仁恒江湾城 项目定位
江湾新城总体规划方案
江湾新城总体规划方案引言江湾新城位于中国的一个重要城市，拥有得天独厚的自然资源和人文历史背景。
为了更好地实现城市的可持续发展，促进经济增长和人民生活水平的提高，江湾新城总体规划方案应运而生。
本文将详细介绍江湾新城的总体规划方案。
发展目标江湾新城总体规划的首要目标是实现经济发展的可持续增长。
通过发展现代产业，提升城市的竞争力，吸引投资和人才流入，实现江湾新城的经济繁荣。
同时，为了保护和利用城市的自然环境和历史文化遗产，规划方案还将注重生态保护与文化遗产的保护与利用。
规划原则1. 可持续发展：将生态环境保护纳入城市发展的全过程，注重资源的合理利用和生态环境的保护，建设以人为本的健康城市。
2. 综合性规划：充分考虑城市的经济、社会、文化等方面的因素，确保城市在各个方面的协调发展。
3. 灵活性：规划方案应具有一定的灵活性，以适应未来可能出现的变化和调整。
4. 国际性视野：借鉴国际先进经验和理念，将江湾新城打造成为具有国际竞争力的城市。
规划内容1. 基础设施建设：加大基础设施建设的力度，包括道路、铁路、桥梁、管道等，提高城市的交通运输效率和供水供电能力。
2. 产业发展：发展现代产业，包括高科技产业、文化创意产业、金融服务业等，提升城市的经济竞争力和创新能力。
3. 城市空间规划：合理规划城市的用地，优化空间布局，提高土地利用效率。
同时，注重保护城市的绿地和自然景观，提升城市的生态环境质量。
4. 居住环境改善：改善居住环境，提供优质居住设施和公共服务设施，提高人民生活质量。
5. 城市公共空间建设：建设城市公园、广场、文化中心等公共空间，为市民提供休闲娱乐的场所，增强城市的文化氛围。
6. 科学规划土地利用：合理划定城市各个功能区域，包括商业区、住宅区、工业区等，实现城市的有序发展和空间利用。
规划实施措施1. 加大政府投资力度，提供资金支持，推动规划方案的实施。
2. 引进国内外的专业团队，提供规划和咨询服务，确保规划方案的科学性和可行性。
上海杨浦区新江湾城房地产开发项目
5.43
单位 万平米
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
土地获取
投资 主体
中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院
获取 方式
土地 价格
上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米
支付 方式
1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金；
I
II
III
产品定位
空 间 空 间 空 间 空 间
产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花 园式的纯别墅社区。
IV
产品定位
目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区
项目名 华润橡树湾
仁恒 九龙仓 汉斯
物业类型
叠拼 平层 叠拼 平层 平层
占总 地建
容积率
23 1.6
0.9-1 1.7-1.9
宗地情况 （二）周边环境
宗地情况
（三）交通及商业生活配套
万达广场
百联又一城
汉斯商业概念图 上音附校
M
本案
项目周边路网清晰、交 通便利；配套以教育机 构为主，生活配套为汉 斯商业和邻里中心；大 型商业集中在3公里外 的五角场
同济一附中
M
中环
主干道
次干道
支路
1·0号线
M 站点
五角场副中心
宗地情况
（四）宗地现状
分期 第1期 第2期
类型 联排及部分叠拼
叠拼
单位：平方米 面积
51,557 51,533
开盘时间 2010年10月 2011年9月
南京仁恒江湾城 方案
南京仁恒江湾城方案南京仁恒江湾城是一座融合了现代化建筑设计和人文环境的城市综合体。
该方案旨在打造一个宜居、绿色、可持续发展的居住区，提供高品质的生活和工作环境，满足人们对于美好生活的向往。
以下是南京仁恒江湾城方案的主要内容：1. 规划设计南京仁恒江湾城占地XXX平方米，规划建设XXX套住宅，以及商业、文化、休闲娱乐等配套设施。
整体规划设计以人为本，注重内外景观的融合和生态环境的保护。
2. 建筑设计南京仁恒江湾城采用现代化建筑风格，建筑外立面简洁大方，结合当地文化特色元素，营造出独特而又与周边环境相融合的建筑形象。
同时，注重建筑的功能性和舒适度，为居民提供宜居的居住空间。
3. 绿化环境南京仁恒江湾城强调绿色生态，大量引入植被和景观元素，打造出一个绿意盎然的居住社区。
小区内设有公园、花坛、绿化带等景观设施，为居民提供休闲娱乐的场所，同时改善空气质量和生态环境。
4. 交通规划南京仁恒江湾城注重便捷的交通规划，为居民提供高效便利的出行方式。
设计有多条道路和步行道，便于居民步行和自行车出行。
同时，规划有公共交通站点，方便居民乘坐公共交通工具。
5. 商业配套南京仁恒江湾城拥有丰富的商业配套，包括购物中心、超市、餐饮街区等。
通过引入各种商业品牌和商户，为居民提供便利的购物和娱乐场所，丰富居民的生活品质。
6. 教育和医疗设施南京仁恒江湾城设有优质的教育和医疗设施，包括幼儿园、小学、中学、医院等。
力求为居民提供方便的教育和医疗资源，让居民的教育和健康需求得到满足。
7. 社区管理南京仁恒江湾城通过建立健全的社区管理体系，提供优质的物业管理和社区服务。
设立社区活动中心、健身房、游泳池等公共设施，举办各种社区活动，加强居民之间的交流和互动。
总结：南京仁恒江湾城方案致力于打造一个宜居、绿色、可持续的居住区，为居民提供高品质的生活和工作环境。
通过规划设计、建筑设计、绿化环境、交通规划、商业配套、教育和医疗设施以及社区管理等方面的综合考虑，建立了一个全方位、多层次的城市综合体。
上海新江湾城的初步思考
上海新江湾城的初步思考上海新江湾城是上海市于2024年启动的一个城市更新项目，位于杨浦区江湾镇，面积约为1977亩。
该项目计划将现有的老旧工业区进行改造，打造成集居住、办公、商业、文化等多功能于一体的宜居城市。
对于这一城市更新项目，我进行了初步的思考，以下是我的观点。
首先，上海新江湾城的打造能够有效改善区域的环境质量。
该地区原本是一个老旧的工业区，工业活动带来的污染问题相对较为严重。
通过进行城市更新，可以引入更多的绿化和环保设施，提升空气和水质量，改善居民的生活环境。
同时，通过更新工业设施，减少排放和废物产生，进一步降低污染的程度。
其次，上海新江湾城的建设有助于推动区域经济发展。
上海作为国际大都市，其城市经济发展迅速，需求不断增长。
而传统的老旧工业区往往存在产业结构不合理、产能过剩等问题，无法适应城市经济的需求。
通过城市更新，可以引入新的产业和业态，提升经济发展的水平。
同时，城市更新还有望吸引更多的企业和人才，促进区域的创新与创业，进一步推动经济的发展。
第三，上海新江湾城的建设可以提升居民的生活品质。
城市更新不仅仅是对建筑和设施的更新，更是对社区和居住环境的改善。
通过引入更多的公共设施和服务，如娱乐设施、健身设施、社区活动等，可以提升居民的生活质量，增加居住的幸福感。
与此同时，通过改善交通和基础设施，提高城市的可达性和便利性，也能够提升居民的生活质量。
第四，上海新江湾城的建设具有一定的历史文化价值。
江湾镇是上海市的一个历史悠久的地方，有着丰富的文化底蕴。
通过城市更新，可以保护和发掘区域的历史和文化遗产，建设具有地方特色的文化设施和景观，丰富居民的文化生活。
同时，这也有助于提升区域的文化吸引力，在文化产业和旅游业方面发挥作用。
最后，上海新江湾城的建设需要充分考虑可持续发展的原则。
城市更新在推动经济发展的同时，也需要关注环境和社会的可持续发展。
需要通过科学的规划和设计，合理利用和保护资源，提高能源和资源利用效率，降低对环境的影响。
武汉后湖仁恒公园世纪旁边空地规划
武汉后湖仁恒公园世纪旁边空地规划
武汉后湖仁恒公园世纪旁边的空地规划应考虑遵循市政规划、城市设计、城市景观设计等相关规范,同时也要结合周边环境、交通状况、人流量等因素进行规划。
在规划过程中,应该满足以下几点要求：
符合城市发展战略：应将空地规划纳入武汉市总体规划,满足城市发展战略的要求。
考虑周边环境：应将空地规划与周边的景观、建筑、道路、交通等因素协调统一。
保证交通畅通：应考虑空地与周边道路的交通畅通情况,并保证空地内的交通流畅。
满足人流量需求：应考虑空地的人流量需求,并规划适当的停车场。
注重景观设计：应将景观设计作为规划的重要组成部分,设计出美观、舒适的环境。
江湾城三期2019-1-301
•大堂两侧设置采光天井，改善地下大堂采 效果。
•大堂前预留一过定渡空空间，间既可以避开车道，
能够创造一定的过渡空间效果
•所有大堂均避开人防区域，减少厚重的人 门对价值感的不利车影库响。
南京仁恒置业有限公司
规划理念
不仅仅是地上部分，由于大部分客户平常是通过地库回家，因此地下 部分的设计在三期被提到了同样重要的位置。 为地下室带来自然通风及采光，改变常规地 库封闭沉闷的感觉，我们设计了采光井系统 一、大堂两侧采光井 二、下沉庭院（2号下沉庭院面积达到400平 方米） 三、地库小采光井
仁恒江湾城三期产品介绍
（2019-01）
南京仁恒置业有限公司
目录
1 2 3 4 5
第一章、建筑规划篇 第二章、室内设计篇 第三章、景观设计篇
第四章、设备专篇 第五章、示范区设计篇
南京仁恒置业有限公司
第一章、建筑规划篇
南京仁恒置业有限公司
南京仁恒置业有限公司
CBD核心区土地利用规划图
南京仁恒置业有限公司
其中
商业建筑面积（平 方米）
汽车库及设备用房 （平方米）
建筑密度
停车位（个）
其中
地上停车位（个） 地下停车位（个）
19355
9000 10355 40.97%
248 8 240
■ 商业地上二层(约10000平方),地下一层为商业(约9000平方),地下二层为地下停车库(约10000平方,停车240 辆左右)； ■ 一层商业直接面向金沙江西街和乐山路;二层和地下一层商业可通过主、次入口附近的自动扶梯或电梯,直 接到达； ■ 商业的业态,主要以特色餐饮、文化健身、超市为主.
南京仁恒置业有限公司
成品房系统 SHOW FLATS
【集团】仁恒集团产品线研究
第一阶段
五大模块
40项指标
规划 +
40项指标
建筑
13项指标
示范区 +
23项指标
景观
20项+10项
+ 室内
11
产品线研究
第一阶段
终极居住型 再次改善型 初次改善型 品质刚需型
产品A 产品B 产品C 产品D
江湾城四期 江湾城三期
棠悦湾 峦山美地
12
A 产品样板 江湾城四期
13
产品线代表一：江湾城四期
南京江湾城四期 是江湾城位置最优越的地块，建筑规划以长江景观
为主题，整体规划以高层形式沿长江岸边一字排开，尽享江景美色。项目定
位高端客户人群，总建筑面积18万平方米，户均面积248平方米，属终极改 善的尊贵型产品。
14
产品线代表：江湾城四期
建筑
外立面
15
产品线代表：江湾城四期
建筑
外立面
16
产品线代表：江湾城四期
景观单方成本
总体成本造价
数值
95% 73% 1.25 34 4.2 3.1
0 1727 5000 2722 4：6 1164
9607
单位
个 平方米
米 米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米
元/平方米 元/平方米
43
C 产品样板 棠悦湾
44
产品线代表：棠悦湾
苏州棠悦湾项目从拿地到开盘12个月时间，从拿地到设 计方案确定2个月，完成启动会报告3个月。
一、3或4人； 公司高层/高级公务员/
二、三代同 80—200万 小企业主
堂
持续改善
功能、品质与舒适兼顾，同 时对配套要求高
新江湾城简介
新江湾城新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。
城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。
杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。
以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
目录1凤凰涅槃新锐崛起新型样板巨头云集国际豪宅2未来中心3高端商务4历史文脉5湿地公园6设计理念7奢华豪宅1凤凰涅槃2011年3月末新江湾城部分楼盘价格借力2010年上海世博会，新江湾城第三代国际社区，新江湾城呼声最高。
在此背景下，上海国际社区建设机遇、国际社区建设标准等问题成为城市热点。
在由中国房地产业协会、上海市房地产行业协会、杨浦区人民政府联合主办，中国房产信息集团（CRIC）、太立德仁公关传播机构共同承办的中国（上海）第三代国际社区发展高峰论坛上，与会专家一致认为，新江湾城具备了国际社区的天时地利人和。
新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。
5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的。
随着新江湾城中高档产品的不断涌现，区内优越的生态环境、人文氛围和生活品位展露无遗，其必将成为名副其实的高尚低碳型第三代国际社区标杆。
新锐崛起改革开放的大背景、虹桥机场等因素，促成了第一代的虹桥、古北地区；而浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代的联洋、碧云，经过以上的两次飞跃上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。
然而随着上海国际化进程的加快，市场对于国际社区的理解和要求也在发生变化经过20年的发展，第一代、第二代产品已经难以满足低碳环保的国际新趋势，而且开发已逼近饱和，出现几乎没有土地储备和罕有新房可售的窘境。
仁恒江湾城开盘期情况1
仁恒江湾城一期开盘期情况报告销售部王晨一．客户积累及面积分布情况：仁恒江湾城于7月18日正式开盘，推售一期1、2、5、7号楼精装修房源，共631户，其中开发商保留房源30套，正式进行销售的为609户。
面积为67.5㎡—218㎡。
其中67.5—71.4㎡的A3户型为126户，89.5㎡的A2户型为124户，138.3—144.7㎡的A4户型为132户，143㎡的A1户型为 132户，175㎡的B户型为63户，218㎡的C户型为 62户。
江湾城一期推售户型配比统计项目于4个月前开始正式进行客户蓄水，分别在户广、短信、报纸、电台、电视等媒体上做了宣传，7月5日江湾城售楼处和样板房正式公开后大约有3000组客户登记，其中意向较好，并缴纳5万元诚意金的客户有300组左右。
二．开盘价格与优惠：本次开盘的精装修房对外报价范围在14000元—17000元／㎡。
相关优惠政策如下：1.在开盘前缴纳5万元诚意金，在开盘当日签订认购协议书，并于15天内一次性付清房款的客户，可享受总价优惠2%的折扣。
2.在开盘前缴纳5万元诚意金，在开盘当天签订认购协议书，并于15天内付清首付款，45天内配合指定按揭银行将按揭放款至开发商账户的客户，可享受总价优惠1%的折扣。
3.购买面积在160㎡以上的客户可享受总价优惠2%的折扣。
4.购买面积在160㎡以下的客户可享受总价优惠1%的折扣。
5.仁恒置业的老业主再次置业（包括梅花山庄，湖畔之星，玉兰山庄，仁恒翠竹园，仁恒国际公寓）可享受总价减免6万元的优惠。
6.内部职工购房者，可享受总价优惠5%折扣。
凡满足相关条件者，以上优惠可以累加。
三．开盘当天情况分析：仁恒江湾城本次开盘共推出609套精装修房，截至晚上23时，开盘当天共去化283套房源。
开盘当天到场客户共350组左右，全部为开盘前交纳5万元诚意金的客户。
所有交纳诚意金的客户于7月14号下午进行摇号。
并按照摇号的结果，在开盘后7日内分批进行选房。
新江湾城板块分析
新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。
据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。
从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。
其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。
进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。
上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。
事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。
据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。
在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。
搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。
仁恒江湾城项目分析
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
江湾城总体认知：
项目总体指标:
项目四至：北至河西大街，东 至燕山路国展中心，西靠滨江 大道 以乐山路、红旗渠十字交叉分 分割，将项目分为4个地块，规 划配套有幼儿园、小学、中学， 商业、会所以及加油站等市政 用地设施 总用地面积：351600㎡ （含代征地47000㎡） 净用地面积：304600㎡ 计容总建筑面积：686989.22㎡ （未含代征用地面积） 其中住宅：667358.56㎡ 总户数：4811户 建筑密度：11.11% 平均容积率：2.26 绿化率：51%
一流配套
品牌实力
室内恒温泳 仁恒地产品 池、网球场、 牌和仁恒高 幼儿园、九 端物业品牌 年制外国语 学校等
江湾城具备了成为高端楼盘的先天禀赋
报告封面封底
项目认知 价值发现 市场分析 项目定位 价格定位 客户定位 营销策略
谢谢观赏！
价值发现2——紫金山→新街口→仁恒〃江湾城，紫气东来一脉相承之大城所向。 价值发现3——项目紧邻滨江风光带，与长江、江心洲仅一江之隔，自然生态资源极其丰富。
紫金山
新街口
滨 江 风 光 带 本案
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
板块价值
河西新城是拥有超前规划的现代化新城区，南京未来发展中心
CLD
滨江风光带 本案
新街口
价值发现7——项目东向临近地铁1、2号线交汇处，比邻奥体 CBD，通达性较好。
本案 奥体CBD
高档住宅区物业服务品质提升方案
高档住宅区物业服务品质提升方案江湾城项目物业服务提升方案一、江湾城项目概述江湾城位于达州北外州河、明月江交汇处，凤凰山、犀牛山两大森林公园环抱中。
以HOPSCA规划理念，定制一座集合人居、商务、时尚、教育、文化于一体的逾千亩级都市新城市，为达州楼市之标杆。
二、主要客户群体分析1.客户群体：多为达州地区政府及企事业单位工作人员、成功企业主、企业高管、追求高品质生活的社会富裕阶层等为主。
2.购房目的：多半以自住为主，兼顾投资。
3.消费特性：注重同阶层的消费，讲究个性功能的享受。
4.居住结构：家族体系一般较庞大，基本为两代之家。
三、主要客户需求分析1.特别注意居住安全及个人隐私的保护。
2.对物业服务的便利性、及时性、灵活性要求较高。
3.需要享受有品位、个性化、科学、先进的物业服务。
4.要求提供尊贵、细致、周到的物业管理服务。
5.需要提供便利、快捷的商务和家政服务。
6.需要高层次的社区文化活动。
四、服务理念、团队建设、管理模式1.物业服务理念：以“酒店式服务”+“物业管家”的服务模式，不断满足业主对高品质物业服务及尊贵生活的需求。
2.组织架构和团队建设：简化管理机构，精简人员，提高工作效率。
3.物业服务经营管理模式：以“客户为中心，服务质量为导向”的经营管理模式，制定工作计划，确定全年人员编制和物业服务质量指标，将服务质量指标逐项分解到各部门、岗位，日常物业服务工作的运行、督导及整改，绩效考核，总结提升。
五、员工培训，打造专业化的物业服务团队1.培训内容：按员工职业发展阶段划分，包括入职培训、上岗培训、在职培训，内容涵盖物业管理概论、江湾城的基本情况、规章制度、管理方针和管理目标、物业管理基础知识及强化服务意识专题培训、安全教育、消防知识、礼仪礼节、员工守则、言行规范、保密规定、本部门、本岗位职责培训、本岗位工作程序、作业内容、方式、规范培训、本岗位业务技能、应知应会培训。
保密规定是必须遵守的。
在职培训方面，根据人员层次划分为一般管理层和专业技术作业层。
[建筑]上海新江湾城规划文本
![[建筑]上海新江湾城规划文本](https://img.taocdn.com/s3/m/606bc4b5856a561252d36fad.png)
[建筑]上海新江湾城规划文本新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划(文本、说明、图集)新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划文本目录1. 总则 ..................................................................... ........................................................................ ............ 2 1.1. 规划范围 ..................................................................... (2)1.2. 规划依据 ..................................................................... (2)1.3. 规划原则 ..................................................................... (3)2. 功能布局和结构 ..................................................................... ................................................................. 3 3. 人口规模...................................................................... ........................................................................ .... 4 4. 土地使用规划 ..................................................................... (4)4.1. 保留用地与可开发用地 ..................................................................... .............................................. 4 4.2. 土地使用 ..................................................................... (5)5. 建筑容量控制 ..................................................................... (6)5.1. 住宅建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 5.2. 商业办公建筑量 ..................................................................... ......................................................... 6 5.3. 其他建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 6. 道路交通规划 ..................................................................... (7)6.1. 城市道路系统规划...................................................................... .. (7)6.2. 轨道交通规划 ..................................................................... ............................................................. 9 6.3. 交通设施规划 ..................................................................... ........................................................... 10 6.4. 交通组织规划 ..................................................................... ........................................................... 12 7. 绿地规划...................................................................... ........................................................................ .. 12 8. 公共服务设施规划 ..................................................................... ........................................................... 13 8.1. 市级、地区级公共服务设施 ..................................................................... .................................... 13 8.2. 社区级公共服务设施 ..................................................................... ................................................ 13 8.3. 基础教育设施 ..................................................................... .. (15)9. 市政公用设施规划 ..................................................................... ........................................................... 16 9.1. 市政设施系统规划...................................................................... ................................................... 16 9.2. 市政设施设置要求...................................................................... ................................................... 19 9.3. 市政控制线规划 ..................................................................... ....................................................... 20 10. 水系规划 ..................................................................... .......................................................................20 11. 景观风貌规划 ..................................................................... ............................................................... 21 12. 其他特定要素规划 ..................................................................... . (21)11. 总则1.1. 规划范围新江湾社区位于北分区杨浦次分区内，包括新江湾城的全部，殷行街道的部分，以及宝山区淞南镇的部分，由闸殷路,淞沪路,政立路,国权北路,何家湾路,区界,军工路所围合的区域，总用地面积973.1公顷。
南京河西新城经典楼盘点评
南京河西新城经典楼盘点评小区名称：银城聚福园点评：聚福园是南京银城房地产开发有限公司开发的节能住宅小区之一。
2003年，银城·聚福园通过国家首批康居示范工程、国家建筑节能试点工程两项验收。
2004年，银城·聚福园荣获国家建设部建筑设计金奖、工程质量管理金奖、住宅产业成套技术推广金奖，并通过国家AA级住宅性能认定、小区智能化系统三星级认定。
在龙江地区，聚福园是较早建设的有一定规模的高品质社区，对整个区域的发展成熟起到了重要作用。
小区名称：月安花园点评：月安花园位于南京河西新城区江东南路与应天大街交汇处西侧。
小区占地10.08公顷，总建筑面积lO.89万平方米，为低容积率、低建筑密度、高绿化率的成熟园林社区。
小区分三期开发建设，共20栋精品住宅楼，全部为框架结构。
月安花园在施工管理、生态保护和景观规划等方面成绩突出，作为南京首家荣获“国家康居示范工程”称号的优质楼盘，多次接待国家建设部、省、市、区各级领导及外国专家、外省市同行业单位的参观和学习，曾荣获南京市2003年度花园式小区；南京市2004年度二星级园林小区及南京市2004年度绿色人居环境小区的称号。
小区名称：长江之家点评：长江之家由江苏弘辉房地产开发有限公司开发，位于南京河西鼓楼区湘江路18号，紧邻长江。
项目总用地面积11053.1平方米，借助滨江独特的优势，打造蝶形景观高层，户型以110平方米二房二厅，166 平方米三房二厅，170 平方米四房二厅为主，顶楼为八套四房三厅跃层豪华复式房。
小区名称：新城市花园点评：新城市花园以“精致小社区”为定位的新城市花园，因质量过硬、外观优美、物业服务一流，直到今天仍然是居住十分舒适方便的小区，在二手房市场上十分抢手。
小区名称：星雨华府点评：楼栋前一条不起眼的小路，每块路砖都是厚达10厘米的大理石，必须由最有经验的工匠花一整天功夫才能铺出一小段；所有底楼大堂均采用酒店式豪华精装，屏风贴金箔，艺术摆饰、名贵信箱等，国际气质无处不在。
商业项目环境影响报告表
一、建设项目基本情况 项目名称 建设单位
南京仁恒江湾城 5#地块商业项目 南京仁恒商业管理有限公司
法人代表
郑希
联系人
毛颖
通讯地址
南京市雨花台区玉兰路 6 号
联系电话 建设地点 立项审批
部门
建设性质
占地面积 （方米）
13305167049
传真
/
邮政编码 210019
420
投资比例
2.8%
评价费用 （万元）
－
投产日期
2017 年 6 月
原辅材料（包括名称、用量）及主要设施规格、数量（包括锅炉、发电机等）
原辅材料：本项目为房地产开发项目，属非生产性项目，建设期间使用砖、瓦、水泥、
砂、钢筋等主要建筑材料；
主要设施：施工期为大型掘土机、打桩机、夯土机、混凝土搅拌机、振捣棒、升降机、
地块内 建设单位：南京仁恒商业管理有限公司 投资总额：项目总投资 15000 万元，其中环保投资 420 万元 建设周期：本项目不分期建设，建设周期约为 18 个月，2015 年 5 月开工建设
2
南京仁恒江湾城 5#地块商业项目环境影响报告表
2.2 建设内容及规模
本项目为仁恒江湾城的三期地块中的商业项目，总建筑面积 29309m2，建设内容为一
栋地下两层、地上两层的综合性商场，其中地上两层为商铺(二层局部设置餐饮)，一层为
商铺，负一层为商铺及非机动车库，负二层为地下停车场及其他辅助设施。详见附图 2：
建设项目总平面布置图。
2.3 建设项目经济技术指标
序号
1
2 3 4
表 2-1 仁恒江湾城 5#地块商业项目主要经济技术指标
江湾城湿地公园的规划定位
过去的江湾湿地
过去的江湾机场由于被作为军用基地 长期对外封闭，人为干扰相对较少， 且飞机起降空中走廊、地面跑道的需 要，大量空闲区域被闲置，也因为隐 藏飞机、弹药的需要，这里土丘高坡 很多，周边都是参天大树，使得天然 植被丛生，机场内残存的河流、次生 的湖泊、池塘、沼泽以及季节性漫滩 区构成的江湾湿地，基本上再现了上 海地区未被人为改造前的原始生态环 境，水草深处，鹭鸟成群，蛙声四起， 形成一片面积比卢湾区还大的自然生 态区。
江湾湿地公园的未来
• 毋庸置疑江湾湿地公园将会作为上海的一 个自然景点存在下去，为这座繁忙的都市 增添一抹亮色，增加一抹绿意。作为城市 的有限绿化，它有着改善城市居民居住环 境，美化市容，提升城市形象的作用。政 府职能部门已将其纳入保护对象，其自身 也具备了特有的服务定位，它必将作为城 市的一块美丽的绿宝石继续散发夺目的光 辉。
上海最后一个淡水湿地 很珍贵
• 同济大学环境科学与工程学院环境科 学系教授杨永兴认为，在面积为6000多平 方公里的上海，咸水与半咸水湿地资源相 对很多，分布也比较普遍，而淡水湿地资 源极少，分布零星。淡水湿地是最为宝贵 的湿地类型，如果新江湾城的淡水湿地消 失了，上海基本上就不是中国的淡水湿地 分布区了。
反对之音
• 复旦大学生物多样性科学研究 所所长陈家宽表示，新江湾城 湿地并不是自然湿地，只是当 时江湾机场的一处废弃地，杂 草丛生，而且破坏很严重。当 时如果进行恰当的人工修复， 也许还有一些价值，现在已失 去保护价值，不值得过度关注。
江湾城湿地公园的规划定位
新江湾城湿地公园，是目前世界 上最大、功能最全、难度最高、 施工质量最好的永久性极限运动 公园。整个公园的占地面积达到 12000平方米，远远超过了9000 平方米的美国极限运动公园。公 园内拥有世界上长度最长、高度 最高的“U”台及深度达到5米的 “U”池，这些设施目前在世界上 都是绝无仅有的，是众多极限运 动参与者想要征服的极限平台。
热点楼盘考察报告—仁恒怡庭个案分析
上海总部营销客服部热 盘 --仁 恒 怡 庭 项 目 个 案 分 析上海总部营销客服部1目 录项目基础信息 2 小区平面图分解 3 项目主力产品、户型分析 4 项目装修标准分析 9 项目销售情况分析 10 第一批开盘房源具体销售情况 11 项目媒体分析 17上海总部营销客服部2一、项目基础信息项目名称：仁恒怡庭地理位置：杨浦新江湾城板块，四至范围为江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南占地面积（㎡）：54208 建筑面积（㎡）：65000 开工时间：2009-8-28竣工时间：2011-8-28 容积率：1.2 建筑类别：多层产品线：叠加、大平层面积段：大平层167-200㎡、小叠200㎡、大叠300-360㎡层高：5F/6F/7F 总户数：269户 绿化率：35% 开盘时间：2010年10月销售报价：平层55000元；叠墅产品80000元 装修标准：不单独报价，前期据称10000元 开发商：上海仁恒置业发展有限公司 投资商：新加坡仁恒置地集团 建筑单位：龙信建设集团有限公司 建筑设计单位：华东建筑设计研究院有限公司 整合推广公司：上海寅虎广告二、小区平面图分解项目特点： ⏹ 仁恒品牌价值 ⏹ 全叠加、大平层产品 ⏹ “私家”概念贯穿; 双车位双大堂 ⏹ 完全人车分流、地下两层，一层地下室和下沉式广场、二层车库，私家电梯直达车库 ⏹ 欧式建筑风格、社区景观规划为地中海风格仁恒怡庭 玺园祥生御江湾加州水郡橡树湾上海总部营销客服部3整个项目共三种产品类型：⏹ 小叠墅产品（A 类户型）共4幢54套；（200㎡小叠墅36套，18套103⏹ 平层产品（B 类户型）共5幢108套⏹ 大叠墅产品（C 类户型）共9幢108套（300-360㎡）上海总部营销客服部4三、项目主力产品、户型分析1、A 类户型（1、2、3、5、6、7、8、9、10号楼）——小叠墅产品（1楼小面积平层，2复3，4复5）；社区最南端一排小叠墅A1户型（200㎡左右）下层 上层⏹ 入户花园半开放空间 ⏹ 独立电梯入户，双卧室全南采光充足上海总部营销客服部52、B 类户型（11、19、20、28、29、37、38、39号楼）——大平层产品，集中社区西部近主入口平层公馆B1户型（197㎡左右）平层公馆B2户型（170㎡左右）B1，197㎡B2，170㎡⏹ 独立电梯入户 ⏹ 多角窗、凸窗运用 ⏹ 主卧、次卧均采用套房设计 ⏹ 大开间客厅，面宽5.4-5.8米 ⏹ 房型方正动静分离上海总部营销客服部6C1、1楼02室（1复2）：342㎡，送地下室内有游泳池、私家电梯独立入户、双内庭、卧室区都是套间设计；上海总部营销客服部7C3、3.楼02室（3复4）：345㎡ ⏹ 车位直通私家电梯入户 ⏹ 有入户花园⏹ 地面有私家花园及电梯入口 ⏹ 客厅开间7.9米上海总部营销客服部8C5、5.楼02室（5复6）：330㎡， ⏹ 车位直通私家电梯入户 ⏹ 有入户花园⏹ 地面有私家花园及电梯入口 ⏹ 客厅开间7.9米上海总部营销客服部9四、项目装修标准分析（装修标准）装修品牌明细：厨房电器：德国美诺MIELE （燃气炉、电磁炉、烤箱、微波炉、嵌入式咖啡机、红酒柜、橱柜等） 卫浴品牌：德国汉斯格雅HANSGROHE 花洒等瑞士劳芬洁具LAUFEN 、德国维宝洁具VILLEROY&BOCH 德国高仪GROHE 空调品牌：大金空调DAIKIN上海总部营销客服部10五、项目销售情况分析1、开盘当天情况：开盘当天火爆选房该项目10月10日开盘，可销售住宅173套，除去样板房，实际房源为168套。
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2007年度南京河西板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 2008年南京市河西板块住宅性质土地挂牌价格一览 3496元/㎡左右； NO.2008G1 2008年度南京河西板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 70833 169999 83000 五矿 6 4880元/㎡左右。
伴随着城市配套的逐步完善，南京市土地挂牌价格稳步提高，
外部因 素
静态竞比价格 参考权重 15934元/平米 项目价格 *权重*100/系数累加 （理论价格）
50% 修正系数 20% 6% 10% 7800 品牌溢价
3052 营销手段及服务 2348 2734
17000元/平米 15934 （修正后的理论价格）
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
30
21.7 16 9.8
多层、小高层
高层、酒店式公 寓 小高层、高层 小高层
68-208
80-185 130-150 70-195
100-260
180-400 160-190 85-300 70-300
7 酒店式公寓 30-130 御湖国际 23452 以上为全市高端公寓项目的毛坯成交价格情况。由于产品规模、产品定位、区域 位置等方面的差异，造成整体价格差异较大，价格区间 [12000-23000] 。 11793 36 小高层、高层 140-303 雅居乐花园
2007年南京市河西板块住宅性质土地挂牌价格一览 土地名称 NO.2007G1 3 NO.2007G1 6 NO.2007G4 4 NO.2007G5 3 土地面积 89346 48938 22165 46640 总建筑面积 151888 97875 28815 93281 挂牌价格 46000 28000 14000 42000 受让方 金地 万科 中北 仁恒 挂牌价格 186000 150000 41000 60000 受让方 仙林 招商、九龙 仓 荣盛 栖霞
小区次 入口
地面停 车位
公建
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
未来价格预判
城市未来——越来越大的南京，越来越快的南 京
作为华东地区最具有历史底蕴及人文氛围的省会城市，南 京对于苏中、苏北、皖东地区的辐射影响力及人才吸引力 是巨大的，通过南京都市圈的整体规划，未来南京一小时 经济圈(可达马鞍山、镇江)、两小时经济圈(可达芜湖、 泰州)的覆盖面必将更加广泛。
180-400
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格研判
豪宅
依据四大维度采样的代表个案
四季仁恒国际公寓 1.8-2.1万/平方米 朗诗国际街区 锋尚国际公寓 1.8-2.8万/平方米 世茂滨江新城
标杆物业
1.2-1.5万/平方米
雅居乐花园 高端物业 1.2-1.5万/平方米 金鼎湾 高价物业 1.8-2.1万/平方米 参照市场在售的各类高端物业的不同类别，本项目定位为滨江标杆高端物业。目 前可参考的同档次竞比项目有世茂滨江、朗诗国际、雅居乐、金鼎湾。
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
未来价格预判
土地名称 NO.2007G8 1 NO.2007G8 2 NO.2007G8 3 NO.2007G8 4 土地面积 346120 332414 70873 104684 总建筑面积 519179 438132 127570 188431
越来越贵的面粉价格，必将稳定坚实面包的未来售 价
因此，可以预见明年房地产市场价格至少将维持现今市场估价水平！
市场分析
项目定位
价格定位Βιβλιοθήκη 客户定位营销策略价格研判
项目 世茂
价格研判案例采样依据全市单价万元以上，主力总价150万以上的公寓项目 为例
总体量（万 方） 150 5.84 17.77 产品类型 超高层 多层洋房 多层 主力面积（m2) 153-241 136-288 200-350 单价 总价段（万元） 200-400 200-450 400-600 14323
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
项目定位
区位价值
通过区位、土地、市场三个原点定位项目
项目价值 市场分析 项目坐拥滨江风光带、国际会议展
南京最具国际化特征的现代新城
览中心，邻近奥体中心，稀缺的自 然景观资源和优越的文化产业配套， 为项目高档国际社区的打造提供了 得天独厚的配套优势 南京70万平米，滨江高档社区 核心点：项目的规模和品质
对比因素 地段因素 休闲配套 外部景观 开发商品牌 总规模 建筑品质 物业管理 内部景观 会所档次 系数累加 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 本项 目 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 ？ 世茂滨 江 95 95 90 100 100 90 95 95 95 94.5 14747 朗诗国际 95 90 85 90 90 95 85 85 80 90.25 12773 金鼎湾 105 105 80 80 80 90 80 80 80 89 20898 雅居乐花 园 102 90 80 95 90 90 95 85 80 91.05 12448 20% 备注 本项目就现状看， 与主城区相比，区位 优势较弱 金鼎湾依托市区成熟配套 本项目市政、人文、自然景观兼具 仁恒高端品牌形象最佳 一般50万以上统称规模大盘 本项目国际精装品牌组合，户室中央空 调，地暖设施 专业服务高端客户的仁恒物业 11%的建筑密度和高绿化筑底花园住宅 格局 本项目室内恒温泳池奢适会所
新世界
锋尚 长江路九号
14928
21179 23450
27.6
8 11
超高
小高层、高层 超高、酒店式公 寓
130-260
90-130 144-604
280-550
250 250-1100
金鼎湾
四季仁恒 朗诗国际 凯润金城 天正湖滨 金域缇香
17685
19736 11962 21639 12565 9989
镇江
泰州
马鞍山
四通八达的轨道交通势必颠覆整座城市的空间概念，随着城市 规模的扩大、快速道路的完善，消费者生活居住舒适度将会逐 步提高，同时伴随着政府配套建设的投入未来土地成本也必然 进一步增加。 城区地铁线路：M1、M2、M5、M6、M7、M8 过江地铁线路：M3、M4 江北地铁线路：江北线
芜湖
项目认知
2007年南京市仙林板块住宅性质土地挂牌价格一览
2007年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 2008年南京市仙林板块住宅性质土地挂牌价格一览 3432元/㎡左右； NO.2008G1 2008 年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 146946 154294 60000 恒基 4 3889元/㎡左右。
南京缺乏真正意义上的规模化国际 社区 河西超大型滨江国际社区，南京滨 江第一盘
文化产业区、CBD、高档居住区、 滨江绿化带、科技产业园河西新城 全新打造，迅速完善
核心点：日趋成熟的、国际化新城区
核心点：打造全市滨江高端产品标杆
仁恒潜心14年，品牌打造
南京70万方 滨江花园国际生活区
项目认知
价值发现
营销策略
价格定位
具体价格表定价依据
系数分为三部分：产品系数、环境系数修正系数； 影响房价的主要系数：面积系数、房型系数、朝向系数、层次系数、景观系数；
综合定 价系数
系数分类
产品 系 数
环境 系 数
修正 系 数
影响房价 主要系数
面积 系数
房型 系数
朝向 系数
层次 系数
景观 系数
私密 系数
噪音 系数
机动车 入口
1.3-1.7万/平方米
天正湖滨 1.2-1.5万/平方米 长江路九号 1.5-2.4万/平方米
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格定位
系数 15% 20% 15% 10% 5% 15% 内部因 素 10% 5% 5% 100% 项目价格
依据四大维度甄选四个样本进行本案一期市场理论价格推导