大院改造规划设计鸟瞰图六 中交四航局第三工程公司
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改房政策补交房价款及利息后，按不超过1：1.1补偿回迁 房 ，否则,只能按其房产证套内建筑面积的80%计算补偿 面积 ； 4、三公司职工租户（如新婚楼租户、平房租户、单身宿舍 租户等），改造后提供一套不小于原租住面积的房屋让其 租住 ；
七、拆迁安置补偿方案
二、 面积差异处理
1、回迁安置房建筑面积以国土房管部门验收测定为准，被拆迁 人应选择与其应安置补偿面积最接近的回迁安置房型；
2、若建筑面积大于应安置补偿建筑面积的，其面积差额在5平 方米范围以内（含5平方米）的部分，被拆迁人可按单位面积开 发成本价购买；实际建筑面积与其应安置补偿建筑面积差额超 出5平方米部分，按项目销售市场价购买；
3、回迁安置房建筑面积小于被拆迁人应安置补偿建筑面积的， 其差额部分，按湛江市同类片区商品房成交均价6880元/平方米 （建筑面积单价）扣除相关税费的金额给予补偿。
一、大院改造背景
大院现状 霞海大院地上建筑物主要包含29栋职工住宅源自文库，四航学校中小
学部、幼儿园、办公室楼及仓库等；机械处厂区地上现有建筑物主 要包括工业厂房、仓库、办公楼、单身宿舍、临时建筑等.
大院建筑年代较久，29栋房改房当中，有20栋为四层砖混结 构房屋，均在70年代中80年代初建设，目前已较为破旧，部分已经 为危房，已经严重影响到住户生命和财产的安全。按照国家有关规 范规定，建筑结构的有效使用寿命为50年，因此大院和机械处大部 分建筑物已接近有效使用年限，成为危房，急需改造。
四、大院改造所需具备的条件
二、项目可行性研究报告报中交集团审批 中交集团要求的项目总投资收益率（年均）大于或等于8%，而
我们本项目经测算，总投资收益率约为4.8%。因项目指标达不到中 交要求的投资指标，则中交不一定考虑投资项目，只能靠我们全力 争取。
三、资金投入 经初步测算项目总投资约32.4亿，投资额巨大。
二、大院现有住宅大部分为上世纪70、80年代建造的预制楼板砖混 结构，房屋破旧，漏渗水严重，部分已成为危房，已影响到住户的 居住安全。
三、大院住户户数较多，共有1178户，低层老旧房屋密集，生活配 套设施欠缺，急需改善居住条件。
四、大院改造所需具备的条件
大院改造的实施不是公司想改就能改的，而是需要公司向政府 争取申请，通过大量沟通协调工作，办理繁多政府审批程序并取得 中交集团同意，投入大量资金才能启动实施，具体条件如下：
二、于2011年2月取得湛江经济技术开发区同意我司“自主改造” 的批复。
三、2011年12月底《单元规划方案》已通过湛江市“三旧”办领导 小组的审批。
四、2011年11月中交集团批复同意对项目进行前期可行性研究工作。
六、大院改造规划设计
总平面效果图
六、大院改造规划设计
鸟瞰图
六、大院改造规划设计
五、项目前期工作
公司为了顺应湛江新城市发展需要，盘活土地资源、推进集约 节约用地，同时也为了有效改善职工居住环境、提升企业形象而向 湛江开发区“三旧”办提出霞海大院和机械处地块改造要求：
一、于2010年8月份，被湛江市纳入湛江经济技术开发区建成区 “三旧”改造范围，并进行了标图、建库，本项目位于编号 44080200051地块内。
一、项目规划方案及改造方案等申报手续 1、申请项目改造：需向区“三旧”办申请并取得批复。 2、调整土地规划条件的单元规划报批：需经过开发区“三旧” 办、开发区规划局、开发区管委会、湛江市“三旧”办、湛江 市“三旧”办专家委员会、湛江市规划局、湛江市政府的各级 部门的审批。 3、改造方案的审批：需经开发区“三旧”办、开发区管委会、 湛江市“三旧”办审批通过。 4、补交土地出让金，办理用地批准手续。
二、大院改造的重要意义
企业 有利于提升公司的形象和知名度，从而利于公司的发展，最终使公 司职工从中受惠。
社会 节约用地，提高土地使用率，同时本项目的建设将推动整个霞海片 区的区域发展，完善周边的教育、商业、金融等配套设施，改变湛 江市的城市面貌和形象。
三、大院改造的紧迫性
一、三旧改造政策的时限性：大院改造是利用广东省出台的“三旧” 改造政策，该政策的规划年限为3年，即到2012年12月底前截止。 如果在这之前没有完成政府相关审批手续，项目改造将无法实施。
沿街商业广场立面图
六、大院改造规划设计
沿街住宅立面图
六、大院改造规划设计
学校效果图
七、拆迁安置补偿方案(征询意见)
一、拆迁安置补偿基本办法： 1、拆迁安置补偿采取房屋回迁和货币补偿两种方式，被拆
迁人可选其一； 2、拥有完整房屋产权的被拆迁人，按不超过1：1.1补偿回
迁房 ； 3、当年只交了80%购房款的被拆迁人，可按四航局有关房
二、大院改造的重要意义
项目改造是在政府统一组织，专门政策的引导下推进，实现广 大住户、社会、企业等多方共赢，本项目直接受益的首先是大院住 户。
住户 住房以旧换新,延长房产有效使用年限；增加住房面积，套内使用面 积增加到1.1倍，建筑面积增加到1.3-1.4倍，大大改善住房条件； 教育、商业、金融、现代服务业等配套设施完善，方便住户生活和 子女入学教育；居住环境美化和居住品质提高，物业价值将由现状 的3000元/m2提高到近7000元/m2。
一、大院改造背景
政策背景 为推进节约集约用地，提高建设用地利用效率，改变旧城镇、
旧厂房、旧村庄等“三旧”的城市面貌和居住条件，2009广东省出 台了《关于推进“三旧” 改造促进节约集约用地的若干意见》（粤 府〔2009〕78号）。
湛江市积极响应省政府“三旧”改造的号召，深入贯彻落实省 人民政府《若干意见》的精神，结合自身实际，也于2010发布了 《关于湛江市“三旧”改造的实施意见》（湛府〔2010〕49号）， 扎实推进“三旧”改造各项工作的进行。
七、拆迁安置补偿方案
三、回迁房的装修标准 原则上回迁安置房均统一进行普通装修，若提前申请自行装
修，补偿费按回迁安置房套内面积500元/平方米计算 。
四、临迁费补偿标准及支付办法 自行解决临迁的，临迁费标准按现房产证上面积25元/平方
米/月的标准补偿，实行按季支付；由公司统一安排临迁的，不 予发放临迁费。
七、拆迁安置补偿方案
二、 面积差异处理
1、回迁安置房建筑面积以国土房管部门验收测定为准，被拆迁 人应选择与其应安置补偿面积最接近的回迁安置房型；
2、若建筑面积大于应安置补偿建筑面积的，其面积差额在5平 方米范围以内（含5平方米）的部分，被拆迁人可按单位面积开 发成本价购买；实际建筑面积与其应安置补偿建筑面积差额超 出5平方米部分，按项目销售市场价购买；
3、回迁安置房建筑面积小于被拆迁人应安置补偿建筑面积的， 其差额部分，按湛江市同类片区商品房成交均价6880元/平方米 （建筑面积单价）扣除相关税费的金额给予补偿。
一、大院改造背景
大院现状 霞海大院地上建筑物主要包含29栋职工住宅源自文库，四航学校中小
学部、幼儿园、办公室楼及仓库等；机械处厂区地上现有建筑物主 要包括工业厂房、仓库、办公楼、单身宿舍、临时建筑等.
大院建筑年代较久，29栋房改房当中，有20栋为四层砖混结 构房屋，均在70年代中80年代初建设，目前已较为破旧，部分已经 为危房，已经严重影响到住户生命和财产的安全。按照国家有关规 范规定，建筑结构的有效使用寿命为50年，因此大院和机械处大部 分建筑物已接近有效使用年限，成为危房，急需改造。
四、大院改造所需具备的条件
二、项目可行性研究报告报中交集团审批 中交集团要求的项目总投资收益率（年均）大于或等于8%，而
我们本项目经测算，总投资收益率约为4.8%。因项目指标达不到中 交要求的投资指标，则中交不一定考虑投资项目，只能靠我们全力 争取。
三、资金投入 经初步测算项目总投资约32.4亿，投资额巨大。
二、大院现有住宅大部分为上世纪70、80年代建造的预制楼板砖混 结构，房屋破旧，漏渗水严重，部分已成为危房，已影响到住户的 居住安全。
三、大院住户户数较多，共有1178户，低层老旧房屋密集，生活配 套设施欠缺，急需改善居住条件。
四、大院改造所需具备的条件
大院改造的实施不是公司想改就能改的，而是需要公司向政府 争取申请，通过大量沟通协调工作，办理繁多政府审批程序并取得 中交集团同意，投入大量资金才能启动实施，具体条件如下：
二、于2011年2月取得湛江经济技术开发区同意我司“自主改造” 的批复。
三、2011年12月底《单元规划方案》已通过湛江市“三旧”办领导 小组的审批。
四、2011年11月中交集团批复同意对项目进行前期可行性研究工作。
六、大院改造规划设计
总平面效果图
六、大院改造规划设计
鸟瞰图
六、大院改造规划设计
五、项目前期工作
公司为了顺应湛江新城市发展需要，盘活土地资源、推进集约 节约用地，同时也为了有效改善职工居住环境、提升企业形象而向 湛江开发区“三旧”办提出霞海大院和机械处地块改造要求：
一、于2010年8月份，被湛江市纳入湛江经济技术开发区建成区 “三旧”改造范围，并进行了标图、建库，本项目位于编号 44080200051地块内。
一、项目规划方案及改造方案等申报手续 1、申请项目改造：需向区“三旧”办申请并取得批复。 2、调整土地规划条件的单元规划报批：需经过开发区“三旧” 办、开发区规划局、开发区管委会、湛江市“三旧”办、湛江 市“三旧”办专家委员会、湛江市规划局、湛江市政府的各级 部门的审批。 3、改造方案的审批：需经开发区“三旧”办、开发区管委会、 湛江市“三旧”办审批通过。 4、补交土地出让金，办理用地批准手续。
二、大院改造的重要意义
企业 有利于提升公司的形象和知名度，从而利于公司的发展，最终使公 司职工从中受惠。
社会 节约用地，提高土地使用率，同时本项目的建设将推动整个霞海片 区的区域发展，完善周边的教育、商业、金融等配套设施，改变湛 江市的城市面貌和形象。
三、大院改造的紧迫性
一、三旧改造政策的时限性：大院改造是利用广东省出台的“三旧” 改造政策，该政策的规划年限为3年，即到2012年12月底前截止。 如果在这之前没有完成政府相关审批手续，项目改造将无法实施。
沿街商业广场立面图
六、大院改造规划设计
沿街住宅立面图
六、大院改造规划设计
学校效果图
七、拆迁安置补偿方案(征询意见)
一、拆迁安置补偿基本办法： 1、拆迁安置补偿采取房屋回迁和货币补偿两种方式，被拆
迁人可选其一； 2、拥有完整房屋产权的被拆迁人，按不超过1：1.1补偿回
迁房 ； 3、当年只交了80%购房款的被拆迁人，可按四航局有关房
二、大院改造的重要意义
项目改造是在政府统一组织，专门政策的引导下推进，实现广 大住户、社会、企业等多方共赢，本项目直接受益的首先是大院住 户。
住户 住房以旧换新,延长房产有效使用年限；增加住房面积，套内使用面 积增加到1.1倍，建筑面积增加到1.3-1.4倍，大大改善住房条件； 教育、商业、金融、现代服务业等配套设施完善，方便住户生活和 子女入学教育；居住环境美化和居住品质提高，物业价值将由现状 的3000元/m2提高到近7000元/m2。
一、大院改造背景
政策背景 为推进节约集约用地，提高建设用地利用效率，改变旧城镇、
旧厂房、旧村庄等“三旧”的城市面貌和居住条件，2009广东省出 台了《关于推进“三旧” 改造促进节约集约用地的若干意见》（粤 府〔2009〕78号）。
湛江市积极响应省政府“三旧”改造的号召，深入贯彻落实省 人民政府《若干意见》的精神，结合自身实际，也于2010发布了 《关于湛江市“三旧”改造的实施意见》（湛府〔2010〕49号）， 扎实推进“三旧”改造各项工作的进行。
七、拆迁安置补偿方案
三、回迁房的装修标准 原则上回迁安置房均统一进行普通装修，若提前申请自行装
修，补偿费按回迁安置房套内面积500元/平方米计算 。
四、临迁费补偿标准及支付办法 自行解决临迁的，临迁费标准按现房产证上面积25元/平方
米/月的标准补偿，实行按季支付；由公司统一安排临迁的，不 予发放临迁费。