罗牛山天价地王或只是传说 万亩土地难入市

罗牛山天价地王或只是传说万亩土地难入市
上市公司中国经营报[微博] 熊学慧2013-09-29 09:52
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多家猪场关闭，千亩土地被腾出，处于业绩低迷期的罗牛山(000735.SZ)因祸得福？《中国经营报(微博)》记者获知，因污染治理设施未能达到环保要求，罗牛山振龙猪场在9月中旬被当地政府关停，罗牛山下属的海南省种猪场、三万头猪场等其余5家猪场也被要求在今年年底关停。

有市场分析人士称，上述6家猪场关停后，其农业用地将用于商业、旅游，并称“罗牛山万余亩土地价值533亿元、每股净资产60多元”。

罗牛山证券事务部王海玲笑着对记者说，“这就等于说我们把土地卖光了，什么都不做，有这可能吗？”王海玲称，这是市场人士对土地政策的误解和对公司主业的猜测结果。

海口市国土资源局、农业局有关部门负责人亦向记者证实，农业用地不能直接转为商业用地。

再者，关于罗牛山所属猪场关停及补偿的问题还在商谈之中，远未到土地资产处置这一步。

千亩土地将释放
一出海口美兰机场，即可见到一块红色醒目的标牌指向东寨港红树林自然保护区，标注的距离是14公里。

记者到达保护区时却见到大批红树被砍。

当地村民告知，因上游水源污染，团虱大量繁殖，东寨港红树死亡面积有二三十亩之多，保护区管理局计划用木片将红树围起来再填土保护。

一位参与污染整治工作座谈会的村民直言，污染源不断，作为世界知名的海岸湿地，红树林保护区将亡，海南“国际旅游岛”形象也将随之被毁。

事实上，这正是海口市下决心关停演丰东河诸多养殖企业的重要原因。

罗牛山旗下的多家养猪场就位于演丰东河的流域。

处于污染源头的演丰镇谭德村多位村民告诉记者，由于十多年来罗牛山的种猪场、三万头猪场等大型养殖企业直排和超标排放，河里鱼虾绝迹，农田也无法耕种，饮水困难。

2013年5月，由海南市农业局牵头，联合环保局、财政局等部门开始对演丰东河污染问题进行整治。

7月，海口市检察院介入，向罗牛山等企业发出检察建议，要求解决环境染污问题。

同时，海南省检察院向海南省环境资源保护厅发出检察建议，要求各单位履行职责。

9月中旬，罗牛山下属的振龙猪场被关停，其下属的种猪场、三万头猪场等其余5家猪场也将在年底前关停。

海口市美兰区发布的资料显示，已关停的振龙猪场年出栏4500头，而三万头猪场年出栏2万头。

振龙猪场占地80亩，三万头猪场占地180亩，三个种猪场占地分别为150亩、100亩和50亩，罗牛山6家将被关停的猪场占地总规模约1200亩。

记者在罗牛山三万头猪场见到，猪场工作人员在加紧调运存栏猪。

该场夏姓场长告知，12月底以前猪场将按要求关闭，至于空置出来的土地作何用途，他并不知情。

有市场分析者称，海南正在打造“国际旅游岛”，罗牛山区域又靠近美兰机场和红树林自然保护区，释放出来的1000余亩土地将用于旅游或商业开发。

不过，罗牛山证券事务部王海玲称，罗牛山所属6家猪场的关停工作还在进行中，目前未涉及到土地资产处置问题。

“地主”的资产迷局
当地农业部门发布的资料显示，海口演丰东河流域分布的罗牛山三万头猪场等9家大型猪场年养殖规模为13.6万头，主要为罗牛山所属的猪场所养。

罗牛山拥有的6家猪场在今年年底或明年年初关闭后，将对罗牛山业绩造成较大影响。

公告显示，畜牧业收入占罗牛山总收入的比例高达68.81%。

王海玲称，公司尽量将关闭猪场的损失降到最低，以减轻对业绩的影响。

不过，即便是罗牛山一再声称公司主业将因多家猪场关闭受到不利影响、猪场土地还没有利用的计划，市场还是看多罗牛山。

9月24日，罗牛山一字涨停。

当时股价收报7.99元/股，涨10.06%，成交额为11.4亿元。

第二天，主力机构仍加仓追捧。

投资者看多的一个重要原因是9月23日海口市环保局发布的一份环评公示材料。

这份名为《海口市东寨港旅游区总体规划(2012-2030年)环评》报告称，东寨港旅游区将“建设成为国际区域性的以红树林资源保护和休闲养生为主要特色的享有盛誉的中高级生态旅游示范区”。

罗牛山所在的演丰镇及三江镇等将打造成“演丰风情小镇分区”、“三江水城休闲”分区。

正在进行污染治理的演丰东河及罗牛山多家猪场均处在规划范围内。

按照功能区划，罗牛山关闭的6家猪场原址将用于旅游或相关的商业开发。

也即是说，如果罗牛山6家猪场的一千余亩土地得到利用，罗牛山将获得土地流转或征收的收益。

即使是按20万每亩的流转或补偿价格计算，罗牛山亦可获得超过2亿元的收益。

不过，记者向海口市环保局以及国土局求证上述土地利用的问题时，均被告知“还没有安排”。

而王海玲对记者说，农业用地转化为商业用地的难度较大，公司暂时也没有相关的计划。

尽管罗牛山的猪还在栏里，臭气熏天的猪粪还未清理，投资人士却早已把它们脚下的土地当成宝藏追捧。

有分析者计算，罗牛山空置出的养殖场农用地价值将超过11亿元。

此外，罗牛山名下的位于海口市填海片区占地80多亩的汽配城价值2.4亿元、车站片区1.6万亩的农产品物流中心价值480亿元，所属土地资产合计超过530亿元，罗牛山每股净资产达60多元。

资料显示，罗牛山共计持有土地1.1万亩，其中农业用地9615.11亩，商住用地666.46亩，其他建设用地(工业用地、市场用地、教育用地等)732.91亩。

王海玲却称，公司能够用于商业的土地只有600多亩，其中还有部分土地已经被利用，按市场人士的算法，是要公司把全部土地卖了，“其他什么都别干”。

农用地“变现”之难
王海玲表示，市场人士对土地利用政策并不十分了解，农业用地很难转化为商业、旅游用地，公司土地资产收益远没有外界猜测的那么大。

这一说法得到海口市国土资源局有关人士的证实。

该局法规处有关负责人称，如果农业用地转作旅游或商业用地，需要政府进行回购，然后再以货币或土地等形式进行补偿。

而海口市国土局规划与耕地保护处负责人告知，目前海口市耕地保护的压力较大，农业用地要改变性质，需要经过严格的审批程序。

困难之处还在于，罗牛山的“猪”并不是想走就走得了。

罗牛山下属一家猪场的负责人告知，他们只是尽量按照上面的要求减少繁育数量及调运存栏猪，争取在今年年底以前关停，但上万头猪要一下子清空也不容易。

比如，存栏仅2000头猪的振龙猪场，原计划在今年7月前关停，但到9月中旬才正式关停。

而罗牛山有关人士还告知，他们也很难在年底全部关停6家猪场，只是力争再关停三万头猪场。

海口市美兰区一位知情人士则透路，作为海口市“菜蓝子”工程的重要组成部分，罗牛山各猪场承担着重要的猪肉保障“民生功能”，政府在民生与环保之间还会有一个缓冲的过程。

据了解，为加快环境整治的进度，海口市已在甲子镇为罗牛山安排场地，作为十万头生猪供应基地。

另一个难点还在于，海口市政府还没有就猪场关闭补偿与土地回购问题与罗牛山达成一致意见。

记者在海口市农业局见到的一份草案资料显示，当地政府仍在就猪场关闭补偿与人员安置问题与罗牛山进行协商。

初步的意见是，猪场职工按当地最低生活保障补偿12个月，迁地技改搬迁补偿的费用也仅为100万元。

罗牛山证券事务部有关人士说，相对于关闭猪场对公司业绩的影响而言，“这个(补偿款)只是小钱”。

数据显示，在继2012年净利润大降75.73%之后，罗牛山2013年上半年业绩再次下滑：归属于上市公司股东的净利润为亏损1920万元，较上年同期降352.7%。

扣除非经常性损益的净利润为亏损5307万元，较上年同期大降
1074.97%。

业绩变动的主要原因是上半年受市场影响，生猪销售价格低迷，以及公司证券投资公允价值变动影响。

有分析者指，在主营业绩急速下滑的形势下，再遇到猪场关闭的环保压力，罗牛山的土地资产如果近期变现无望，下半年难以扭转亏损困局。

而罗牛山则表示，公司已经努力减轻猪场关闭带来的不利影响。