“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例

“房住不炒”背景下我国房地产企业经
营发展探索——以碧桂园为例单位：佛山市禅城区张槎社会治理中心邮编：528000
摘要：“房住不炒”和行业下行的大背景下，众多知名房企出现债务违约和资金链断裂现象，牵动着千千万万普通购房者的心弦，因此研究我国房地产公司经营现状和发展方向就显得尤为重要。

本文选取碧桂园集团作为案例，基于2017-2022年6月财务报表数据，分别分析了盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力数据，多角度研究碧桂园集团的发展现状。

研究发现，2017年至今，碧桂园集团的四项能力均出现大幅度的下滑，最后从调整盈利点、提升自身盈利能力，优化调整业务布局、提升抗风险能力，拓宽融资渠道、优化资产结构，强化内部管理、提升全竞力四个方面提出其未来发展方向的建议。

关键词：碧桂园；财务报表；经营能力
1 引言
房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，带动上下游众多关联产业，在推动地方经济发展、带动就业、加快城乡一体化发展、提升区域价值等方面发挥了举足轻重的作用。

房地产开发行业具有重资产投资、开发周期长、开发环节较多、资金成本大、易受政策影响等特点，因此房地产行业备受政府和社会关注。

十九大、二十大坚持“房住不炒”的定位，中央“三道红线”政策紧跟其后，再加上疫情冲击，截至目前，全国已有多家知名房企出现债务危机，导致在建项目烂尾。

当下房地产行业的发展与国家经济的发展和普通老百姓的生活息息相关，房地产公司的项目能否正常交付牵动着千千万万个家庭的心弦。

因此，针对房地产公司经营现状的分析，剖析其经营状况就显得尤为重要。

本文选取中国最大的房地产开发企业碧桂园集团作为案例，通过近5年财务报表数据的分解与计算，从多角度分析和研究碧桂园集团的经营现状，尝试揭示当前“房住不炒”
和“新冠疫情”的大背景下我国房地产开发企业的真实经营状况，以期为其经营
探索方向提供可行的建议。

2 案例选择
近年来，受“房住不炒”等宏观政策的影响，房地产开发企业的融资渠道日
趋狭窄，2021年1月1日颁布的“三道红线”更是成为压死骆驼的最后一根稻草，加之受到“新冠疫情”的影响带来的新房销售额的大幅下滑，导致了我国众多房
地产上市公司出现债务违约时间，项目停工、烂尾。

碧桂园集团最为中国最大的
房地产开发企业、并且作为民营企业，至今仍然能够保持资金正常运转实属不易。

碧桂园集团成立于1992年，总部位于广东顺德，公司的发展愿景是“希望社会
因我们的存在而变得更加美好”。

2007年，碧桂园集团在香港联交所主板上市，
同年开始实施全国化战略，并且以重点开发郊区大盘。

2017年，碧桂园集团实现
销售金额5508亿元，成为我国最大的房地产开发上市企业，并且首次登上《财富》世界500强名单，排名第467位。

图2-1、2-2分别统计的是2016-2021年
碧桂园集团合同销售金额、销售面积，2016年得益于全国三四线城市棚改政策的
推行，销售金额和销售面积均出现大幅度提升，同比增速分别达到167.3%和74%，2018年地产行业发展到达了最顶峰，多家企业出现了拿地后“高价站岗”，导致
了2018年下半年出现了投资拿地停滞的现象，碧桂园整体销售额和销售面积略
有下滑；2019年伴着这中央开始陆续出台宽松的货币政策，整体地产行情缓慢回暖，碧桂园集团首当其中，销售金额和销售面积较2018年稳步提升；2020年之
后由于疫情和三道红线的影响，销售面积和金额持续下滑，预计2022年将会进
一步下滑。

目前碧桂园集团作为民营企业中的稳健房企，受外界关注度较高，因
此本文选择碧桂园集团作为研究案例，对其2017-2021年5年间的财务数据进行
研究分析，以期挖掘其真实的经营状况，并提出可能的相对应建议。

资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告
资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告
3 经营发展现状分析
3.1 盈利能力分析
盈利能力指标反应的是公司在经营活动中获取利润能力的大小，盈利能力指
标是上市公司的股东和在债权人评价企业经营状况好坏的重要标准。

对于公司股
东来说，企业具有较高的盈利能力代表着能够通过投资获得较高的投资收益；对
于债权人来说，较高的盈利能力代表着企业能够健康的持续经营，并且能够确保
债权人债务资金还本付息的安全性。

通常用于衡量一家企业盈利能力的指标有净
资产收益率、总资产回报率和每股收益。

图3-1展示了碧桂园集团2017-2022年6月份的净资产收益率、总资产回报
率和每股收益。

在此期间，碧桂园集团的净资产收益率和总资产回报率总体上呈
现下降的趋势，每股收益先上升后下降，这说明自有资本和总体资本的获利能力
均在下降，企业的经营成果较为不稳定且处于下降趋势。

究其原因，碧桂园集团
是“高周转”房企的典型代表，从2017年年底施行“全覆盖”的投资拿地政策，大量获取项目，同时通过借债投入大量沉淀资金。

2018年之后房地产销售市场较2017之前出现较大的下行趋势，产品去化速度猝然降速，导致大量资本积压在存
货上面，降低了资本的周转速度，最终导致资本盈利水平的下降。

表3-1 碧桂园集团2017-2022年6月盈利能力指标
年份
净资产收益率
（%）
总资产回报率
（%）
每股收
益（元）
2022年
1-6月
0.310.030.03
2021年14.34 1.35 1.22
2020年21.42 1.79 1.62
2019年28.95 2.24 1.85
2018年32.20 2.58 1.61
2017年31.82 3.18 1.23
资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告、2022年中期报告
3.2 营运能力分析
房地产企业营运能力反应的是资产运转的效率和效益，地产开发作为重资产
行业尤其看中资产的运营效率和效益。

一般而言，能比较好的反应营运能力的指
标为存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率和总资产周转率。

图3-2展示了碧桂园集团2017-2022年6月份期间的四种类型资产的周转率。

其中，存货周转速度和流动资产周转速度总体上均呈现逐年下滑趋势，总资产周
转率波动幅度较小。

碧桂园集团作为下沉三四线城市的典型代表，得益于三四线
城市的棚改政策，2017年库存去化较好，存货周转率和流动资产周转率达到了较
高水平。

2018年之后伴随着棚改红利的消失和疫情、政策等带来的销售市场下滑，存货周转率和流动资产周转率均开始出现下滑趋势。

表3-2 碧桂园集团2017-2022年6月营运能力指标
年份
存货周
转率(次)
流动资产周转
率(次)
总资产周转
率(次)
2022年1-
6月
0.140.100.08
2021年0.420.300.26
2020年0.390.270.24
2019年0.490.320.27
2018年0.550.330.28
2017年0.580.340.28
资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告、2022年中期报告
3.3 偿债能力分析
流动比率的定义为流动资产与流动负债的比值，反应的是企业可通过快速变现的资产偿还短期负债的能力，也即是短期偿债能力。

而速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率，速动资产即是流动资产减去存货和预付费用后的余额，主要包括现金、短期投资、应收票据、应收账款等项目，能够更加准确的反应公司偿还短期债务的能力。

资产负债率是指企业资产与负债的比率，又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。

图3-3展示了碧桂园集团2017-2022年6月份期间的流动比率、速动比率和资产负债率。

碧桂园集团的流动比率从2017年的1.13逐年稳步提升到2022年6月份的1.25，而资产负债率则从2017年的88.89%下降到2022年6月份的
83.98%，速动比率长期稳定在0.5左右。

通过对比分析流动比率和速动比率的变化可知，碧桂园集团的存货在流动资产里面的占比价高，并且从2017-2022年逐年提高，速动比率较低说明变现能力较弱。

为了避免三道红线对融资的影响，碧桂园集团近两年加大力度控负债规模，资产负债率稳定降低。

表3-3 碧桂园集团2017-2022年6月偿债能力指标
年份
流动比
率
速动比率资产负债率
2022年
1-6月
1.250.5083.98
2021年 1.240.5084.57 2020年 1.170.4787.25 2019年 1.170.5888.54 2018年 1.150.6389.36 2017年 1.130.6588.89资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告、2022年中期报告
3.4 发展能力分析
发展能力指标主要衡量的是公司本会计年度经营成果相对于上一个会计年度的同比变化，主要包括总资产同比增长率、营业利润同比增长率、营业收入同比增长率和股东权益合计同比增长率。

总资产、营业利润、营业收入和股东权利分别从资产、收入、利润和股东收益四个方面反应企业的经营发展能力的变化。

图3-4展示了碧桂园集团2017-2022年6月份期间的总资产同比增长率、营业利润同比增长率、营业收入同比增长率和股东权益合计同比增长率。

四项指标均呈现出逐年递减的趋势，四项指标分别从2017年的77.44%、97.06%、48.22%和42.88%下降为2022年的-6.24%、-78.14%、-30.89%和9.13%。

2017年是中国房地产发展的最高点，特别是得益于三四线城市棚改去库存的利好，碧桂园集团作为“三四线之王”，充分享受到了棚改红利。

从2018年开始，整个房地产市场开始下行，加之“房住不炒”的政策加持，三四线城市最先受到市场影响并且是受影响最深的区域。

因此，碧桂园集团从2018-2022年的发展能力指标一路下滑，并且下滑幅度较大，也是近几年中国房地产发展的真实写照。

表3-4 碧桂园集团2017-2022年6月发展能力指标
年份
总资产
同比增长率
(%)
营业利
润同比增长
率(%)
营业收
入同比增长
率(%)
股东权益
合计同比增长
率(%)
20
22年
1-6月
-6.24-78.14-30.899.13
20
21年
-3.35-16.0713.0116.97
20
20年
5.7-22.33-4.7417.56
20
17.0320.3128.1826.07
19年
20
55.2676.6567.0748.71
18年
20
77.4497.0648.2242.88
17年
资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告、2022年中期报告
4 我国房地产企业经营发展能力提升对策和和建议
基于以上分析，本文分别从盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力四个
方面最碧桂园集团提出以下针对性的建议：
一是调整盈利点，提升自身盈利能力。

碧桂园集团的主营业务为房地产开发
与销售，在地产下行的大趋势之下，资产的盈利能力受到极大的影响。

建议碧桂
园集团应该选择稳健的经营策略，坚持长期主义，做好每一块地的开发与销售，
做好产品设计、产品品质，关注售后服务，提升客户整体满意度，彻底将盈利点
由“价格优势”向“产品品质优势”和“售后服务优势”转变，提升产品硬性附
加值。

二是优化调整业务布局，提升抗风险能力。

目前的中国的房地产下行趋势对
三四线城市的影响尤为严重，而碧桂园集团作为三四线城市高周转之王，在此背
景之下周转速度大大降低，导致公司挤压大量存货。

建议碧桂园集团加大一二线
线城市政策研究能力，提升投资拿地竞争力，同时加大一二线城市产品研发能力，提高全国一二线城市布局比例，摆脱三四线城市全面下行的的掣肘。

除此之外，
建议碧桂园集团合理调整优化业务类型布局，由“单一城市开发商”向“综合城
市运营商”转变，提升商业地产、工业地产业务占比，由资产高周转向资产运营
转变，提升集团整体估值。

三是拓宽融资渠道，优化资产结构。

由于近几年碧桂园集团急速扩张，债务
规模不断扩大，并且存货较多，流动资产变现能力较差，债务结构日趋恶化。

再
加之中央出台的“三道红线”的约束，使得房地产公司本来就收紧的融资趋势更
加显得捉襟见肘。

建议碧桂园集团除了采取增发股份、银行贷款和发行债券等传
统融资渠道之外，大力尝试ABS、REAITS等创新型融资模式，优化集团融资渠道。

除此之外，建议碧桂园集团“腾笼换鸟”，盘活现有资产，增加现金流，改善集
团资产质量，提升国内、国际信用评级和融资能力。

四是强化内部管理，提升全竞力。

中国房地产正在由粗放式发展向精细化发展，对地产开发企业内部管理提出了更为严格的要求。

过去十几年，碧桂园集团
得益于中国的城市发展红利，企业发展规模迅速壮大，此次疫情和政策的施压使
得很多隐藏的问题暴露出来。

建议碧桂园集团加强集团内部管理，尤其是费用、
成本管理，改变由过去的“向外要利润”向“向内部管理要利润”，管理布局，
精简人员结构，做到人员匹配岗位，严控费用支出，降低集团三费比例。

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