21世纪不动产运营分析
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深圳泛城十月运营数据分析
泛城市场研究中心
全市成交分析 片区成交分析
10月全市住宅市场成交概况
9月
2009 16.26 21311
10月
2133 18.35 17786
环比
6.17% 12.85% -16.54%
9月
2016 16.32 20028
10月
2211 18.35 19119
环比
9.67% 12.44% -4.54%
35954
33362 1687
33184
2053
1612
1581
1500
1000 660 500 179 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 54 53 75 55 37 34 406 284 400 210 380 279
10000
5000
0
实施二手房评估税以来，二手房成交量锐降，一直处于低谷。 新房方面金九银十惨淡，8月开始桐林城市广场小户型成交活跃带动成交量猛增，但均价明显 低于之前月份。
物业类型
商业 办公楼 商业 商业 商业 办公楼 商业 商业 商业 办公楼 商业 其他 其他 商业 商业 办公楼 商业 商业 商业 商业
套数
112 26 26 20 15 11 11 11 9 9 9 9 9 9 8 7 7 6 6 6
关内：市场市场成交，
明显不如关外火爆，南
头仓前锦福苑强势登榜 首，东门成交偏低，华 强不见踪影。
二手成交
新房均价 46560 40386 39275 33294
50000 45000 40000 35000 30000
36718 33348 29264 29958
1076
1115
32513
35014
786 622 363 228 178 181 286 247
25000 20000 15000 10000 5000 0
办公
686
600
400 200 0
126
187
135
131
215
169
123
116
127
10月二手商业成交518套物业，环比大跌36.21%，为近8个月最低点；二手办公物业 成交127套，环比上涨9.48%，连续五个月下滑后反弹。在住宅市场处于低谷之时，商 业物业开始下滑。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
实施二手房评估税后新房和二手房成交量一直在低位徘徊。
南山新房均价大幅下跌。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月罗湖住宅市场成交概况
2011年深圳市罗湖区住宅成交走势图
新房成交
1800 1600 1400 1200 1000 24057 800 600 400 200 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 123 39 55 30 35 38 28 23510 539 428 308 24 25 397 23000 22000 15 21000 1614 24609 23977 1691 27193 26301 1229 1337 912 24136 25000 24000 26218 26120 26000
二手成交
1696
新房均价
27261 28000 27000
实施二手房评估税后二手房成交量在低谷挣扎。 罗湖新盘成交极少，新房均价变化较大。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月深圳二手房成交面积区域表
片区 小于90平米 90-144平米 大于144平米 总计
罗湖区
福田区
350
282
101
163
21
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月龙岗住宅市场成交概况
2011年深圳市龙岗区住宅成交走势图
新房成交
2500 16197 15359 2119 1551 15557 2193 14478 12918 1463 1071 1037 859 652 500 383 620 599 634 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 0 1084 1936 1771
各区域二手商业及写字楼成交情况
500 450 400
各行政区商业成交走势
350
300 250 200 150
100
50 0
宝安
福田
龙岗
罗湖
南山
盐田
10月份随整体市场成交遇寒，宝安、龙岗成交大幅下跌，另外南山却大幅上涨，其他区 成交量变化不大。宝安成交92套，环比暴跌72.29%；龙岗成交110套，环比下跌50. 67%；南山区暴涨65.98%。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月福田住宅市场成交概况
2011年深圳市福田区住宅成交走势图
新房成交
2500 32718 2000 2001 34421
二手成交
32448
新房均价
40000 32901 27024 25444 26245 35000 30000 25000 1065 20000 15000
10月全市新房住宅成交2211套，环 比上涨9.67%，成交均价19119元/㎡， 环比下跌4.54%。 连续三月深圳楼市成交惨淡
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月宝安住宅市场成交概况
2011年深圳市宝安区住宅成交走势图
新房成交
2500 20538 2000 1895 1500 1508 1073 1000 670 500 292 417 384 225 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 458 464 383 5000 20739
套数
31 27 21 19 18 16 14 13 13 12
10月份全市成交极少，最多的科技园仅成交31套。
全市成交前十楼盘中，关内占据4席，龙岗布吉独占6席。
宝安区首次无楼盘入围。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月二手住宅成交热点片区分布（注）
片区
布吉
龙岗中心城 布心 皇岗 龙华 横岗 宝安中心区 西乡
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月全市二手商业成交前20楼盘商圈属性
商圈
南头 上步 西乡 龙岗中心城 龙岗中心城 福田中心区 龙岗镇 龙岗镇 宝安南 东门 沙头角 平湖 平湖 华侨城 东门 东门 布吉 上步 布吉 沙头角
楼盘名称
仓前锦福苑 上步大厦 创富时代俊景园 龙兴商业广场 创富时代名苑 卓越世纪中心 龙岗农贸批发市场 龙岗农贸批发市场 宝泉庄 金龙大厦 和亨家家园 华南国际纺织服装原辅料物流区 华南国际皮革皮具原辅料物流区 汇景花园 深华商业大厦 华乐大厦 紫郡 台湾花园大厦 东方半岛花园 新世界倚山花园
37
472
482
宝安区
南山区
201
247
103
93
11
17
315
357
侨城区
龙坂区
11
104 1195
11
47 518
15
13 114
37
164 1827
总计
10月份全市成交以小户型为主，90平米以下占总成交65.40%；90-144平米占28.35%；
大于144平米仅占6.25%。
侨城区144平米以上成交占比40.54%比其他区明显要大。
关外：宝安片区大跌，
龙岗依旧强势。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
十月运营分析总结
1、深圳新房和二手房成交量都微幅上升，但仍在低 点徘徊，价格也都下跌。 2、全市二手房成交小面积最热，90平米以下占总成 交量65.40%。 3、布吉片区成交最火爆，成交量前10的二手楼盘， 布吉独占6席。
4、深圳二手商业成交量出现大幅下滑，商铺大跌 36.21%，办公楼变化不大。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
商业部分
21世纪不动产深圳泛城—市场部
全市二手商业及写字楼成交情况
全市二手商业及办公物业成交情况
商业
1400 1205 1200 1000 800 757 542 846 798 615 1019 749 823 708 453 181 142 186 225 232 78 209 208 232 991 1078 963 812 660 518
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月南山住宅市场成交概况
2011年深圳市南山区住宅成交走势图
新房成交
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 743 596 406 339 259 104 110 1686 1585 1511
21世纪不动产深圳泛城—市场部
二手成交
新房均价
18000 15348 14572 15100 14885 16000 14000 12000 10000
2000
14336 2131
1349 982
1500
1058
1022
1000
8000
实施二手房评估税后，8月成交处于要最低谷，10月成交相对8月增幅达65.54%。 新房方面龙岗区受影响明显小于其他区域，均价亦是比较稳定。
行政区
龙岗 龙岗
前一百名楼盘个数
31
11 8 8 10 6 7 6
前一百名楼盘成交套数
235
72 64 55 51 41 35 32
罗湖
福田 宝安
龙岗
宝安 宝安 南山 罗湖
科技园
翠竹
1
5
31
27
注：热点片区选取原则是包含全市成交前100名楼Βιβλιοθήκη Baidu个数最多片区的前十名。 10月各热门片区单个楼盘成交量偏低，布吉以31个楼盘成交至总量排第一。 其余各片区成交较少，老面孔居多。
二手成交
新房均价
25000
2087
18092
20197
19874 18520 16121 16348 1696 1254 1685 1171 1116 17812 20000 16885 15000 987 948
1306
10000
0
实施二手房评估税以来，二手房成交量锐降，8月成交处于最低谷，9月上涨后，10月又大 幅下降，环比下降16.38%！ 新房成交惨淡，10月成交量环比下跌51.05%，均价环比下降5. 20%。
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10月全市二手住宅成交前十楼盘
楼盘名称
科技园 龙珠花园 松泉公寓 国展苑 益田村 丽湖花园 茂业城 阳光花园 阳光玫瑰园 中海怡翠山庄
行政区
南山区 龙岗区 罗湖区 龙岗区 福田区 龙岗区 龙岗区 龙岗区 南山区 龙岗区
所属商圈
科技园 布吉 布心 布吉 皇岗 布吉 布吉 布吉 前海 布吉
全市住宅成交走势图
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
新房成交
9712 9380
二手成交
9094
10月二手住宅成交2133套，环比上 涨6.17%，泛城成交均价17786元/㎡， 环比下跌16.54%。
6966 6944
4128 5037 3217 2933 3058 2666 1879 1806 2507 2360 2211 3838 1462 20092133
泛城市场研究中心
全市成交分析 片区成交分析
10月全市住宅市场成交概况
9月
2009 16.26 21311
10月
2133 18.35 17786
环比
6.17% 12.85% -16.54%
9月
2016 16.32 20028
10月
2211 18.35 19119
环比
9.67% 12.44% -4.54%
35954
33362 1687
33184
2053
1612
1581
1500
1000 660 500 179 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 54 53 75 55 37 34 406 284 400 210 380 279
10000
5000
0
实施二手房评估税以来，二手房成交量锐降，一直处于低谷。 新房方面金九银十惨淡，8月开始桐林城市广场小户型成交活跃带动成交量猛增，但均价明显 低于之前月份。
物业类型
商业 办公楼 商业 商业 商业 办公楼 商业 商业 商业 办公楼 商业 其他 其他 商业 商业 办公楼 商业 商业 商业 商业
套数
112 26 26 20 15 11 11 11 9 9 9 9 9 9 8 7 7 6 6 6
关内：市场市场成交，
明显不如关外火爆，南
头仓前锦福苑强势登榜 首，东门成交偏低，华 强不见踪影。
二手成交
新房均价 46560 40386 39275 33294
50000 45000 40000 35000 30000
36718 33348 29264 29958
1076
1115
32513
35014
786 622 363 228 178 181 286 247
25000 20000 15000 10000 5000 0
办公
686
600
400 200 0
126
187
135
131
215
169
123
116
127
10月二手商业成交518套物业，环比大跌36.21%，为近8个月最低点；二手办公物业 成交127套，环比上涨9.48%，连续五个月下滑后反弹。在住宅市场处于低谷之时，商 业物业开始下滑。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
实施二手房评估税后新房和二手房成交量一直在低位徘徊。
南山新房均价大幅下跌。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月罗湖住宅市场成交概况
2011年深圳市罗湖区住宅成交走势图
新房成交
1800 1600 1400 1200 1000 24057 800 600 400 200 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 123 39 55 30 35 38 28 23510 539 428 308 24 25 397 23000 22000 15 21000 1614 24609 23977 1691 27193 26301 1229 1337 912 24136 25000 24000 26218 26120 26000
二手成交
1696
新房均价
27261 28000 27000
实施二手房评估税后二手房成交量在低谷挣扎。 罗湖新盘成交极少，新房均价变化较大。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月深圳二手房成交面积区域表
片区 小于90平米 90-144平米 大于144平米 总计
罗湖区
福田区
350
282
101
163
21
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月龙岗住宅市场成交概况
2011年深圳市龙岗区住宅成交走势图
新房成交
2500 16197 15359 2119 1551 15557 2193 14478 12918 1463 1071 1037 859 652 500 383 620 599 634 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 0 1084 1936 1771
各区域二手商业及写字楼成交情况
500 450 400
各行政区商业成交走势
350
300 250 200 150
100
50 0
宝安
福田
龙岗
罗湖
南山
盐田
10月份随整体市场成交遇寒，宝安、龙岗成交大幅下跌，另外南山却大幅上涨，其他区 成交量变化不大。宝安成交92套，环比暴跌72.29%；龙岗成交110套，环比下跌50. 67%；南山区暴涨65.98%。
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10月福田住宅市场成交概况
2011年深圳市福田区住宅成交走势图
新房成交
2500 32718 2000 2001 34421
二手成交
32448
新房均价
40000 32901 27024 25444 26245 35000 30000 25000 1065 20000 15000
10月全市新房住宅成交2211套，环 比上涨9.67%，成交均价19119元/㎡， 环比下跌4.54%。 连续三月深圳楼市成交惨淡
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月宝安住宅市场成交概况
2011年深圳市宝安区住宅成交走势图
新房成交
2500 20538 2000 1895 1500 1508 1073 1000 670 500 292 417 384 225 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 458 464 383 5000 20739
套数
31 27 21 19 18 16 14 13 13 12
10月份全市成交极少，最多的科技园仅成交31套。
全市成交前十楼盘中，关内占据4席，龙岗布吉独占6席。
宝安区首次无楼盘入围。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月二手住宅成交热点片区分布（注）
片区
布吉
龙岗中心城 布心 皇岗 龙华 横岗 宝安中心区 西乡
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月全市二手商业成交前20楼盘商圈属性
商圈
南头 上步 西乡 龙岗中心城 龙岗中心城 福田中心区 龙岗镇 龙岗镇 宝安南 东门 沙头角 平湖 平湖 华侨城 东门 东门 布吉 上步 布吉 沙头角
楼盘名称
仓前锦福苑 上步大厦 创富时代俊景园 龙兴商业广场 创富时代名苑 卓越世纪中心 龙岗农贸批发市场 龙岗农贸批发市场 宝泉庄 金龙大厦 和亨家家园 华南国际纺织服装原辅料物流区 华南国际皮革皮具原辅料物流区 汇景花园 深华商业大厦 华乐大厦 紫郡 台湾花园大厦 东方半岛花园 新世界倚山花园
37
472
482
宝安区
南山区
201
247
103
93
11
17
315
357
侨城区
龙坂区
11
104 1195
11
47 518
15
13 114
37
164 1827
总计
10月份全市成交以小户型为主，90平米以下占总成交65.40%；90-144平米占28.35%；
大于144平米仅占6.25%。
侨城区144平米以上成交占比40.54%比其他区明显要大。
关外：宝安片区大跌，
龙岗依旧强势。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
十月运营分析总结
1、深圳新房和二手房成交量都微幅上升，但仍在低 点徘徊，价格也都下跌。 2、全市二手房成交小面积最热，90平米以下占总成 交量65.40%。 3、布吉片区成交最火爆，成交量前10的二手楼盘， 布吉独占6席。
4、深圳二手商业成交量出现大幅下滑，商铺大跌 36.21%，办公楼变化不大。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
商业部分
21世纪不动产深圳泛城—市场部
全市二手商业及写字楼成交情况
全市二手商业及办公物业成交情况
商业
1400 1205 1200 1000 800 757 542 846 798 615 1019 749 823 708 453 181 142 186 225 232 78 209 208 232 991 1078 963 812 660 518
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月南山住宅市场成交概况
2011年深圳市南山区住宅成交走势图
新房成交
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 743 596 406 339 259 104 110 1686 1585 1511
21世纪不动产深圳泛城—市场部
二手成交
新房均价
18000 15348 14572 15100 14885 16000 14000 12000 10000
2000
14336 2131
1349 982
1500
1058
1022
1000
8000
实施二手房评估税后，8月成交处于要最低谷，10月成交相对8月增幅达65.54%。 新房方面龙岗区受影响明显小于其他区域，均价亦是比较稳定。
行政区
龙岗 龙岗
前一百名楼盘个数
31
11 8 8 10 6 7 6
前一百名楼盘成交套数
235
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罗湖
福田 宝安
龙岗
宝安 宝安 南山 罗湖
科技园
翠竹
1
5
31
27
注：热点片区选取原则是包含全市成交前100名楼Βιβλιοθήκη Baidu个数最多片区的前十名。 10月各热门片区单个楼盘成交量偏低，布吉以31个楼盘成交至总量排第一。 其余各片区成交较少，老面孔居多。
二手成交
新房均价
25000
2087
18092
20197
19874 18520 16121 16348 1696 1254 1685 1171 1116 17812 20000 16885 15000 987 948
1306
10000
0
实施二手房评估税以来，二手房成交量锐降，8月成交处于最低谷，9月上涨后，10月又大 幅下降，环比下降16.38%！ 新房成交惨淡，10月成交量环比下跌51.05%，均价环比下降5. 20%。
21世纪不动产深圳泛城—市场部
10月全市二手住宅成交前十楼盘
楼盘名称
科技园 龙珠花园 松泉公寓 国展苑 益田村 丽湖花园 茂业城 阳光花园 阳光玫瑰园 中海怡翠山庄
行政区
南山区 龙岗区 罗湖区 龙岗区 福田区 龙岗区 龙岗区 龙岗区 南山区 龙岗区
所属商圈
科技园 布吉 布心 布吉 皇岗 布吉 布吉 布吉 前海 布吉
全市住宅成交走势图
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
新房成交
9712 9380
二手成交
9094
10月二手住宅成交2133套，环比上 涨6.17%，泛城成交均价17786元/㎡， 环比下跌16.54%。
6966 6944
4128 5037 3217 2933 3058 2666 1879 1806 2507 2360 2211 3838 1462 20092133