房地产经济学思考题
2016房地产开发与经营复习思考题
《房地产开发》复习思考题第一章1．概述房地产资源理论,2．简述房地产的自然、经济、社会特性。
自然——自然环境的制约性；经济——周期性、消费与投资的二重性；社会特性——收益分配的顺序，不能忽视城市土地所有者的收益。
3．何为商品房、普通商品房、现价商品房、经济适用房、廉租房、保障性住房、写字楼。
P62—63普通商品房——最大面积不超过140平方米，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.44倍以内的商品住房。
限价商品房——指政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。
经济适用房——指以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。
它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
廉住房——指政府以租金补贴或事物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
我国的廉租房只租不售。
保障性住房——指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。
写字楼——指供政府机构行政管理人员或企事业单位的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。
4．概述自然环境对房地产开发的制约性。
地质、地形、水文、气候分别怎样影响。
5．何谓房地产综合开发、一级开发、二级开发？P5,土地一级开发是指政府依法对收购、收回、征收的国有土地，组织实施拆迁和市政基础建设，达到土地供应条件的行为。
土地二级开发则是在土地一级开发的基础上，进行房地产项目建设的行为。
何谓房地产业、房地产企业、开发企业、中介服务企业、咨询服务企业、经纪服务企业？房地产企业——是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
开发企业——是依法设立，以营利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。
中介服务企业——是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体，包括咨询、估价和经纪三类企业。
房地产经济学思考题
房地产经济学思考题第一章1.什么是房地产？房地产的特性及主要类型。
房地产是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
是实物、权益与区位的综合体。
特性：（一）自然属性1.耐久性2.房地产位置的固定性3.房地产的异质性（二）经济属性1.高资本价值2.消费和投资的双重性3.房地产利用的外部性主要类型：2.房地产业的内涵和主要业务内容是什么？房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。
其中开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。
主要业务：（1）买卖（租赁）物业的房地产活动：房地产开发经营活动；存量房地产买卖（租赁）活动。
（2）以收费（合同）为基础的房地产活动：房地产管理、房地产中介与物业管理活动。
3.何谓房地产经济学？房地产经济学是研究房地产资源配置、利用与房地产业运行规律的一门应用科学。
第二章1.房地产市场的特殊性主要表现在哪些方面？1.区域性房地产位置的固定性，导致供求失衡难以通过其他地区调剂回复均衡，因此，具有很强的区域性。
不同地区间的房地产价格、交易量与供求状况等不同。
2.供给调节的滞后性房地产的开发周期长，导致供给不能随市场需求的变动而变动；房地产的耐久性，导致供过于求时，多余供给的消化需要很长一段时间。
3.交易的复杂性房地产市场交易对象和交易方式具有多样性。
交易各种用途的建筑物及其相关权利关系；交易方式有买卖、租赁、抵押、典当等4.对金融业的依赖资金占用量大，无论生产还是消费都依赖金融业。
5. 容易受政府干预房地产行业是政府调控最多的行业之一。
政府控制土地，从而直接控制该地区的住房发展模式；房地产开发相关的环节都要经过地方政府的严格审批和监督。
6.投机性房地产具有保值和增值功能，使其成为一个诱人的投资领域；土地的稀缺性，又使其成为投机活动较多的领域。
2.房地产市场的市场与完全竞争市场的差异体现在哪些方面？3.影响房地产需求和房地产供给的因素有哪些？影响需求：（1）房地产本身的价格（2）收入（3）偏好（4）预期（5）人口（6）政策影响供给：（1）价格（2）房地产开发成本（3）建筑技术（劳动效率、耗材、保温隔热、安装设计）（4）预期（5）房地产商数目（6）政策（土地、税收、利率等）4.自然空置率的指示器作用是什么？自然空置率条件下，既保证买房者的充分选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。
房地产经济学思考题
房地产经济学复习资料一、设置一种符合中国国情的土地拍卖程序中国中心城市应立即停止价高者得的土地拍卖制度，为什么呢？因为，中国中心城市价高者得的土地拍卖制度，抬高了城市地价，提高了城市经营及生活成本，降低了城市竞争力，直接引发房价虚胀，加重了居民生活负担，并可能直接引发房地产的金融危机，将城市推向难以逆转的发展危机边缘。
由于土地拍卖价格是土地价格的风向标，它对土地评估、土地出让、土地转让价格有较强指导作用。
或者土地在进行评估、出让、转让过程中有时直接参照拍卖价格，其结果导致土地市场整体价格水涨船高。
从而间接推动房价的上涨。
第一，从拍卖的数量上进行变革。
周小川的意见：不要每次拿一点地出来拍卖，搞得每次价格都很高；更合理的做法是一次性把土地拍卖了，或者一次性把更多的土地进行打包拍卖。
因为供给较大，价格会比较低，因此创业的门槛和就业的门槛都会比较低，老百姓的首创精神也容易发挥。
至于政府收入，到时候收财产税就是了－－征收财产税还有一个好处：随土地的价格而自动的变动。
地方政府应公布每年土地推出计划，供应足够多的土地，并每月拍卖一次，同时拍卖多块土地。
第二从拍卖的机制上入手，国外的两种拍卖机制以供参考：（自己选择哪一种好）荷兰式拍卖荷兰式拍卖：也称“减价拍卖”或“高估价拍卖”。
拍品有一个起拍价格（即拍卖的最高期望价格），随着拍卖进行，该价格会随时间的变动自动向下浮动，如果浮动到某个价格时有竞拍者愿意出价，则该次拍卖成交。
荷兰式拍卖的竞价是一次性竞价，即在拍卖中第一个出价的人成为中拍者。
埃里克·马斯金式拍卖：第一高价者以第二高价者的价格取得土地。
机理：对于开发商之间的竞争，第二高价者肯定不希望对手拿到地，哪怕让对方得逞有得让对手付出一定的代价。
通常在国内，会造成土地价格的虚高，远高于土地的实际价值。
从而对房地产市场，普通购房者，乃至银行业和整个经济都会造成畸形。
如果第二高价者出价过高，在这种机制下，他们可能就会变成第一高价者，原本不想拿地却拿到了地，那么通常情况下会由于自己资金短缺造成流拍。
复习思考题参考答案要点.doc
第九章复习思考题参考答案要点1、试述房地产业与金融业的相互关系。
房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。
一方面，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。
首先，房地产开发必须有金融的介入。
任何一项房地产开发，从取得土地使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。
如果仅仅依赖于开发商本身的自有资金，没有金融机构的参与和支持，舍弃财务杠杆的巨大作用，对所有房地产开发项目来说几乎是不可想象的。
其次，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。
房地产价值巨大，一般消费者无此财力一次付款。
只有住房抵押贷款的支持，才能提高居民购房能力，扩大住宅市场有效需求。
再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内，往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业，或者房地产业的发展已经达到了较高的水平，而要发展房地产的地方却缺乏资本。
而金融机构介入到房地产业之后，利用其庞大的机构网络，采用各种科学的融资技术，大大提高资金的流动性。
另一方面，房地产业的发展又可以促进金融业的发展。
房地产金融是金融业的重要组成部分，拓展房地产金融，对繁荣和发展金融业具有重大作用。
首先是由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品。
房地产作为抵押物，在贷款人无力偿还贷款时，金融机构可以转让、拍卖抵押房地产，从中获得补偿，从而降低贷款风险。
其次，在货币贬值的同时，房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。
同时，在房地产再生产资金运作过程中，当房地产产品销售出去以后，也会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等金融机构备用，扩大银行的存贷款业务。
2、房地产金融有哪些特点？如何理解房地产金融债权的流动性趋势？房地产金融与一般金融相比，具有下面四个鲜明的特点。
(1)房地产金融资金融通量的巨额性；(2)房地产金融期限结构的长期性；(3)房地产金融债权的可靠性；(4)房地产金融债权的流动性较弱。
房地产经济学思考题
思考题一：结合十八大报告，农村土地经营权如何流转？思考题二：1、土地价格的内涵及特点内涵：根据马克思的劳动价值论,价格是商品价值的货币表现,而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。
在西方经济学家看来,价格是为获得种商品或劳务所必须付出的东西,通常用货币表示。
但自然的土地不是人类的劳动产品,不包含人类的抽象劳动。
那么,土地价格的内涵到底是什么呢?我们知道,土地能向人类永续提供产品和服务,即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益,谁垄断了土地,也就垄断了土地纯收益,即地租。
由于土地的恒久性,这种地租是一种恒久的收益流。
随着土地权利的转移,这种收益流的归宿也发生转移。
购买土地的权利,实际上是购买一定时期的土地收益。
因而,土地收益现值的总和就表现为土地价格。
土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值,是土地未来地租的资本化。
地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。
地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断。
一般情况下,地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。
地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移,是因为土地权利的垄断土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。
无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。
在公开竞争的市场里,买卖双方均了解市场行情,公平竞争,没有不正常因素的影响,价值规律能有效地调节市场。
雷利·巴洛维教授认为:"市场价值:"（1）如法庭所定义的,是一种财产带到公开市场展销,允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面了解的买者,而出售所得用货币计量的最高价格;(2)经常地指卖者乐意出售,而买者乐意购买,并且两者都不受压力时的价格;(3)是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。
"事实上,在现实土地交易中,由于土地市场的特殊性,这种公开市场条件很难完全具备,这种价格也就很难形成。
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
房地产经济学问题
1、试析我国房地产业与国民经济的关系
2、联系实际谈谈当前我国房地产业应如何发展才能促进宏观经济的增长。
3、结合地租与土地产品的关系，分析地价与房价的关系。
4、联系实际，谈谈区位理论在城市住宅、商业开发中的应用
5、产权式保障与租赁式保障，孰优孰劣？
6、“三房并轨”如何做？
7、基于住房保障视角，如何解决福利与发展的问题？
8、任何划分地方政府与中央政府的住房责任？
9、结合武汉市的特点，应重点发展何种商业物业？
10、总部经济的发展，对写字楼物业市场的影响有哪些？
11、房地产税改革相关内容和实际运用
12、小产权房改革相关内容和实际运用
13、货币补贴政策在房地产中的应用 ,哪一种政策更适合我国的房地产的发展
14、如何评价我国的房屋空置率问题
15、说明四象限模型不适合我国。
房地产企业经营管理课后思考题 第三章
房地产经营与管理第三章思考题1、比较房地产经营管理中传统的经营观念与现代经营观念的区别。
传统观念中生产观念表现为“我们能生产什么就卖什么”，产品观念表现为“只要物美，顾客就会自动找上门来”，推销观念为“我们卖什么，人民就买什么”。
“市场营销”、“社会营销”、“大市场营销”和“关系营销”，统称为现代市场营销，他们都是注重买方需要。
比如案例中房地产关系营销理念。
2000年，金丰易居房屋销售创建上海首家会员制俱乐部“易居会”，倡导为购房者提供全程一站式服务，新的服务举措有效包容了市民看房买房的全过程，从售前、售中、售后的服务解决了市民的顾虑。
并响亮提出“置业中国、易居无忧”的服务宗旨，受到会员消费者的欢迎。
2、简述房地产整合经营概念。
一是采用市场化的运行机制，二是科学的整合和优化地实现营销的价值创造。
案例中易居会创新服务新模式中最突出的是“居间中介+ 法律服务”的模式，金丰易居房屋销售与上海联合律师事务所联手，在每个门店，联合律师事务所将派驻律师在增量房和存量房交易中，启动居间服务加法律服务，实行代书、代审、代办、代付、代理的“五代”服务，实现居间中介与法律服务的无缝连接，“一次委托，全程到位”，充分保护交易双方、保护居间中介的权益，真正建立房产市场的诚信标准。
3、市场营销怎样在房地产企业中正确定位？企业市场营销部门形式上在企业内，但实质上其职能处于企业与顾客的中介地位。
案例中易居会与易居会上海联合律师事务所联手，创新服务新模式中最突出的是“居间中介+ 法律服务”的模式，金丰易居房屋销售与上海联合律师事务所联手，在每个门店，联合律师事务所将派驻律师在增量房和存量房交易中，启动居间服务加法律服务，实行代书、代审、代办、代付、代理的“五代”服务，实现居间中介与法律服务的无缝连接，“一次委托，全程到位”，充分保护交易双方、保护居间中介的权益，真正建立房产市场的诚信标准。
4、关系营销的时代背景主要表现在哪几个方面?（1）后工业社会市场经济高度发达的客观需求。
房地产经济学各章课后习题答案
房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产？房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。
2.简述房地产的自然特性。
(1) 房地产的二元性。
(2) 土地面积的有限性和不可再生性。
(3) 位置的固定性和独特性。
(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。
3.简述房地产业的行业特性。
（1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。
(1) 房地产业属于基础性产业。
(2) 房地产业又是先导性产业。
1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。
具体表现在：(1) 推动城市开发，促进现代化建设。
(2) 带动相关产业发展，促进经济增长。
(3) 增加财政收入，为现代化建筑积累资金。
(4) 改善居住条件，提高劳动者素质。
5.简述学习房地产经济学的意义。
（1）学习房地产经济学，为学习其他经济学科和管理学科打好基础（2）学习房地产经济学，有助于了解房地产行业的运行机制（3）学习房地产经济学，有助于正确做出个人房地产投资决策（4）学习房地产经济学，有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租？级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终为土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
【免费下载】房地产开发与经营复习思考题
A 土地使用权的出让
C 土地使用权划拨
（ ）房地产开发企业由各省、直辖市、自治区建设行政主管部门主审，报
建设部审批。
A 一级
E 五级
B 二级
《城市规划法》第 30 条规定：“城市规划内的建设工程的选址和布局必须符
合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的（
）”。
A 建设用地规划许可证
B.土地使用权的转让
D.土地使用权赠与
B.土地使用权的转让
D.土地使用权赠与
B 土地使用权的转让
D 土地使用权赠与
C 三级
B 选址意见书
D 建设工程实施许可证
C 50 年
C 50 年
C 50 年
C 50 年
第 1 页 共 11 页
对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料电试力卷保相护互装作置用调与试相技互术关，系电，力根通保据过护生管高产线中工敷资艺设料高技试中术卷资，配料不置试仅技卷可术要以是求解指，决机对吊组电顶在气层进设配行备置继进不电行规保空范护载高与中带资负料荷试下卷高问总中题体资，配料而置试且时卷可，调保需控障要试各在验类最；管大对路限设习度备题内进到来行位确调。保整在机使管组其路高在敷中正设资常过料工程试况中卷下，安与要全过加，度强并工看且作护尽下关可都于能可管地以路缩正高小常中故工资障作料高；试中对卷资于连料继接试电管卷保口破护处坏进理范行高围整中，核资或对料者定试对值卷某，弯些审扁异核度常与固高校定中对盒资图位料纸置试，.卷保编工护写况层复进防杂行腐设自跨备动接与处地装理线置，弯高尤曲中其半资要径料避标试免高卷错等调误，试高要方中求案资技，料术编试交写5、卷底重电保。要气护管设设装线备备置敷4高、调动设中电试作技资气高，术料课中并3中试、件资且包卷管中料拒含试路调试绝线验敷试卷动槽方设技作、案技术，管以术来架及避等系免多统不项启必方动要式方高，案中为；资解对料决整试高套卷中启突语动然文过停电程机气中。课高因件中此中资，管料电壁试力薄卷高、电中接气资口设料不备试严进卷等行保问调护题试装，工置合作调理并试利且技用进术管行，线过要敷关求设运电技行力术高保。中护线资装缆料置敷试做设卷到原技准则术确：指灵在导活分。。线对对盒于于处调差，试动当过保不程护同中装电高置压中高回资中路料资交试料叉卷试时技卷，术调应问试采题技用，术金作是属为指隔调发板试电进人机行员一隔，变开需压处要器理在组；事在同前发一掌生线握内槽图部内 纸故，资障强料时电、，回设需路备要须制进同造行时厂外切家部断出电习具源题高高电中中源资资，料料线试试缆卷卷敷试切设验除完报从毕告而，与采要相用进关高行技中检术资查资料和料试检，卷测并主处且要理了保。解护现装场置设。备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。
(0390)《房地产经营》复习思考题
（0390）《房地产经营》复习思考题
一、名词解释
1、经营
2、经营思想
3、房地产经营风险
4、城市房产开发
5、房屋销售
6、房地产企业
7、组织
8、市场
9、房地产市场
10、房地产市场调查
11、房地产经营决策
12、经营决策方法
13、计划管理
14、横道图
15、职务分析
16、功能测定
17、营销
18、促销
19、房地产营销
20、经营分析
21、购买力要素
22、全面调查
23、计划
24、房产价格
25、风险决策
二、论述
1、请阐述企业面向市场的经营思想。
2、请回答房地产开发与房地产经营的关系。
3、房屋出租方的权利是哪些方面的内容？
4、组织的重要作用表现在哪些方面？
5、请简述房地产企业的管理制度。
6、市场的功能体现在哪些方面？
7、请简述房地产经营预测的作用。
8、决策主体在方案优选时应注意哪几点？
9、请简述房地产经营决策的基本属性。
10、长期经营计划编制的内容有哪些？
11、职务分析的基本方法是什么？
12、简述DIPADA原则。
13、矩阵制的企业组织形式有什么特点？
14、请简述经营计划的基本任务。
15、简述干部培训的重要意义。
16、房地产经营决策的构成要素有哪些？
17、计划控制的任务是什么？
18、多目标决策过程一般可划分为哪几个阶段？。
房地产经济学课后题
房地产经济学课后题第一章房地产、房地产业、与房地产经济学1.房地产的概念是什么？狭义的房地产：指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体以及依托于物质实体的权益。
（广义的房地产：在狭义房地产概念的基础上，再加上水、矿藏等自然资源）2.房地产有哪些经济特性和社会法律特性？经济特性：房地产经济价值的积累性和衰减性；房地产利用的递减性和合理集约性；房地产权利的可分割性与权益的流动性；房地产供给的稀缺性和经营的垄断性；房地产投资和消费的双重性；房地产的保值和增值性。
社会制度特性：房地产的财富性；房地产的社会稳定性；房地产产权的法律性。
3.如何认识房地产业的概念及其基本特点？房地产业：指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。
基本特点：1)区域经济——房地产业区域差异大、级差收益明显；2)行业特点——房地产业具有高度综合性和高度关联性；3)投资过程——房地产高投资、高收益、高风险；4)社会经济活动——房地产业易受政策影响且与法律制度紧密相关联。
4.房地产经济学的研究内容主要包括哪些方面？1)阐述房地产的基本内涵、商品属性及其房与地的内在关系；2)阐述房地产业在国民经济中的地位和作用；3)阐述房地产经济学的基本理论；4)阐述房地产竞技的运行机制；5)阐述如何建立与健全房地产经营管理体制；6)阐述房地产有关制度及法律、法规等等。
5.房地产经济学的研究方法有哪些？理论联系实际、系统分析、定性分析与定量分析相结合、宏观分析与微观分析相结合、规范分析与实证分析相结合、个案研究6.房地产经济学的主要任务是什么？研究和阐明房地产经济运行过程及其内在规律，逐步建立科学的房地产经济理论体系。
第三章房地产商品1.如何理解土地价值？土地作为自然存在和自然赋予的一种自然资源，如未经人类改造利用，不是劳动产品，便没有价值；土地经过改良和投资，使土地由单纯的自然物质变成土地资本和生产资料，增加了土地产量和生产力，土地中凝结了人类投入的劳动，形成了土地的价值。
房地产开发与经营复习思考题
《房地产开发》复习思考题第一章1．概述房地产资源理论2．简述房地产的自然、经济、社会特性。
3．何谓房地产综合开发、一级开发、二级开发？4．何谓房地产、限价商品房p82。
房地产业？房地产企业？房地产企业不同的分类构成。
41-44 5．房地产开发企业的功能分类？41-426．概述房地产企业的特征。
7．概述房地产中介服务企业内涵、构成及业务范围p42-438．概述房地产企业战略管理过程及SWOT分析47-489．概述房地产企业公司层战略、事业层战略、职能层战略48-5110．概述房地产企业常见的组织结构类型及构成51-5511．比较房地产开发企业、估价企业、经纪企业资质等级及资质管理要点57-61第二章12．何谓房地产投资信托基金、房地产投资有限合伙辛迪加基金？它们有何区别？13．房地产（实物）投资的特征？各实物投资类型的简单比较。
14．简述房地产投资有哪些风险？如何控制？15．简述房地产项目可行性研究的主要内容。
16．简述房地产项目可行性研究的步骤。
175-176 17．简述房地产项目投资估算的主要内容。
183-186 18．何谓财务净现值、财务内部收益率、财务动态投资回收期178-182、收益乘数、偿债能力比率、权益报酬率？19．证明盈亏平衡的基本原理并推导公式。
20．前门法、后门法的原理与计算。
21．房地产投资决策的基本要件和应遵循的原则第三章22．何谓房地产融资，有什么特点218，它有哪些类型213-21823．比较房地产直接融资与间接融资的特征216-217 24．概述房地产开发经营资金的主要筹措渠道25．简述房地产信托的优势22526．何谓三级住房基金、住房公积金、房地产按揭贷款？27．何谓房地产预售，房地产商品房的预售条件222 28．何谓楼花，炒楼花，炒楼花主体，炒楼花原因、对房地产市场的影响。
29．定金与订金的区别30．房地产预售制度是否取消，试述理由第四章31．何谓国有土地所有权，有什么特征32．何谓国有土地使有权，有什么特点33．比较国有土地所有权与国有土地使有权的异同34．何谓土地征收、土地征收的原则、征地审批权限的规定、征地补偿标准。
房地产开发与经营思考题
绪论 1、什么是房地产？它有哪些特性？ 2、什么是房地产业？它有哪些特点？ 3、房地产业的分类是什么。 4、简述我国房地产业的发展过程和现状。 第一章 1、什么是房地产开发经营？它具有什么特征？ 2、房地产开发经营的程序是什么？具体包括哪些内容？ 3、房地产开发经营的主要参与者有哪些？ 第二章 1 房地产开发项目选择的概念和程序 2 房地产开发项目的可行性分析 第三章 1 土地使用权及土地价格 2 土地使用权的取得及地价估算 第四章 1 城市规划对房地产开发的管理 2 规划设计的原则和内容 第五章 1 居住区规划设计的基本要求和内容 2 商品住宅规划设计原则 3 道路、绿地和公建的规划设计 第六章 1 开发资金流动的特征与资金筹集的主要原则 2 房地产开发资金筹集的渠道 3 资金成本分析 第七章 1 开发项目建设 2 开发项目管理 3 开发项目投资、质量和进度管理 第八章 1 房地产市场营销的概念及策略 2 房地产营销中的代理 3 房地产交易
房地产开发复习思考题
房地产开发复习思考题房地产开发复习思考题第一章1.名词解释城市房地产房地产开发房地产经营房地产业2.房地产开发的特点是什么?3.为什么房地产开发有较高的风险性?4.房地产开发程序包括哪几个阶段，各工作阶段的主要内容是什么?5.房地产开发企业资质如何划分，按规定各级资质开发企业可承担的项目范围。
6.房地产业有哪些特点？7.简述目前房地产市场中热点词的含义：次贷危机、小产权房、住房限购令、房价拐点、通货膨胀第二章1.经济波动一般可划分为哪几个阶段。
2.分析房地产周期各阶段的主要特征。
3.我国推行住房限购令政策的得失？4.银行加息对房地产业有哪些影响？5.今年我国政府对房地产市场宏观调控出台了哪些政策？6.什么是房地产开发风险？风险防范的内容有哪些？7.简述敏感性分析步骤。
13、某居住区开发项目可行性研究的资料如下：要求以投资利润率为目标,对可变因素中的土地费用、建安工程费、销售费用、财务费用、售房收入等五因素进行敏感性分析和临界点分析。
（表中未注明计算式的因素均不考虑相互间的联系，基准投资利润率为15%）14.某城市房地产近几年销售价格资料如下(单位:元/平方米)96年97年98年99年2000年2001年2002年1580 1600 1620 1680 1750 1840 1990试用一元线性趋势预测法预测2003年的销售价格。
15.某公司生产销售一种产品．单价200元，单位变动成本100元，年固定成本10000元。
如果年销售量为150件，问公司可获利多少?如果目标利润定为10 000元．问目标成本为多少？16．某厂A产品1996年度计划销售净收入(扣除税额)为2400万元，固定成本为800万元．变动成本为1200万元，该产品保本销售收入是多少? 17．某企业生产多功能食品加工器．销售单价为220元，确知下年销售量为25000台．固定成本总额275000元，变动成本总额为4000000元，税率5％．求该产品盈亏平衡点产量。
房地产经济学参考答案
房地产经济学参考答案第一章复习思考题参考答案要点1、房地产具有哪些经济特性？答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一系列经济特性，主要是：内涵的统一性。
房地产是房屋、土地和产权三者有机结合形成的统一体。
地基是房屋建筑物的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房地产。
同时，房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经济权利关系。
价值的双源性。
主要是指房地产价值中，土地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新创造的价值，又源自土地所有权的收益带来的经济价值。
空间的固定性。
于土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地产空间的固定性，所以房地产是不动产。
需求的普遍性。
房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。
效用的长期性。
房地产商品属于超级耐用品，其本身具有长期使用的自然属性和经济属性。
少则使用几十年，多则上百年。
这五个特征给房地产经营者带来许多复杂因素，必须予以充分重视。
2、为什么说房地产业属于第三产业？答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。
这是因为房地产业具有第三产业的特征。
其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动，并不直接建造房屋本身。
土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承担的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。
其二，房地产的经营和销售活动，直接从属于流通领域，而流通业划归第三产业。
其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产业的直接组成部分。
3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。
主要表现在：先导性和基础性。
房地产商品社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处于基础性产业地位。
房地产开发与经营复习思考题
C
我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（）。
A.1000万元B.1500万C.2000万元D.3000万元
C
某房地产企业本年度应收租金户数1000户，计划房地产租金额为1000万，本年度以前拖欠租金额为200万，实收租金额为800万元，那么租金收缴计划完成率为( )。
《房地产开发与经营》复习思考题
一、单选题
选择题
答案
（）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A.土地使用权的出让B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨D.土地使用权赠与
A
（）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
A. 70年B. 60年C. 50年D. 40年
D
某房地产企业本年度应收租金户数1000户，计划房地产租金额为100万，本年度以前拖欠租金额为120万，实收租金额为70万元，那么租金收缴计划完成率为( )
A 10% B 20% C 66.7% D 70%
D
我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（）。
D
已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（）
A 11 B10 C36 D 37
C
以下哪种组织结构最突出的特点是“集中决策、分散经营”（）。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产经济学思考题
房地产经济学思考题
第一章
1.什么是房地产？房地产的特性及主要类型。
房地产是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。
是实物、权益与区位的综合体。
特性：
（一）自然属性
1.耐久性
2.房地产位置的固定性
3.房地产的异质性
（二）经济属性
1.高资本价值
2.消费和投资的双重性
3.房地产利用的外部性
主要类型：
2.房地产业的内涵和主要业务内容是什么？
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。
其中开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。
主要业务：
（1）买卖（租赁）物业的房地产活动：房地产开发经营活动；存量房地产买卖（租赁）活动。
（2）以收费（合同）为基础的房地产活动：房地产管理、房地产中介与物业管理活动。
3.何谓房地产经济学？
房地产经济学是研究房地产资源配置、利用与房地产业运行规律的一门应用科学。
第二章
1.房地产市场的特殊性主要表现在哪些方面？
1.区域性
房地产位置的固定性，导致供求失衡难以通过其他地区调剂回复均衡，因此，具有很强的区域性。
不同地区间的房地产价格、交易量与供求状况等不同。
2.供给调节的滞后性
房地产的开发周期长，导致供给不能随市场需求的变动而变动；房地产的耐久性，导致供过于求时，多余供给的消化需要很长一段时间。
3.交易的复杂性
房地产市场交易对象和交易方式具有多样性。
交易各种用途的建筑物及其相关权利关系；交易方式有买卖、租赁、抵押、典当等
4.对金融业的依赖
资金占用量大，无论生产还是消费都依赖金融业。
5. 容易受政府干预
房地产行业是政府调控最多的行业之一。
政府控制土地，从而直接控制该地区的住房发展模式；房地产开发相关的环节都要经过地方政府的严格审批和监督。
6.投机性
房地产具有保值和增值功能，使其成为一个诱人的投资领域；土地的稀缺性，又使其成为投机活动较多的领域。
2.房地产市场的市场与完全竞争市场的差异体现在哪些方面？
特征完全竞争市场房地产市场买者和卖者数目大量参与者少数参与者
产品标准化程度不同卖家产品同质，且
具有完全替代性
产品高度差异化，没有
完全相同的两处房产
价格和购买次数价格接受者，价低，购
买频繁
价格影响者，价高，购
买较少
进出壁垒无市场壁垒有较高的资金壁垒
产品知识和交易成本买卖双方对产品有高度
的认知，交易成本低
产品知识缺乏，信息不
对称，交易复杂，交易
成本高
3.影响房地产需求和房地产供给的因素有哪些？
影响需求：（1）房地产本身的价格（2）收入（3）偏好（4）预期（5）人口（6）政策
影响供给：（1）价格（2）房地产开发成本（3）建筑技术（劳动效率、耗材、保温隔热、安装设计）（4）预期（5）房地产商数目（6）政策（土地、税收、利率等）
4.自然空置率的指示器作用是什么？
自然空置率条件下，既保证买房者的充分选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。
过高的空置率使卖方利益受损；过低的空置率使买方的利益受损。
5.作图并简述四象限模型的内涵。
第Ⅰ象限：该曲线反应的是，给定外部经济条件，空间的需求与租金的关系。
在均衡状态下，市场必须调整租金水平，使需求等于供给。
第Ⅱ象限：该曲线表明资产市场中租金与价格之间的关系，租金价格比率（资本化率）来反映两者之间的关系。
资本化率i受四个主要长期利率；租金预期增长率；租金收入现金流风险程度；税法对房地产的优惠度，这四类因素与资本化率同方向变动。
该象限的反应方程为：P=R/i。
第Ⅲ象限：该曲线反映的是在房地产资产市场中，价格和新建设量C之间的关系。
价格↑→房地产新开发建设量↑→曲线越往左下方延伸；价格↓→房
地产新开发建设量↓。
该象限的反应方程为：P=f(C)。
第Ⅳ象限：该曲线反应的是新建设量（流量）与存量之间的关系。
假设新建设量为C，存量为S。
在存量S与流量C之间存在这样的关系：△S=C-δS （δ为灭失率）。
当市场均衡时，空间存量不随时间变化，△S=0 ，△S=C-δS ，则变为S=C/ δ。
因此，该象限表示的是为了保持市场均衡和存量不变，所需要的新建设量。
四象限模型的全方位分析：从一特定存量水平S 开始→空间市场确定租金→租金通过资产市场转化为资产价格→资产市场的资产价格引发新的建设量→最后到空间市场，新增建设量，维持原有存量水平。
当结束存量水平与开始存量相同，则空间和资产市场处于均衡。
第三章
1.何谓竞租？请用竞租理论解释南京市的土地利用模式。
（假设南京为单
中心城市）
某个土地使用者为了竞争得到某块城市土地所愿意支付的最高租金。
单中心城市土地利用模式：不同土地使用者的竞租曲线共同决定了土地利用模式。
制造业企业竞租函数：R =（p-c ）Q* -（tQ*）x 写字楼企业竞租函数：R = pQ* -cQ* -（tWQ*）x
家庭竞租曲线函数斜率：-t/L
2.土地价值二元论认为土地价格由那两部分构成？中国土地价格的类型有哪些？
经过人类开发的土地由土地物质和土地资本两部分组成。
基准地价
标定地价
交易地价
招标
价
拍卖价熟地价生地价
楼面地价地面地价
距离
竞租
表商业竞租曲线制造业竞租曲线家庭竞租曲线
农业竞租曲线
3.简述土地管制的含义、目的和内容。
1.含义：土地利用管制是指各级政府为了公共利益的需要，对土地利用主体行为的限制。
2.目的：管制目的在于使土地利用中的外部效应，内部化。
3.内容：（1）土地用途管制（2）土地利用强度管制第四章
1.住宅的功能主要表现在哪些方面？
住宅功能主要表现在：居住功能、庇护功能、家庭生活功能、社会交往功能、资产功能、经营辅助功能。
2.影响住宅需求的因素有哪些？
住宅价格、收入、人口、偏好、预期、政策因素
3.如何从效用函数推导住宅需求函数？
4.什么叫住宅特征价格？如何估算住宅的特征价格？
5.住宅的供给弹性在短期与长期有何区别？为什么？短期内住房供给完全非弹性，长期内住房供给弹性会有所提高
的最佳消费量。
，求效用最大化时，）得
）（）（由（即
的一阶偏导数等于的极值则拉格朗日函数为：格朗日乘数法来解决；用最大化问题可以用拉消费者预算约束下的效约束条件：目标函数：
2122
1
1221122
112211212211212,1)7(654)6(0);5(0);4(0,0,2,1:)3)((),()
2(:..10;1,0),1()(:max X X P MU P MU X P X P M P X U
P X U X X L X P X P M X X U L M X P X P t s X AX X X U X X λλλλλβαβαβα===--=-??=-??--+==+≤+<<<=
出份额。
费者在两种商品上的支为偏好系数，反映了消）得
）（由（）得
）（由（）得
）（）（由（）得
由（βαβαββααβαβ
βααβ
αβαβαβα,)
14();13(1211)
12();11(102)10(987)9()8(12
2112211221112122111P M X P M X M X P M X P X P X P X X A MU X X A MU X X ?+=?+=+=+====--。