵押登记资料；5、与担保企业过错或过失有关的其他原因。

担保企业对于贷款银行的上述要求虽不敢懈怠，但还是很难做到万无一失的。

并且一旦发生借款人违约不偿还贷款的情形，贷款银行总能找到担保企业有过错或过失的理由，首先从担保企业的保证金账户中扣缴银行贷款。

这样，风险就发生了。

那么，担保企业经营二手房按揭贷款担保业务的风险究竟有多大呢？（一）来自买房人（借款人）人的风险（1）买房人（借款人）提供虚假收入证明，其实毫无还贷能力，并且除了按揭房产外，没有其他房产。

这种情形下，因担保企业对客户的“收入证明”审查失实，即便是办理了抵押登记手续且已将他项权证交给贷款银行收执，按贷款银行与担保企业签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。

并且根据现行规定，抵押房屋如由被执行人及其亲属实际居住，在被执行人他处无住房的情况下（此类抵押房屋通称为“实心房”），难以对抵押房屋进行拍卖。

也就是说，买房人（借款人）在只有一套房子的情况下，要想实现抵押权是相当困难的事情。

（2）买房人（借款人）有债务纠纷，按揭房产过户后抵押登记前，因买房人（借款人）的债权人的申请，按揭房产被法院或行政机关查封无法继续办理抵押登记，担保企业无法解除担保责任。

这种情形即便是办理了抵押登记手续且已将他项权证交给贷款银行收执，因担保企业对客户的“债务纠纷”审查失实，按贷款银行与担保企业在签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。

这种情况一旦发生，担保企业向银行代偿后将面临无法挽回损失的风险。

（二）来自卖房人的风险（1）提供虚假资料，一房多卖，一房多贷，造成按揭房产过户后抵押登记前被第三人（或更多的人）申请法院或行政机关查封限制交易。

此时卖房人已获得贷款逃之夭夭，即使案件得到侦破，贷款也很难全部追回，担保企业因审查失实，向贷款银行承担保证责任，最终受到损失的仍然是担保企业。

（2）卖房人有债务纠纷，与买房人恶意窜通逃避债务，应卖房人的债权人申请，法院会查封限制按揭房产的继续交易，并最终裁决买卖双方先前的房产交易行为无效。

这样，无论交易房产是否办理了抵押登记手续或贷款银行已收执了他项权证，因担保企业对客户的“债务纠纷”及“交易真实性”审查失实，按贷款银行与担保企业在签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。

这种情况一旦发生，担保企业向银行代偿后，也将面临无法挽回损失的风险。

（三）来自中介机构的风险中介机构向担保企业引荐客户时，与客户恶意窜通，提供虚假资料。

无论以何种方式由何许人提供了什么样的虚假资料，风险一旦发生，对担保企业造成的后果都与上述（一）、（二）项相同或相类似。

（四）来自评估机构的风险以提高贷款额度为目的，恶意窜通，提高评估价格，就是我们通常所说的“高评”。

这种情况下，风险一旦发生，担保企业向银行代偿后，虽代位实现了抵押权，按揭房产变现后却不能全额还清贷款，缺口部分只能由担保公司承担，担保公司面临能否追回缺口部分资金的风险。

（五）担保企业内部的操作风险（1）业务员审查客户资料不认真，擅自加盖“与原件已核对无误”字样的签章，误导后续审查，造成向贷款银行提供了虚假资料，从而埋下风险隐患。

（2）签约员带客户面签时，不按要求见证客户和其共有人本人亲自签名，委托签字的不认真查验经公证的授权委托书，导致过户后，房产共有人不配合办理抵押登记，担保企业不能及时解除担保责任。

（3）权证人员不亲自见证过户和抵押登记全过程，手续不齐全，在新《房屋所有权证》复印件、契税票复印件、《他项权利证书》复印件上擅自加盖“本人亲自见证真实”字样；导致贷款银行或见到假契税票后放款造成贷款损失；或向贷款银行提供了虚假无效的《他项权利证书》，形式上担保企业已解除担保责任，但实际上并没解除，从而埋下风险隐患。

（4）担保企业业务人员实施的犯罪行为，如故意与客户窜通，向银行提供虚假资料，骗取银行贷款，其最终的风险责任也要由担保企业来承担。

（5）担保企业业务人员在办理业务过程中，擅自对外透露过户环节的具体时间，特别是在垫资赎楼业务中，对外透露赎楼环节的具体时间，在买卖双方有债务纠纷的情况下，很可能造成交易房产因故被法院或行政机关查封，无法继续办理过户或抵押登记，所垫付的赎楼资金可能无法收回。

发生上述情况的机率到底有多大呢？肯定地说，二手房按揭贷款担保业务中绝大多数交易都是真实的，上述各种情况也都是可控的。

如果担保企业的各类业务人员都能够严格按照业务流程办事，各负其责，审查到位，上述情况是可以避免的。

但是，如果万一出现上述情况，那么对担保企业无论是在经济方面还是在信誉方面的影响都是极其严重的。

因此，担保企业在运营初期，一般都根据实际情况严格制定内部业务流程，特别是风险控制的相关法律文件，把正常情况和可能遇见的非正常情况通盘进行考虑，来拟定对外签署的法律文本。

但是，这样的做法在一定程度上制约了担保企业的发展。

二、对二手房按揭担保业务的认识。

（一）对二手房按揭贷款担保业务重要性的认识首先，随着一手商品房市场销量的扩大及各类政策性住房有条件的允许上市交易，二手房存量和交易量也持续增加，业务内容也更加繁杂。

其次，我们要用发展的眼光看待二手房按揭贷款担保业务，以二手房按揭贷款担保业务为基础，二手房转按揭贷款担保业务和二手房加按揭贷款担保业务也被衍生出来，其发展前景足以让各担保企业重视。

再次，近年来，在二手房按揭贷款担保业务中，同行业的竞争已经到了相当白热化的程度，甚至在收费方面出现了恶性竞争。

担保企业必须对二手房按揭贷款担保业务的市场现状进行深入、详细、全面调查了解，在受理、审批的程序和制定的收费价格方面要适应市场竞争的需要，有些过于呆板，缺乏必要的灵活性的做法，必须加以改进。

（二）对二手房按揭贷款担保业务风险的认识从总体上来看，二手房按揭贷款担保业务存在一定的风险，但只要管理严谨、风险测评与识别技术先进、审查到位、手续齐全，其中的风险是完全可以得到控制的，二手房按揭贷款担保业务的发展总体上来说还是健康、良性的。

但是，任何担保业务的操作风险都相对较大，有权签字人的信用管理和机构印章管理显得相当重要。

这种风险不是授权所能解决的，而必须采取对违规人员进行严厉的处罚和进行严格的印章管理。

（三）对二手房按揭贷款担保业务属性的认识二手房按揭贷款担保业务是有足值房产作抵押的贷款担保业务（恶意“高评”除外）。

抵押权人是贷款银行，保证人是担保企业。

在整个业务过程中，贷款银行是双保险（借款人的抵押权和保证人的保证金的质押权），而担保企业只能在承担了保证责任后，代位贷款银行行使抵押权，收回代偿资金。

对此，担保企业应当有足够的认识。

（四）对二手房按揭贷款担保业务的审查和期间管理的认识卓越的风险控制能力，是担保企业的核心竞争力之一。

审查的前提是树立风险意识，科学预测风险。

风险意识人人都有，规避风险的心理人人存在，但是，科学的预测风险并加以控制则是一门学问，要通过不断的学习、探索、积累才能够实现。

社会经济活动复杂多变，风险无处不在、无时不有，担保企业不可能将二手房按揭贷款担保业务中存在的所有风险点都了如指掌来加以规避，必须学会采取科学的方法和现代化的手段加以分析和预测，用“价值工程”的观点来分析风险和收益的关系，来判断在某项具体的业务中的利益各方，谁的风险最大？谁的利益最大？风险的化减趋势和可能？最终的风险程度如何？是否值得去冒这个风险来获取相应的利益？此外，还要考虑同行业的竞争状况。

要将最终的预测分析结果，作为该项业务商务谈判的重要依据。