第12章 契税

第三节 契税税额计算
一、税率选择
3%～5%
二、税收优惠 1．契税优惠的一般规定
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用 于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。“ （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、 房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减免 （5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、 渔业生产的，免征。 （6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的 双边和多边条约或协定，应予免税的外国驻华使馆等人员承受土地、 房屋权属的，免征
（2）土地使用 权转让。是指 土地使用者以 出售、赠与、 交换或其他方 式将土地使用 权转移给其他 单位和个人的 行为，但不包 括农村集体土 地承包经营权 的转移。
（3）房屋 买卖。是指 房屋所有者 （4）房屋 将其房屋出 赠与。是指 售，由承受 房屋所有者 者交付货币、将其房屋无 实物、无形 偿转让给受 资产或其他 赠者的行为。 经济利益的 行为

2．某企业破产清算时，以价值5 000万元 的房产抵偿债务，债务总额为4 500万元。 该事项应缴纳的契税为（ ）万元。假设当 地契税税率为3%。 A．0 B．150 C．135 D．45

多项选择题
1．下列各项符合契税纳税义务发生时间和 纳税期限规定的有（ ）。 A．签订土地、房屋权属转移合同的当天 B．签订土地、房屋权属转移合同的次日 C．纳税义务发生之日起15日内完税 D．纳税义务发生之日起10日内完税
7. 能与税务部门沟通，以获得他们对税收优惠的支持。
第一节 契税概述
契税是对权属发生转移的不动 产向权利承受人征收的一种税
一方面有利于取得财政收入， 另一方面有利于保护合法产权， 避免产权纠纷
法律依据主要是国务院1997年7月7 日修订公布的《中华人民共和国契 税暂行条例》和《中华人民共和国 契税暂行条例实施细则》。

百度文库

分析： 根据税法规定，以获奖方式取得房屋权属的，应视同房屋赠与征收契 税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋 交换且交换价格不相等的，应由多支付货币一方缴纳契税，计税依据 为所交换房屋价格差额，即5万元。 王某应纳契税税额=280 000×4%＋50 000×4%=13 200（元）
综合分析题

甲某拥有有三套住房，将一套价值120万元 的别墅折价给乙某低偿债务100万元；将市 场价值50万元的公寓房折成股份投入本人 独资经营的企业；将市场价值70万元居住 用房与丙某一套住房交换，同时取得丙某 赠送的价值12万元的小轿车一辆。当地政 府确定的契税税率为3%。请分析甲、乙、 丙3人契税缴纳情况。


1．怎样确定契税的征税对象？ 2．如何确定契税的计税依据？ 3．契税有哪些税收优惠政策？ 4．我国现行税法对契税的纳税义务发生时 间、纳税期限和纳税地点是怎样规定的？
单项选择题
1．下列行为中房屋权属发生变更但不需要 缴纳契税的是（ ）。 A．房屋抵债 B．法定继承人继承直系亲属的房产 C．房屋出售 D．房屋赠与
三、税额计算 1．计税依据确定
契税的计税依据为土地、房屋权属转移时双方当事人签订的契约价格。具体规 定如下。 （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格。 成交价格是指土地和房屋权属转移合同中确定的价格，包括承受者应交付的货 币、实物、无形资产或其他经济利益。 （2）土地使用权赠与和房屋赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、 房屋买卖的市场价格核定。 （3）土地使用权交换和房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价 格的差额。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利 益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 （4）以划拨方式取得土地使用权后经批准转让房地产的，应由房地产转让者补 缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或土地收益。


2．下列有关契税计税依据确认方法正确的有（ ）。 A．国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖， 以成交价格为计税依据 B．土地使用权和房屋赠与，由契税征收机关参照市场 价格核定计税依据 C．土地使用权和房屋交换，以所交换的土地使用权、 房屋的价格差额为计税依据 D．土地使用权和房屋交换，交换价格相等的，免征契 税；交换价格不相等的，由支付差价款的一方缴纳契税
契税税额的计算基本公式为 应纳税额＝计税依据×税率
【案例分析12-1】
某公司职员王某因工作业绩突出，单位奖励其价值为30万元的房屋一套。 王某将其所得房屋与李某价值35万元的房屋进行交换，协商后由王某支付 差价5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值为28万元。已知当地规定的 契税税率为4%。计算王某应纳契税税额。
（5）房屋 交换。是指 房屋所有者 之间相互交 换房屋的行 为。




土地、房屋权属以下列方式转移的应视同土地使用权转让 、房屋买卖或房屋赠与征收契税： ①以土地、房屋权属作价投资、入股； ②以土地、房屋权属抵债； ③以获奖方式承受土地、房屋权属； ④以预购方式或预付集资款建房方式承受土地、房屋权属 。
第二节 契税纳税人与征税对象
一、纳税人认定
契税纳税人 是在我国境 内承受土地、 房屋权属转 移的单位和 个人
“承受”是 指以受让、 购买、受赠、 交换等方式 取得土地、 房屋权属的 行为
“土地、房 屋权属”是 指土地使用 权和房屋所 有权
二、征收对象确定
（1）国有土 地使用权出 让。是指土 地使用者向 国家交付土 地使用权出 让费用，国 家将国有土 地使用权在 一定年限内 让与土地使 用者的行为。
第十二章 契 税
本章学习目标
1．了解契税的概念与作用。 2．掌握契税法律制度的主要内容，能确定纳 税人、征税范围，选择适用税率。 3．熟悉契税的税收优惠，并能加以运用。
4．熟悉契税计税原理，能计算契税应纳税额。
本章学习目标
5. 熟悉契税征收管理法律规定，能完成税款缴纳任务。
6.能向企业员工宣传契税法规政策，并共同进行税 收筹划。
判断题


1．契税纳税地点为纳税人机构所在地的契 税征收机关。 （ ） 2．取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地并用 于工业园建设的，免征契税。 （ ）
单项计算题
1．居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还， 2013年8月经当地有关部门调解，以房产抵偿该 笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给 居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契 税税率为5%。下列表述中正确的是（ ）。 A．应由居民甲缴纳契税1万元 B．应由居民乙缴纳契税1万元 C．应由居民甲缴纳契税10万元 D．应由居民乙缴纳契税10万元
自纳税义务发生 之日起10日内
三、纳税地点
内容结构



知识点：契税 契税征税对象 能力点：纳税人认定 征税对象确定 税率选 择 税额计算 税款缴纳 重点：纳税人认定 征税对象确定 税率选择 应纳税额计算 纳税义务发生时间确定 纳税 期限确定 纳税地点确定 难点：征税对象确定 计税依据确定
复习思考题


2．王某2013年初购买90平方米的商品房一处， 支付价款130万元，并以20万元购买单独计价的 车库一间，均采用分期付款方式分20年支付。假 定2013年支付8万元，根据当地政府规定，商品 房的契税税率为4%，车库的契税税率为3%。则 王某应缴纳的契税为（ ）万元。 A．5.8 B．5.5 C．6 D．4.5
第四节 契税税款缴纳
一、纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、 房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他 具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已减征、 免征契税的，其纳税义务发生时间为改变土地、 房屋用途的当天。
第四节 契税税款缴纳
二、纳税期限