修正系数表
评估报告修正系数(住宅)
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。
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基准地价修正系数表
2 0.934 3.6 0.617
2.2 0.879 4 0.579
较劣（%） 0~-6 0~-4 0~-3 ~-2
劣（%） （-6~-11） （-4~-8） （-3~-6） （-2~-4）
工业用地其他个别因素修正系数表 优劣度 影响因素 好 较好 一般 较劣 劣
形状
规则，利于成 形 较规则
——
形状较不规 则，对布局影 形状不规则， 响不大 较难布局
住宅用地区区域因素修正系数表 区域因素 繁华程度 交通条件 基础设施状况 环境状况 规划前景 住宅集聚度 权重值 整体修正幅度 （%） 优（%） 0.112 5~-6 5~3 0.14 6~-7 6~3 0.295 0.201 0.079 0.172 12~-13 8~-9 3~-4 7~-8 12~6 8~4 3~1.5 7~4 较优（%） 3~0 3~0 6~0 4~0 1.5~0 4~0 一般（%） 较劣（%） 0 0~-3 0 0~-4 0 0 0 0 0~-7 0~-5 0~-2 0~-4 劣（%） （-6~-6） （-4~-7） （-7~-13） （-5~-9） （-2~-4） （-4~-8）
地形 地质 修正系数 （%）
地势平坦 地质条件好 110~105
地势较平坦， 地势较平坦， 地势不太平 地势很不平 坡度<2%，对 坡度<5%，对 坦，需考虑坡 坦，需经过平 建筑无影响 建筑影响较小 度的影响 整才能使用 地质条件较好 —— 105~100 地质条件较劣 地质条件恶劣 100 100~95 95~90
<=0.5 2.1678 2.4 0.829 4.5 0.54
1 1.4019 2.6 0.785 5 0.509
区域因环境状况 0.196 规划前景 0.121
评估报告修正系数(住宅)
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。
评估报告修正系数(住宅)
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
加1%
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%顶层系数在表中顶层系数基础上减1%
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%;
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加
1%
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或
下降一个等级，指数增加或减少2%
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100,每上
升或下降一个等级，指数增加或减少2%
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）。
系数修正表
第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表二、基准地价表表2-18 营口市各用途基准地价表三、商业用地宗地地价因素修正表2-19一级商业用地修正系数指标说明表表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）表2-21二级商业用地修正系数指标说明表表2-23三级商业用地修正系数指标说明表表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）表2-25四级商业用地修正系数指标说明表表2-27五级商业用地修正系数指标说明表四、商业用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。
商业容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。
表2-31商业用地容积率修正系数表商业用地容积率大于6的修正系数以6为准，容积率小于1.0的不做修正。
（二）使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年，商业用地土地还原利率为9.00%，修正系数见下表。
表2-32商业用地使用年期修正系数表（三）宗地用途修正表2-33商业用地宗地用途修正系数表五、住宅用地宗地地价因素修正表2-34一级住宅用地修正系数指标说明表表2-35一级住宅用地修正系数表（+20%……-20%）表2-36二级住宅用地修正系数指标说明表表2-37二级住宅用地修正系数表（+20%……-20%）表2-39三级住宅用地修正系数表（+20%……-10%）表2-41四级住宅用地修正系数表（+10%……-10%）表2-43五级住宅用地修正系数表（+10%……-20%）六、住宅用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值，得出住宅用地容积率修正系数。
评估报告修正系数(住宅)
1、多层住宅房屋层次因素修正系数多层住宅房屋层次因素修正系数表层次二三四五六七一总楼层一100二100100三9910098四989910098五989910010098六98991001009997七9899100100999897备注：（ 1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；1%，顶层系数在表中顶（ 2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加层系数基础上减 1%；（ 3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；（ 4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表层次1234567-（顶层 -1）顶层系数97.59898.59999.5100100+（n-6）×0.2100+[(n-6) ×0.2]-1二、朝向因素修正系数住宅房屋朝向因素修正系数表朝向北西东南修正系数979899100三、面积因素修正系数住宅房屋面积因素修正系数表等级适合一般较不适合面积<9090-143144-200修正系数1009998住宅房屋结构因素修正系数表结构砖木砖混钢混修正系数98100102五、装修因素修正系数住宅房屋装修因素修正系数表装修毛坯普通装修精装修豪华装修修正系数97100103106六、建筑年代因素修正系数以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减 3 年，指数增加或减少 1%。
七、物业管理因素修正系数分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
(完整版)土地用途(类别)修正系数表
1.0
指主要用于各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、展销会、展示会、体育竞技运动、文化活动、节庆活动等大型集体性活动的场所用地。
其他办公用地
1.0
指行政、事业单位、群众组织和部队的办公场所用地。
文化体育产业用地
1.0
指用于新闻服务、出版发行和版权服务、广播、电视、电影服务、文化艺术服务、网络文化服务、文化休闲服务、其他文化服务、体育业、博物馆业、文化用品、设备及相关文化产品的服务的用地。
特殊
用地
宗教用地
住宅
0.3
指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地
1.5
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
旅游用地
办公
0.2
指风景、名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命历史遗址等）用地。
工矿仓储用地
工业用地
工业
1.0
指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。
采矿用地
1.0
指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。
仓储、物流用地
1.2
指用于物资储备、中转、配送、分销作业、运输装卸、交易场所用地及其相应附属设施用地，物流用地须经市政府或市政府授权的部门认定。
交通运输用地
道路用地
工业
0.2
指用于铁道线路、轻轨、国道、省道、县道和乡道以及高速公路等的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。
管道运输用地
农、林、牧、渔、苗圃、种养业用地
办公
0.2
指用于农作物种植、乔木、竹类、灌木、果树、茶树、橡胶等木本和草本作物种植、牲畜饲养、养殖、捕捞水生动植物、苗圃种植等用地。
环境条件功率修正系数表
10.1环境条件功率修正系数表
发电机组输出额定功率的条件：
海拔高度：≤1000 m 环境温度：5℃～25℃相对湿度： 30％
环境修正系数：C (相对湿度30％)
海拔高度
环境温度( ℃ )
( m ) 25 30 35 40 45 1000 1 0.97 0.94 0.91 0.87 2000 0.87 0.84 0.81 0.78 0.74 3000 0.73 0.7 0.67 0.64 0.60 4000 0.60 0.57 0.54 0.51 0.47 注：(1) 相对湿度60％时修正系数C－0.01 ；
相对湿度80％时修正系数C－0.02 ；
相对湿度90％时修正系数C－0.03 ；
相对湿度100％时修正系数C－0.04 ；
(1)海拔4000米以下，海拔高度每上升300米，输出功率下降4%；
(2)环境温度25℃以上，温度每上升5℃，输出功率下降3%；环境温度40℃以上，
温度每上升5℃，输出功率下降4%；
(3)环境温度5℃以下，温度每下降5℃，输出功率下降3%，机组必须同时辅以空气
加热器、水套加热器、燃油预热、机油加热器、低温电瓶等低温辅助装置。
计算示例：
)20kw发电机组，在海拔高度2000 m，环境温度40℃，相对湿度80额定功率( P
N
％时其输出功率：
P＝ P N×(C－0.02)＝20×(0.78－0.02) ＝15.2 KW。
修正系数表
修正系数表一、容积率修正系数表3-1商服用地容积率修正系数表容积率≤0.40.50.60.70.80.91 1.1 1.2修正系数1 1.00440.96860.93940.91470.89350.8750.85860.8438容积率 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.92 2.1修正系数0.83050.81830.80720.79690.78730.77840.77010.76230.7549容积率 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.93修正系数0.74790.74140.73510.72920.72350.71810.71290.70790.7032容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9修正系数0.69860.69420.690.68590.68190.67810.67440.67090.6674容积率4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8修正系数0.6640.66080.65760.65460.65160.64870.64580.64310.6404容积率 4.95 5.1 5.2 5.3≥5.4修正系数0.63780.63520.63270.63030.62790.6255注：当宗地容积率在0.4～5.4之间时，容积率修正系数=0.875×r-0.199，其中r为综合容积率。
表3-2住宅用地容积率修正系数表容积率<1.01 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9修正系数 1.3899 1.3899 1.3284 1.2746 1.2271 1.1846 1.1464 1.1118 1.0803 1.0513 1.0247容积率2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.93修正系数10.99390.98820.98270.97750.97250.96770.96320.95880.95460.9506容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.94 4.1修正系数0.94670.94290.93930.93580.93240.92920.9260.92290.91990.9170.9142容积率 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.95 5.1 5.2修正系数0.91140.90880.90610.90360.90110.89870.89630.8940.89180.88960.8874容积率 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.96 6.1 6.2 6.3修正系数0.88530.88320.88120.87920.87730.87540.87350.87170.86990.86810.8664容积率 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9≥7.0修正系数0.86470.8630.86140.85970.85820.85660.855注：当宗地容积率在1.0～2.0之间时，容积率修正系数=（2÷r）0.475；当宗地容积率在2.0～7.0之间时，容积率修正系数=（2÷r）0.125，其中r为综合容积率。
各土地用途细分修正系数表
附表四：各土地用途细分修正系数表
1.0
餐饮用地
指饭店、餐厅、酒吧等用地。
餐饮用地
餐饮业用地（B13）
1.0
旅馆用地
指宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地。
旅馆用地
旅馆用地（B14）
0.9
商务金融用地
指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、
商业性办公场所、金融活动场所（包括用于商业用途的展览会、博览会、交易会、展销会、展示会等会展用地）和企业厂区独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。
设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场（含设有充电桩的露天停车场）、教练场等用地，不包括交通指挥中心、交通队用地。
交通服务场站用地
交通场站用地（S4，含
S41、S42）
1.1
港口码头用地
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠
的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
商务金融用地
金融保险业用地
（B21）、其他商务设施用地（B29）
0.9
会展用地
—
0.7
娱乐用地
指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城
以及绿地率小于65%的大型游乐设施用地。
娱乐用地
娱乐用地（B31）
0.8
其他商服用地
指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地
各土地用途细分修正系数表
金融保险业用地
（B21）、其他商务设施用地（B29）
0.9
会展用地
—
0.7
娱乐用地
指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城
以及绿地率小于65%的大型游乐设施用地。
娱乐用地
娱乐用地（B31）
0.8
其他商服用地
指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地
以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用品修理网点、物流营业网点、充换电站，以及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。
教育用地
高等院校用地（A31）、
中等专业学校用地
（A32）、中小学用地
（A33）、特殊教育用地（A34）
1.2
科研用地
指用于独立的科研、勘测、研发、设计、检验检测、技术推
广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地。
科研用地
科研用地（A35）
1.1
医疗卫生用地
指用于医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。
供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。
公用设施用地
公用设施用地（U）
公共服务用地
0.8
一级类
二级类
含义
土地利用现状
分类
城市用地分类
修正基准
修正
系数
公园与绿地
指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、
广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地。
公园与绿地
绿地与广场用地（G）
其他商服用地
其他公用设施营业网点用地（B49）、其他服务设施用地（B9）、
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1、暖：
住宅：35-40w/m2
公建（商服）：55 w/m2
地下：15 w/m2
2、电
临街商服35 w/m2，大型商场60 w/m2
3、电梯需要系数:0.5-0.6
4、窗墙比
公建（商服）:0.5
住宅：0.4
5、电梯功率P=mgv（高层v=1.75，低层v=1）
6、水泵扬程与功率之间的关系
若一般水泵的效率按0.6计算的话可以这样计算：
1 功率x0.6=流量*扬程*9.8
流量---立方米/秒扬程---米功率---千瓦
2 对于水处理行业，一般流量用立方米/小时作单位，
功率=(流量*扬程*9.8)/(3600*0.6)
3 继续整理为：功率=流量*扬程*0.0045
（一般50％--90％、大泵较高）
6、养老院
床位数在10张以上。
老年人单人间居室使用面积不小于10平方米，双人间不小于14平方米，三人间不小于18平方米，合居型居室每张
床位的使用面积不小于5平方米。
--《黑龙江省养老机构设立许可实施细则》2014年7月1日起实行。