仁恒江湾城 项目定位
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2007年南京市河西板块住宅性质土地挂牌价格一览 土地名称 NO.2007G1 3 NO.2007G1 6 NO.2007G4 4 NO.2007G5 3 土地面积 89346 48938 22165 46640 总建筑面积 151888 97875 28815 93281 挂牌价格 46000 28000 14000 42000 受让方 金地 万科 中北 仁恒 挂牌价格 186000 150000 41000 60000 受让方 仙林 招商、九龙 仓 荣盛 栖霞
小区次 入口
地面停 车位
公建
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
未来价格预判
城市未来——越来越大的南京，越来越快的南 京
作为华东地区最具有历史底蕴及人文氛围的省会城市，南 京对于苏中、苏北、皖东地区的辐射影响力及人才吸引力 是巨大的，通过南京都市圈的整体规划，未来南京一小时 经济圈(可达马鞍山、镇江)、两小时经济圈(可达芜湖、 泰州)的覆盖面必将更加广泛。
新世界
锋尚 长江路九号
14928
21179 23450
27.6
8 11
超高
小高层、高层 超高、酒店式公 寓
130-260
90-130 144-604
280-550
250 250-1100
金鼎湾
四季仁恒 朗诗国际 凯润金城 天正湖滨 金域缇香
17685
19736 11962 21639 12565 9989
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
项目定位
区位价值
通过区位、土地、市场三个原点定位项目
项目价值 市场分析 项目坐拥滨江风光带、国际会议展
南京最具国际化特征的现代新城
览中心，邻近奥体中心，稀缺的自 然景观资源和优越的文化产业配套， 为项目高档国际社区的打造提供了 得天独厚的配套优势 南京70万平米，滨江高档社区 核心点：项目的规模和品质
对比因素 地段因素 休闲配套 外部景观 开发商品牌 总规模 建筑品质 物业管理 内部景观 会所档次 系数累加 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 本项 目 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 ？ 世茂滨 江 95 95 90 100 100 90 95 95 95 94.5 14747 朗诗国际 95 90 85 90 90 95 85 85 80 90.25 12773 金鼎湾 105 105 80 80 80 90 80 80 80 89 20898 雅居乐花 园 102 90 80 95 90 90 95 85 80 91.05 12448 20% 备注 本项目就现状看， 与主城区相比，区位 优势较弱 金鼎湾依托市区成熟配套 本项目市政、人文、自然景观兼具 仁恒高端品牌形象最佳 一般50万以上统称规模大盘 本项目国际精装品牌组合，户室中央空 调，地暖设施 专业服务高端客户的仁恒物业 11%的建筑密度和高绿化筑底花园住宅 格局 本项目室内恒温泳池奢适会所
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格研判
项目 世茂
价格研判案例采样依据全市单价万元以上，主力总价150万以上的公寓项目 为例
总体量（万 方） 150 5.84 17.77 产品类型 超高层 多层洋房 多层 主力面积（m2) 153-241 136-288 200-350 单价 总价段（万元） 200-400 200-450 400-600 14323
镇江
泰州
马鞍山
四通八达的轨道交通势必颠覆整座城市的空间概念，随着城市 规模的扩大、快速道路的完善，消费者生活居住舒适度将会逐 步提高，同时伴随着政府配套建设的投入未来土地成本也必然 进一步增加。 城区地铁线路：M1、M2、M5、M6、M7、M8 过江地铁线路：M3、M4 江北地铁线路：江北线
芜湖
项目认知
1.3-1.7万/平方米
天正湖滨 1.2-1.5万/平方米 长江路九号 1.5-2.4万/平方米
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格定位
系数 15% 20% 15% 10% 5% 15% 内部因 素 10% 5% 5% 100% 项目价格
依据四大维度甄选四个样本进行本案一期市场理论价格推导
因此，可以预见明年房地产市场价格至少将维持现今市场估价水平！
2007年南京市仙林板块住宅性质土地挂牌价格一览
2007年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 2008年南京市仙林板块住宅性质土地挂牌价格一览 3432元/㎡左右； NO.2008G1 2008 年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 146946 154294 60000 恒基 4 3889元/㎡左右。
南京缺乏真正意义上的规模化国际 社区 河西超大型滨江国际社区，南京滨 江第一盘
文化产业区、CBD、高档居住区、 滨江绿化带、科技产业园河西新城 全新打造，迅速完善
核心点：日趋成熟的、国际化新城区
核心点：打造全市滨江高端产品标杆
仁恒潜心14年，品牌打造
南京70万方 滨江花园国际生活区
项目认知
价值发现
外部因 素
静态竞比价格 参考权重 15934元/平米 项目价格 *权重*100/系数累加 （理论价格）
50% 修正系数 20% 6% 10% 7800 品牌溢价
3052 营销手段及服务 2348 2734
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
17000元/平米 15934 （修正后的理论价格）
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
2007年度南京河西板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 2008年南京市河西板块住宅性质土地挂牌价格一览 3496元/㎡左右； NO.2008G1 2008年度南京河西板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 70833 169999 83000 五矿 6 4880元/㎡左右。
伴随着城市配套的逐步完善，南京市土地挂牌价格稳步提高，
180-400
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格研判
豪宅
依据四大维度采样的代表个案
四季仁恒国际公寓 1.8-2.1万/平方米 朗诗国际街区 锋尚国际公寓 1.8-2.8万/平方米 世茂滨江新城
标杆物业
1.2-1.5万/平方米
雅居乐花园 高端物业 1.2-1.5万/平方米 金鼎湾 高价物业 1.8-2.1万/平方米 参照市场在售的各类高端物业的不同类别，本项目定位为滨江标杆高端物业。目 前可参考的同档次竞比项目有世茂滨江、朗诗国际、雅居乐、金鼎湾。
30
21.7 16 9.8
多层、小高层
高层、酒店式公 寓 小高层、高层 小高层
68-208
80-185 130-150 70-195
100-260
180-400 160-190 85-300 70-300
7 酒店式公寓 30-130 御湖国际 23452 以上为全市高端公寓项目的毛坯成交价格情况。由于产品规模、产品定位、区域 位置等方面的差异，造成整体价格差异较大，价格区间 [12000-23000] 。 11793 36 小高层、高层 140-303 雅居乐花园
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
未来价格预判
土地名称 NO.2007G8 1 NO.2007G8 2 NO.2007G8 3 NO.2007G8 4 土地面积 346120 332414 70873 104684 总建筑面积 519179 438132 127570 188431
越来越贵的面粉价格，必将稳定坚实面包的未来售 价
营销策略
价格定位
具体价格表定价依据
系数分为三部分：产品系数、环境系数修正系数； 影响房价的主要系数：面积系数、房型系数、朝向系数、层次系数、景观系数；
综合定 价系数
系数分类
产品 系 数
环境 系 数
修正 系 数
影响房价 主要系数
面积 系数
房型 系数
朝向 系数
层次 系数
景观 系数
私密 系数
噪音 系数
机动车 入口
小区次 入口
地面停 车位
公建
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
未来价格预判
城市未来——越来越大的南京，越来越快的南 京
作为华东地区最具有历史底蕴及人文氛围的省会城市，南 京对于苏中、苏北、皖东地区的辐射影响力及人才吸引力 是巨大的，通过南京都市圈的整体规划，未来南京一小时 经济圈(可达马鞍山、镇江)、两小时经济圈(可达芜湖、 泰州)的覆盖面必将更加广泛。
新世界
锋尚 长江路九号
14928
21179 23450
27.6
8 11
超高
小高层、高层 超高、酒店式公 寓
130-260
90-130 144-604
280-550
250 250-1100
金鼎湾
四季仁恒 朗诗国际 凯润金城 天正湖滨 金域缇香
17685
19736 11962 21639 12565 9989
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
项目定位
区位价值
通过区位、土地、市场三个原点定位项目
项目价值 市场分析 项目坐拥滨江风光带、国际会议展
南京最具国际化特征的现代新城
览中心，邻近奥体中心，稀缺的自 然景观资源和优越的文化产业配套， 为项目高档国际社区的打造提供了 得天独厚的配套优势 南京70万平米，滨江高档社区 核心点：项目的规模和品质
对比因素 地段因素 休闲配套 外部景观 开发商品牌 总规模 建筑品质 物业管理 内部景观 会所档次 系数累加 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 本项 目 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 ？ 世茂滨 江 95 95 90 100 100 90 95 95 95 94.5 14747 朗诗国际 95 90 85 90 90 95 85 85 80 90.25 12773 金鼎湾 105 105 80 80 80 90 80 80 80 89 20898 雅居乐花 园 102 90 80 95 90 90 95 85 80 91.05 12448 20% 备注 本项目就现状看， 与主城区相比，区位 优势较弱 金鼎湾依托市区成熟配套 本项目市政、人文、自然景观兼具 仁恒高端品牌形象最佳 一般50万以上统称规模大盘 本项目国际精装品牌组合，户室中央空 调，地暖设施 专业服务高端客户的仁恒物业 11%的建筑密度和高绿化筑底花园住宅 格局 本项目室内恒温泳池奢适会所
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格研判
项目 世茂
价格研判案例采样依据全市单价万元以上，主力总价150万以上的公寓项目 为例
总体量（万 方） 150 5.84 17.77 产品类型 超高层 多层洋房 多层 主力面积（m2) 153-241 136-288 200-350 单价 总价段（万元） 200-400 200-450 400-600 14323
镇江
泰州
马鞍山
四通八达的轨道交通势必颠覆整座城市的空间概念，随着城市 规模的扩大、快速道路的完善，消费者生活居住舒适度将会逐 步提高，同时伴随着政府配套建设的投入未来土地成本也必然 进一步增加。 城区地铁线路：M1、M2、M5、M6、M7、M8 过江地铁线路：M3、M4 江北地铁线路：江北线
芜湖
项目认知
1.3-1.7万/平方米
天正湖滨 1.2-1.5万/平方米 长江路九号 1.5-2.4万/平方米
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格定位
系数 15% 20% 15% 10% 5% 15% 内部因 素 10% 5% 5% 100% 项目价格
依据四大维度甄选四个样本进行本案一期市场理论价格推导
因此，可以预见明年房地产市场价格至少将维持现今市场估价水平！
2007年南京市仙林板块住宅性质土地挂牌价格一览
2007年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 2008年南京市仙林板块住宅性质土地挂牌价格一览 3432元/㎡左右； NO.2008G1 2008 年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 146946 154294 60000 恒基 4 3889元/㎡左右。
南京缺乏真正意义上的规模化国际 社区 河西超大型滨江国际社区，南京滨 江第一盘
文化产业区、CBD、高档居住区、 滨江绿化带、科技产业园河西新城 全新打造，迅速完善
核心点：日趋成熟的、国际化新城区
核心点：打造全市滨江高端产品标杆
仁恒潜心14年，品牌打造
南京70万方 滨江花园国际生活区
项目认知
价值发现
外部因 素
静态竞比价格 参考权重 15934元/平米 项目价格 *权重*100/系数累加 （理论价格）
50% 修正系数 20% 6% 10% 7800 品牌溢价
3052 营销手段及服务 2348 2734
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
17000元/平米 15934 （修正后的理论价格）
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
2007年度南京河西板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 2008年南京市河西板块住宅性质土地挂牌价格一览 3496元/㎡左右； NO.2008G1 2008年度南京河西板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 70833 169999 83000 五矿 6 4880元/㎡左右。
伴随着城市配套的逐步完善，南京市土地挂牌价格稳步提高，
180-400
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格研判
豪宅
依据四大维度采样的代表个案
四季仁恒国际公寓 1.8-2.1万/平方米 朗诗国际街区 锋尚国际公寓 1.8-2.8万/平方米 世茂滨江新城
标杆物业
1.2-1.5万/平方米
雅居乐花园 高端物业 1.2-1.5万/平方米 金鼎湾 高价物业 1.8-2.1万/平方米 参照市场在售的各类高端物业的不同类别，本项目定位为滨江标杆高端物业。目 前可参考的同档次竞比项目有世茂滨江、朗诗国际、雅居乐、金鼎湾。
30
21.7 16 9.8
多层、小高层
高层、酒店式公 寓 小高层、高层 小高层
68-208
80-185 130-150 70-195
100-260
180-400 160-190 85-300 70-300
7 酒店式公寓 30-130 御湖国际 23452 以上为全市高端公寓项目的毛坯成交价格情况。由于产品规模、产品定位、区域 位置等方面的差异，造成整体价格差异较大，价格区间 [12000-23000] 。 11793 36 小高层、高层 140-303 雅居乐花园
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
未来价格预判
土地名称 NO.2007G8 1 NO.2007G8 2 NO.2007G8 3 NO.2007G8 4 土地面积 346120 332414 70873 104684 总建筑面积 519179 438132 127570 188431
越来越贵的面粉价格，必将稳定坚实面包的未来售 价
营销策略
价格定位
具体价格表定价依据
系数分为三部分：产品系数、环境系数修正系数； 影响房价的主要系数：面积系数、房型系数、朝向系数、层次系数、景观系数；
综合定 价系数
系数分类
产品 系 数
环境 系 数
修正 系 数
影响房价 主要系数
面积 系数
房型 系数
朝向 系数
层次 系数
景观 系数
私密 系数
噪音 系数
机动车 入口