规范房地产交易行为 保护人民群众利益.

规范房地产交易行为保护人民群众利

益

令人瞩目的《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称条例）经过省人大常委会的三次审议，于2002年2月5日获得通过，将于5月1日起施行。条例本着规范市场、简化程序、方便群众，维护当事人合法权益的宗旨，对人民群众热心关注的房地产交易登记发证，房改房和经济适用住房首次上市交易等问题作了规定，以期进一步规范房地产市场秩序，督促管理机构提高办事效率，切实保护人民群众的利益。

 一、如何规范房地产交易登记发证

 房屋所有权证和土地使用权证是人民政府及其房产行政主管部门确认土地使用权和房屋的归属关系而颁发的权利凭证。一段时期以来，由于房改房出售办证比较集中等原因，人民群众在办“两证”的过程中遇到了不少的困难。为此，广大人民群众迫切希望解决办证难的问题，希望能将“两证”合一，统一发放。实行统一登记、发放统一的房地产权证，确实是方便人民群众，有利于经济发展的大好事，也是大势所趋。但是，目前全省的现实情况是房产、土地部门分开设置。在尚未确定由一个部门对房地产实施管理前，以规定房产、土地部门在一个场所统一受理房地产交易登记申请，发放房地产权属证书，并严格规范两个部门的办证期限，较为适宜。因此，条例第六条第二款规定：“市、县（市）人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，在本市、县（市）行政区域内颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。尚未确定由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，市、县（市）人民政府应当组织、协调房产管理部门和土地管理部门，在一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放房地产权属证书。”至于房地产权属证书是一个本子还是两个本子，条例未作规定。这样规定，既可以督促省人民政府尽早确定一个部门负责房产、土地管理工作，实行“两证合一”，又充分考虑了全省的实际，即尚未实行“两证合一”的，应当在一个场所联合办公，统一收件。对此，房产、土地部门也比较好操作。同时，在条例第十条中明确规定房产、土地管理部门应当在收件后十个工作日内核准登记并颁发房地产权属证书，彻底解决人民群众办证难的问题。

 二、促进房改房、经济适用住房上市交易的规定

 房改房、经济适用住房的上市交易，是广大人民群众和省人大常委会的委员们关心的又一热点问题。目前，各设区的市都有具体的政策措施，主要做法是，以划拨方式取得土地使用权的房改房、经济适用住房在上市交易时不需缴纳土地出让金，大部分情况下也不需缴纳土地收益。这对广大人民群众是很有利的。考虑到促进房改房、经济适用住房上市交易的政策由各设区的

市人民政府制定，比省人大用地方性法规来规定更为灵活，因此条例对省和设区的市人民政府提出了简化交易程序、降低交易收费，鼓励和促进房改房、经济适用住房上市交易的总体要求，未作出具体规定。

 三、在哪些方面作了保护购房人的规定

 广大人民群众在商品房交易中受骗吃亏的情况时有发生，为了切实保护购房人的合法权益，条例对商品房的计价方式、面积构成、发生面积纠纷时的处理方式和收费等几个主要方面作了具体规定。

 1、商品房销售可以采用三种计价方式，即按建筑面积计价、按套（单元）计价和按套内建筑面积计价。房地产开发企业在销售商品房时，应当向购房人明示计价方式和计价依据。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当分别载明建筑面积和所分摊的共有建筑面积。

 2、由于房屋交易中时常出现实际交付面积与预售合同约定面积不一致的情况，有的甚至相差很大，而合同约定的处理方式往往又不利于购房人，因此条例规定了预售合同双方当事人应对面积不一致的争议处理方式作出约定。未作约定的应当适用条例规定的争议处理方式，这种方式更好地保护了购房人的合法权益。首先，赋予商品房预购人特定条件下可以退房和获得双倍返还购房款的权利；其次，赋予商品房预购人在实际交付面积大于预售合同约定面积超过百分之一以上的部分，有权无偿享有，而不需再付房价款的权利。再次，条例采用了实际交付面积的提法，而不是建设部规章中的“产权登记面积”的提法，并对实际交付面积的概念作了界定。以实际交付面积取代产权登记面积作为处理纠纷的依据，解决了购房人只有拿到房产证才能诉讼或仲裁的问题，有利于及时有效地解决纠纷。第四，条例对商品房预售合同当事人双方的约定作了一定限制，即虽然有约定，但实际交付面积大于或小于预售合同约定面积超过百分之三的，也作了有利于购房人的规定。

 3、鉴于目前房地产交易管理中普遍存在收费多、标准高的情况，乱收费的情况也经常发生，条例对房地产交易管理中的收费行为作了进一步约束和规范：“县级以上地方人民政府财政、物价、建设、土地部门应当严格执行国家有关房地产交易管理行政事业性收费的规定，对国家明令取消的收费项目，不得继续收取或者改变名称变相收取。市、县（市）人民政府及其财政、物价、房产、土地等部门不得自行设定房地产交易管理行政事业性收费项目。对房地产交易服务收费项目应当按宗收费，国家另有规定的从其规定。收费项目和收费标准应当在受理房地产交易登记申请的场所予以公示。房地产交易当事人有权拒绝不合法的收费。”

 4、条例对商品房的预售作了明确规定。未取得商品房预售许可证的不得预售商品房。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定

的，视为要约。这样可以进一步约束房地产开发企业的广告行为。房地产开发企业在交付商品房后，有义务协助商品房买受人办理房地产权属登记手续。

 此外，条例还缩短了房产管理部门、土地管理在办理权属证书、抵押登记和有关备案的手续期限。对从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务机构的设立、执业要求、费用收取等都作了明确的规定。在法律责任中，对违反条例的行为设置了降低资质或者吊销资质证书、罚款等具体的处罚措施。这些规定，有利于提高行政效率，规范目前混乱的中介服务市场，确保条例规定的各项规范房地产交易行为、保护人民群众利益的措施真正落到实处。