房地产经济学A卷答案

四、简答题（评分标准：按参考答案要点得分。共5题，每题4分，共20分）
1、为什么不同区位会影响房地产价格？
从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用，是决定房地产价格的主要因素。（1分）不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳为两个方面的原因：（1分）一是由于区位是影响企业生产成本的重要因素，如区位不同，就会导致交通成本和土地开发成本的差异，从而影响企业的生产成本；（1分）另一个原因是区位也影响到土地使用者的方便程度，如基础设施和公共设施的完备状况均会影响土地的利用。（1分）
2、按房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标类型有哪些？
根据房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标可以大致的划分为预示指标、指示指标和滞后指标等。（1分）预示指标有房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给量和股价指数等；（1分）指示指标有地价增长率/GDP增长率、地价增长率/物价增长率、房价/家庭年平均收入、商业房地产实际价格/理论价格和价租比（租价比）等；（1分）滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标，通常选择地价总额/GDP作为滞后指标。（1分）
2、有利于政府对本地区的建筑总量进行控制，政府可以根据编制的人口规划，安排房地产开发总量，节约土地资源，控制城市建设规模。（1分）
3、增加房地产业的就业机会，由于将对巨大的存量进行征税，因此其间的调查、征收环节可以创造大量的就业机会，并且可以设立一个常设机构，因为每年都要对房地产进行调查、征收、登记等工作。使大量的沉淀资金转化为消费资金。（1分）
5、简述级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别与联系？
级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。（1分）从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放到集约经营两个不同的发展阶段；（1分）从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于列等地的生产率为前提的。（1分）级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽然表现形式不同，但在实质上是一致的。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ不过是级差地租的两种表现形式，它们都是投在土地上的等量资本所具有不同生产率的结果。（1分）
注：1.出题教师负责制订课程考试试题参考答案及评分标准，不够可另附页。
2.试题参考答案及评分标准与试题一并交主管教学负责人，负责人审核签字，公共课交教务处，专业课留各学院（教学部）。
3.试卷评阅完后，此表随试卷装订在一起，专业课由各学院、公共课由教务处分别保管、存档。
3、房地产周期
房地产周期是指房地产经济运行过程中（1分），随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复的运行过程（1分）。房地产周期是房地产经济波动的特殊运动状态，是一种有规律的波动。（1分）房地产周期按其供需关系可以划分为四个时期：上升期、高峰期、降低期和低谷期。（1分）
4、住房制度
住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程中所发生的各种经济关系的制度性规定。（2分）住房制度与国家的政治、经济体制密切相关。（1分）住房制度通常包括住房供给保障制度和住房金融制度等。（1分）
全国各地的商品房价格构成成分基本相同，各成分在房地产价格中的比例略有差别。（1分）
2、为什么开征房地产保有税对稳定我国当前的房地产市场具有重大意义？
开征房屋保有税能有效保障我国当前房地产市场供求平衡、抑制价格过快上涨：（1分）
1、调节因各种原因造成的对房地产占有的不平等，使产权人自愿出售其多余的房产，为低于人均面积的家庭及无房户提供房源。（1分）
五、计算题（评分标准：根据列出的正确算式和详细计算过程给分。共2题，每题5分，共10分）
1、与某在建期房房地产类似的现房价格为6000元/m2，预计从期房到现房的一年时间内现房出租年末租金收入为430元/m2，出租成本为100元/m2，风险补偿为200元/m2，假设折现率为10%，该房地产的期房价格为多少？
一、单项选择题(评分标准：错选、多选、不选都不得分。共10题，每题1分，共10分)
1.D 2.C 3.C 4.D 5.C 6.B 7.B 8.A 9.C 10.C
二、填空题(评分标准：漏答、错答含错字不得分。共5题10空，每空1分，共10分)
1.房地产经济运行规律房地产资源配置措施2.土地所有权的经济实现形式
3、我国国家所有土地的来源有哪些形式？
我国国家所有土地主要有下列四种来源：1）接受旧政权的国有土地。1949年新政权接受旧中国的国有土地。（1分）2）没收旧官僚等的土地。即没收旧中国官僚、买办资产阶级拥有的土地。（1分）3）农村土地改革中划归国家所有的土地。在实行农村土地改革过程中，一部分农村土地划归国家所有。（1分）4）经济发展不同时期征收的土地。依据《国家建设征用土地办法》在不同经济发展时期征收的农村土地。（1分）
解：期房价格= 6000（1分）-（430 - 100）/（1+10%）（2分）- 200（1分）
= 5767（元/m2）（1分）
2、000元/m2。拟进行改造，批准的规划容积率为5，楼面地价为2000元/m2，请问应补地价总价多少？
解：应补地价= 2000*5*8000（2分）- 8000*5000（2分）
5、土地的他项权利
土地的他项权利是土地所有权和使用权以外的各项土地权利（1分），土地他项权利是土地利用的社会性、广泛性和多重性的具体反映。（1分）土地他项权利有：地役权、空中权、土地抵押权和租赁权等。（1分）土地他项权是在他人土地上享有的权利；主体是土地所有权人和使用权人以外的人；不受一物一权主义的限制；对所有权和使用权即依赖又限制；并且可以登记。（1分）
3.从量税从价税4.基础型保障援助型保障互助型保障
5.内在传到机制外在冲击机制
三、名词解释（评分标准：按参考答案要点得分。共5题，每题4分，共20分）
1、房地产
房地产也称为不动产，是指土地（1分）、建筑物（1分）及其他定着物以及其附带的各种权益（1分）。
房地产包括土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时也包括以上组成部分所衍生的各种权利。（1分）
6、房屋保有税的征收以户口或居住证作为免税依据，如无户口或居住证，哪怕只有一套房，也将被全额征税，因此可以基本杜绝境外及外地无业人口购房，使房地产成为一件纯粹的居住商品，彻底摈弃它的投资及投机功能，还住房是一种居住产品的本来面目。（2分）
3、用经济学原理分析土地收购储备制度政策在房地产市场宏观调控中的重要作用？
4、改变中国人几百年的消费观念，在中国不管是有钱人还是工薪阶层，都认为购买房地产是保值增值储蓄，是比购买商业养老保险还好的保障产品而排斥消费，人们的消费观念和GDP增长不相称，使得我国的消费市场一直无法活跃，所有的人赚了钱全部都投入到房地产上，内需消费一直无法有效起动。（2分）
5、如按10%的税率征收房屋保有税，房屋出租的年收入将无法弥补税收支出，将会使投资者大量抛出多余房屋，逼迫房价回归到一个合理水平，同时个人房屋出租将无利可图。国家可以制定一个政策，有多余房屋的人可以将其长期租给国家如20年或更长，国家给予房东5%的固定年收益，国家就可以把这批房屋作为廉租房或政府出租屋租给需要房子的人，避免重复建设及廉租房都建在城郊的局面。使每个区政府手中都掌握一批分布面较广的租赁房源，就近解决急需廉租房的人的困难，同时对流动人口的管理也落实在政府可控的范围内。（2分）
2、垄断地租
由垄断价格产生的超额利润所形成的地租。（3分）垄断地租产生的条件是某种土地的特殊稀缺性和稀少性。（1分）例如，酿造茅台酒只能采用当地的水资源来酿造才具有茅台独特的味道，这块土地资源稀缺决定了其地租价格的昂贵。因此，经营这种土地的人，不仅可以按超过生产价格，而且可以按照超过生产价值的垄断价格来销售他的产品。
4、简述房地产市场调控的主要政策手段？
房地产市场调控政策是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制定的一系列政策。主要包括财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、投资政策等多种类型、多种功能的政策。（1分）土地政策主要是城市土地政策，土地政策主要针对土地供应总量、供应结构和不同区域土地供应进行调控。（1分）货币政策是将房地产市场的实物供求调控转为资金供求调控，从货币的供给与需求两方面宏观调控房地产市场。税收政策主要通过调整税种、税率、附加和减免来改变房地产市场供求双方的收益，简洁影响房地产的供求。（1分）其它政策如产业政策、投资政策、法律法规、行政管理手段都直接或间接影响房地产市场。（1分）
土地的收购储备政策，是指土地储备储备机构，将需要盘活的国有土地使用权依法收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作，实现土地资产保值增值，合理配置土地资源。（4分）
土地收购储备政策控制了土地的供应，随着社会经济的发展，人们对土地的需求不断增加，会造成土地价格一定程度的上涨。（3分）地价的上涨使得房地产市场的垄断力增强，从而也会导致商品房的供给减少以及房价的升高，因此土地收购储备政策的实施促进了地价的上涨进而引起房价上升。（3分）
= 4000（万元）（1分）
六、论述题，评分标准：按参考答案要点得分。（共3题，每题10分，共30分）
1、从生产价格理论的角度分析房地产价格的构成。
房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。（1分）从生产价格理论的角度则可以分解为多个组成部分：（8分，只列出土地价格和建筑物价格2分，每项细分成本0.5分，）