房地产经济学

房地产经济学

1.房地产：是指房屋建筑与建筑的款的有机结合，也就是房产及其相关的地产的有机结合。

2.不动产：指不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状的改变，造成经济损失的物。

3.不定产于房地产的区别：（1）房地产的外延小于不动产（2）不动产是从土地出发，以

地产为基础。房地产则从房屋出发，以房产为基础。

4.房地产经济学的性质：由其自然属性决定的（1）不可移动性（2）异质性（3）数量有

限性（4）不可毁灭性，即存在的恒久性。其经济特性：空间特性、市场特性、资产特性、法律和制度特性

5.房地产市场：它是众多的买者和卖者相互作用并共同决定房地产商品或劳务的均衡价格

和均衡交易的机制。

6.房地产位置的特性：（1）易达性（2）公共设施服务（3）环境质量（4）邻里

7.房地产市场的特点：①区域性②竞争的不充分性③供给调节的滞后性④交易的复杂性

⑤与金融的关联度高⑥政府干预性强

8.住宅需求：指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅数量。

9.住宅需求的特点：①多样性②区域性③层次性④消费和投入的双重性⑤一定的可替代性

10.住宅需求的影响因素：房价、人后、收入、消费者偏好、预期、金融因素

11.住宅供给：指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅数量。

12.住宅供给的特点①缺乏弹性②层次性③滞后性

13.住宅供给的影响因素：①生产要素的价格②开发商的未来预期③政策因素

14.租金：指承担人为租用指摘而愿意每期支付的费用，或为获得占有或使用该物业的权利

而支付的年金。

15.住宅价格的影响因素：①房地产自身因素②环境因素③人口因素④经济因素⑤社会因素

⑥行政因素⑦国际因素⑧心理因素⑨其他

16.棋型假定的放宽内容：①通勤假定的变化②住宅品位的变化③公共物品和污染的变化

④收入的变化

17.资本化率：是房地产未来某一年的年收益与其价格的比率，是行业中绝大多数投资者所

认同的最低期望投资收益率。资本化率在数值上与报酬率相等，但二者属于不同的比率，在概念上并不相同。

18.资本化率的影响因素：①长期利率②租金的预期增长③与该租金有关的风险与不确定性

④房地产方面的税制

19.工商业房地产的特点：面积大、离市区较远、交通便利、下风口、水上游。

20.房地产开发：从经济学角度看，当消费者需要一个使用空间时，房地产开发商便会据此

形成一个能实现的开发创意，然后通过多种资源的组合使用，将这一开发创意转变为一段时间内不可以使用的建筑空间及相关服务，这个经济活动就是房地产开发。

21.房地产开发程序：①投资想法形成②投资机会选择③投资决策分析④合同谈判

⑤签署合同⑥施工建设⑦物业销售和试营业⑧资产管理。

22.房地产区域选择的制约因素

23.经济增长：是指一国潜在的GDP或国民产出的增加。

24.区域经济增长的三部门模型：区域产出市场、区域劳动力市场、区域房地产市场。

25.房地产金融：是指在房地产经济活动中，通过金融方式、方法及工具，为房地产及相关

部门融通资金的行为。

26.房地产金融的特点：①资金来源的短期性和资金运用的长期性②资金来源的固定性和资

金运用的特定性③房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响。27.房地产融资方式：①房产融资与土地融资②直接融资与间接融资③权益性融资与债务性

融资

28.房地产金融市场：是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具的交易活动的总和

29.房地产金融市场文体：是由与房地产有关的各类资金的资金供给者、资金需求者和中介

机构组织，具体包括政府、银行与银行金融机构，房地产经营开发企业和居民个人。客体是在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。

30.房地产金融市场的划分：①房地产抵押贷款市场②房地产有价证券市场③房地产保险市

场④房地产信托投资市场

31.利息率：是指贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率，简称利率

32.住房公积金的特点：专用性、强制性、政策性

33.房地产资金的资本市场融资：①房地产股票与债券融资②房地产抵押贷款证券化③房地

产投资信托

34.经济周期：指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格

总水平等客观经济变量的短期波动，又划分为复苏、繁荣、衰退和萧条

35.主要经济周期理论：①有效需求不足论②技术创新理论③货币学派理论④均衡商业周期

理论⑤新凯恩斯主义经济周期理论⑥真实经济周期理论

36.经济周期的类型：①基钦周期（存货周期40个月左右）②朱格拉周期（固定投资周期

9—10年）③库茨涅茨周期（建筑周期15—25年）④康德拉基耶夫周期（50—60年）

37.房地产周期：复苏、萧条期滞后、繁荣、衰退期超前。

38.房地产周期与宏观周期相互影响：①宏观经济周期对房地产周期的决定作用②房地产周

期对宏观经济的影响包括房地产投资和房地产价格的影响

39.影响房地长周期波动的因素：（1）内生因素①收益率②投资③市场特征（2）外生因素

①政策因素②社会经济与技术因素③随机因素

40.主要的房地产周期波动成因理论：①租金调节理论②行为解释理论③期权价格理论④蛛

网理论⑤货币金融理论

41.房地产周期指标体系的构成：（1）先引指标①全社会固定资产投资②房地产开发活动的

资金来源合计③房地产投资实际完成额④土地购置面积⑤完成土地开发面积⑥基本建设贷款利率⑦建筑安装工程价格指数⑧商品房新开工面积⑨商品房施工面积⑩沪深房地产综合指数（2）同步指标①国内生产总值②商品房实际销售面积③预售面积④出租面积⑤商品房实际销售额⑥商品房销售均价（3）滞后指标①商品房竣工面积②竣工房屋价值③商品房空置面积④租金

42.投机：是指从市场价格的波动中活力的活动。其动机是对商品价格变动的预期

43.投机的特点①从行为方式看，投机是需求和价格的正反馈②从行为目的看，投机是短期

套利行为③从行为对象看，投机对象的交易成本相对较低，需求普遍，交易活动频繁，利于转手④从行为风险看，投机具有高风险性

44.泡沫：由预期一致的投机行为导致的资产价格持续脱离经济基础的上涨。泡沫的形成条

件（1）泡沫发掘载体载体的条件①产品可以被标准化、交易成本低②不以达到供求