广东惠州金山湖某项目定位及物业发展建议报告200页PPT课件
广东惠州金山湖某项目定位及物业发展建议报告200页PPT课件
三房
三房套均面积约122平米，低于
四房
存量的平均水平（125.4平米），
五房
说明畅销户型逐渐走小
复式
其他
合计
77
项目价值三：片区产品
南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应
88
项目 分析
项目价值四：地段
项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜 力较大
南部新 城
99
项目 分析
项目价值五：交通
金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来 中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。
24 24
惠州 市场走量产品特征：
市场
——中等户型产品走量快
10月5日-12日惠城市场销售产品统计
户型
面积
面积比 套数 套数比 套均面积
一房
4760.55
7.46%
110 19.50%
43
二房
9956.01 15.61%
121 21.45%
82
三房 25086.72 39.33%
207 36.70%
22
回顾上次沟通
1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大 4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社 区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见）
本项目基本经济技术参数
占地面积：67414平米
容积率：2.2 建筑密度：30%
计容积率建筑面积：148310.8平米
限高：100米
11 11
项目 项目限制二：环境因素
置业项目整体定位及物业发展建议(ppt 39页)
城
市
商场、超市
综 合
体
酒店、 写字楼
中小规模
面向旅游、 办公等公私 群体
13
本项目地块战略定位指向
研判方向2
若项目定位进 入中端住宅的 区间，将在规 模、资源、价 格上与对手展 开竞争，对本 项目不利。
竞争对手建筑、产品等 覆盖了市场的各个层级， 但定位均偏向中档，单 一指向使得客源竞争越 加激烈。
19
定位下的产品建议
20
产品类型建议
城市综合体部分
集居住、商务功能与购物、休闲、娱乐为一体的综 合性社区，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的 保障。
21
比对项目借鉴
成都仁和春天广场：建筑外观与建筑内部空间都精 雕细琢，从面子到里子，在区域内均呈现出综合性 的上层姿态。
仁和春天广场以独特内涵，完善居住、办公需求功能，在主题业态规划中，点缀高档百货、高 端商务、餐饮娱乐、休闲等多种特色业态，让商业更具个性化，最终以其特色化的经营内容和 综合性的商业链集聚人气。
御景豪庭 兰卡威
都江堰高铁站 10
周边竞争项目审视
11
竞争项目带来的定位思考
1、竞争环境激烈，周边密集存在大中型体量，建筑形态丰富的楼盘
周边已开发项目较密集，且体量规模均超过本项目地块。建筑业态从多层、高 层到联排别墅；风格从ARTDECO、欧式、海派。考虑自身条件，本项目欲从 这些方面进行超越较为不易。
2、周边项目在资源的占有上更具优势，且有其他条件支持
滨江丽景、青城半岛、兰卡威河景优势明显，御景豪庭在自身配套上拥有 五星级酒店，大型社区商业支持。本项目在这些条件上不能进行直接竞争。
3、周边项目户型配置覆盖率广， 70—240㎡区间涵盖了客户需求
惠州市金山湖片区控制性详细规划
第一章总则1.1规划依据依据《城市规划编制办法》（建规[2005] 146号）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）、《城市绿地分类标准》（CJJ/T 85-2002）、《城市道路交通规划设计规范》、《城市规划强制性内容暂行规定》（建规[2002]218 号）、《惠州市城市总体规划（2006—2020年）》（报批稿）、《惠州市综合交通规划（2005—2020）》、《惠州市城区防洪排涝规划》、《惠州市河南岸片区控制性详细规划》、《惠州市城市规划标准与准则》（报批稿）、国家、省、市有关法规和规范、其它部门相关文函和会议纪要。
1.2规划原则本规划依照的原则是：尊重上层次规划、创造最优整体效益、弹性发展和重视可操作性。
1.3规划范围本规划范围为南四环路、惠南大道、南岸路、白泥一路和西枝江围合的区域, 规划总用地面积约16. 44平方公里，其中规划区西部约3平方公里的用地属于《惠州市河南岸控制性详细规划》编制的范围，本次分区规划不再规划研究，仅在最后成果的《土地利用规划图》中反映该部分内容。
1.4规划聊艮规划期限为2007〜2020年。
第二章功能定位和规模1.1功能定位本规划区的功能定位为以居住为主、商业和休闲娱乐为辅的发展区。
2.2规模3. 2. 1人口规模规划控制人口规模为15. 5万人。
4. 2.2用地规模本次规划用地面积为1353. 79公顷，其中城市建设用地面积为1170. 18公顷, 占本次规划用地面积的86. 44%o第三章用地布局规划4.1布局结构采用“一个中心，一条风光带、一个休闲娱乐区和三个居住社区”的空间布局结构。
其中“一个中心”是指结合南部新城中心体育场在四环路北部规划市级公共设施用地，形成规划区的中心；“一条风光带”是指充分利用西枝江的自然环境优势，形成西枝江滨江风光带；“一个休闲娱乐区”是指结合规划的金山湖公园形成休闲娱乐区；“三个居住社区”是指金山A区、金山B区和金山C区。
惠州金山湖翠竹一路施工中标
惠州金山湖翠竹一路施工中标
（原创版）
目录
1.惠州金山湖翠竹一路施工项目概况
2.项目的中标情况
3.项目的意义和影响
正文
【惠州金山湖翠竹一路施工项目概况】
惠州金山湖翠竹一路施工项目位于广东省惠州市，是一项重要的城市基础设施建设工程。
该项目的建设内容包括道路工程、排水工程、交通工程、照明工程等，旨在提升城市道路通行能力，改善市民出行条件，促进城市经济发展。
【项目的中标情况】
近日，惠州金山湖翠竹一路施工项目进行了公开招标，经过严格的评审程序，最终确定了中标单位。
中标单位将负责项目的建设工作，确保项目按照设计要求、施工规范和合同约定顺利实施，按时交付使用。
【项目的意义和影响】
惠州金山湖翠竹一路施工项目的实施，对于提升惠州市的城市品质具有重要意义。
首先，该项目将极大地改善当地的交通状况，提高道路通行能力，缓解交通拥堵问题，方便市民出行。
其次，项目的建设将带动相关产业的发展，促进就业，拉动经济增长。
最后，该项目有助于完善城市基础设施，提升城市形象，吸引更多投资和人才流入，推动惠州市持续繁荣发展。
总之，惠州金山湖翠竹一路施工项目的中标意味着该市在城市建设方面迈出了新的步伐。
惠州金山湖1号别墅项目整合推广广告策略-90PPT
策略规划三步曲
取势 变局 至胜
取势（价值发现）
以唯一性特征区隔市场，完成第一占位 稀缺造就品牌价值
项目属性定位 ：
金山湖资源核心 ·纯水岸国际社区
[项目价值梳理] 核心价值点之一：原湖资源
湖边的岁月，恬静地凝固了时光的流动。
金山湖，惠州第二大湖，一座传奇的湖，历经了世纪的洗礼，人文 的积淀越发的厚重，也更显得弥足珍贵。居金山湖之上，守权贵之 地，世袭豪门风范，承传大家荣耀，是本案的立项之本，也是为圆 满鹅城当今人杰多年觅而不得的生活宏愿。
[项目价值梳理] 核心价值点之五：阔达房型
境界之外，探求空间的另一种胸襟。
本案以人性的视角关注建筑的每个细节。为了使居者真正享受到湖 的资源，所有房型都尽可能地朝向湖，或窗或台或门；无论是哪种 形态的产品，都尽可能地设计了复式、跃层、花园平台、中空客厅、 超大露台等，开阔的视野造就了层次丰富的静谧空间。在风光中自 由呼吸，回归本真的心灵居所。
优雅闲适，怡然自得
在湖边，看垂柳在空气中飘拂，水鸟在湖面上飞舞，呼吸着满含花木 水草味的清香，世界是那么的悠闲，令人不由地想起李白的两句诗： “坐看云起时，天际自卷舒。” 在湖畔生活的人们大都显得从容不迫，闭目静思里、谈笑风声间，尽 情地享受着生活的余暇，让人不由地感到追名逐利的疲累。 湖边的生活是充满生气的、自由活络、气息畅行。拥有休闲又不失优 雅的气质，一种张弛有度、内敛大气、闲而不散的人生。
项目核心优势组合：
稀缺资源+高端产品 金山湖原生态湖岸+别墅级全景院落建筑群
金山湖的四重生活境界：
“自然、空灵、宁静、闲适”
湖的生活理想涵盖了人生的全部意义。
自然本真，上善不争
上善若水，水善利万物而不争，处为人之所恶，故几于道。老子认 为最好的生存方式是如水一样，谁就最接近于道。道法自然，所以 他倡导人们回归自然，去亲水。因此湖的自然本色最为人称道。明 “道”之人，如湖水一般，不但可滋养万物，而且柔弱不争，完全 顺乎自然，蓄居于低处，能够包容一切。拥有水至低无下的智慧， 才有海纳百川的胸襟。
世联惠州鸿威小金口项目定位及物业发展建议180PPT
四、发展规划 学习改变命运,知 识创造未来
1、空间结构--惠州从上属于珠三角的东部城市组团，从战略地位成为珠三角“一脊三带’战略发展的重要一极 2、区位——惠州定位为地区中心城市，是珠三角的重要组成部分，深圳的后花园 3、交通——为惠州经济带来契机，真正成为珠三角城市群，推动惠州房地产市场发展，尤其为深圳跨区域置业提供了基础 4、资源——惠州市拥有大量的生态资源，具有高宜居性
发布《国务院关 于加强土地调控 有关问题的通知 》，要求进一步 明确土地管理和 耕地保护责任， 禁止擅自将农用 地转为建设用地 。
中国人民银行 宣布从2006年 11月15日起， 上调存款类金 融机构人民币 存款准备金率 0.5个百分点。
国家税务总局网 站发布 《通知 》，要求从2月 起正式向房地产 开发企业征收 30％～60％不 等的土地增值税 。
小金口街道办位于惠州市区北部，距市中心8公里，距“平潭机 场”28公里，距深圳70公里，距“惠州港”60公里。 辖区总面积66.7平方公里，下辖7个村民委员会、3个社区居委 会，流动人口约12万人，常住人口约3万人。
1、形成惠城与惠阳/大亚湾双核领舞惠州发展局面，促使两区域房地产市场发展迅速
2、区域交通快速建设和完善，沿海高速、深盐二通道将拉近惠阳与深圳的距第离二、三、四部分具体论证见附件一
1 Mission
目标梳理 项目理解 市场分析 SWOT分析 案例借鉴 项目定位 项目商业建议 物业发展建议 项目价格定位
政策 经济
片区 规划
市场 分析
未来 竞争
惠州房地产政策影响 惠州经济运行状况
江北片区规划 小金口片区规划 片区土地供应分析 城市及区域住宅和商业市场分析
区域竞争态势
学习改变命运,知 识创造未来
惠州市金山湖片区控制性详细规划
第一章总则1.1 规划依据依据《城市规划编制办法》（建规［2005］146号）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）、《城市绿地分类标准》（CJJ/T 85-2002）、《城市道路交通规划设计规范》、《城市规划强制性内容暂行规定》（建规[2002]218号）、《惠州市城市总体规划（2006-2020年）》（报批稿）、《惠州市综合交通规划（2005—2020）》、《惠州市城区防洪排涝规划》、《惠州市河南岸片区控制性详细规划》、《惠州市城市规划标准与准则》（报批稿）、国家、省、市有关法规和规范、其它部门相关文函和会议纪要。
1.2 规划原则本规划依照的原则是：尊重上层次规划、创造最优整体效益、弹性发展和重视可操作性。
1.3 规划范围本规划范围为南四环路、惠南大道、南岸路、白泥一路和西枝江围合的区域，规划总用地面积约16.44平方公里，其中规划区西部约3平方公里的用地属于《惠州市河南岸控制性详细规划》编制的范围，本次分区规划不再规划研究，仅在最后成果的《土地利用规划图》中反映该部分内容。
1.4 规划期限规划期限为2007～2020年。
第二章功能定位和规模2.1 功能定位本规划区的功能定位为以居住为主、商业和休闲娱乐为辅的发展区。
2.2 规模2.2.1 人口规模规划控制人口规模为15.5万人。
2.2.2 用地规模本次规划用地面积为1353.79公顷，其中城市建设用地面积为1170.18公顷，占本次规划用地面积的86.44%。
第三章用地布局规划3.1 布局结构采用“一个中心，一条风光带、一个休闲娱乐区和三个居住社区”的空间布局结构。
其中“一个中心”是指结合南部新城中心体育场在四环路北部规划市级公共设施用地，形成规划区的中心；“一条风光带”是指充分利用西枝江的自然环境优势，形成西枝江滨江风光带；“一个休闲娱乐区”是指结合规划的金山湖公园形成休闲娱乐区；“三个居住社区”是指金山A区、金山B区和金山C区。
惠州市金山湖公园修建性详细规划
一、规划目的为贯彻落实“南进北拓，东西伸延”的城市发展战略，大力推进南部新城金山湖片区发展，科学规划建设金山湖公园，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定，编制金山湖公园修建性详细规划。
二、规划依据A、《中华人民共和国城乡规划法》B、《中华人民共和国环境保护法》C、《公园设计规范》CJJ 48-92D、《城市绿化条例》E、《惠州市城市总体规划（2006-2020）》F、《惠州市金山分区规划（2006-2020）》G、《惠州市金山湖地区控制性详细规划》H、《惠州市金山湖公园总体规划》（方案）I、《关于在金山湖片区建设东湖公园的议案》J、建设单位提供的地形图、影像图等资料K、其他资料。
三、规划指导思想和基本原则1、以人为本：以国家和省市各项法规、条例和行政规章为准绳，以保障人民生命财产为根本，根据城市总体规划合理地提高蓄洪抗洪能力。
2、生态优先：高度重视环境保护和生态的可持续发展，坚持保护优先、预防为主、合理开发，提高环境质量，保护生物多样性，保障生态稳定可持续发展。
3、因地制宜：结合基址的自然地理特征，充分利用各种自然资源，合理布局各类设施项目，引导功能空间与自然生态系统的协调发展。
4、整体协调：兼顾城市发展过程中社会、经济和自然生态的相协调，尽可能满足生态保护和城市建设以及未来发展的需求。
四、规划范围和用地面积金山湖公园是以金山湖为依托的环状公园，由金山片区的环湖一、二路（西枝江老河道外侧）和环岛路、西枝江¬南岸路围合而成。
金山湖公园规划的具体范围包括金山湖、冷水坑水面、河桥水面、莲塘布水面及其两侧和西枝江南岸的滨水绿地，规划总用地面积约363.8公顷，其中陆地面积约183.8公顷，水域面积约180公顷。
五、规划性质与规划目标规划性质：金山湖公园是以亲水休闲、绿道康体、生态保育、民俗活动和水上运动为主要功能的多功能综合性滨水公园。
规划目标：把金山湖打造成景致独特、文化内涵丰富、国内一流的多功能综合性滨水公园--“国家5A级旅游景区”。
房地产开发企业项目地块前期物业发展定位报告辅导专题学习PPT演示
46%
江西省正荣房地产开发有限公司
10
重点地块：【2016】长土网022号
[2016]长土网022号地块:位于岳麓区坪塘大道以东,核心 大道以南(即核心Y06-I02地块),核心湿地公园南侧;宗地面 积12.14万m²(合182亩);为商住用地,整体容积率≤2.5,规 划最大建筑面积30.35万方;最终被宜家中心投资有限公司以底 价8.20亿元竞得,折合楼面地价2700元/平米。 竞买者宜家,早在2015年11月19日与湘江新区签约,将 国内第四家宜家购物中心落户核心总部经济区,总建筑面积约 30万平方米,总投资近40亿元。宜家家居商场预计2018年5月 开业,宜家购物中心预计2019年全面建成开业。
172m2大平层
8700元/m2
5
蓝光COCO蜜城
42-45m2LOFT公寓
7300元/m2
6
核心壹号
94-170m2三房、四房
6000元/m2
7
核心公馆
30-60m2一房、两房
4988元/m2起
8
恒伟西雅韵
140-210m2科技精装房
12000元/m2
9
兰亭湾畔
95-127m2三房、四房
6900元/m2
案名
湘港公馆
湘熙水郡
核心十八克拉
北大资源理想家
北大资源时光
中天栖溪里
合计
片区
大王山旅游度假区
核心经济总部区
套数
户型配比
公寓/住宅
≤80㎡
24套，4%
390套，8.5%
——
——
198套，28.3%
——
612
9.48%
高层
81-90㎡
惠州资料科双月湾项目SWOT分析.ppt
海宸项目
中信项目
项目一期基本指标：
总用地：50.98万㎡
总建面：159.66万㎡
华侨城项目
本报告是严格保密的。
酒店用地：5.44万㎡ 万科双月湾 居住用地：45.54万㎡
4
容积率：2.63
SWOT总结
1. 万科巨大的客户牵 引力 2. 一线海资源及沙滩
S
1. 距离远，交通不连贯 2. 配套少，服务档次低
乱
城市高端豪宅区，
大亚湾
观景为主，并
不能真正亲近大海
新兴旅游度假区，
强势一线海 景，并可直接
享受海滩资源，
纯粹度假区 规划。
2.碧桂园 大力宣传 利于带动 整个区域
杂乱的 前海湾
豪宅化 深圳湾
尴尬的梅 沙湾
纯粹的巽寮湾， 双月湾
碧桂园十里银滩项目高级别定位：中国的东部迈阿密。并作为碧桂园重 点样板示范项目，进入真正的豪宅开发商转型之作 全国范围内宣传推广，东北、华北、珠三角等地全面铺开 各方资源强力整合： 1.与惠州政府合作，惠州旅游业+碧桂园项目绑定宣传 2.利用世联全国资源，并由深圳世联在市区特设碧桂园项目专属营销中心 3.与金融严格保密的。
部
沿海高速沿线项目 湾
富茂项目 金融街金海湾
2
高速后的行车路线
SWOT：机会 深圳人没有真正的滨海度假生活
1.深圳人没 有真正的海 滨度假生活
优质景观资源，
趋于大众化，海水 距深圳最近，但
城市普通滨海住 区，规划前景利
好，但配套杂
及沙滩资源一般，
交通拥挤， 人多，杂乱
受石化城核电 站影响
W
O
1. 深圳人没有真正的 滨海度假生活 2. 碧桂园大力宣传利 于带动整个区域
惠州市金山湖公园修建性详细规划
一、规划目的为贯彻落实“南进北拓，东西伸延”的城市发展战略，大力推进南部新城金山湖片区发展，科学规划建设金山湖公园，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定，编制金山湖公园修建性详细规划。
二、规划依据A、《中华人民共和国城乡规划法》B、《中华人民共和国环境保护法》C、《公园设计规范》CJJ 48-92D、《城市绿化条例》E、《惠州市城市总体规划（2006-2020）》F、《惠州市金山分区规划（2006-2020）》G、《惠州市金山湖地区控制性详细规划》H、《惠州市金山湖公园总体规划》（方案）I、《关于在金山湖片区建设东湖公园的议案》J、建设单位提供的地形图、影像图等资料K、其他资料。
三、规划指导思想和基本原则1、以人为本：以国家和省市各项法规、条例和行政规章为准绳，以保障人民生命财产为根本，根据城市总体规划合理地提高蓄洪抗洪能力。
2、生态优先：高度重视环境保护和生态的可持续发展，坚持保护优先、预防为主、合理开发，提高环境质量，保护生物多样性，保障生态稳定可持续发展。
3、因地制宜：结合基址的自然地理特征，充分利用各种自然资源，合理布局各类设施项目，引导功能空间与自然生态系统的协调发展。
4、整体协调：兼顾城市发展过程中社会、经济和自然生态的相协调，尽可能满足生态保护和城市建设以及未来发展的需求。
四、规划范围和用地面积金山湖公园是以金山湖为依托的环状公园，由金山片区的环湖一、二路（西枝江老河道外侧）和环岛路、西枝江¬南岸路围合而成。
金山湖公园规划的具体范围包括金山湖、冷水坑水面、河桥水面、莲塘布水面及其两侧和西枝江南岸的滨水绿地，规划总用地面积约363.8公顷，其中陆地面积约183.8公顷，水域面积约180公顷。
五、规划性质与规划目标规划性质：金山湖公园是以亲水休闲、绿道康体、生态保育、民俗活动和水上运动为主要功能的多功能综合性滨水公园。
规划目标：把金山湖打造成景致独特、文化内涵丰富、国内一流的多功能综合性滨水公园--“国家5A级旅游景区”。
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“两条风光带”分别是指西枝江滨江风光 带和金山河滨江风光带，充分利用西枝江 和金山河的自然环境优势，形成自然生态 型的滨江景观岸线。
本项目
“三个居住社区”是指金山岛区、金山东 区和金山西区，其中金山岛区规划为高档 住宅区。
规划道路的设计也将拉近本区域与南部新城的距离
项目限制
1、规模：本项目规模有限，整体市场影响力相对较小； 2、环境：本项目环境因素限制较多，影响社区设计、布局 3、地块：周边开发度低，属于市场陌生区域，认知度较低；
14 14
如何确定项目的发展方向？
项目基本资料： 占地67414m2，建面148310.8m2 容积率2.2以下，建筑密度30%，限高100米
本项目基本经济技术参数
占地面积：67414平米
容积率：2.2 建筑密度：30%
计容积率建筑面积：148310.8平米
限高：100米
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项目 项目限制二：环境因素
分析 本项目环境因素限制较多，影响社区设计、布局
本项目西北侧临主 干道，需设置出入口， 对商业有一定影响。 项目周边为村民自 建房、菜地和水塘， 规划时需考虑规避。 项目内部有水渠贯 穿，规划时需要调整 修改。 项目东北向临西枝 江，有良好的自然资 源。
周边待开发项目较 多，但都处于项目准 备阶段，未来会面对 较大的竞争压力。
项目初步印象
东平半岛
水口开发区
南部新城
55
项目 分析
惠州
项目价值一：片区
金山湖片区是城市居住需求的南向自然延伸
惠州现有城市新区中，哪一个产生的最自然？
答案非金山湖 莫属。和行政力 量主导的江北新 区、规划先行引 导的东江新城相 比，金山湖片区 在惠城南部的诞 生，完全是自发 式的，是城市居 住需求向南的一 个自然延伸。
区域交通 2号线连接东莞，经惠州城区、惠 东县城以及沥林、陈江、南部新城、 马安、水口等片区； 3号线连接深圳，贯通惠州南部区 域直至深惠分界线； 4号线连接广州，纵向贯通惠州北 部区域，线路由惠州火车站至惠广分 界，经江北、小金、博罗向广州方向 延伸。
市区交通 根据规划，1号线、5号线和6号线 为惠州市区范围内各组团交通的快速 轨道交通干线，主要功能是连接两大 中心城区、贯通惠州城市内部各组团， 实现惠州城市内部交通的快速通畅。
金山湖
合生
光耀
隆生 群星
新世界 龙光
隆生 隆生
德威
山水
沿海 中信
66
项目 项目价值二：规划
分析
“一个中心、两条风光带、三个居住社区”
金山分区规划的区域是指四环路、惠南 大道、南岸路、白泥一路和西枝江合围的 区域，规划总用地面积约16.44平方公里， 控制人口规模14万人。片区的规划功能定 位是以居住为主、商业为辅的发展区。此 片区将采用“一个中心、两条风光带、三 个居住社区”的空间布局结构。
以上结论达成一致
世联新想法：通过分析市场，在产品类别上考虑容积率分解，让项目资源 利润最大化
3
主要内容
一、项目的战略选择
项目价值分析 宏观市场分析 竞争项目分析 项目战来自选择二、项目的整体定位
三、物业发展建议
44
项目位于东平半岛 和南部新城的东南夹 角，地段优势明显。
现阶段交通不完善， 生活配套欠缺。
项目内部被水渠贯穿、周边的自建房、菜地和水塘对本项目也有一定 12 12 的影响
项目 分析
项目限制三：项目地块
项目现状：周边开发度低，属于市场陌生区域，认知度较低
水渠 项目位置 建筑垃圾回收场
水闸
西枝江
道路与项目的高差
13 13
项目内部情况
回顾项目分析总结
项目价值
1、片区：本片区是城市居住需求的自然延伸； 2、规划：“一个中心、两条风光带、三个居住社区” 3、片区产品：南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应 4、地段：属于南部新城辐射区域，城市感较强，发展潜力大； 5、交通：金山大桥的开通使项目处于城市未来发展中轴中央，
77
项目价值三：片区产品
南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应
88
项目 分析
项目价值四：地段
项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜 力较大
南部新 城
99
项目 分析
项目价值五：交通
金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来 中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。
惠深沿海高速公路全长50公里 。
3纵：
粤赣高速公路惠州段全长108公里 ；
龙（门）澳（头）高速公路（全长 173公里 ；
龙（门）深（圳）高速公路全长118 公里 。
16 16
宏观 市场
惠州宏观规划二----惠州及珠三角交通体系日趋完善，交通
线打通了“城界”，也将摸平城市发展的差距，惠州地产必将受益
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回顾上次沟通
1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大 4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社 区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见）
XX金山湖项目 定位及物业发展建议报告
世联惠州
20109. 12
项目背景介绍
开发商：
惠州市XX实业有限公司.
项目：
占地67414m2，建面148310.8m2 容积率2.2以下，建筑密度30%，限高100米
区域：
项目位于惠州金山湖北片区，位于城市核心边缘区，区域开发程 度不够，配套不成熟 ，但有优秀的江景和湖景资源但受到周边地 块与项目限制，如何合理的利用资源、处理与城市中心区域和项 目区域之间的联系等都将是本项目需解决的问题 。
金山大桥
演达大道 麦地南路
天虹 沃尔玛
规划大桥
红色区域为项目地块未来的交通
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项目 项目限制一：规模
分析 本项目规模有限，整体市场影响力相对较小 14万的规模不具备大盘效应，市场影响力相对小
但是，14万的规模相对核心城区算大盘，有可能成为城区领导者
28 山水金山湖： 万平米
56 东江新城： 万平米 20 沿海高速： 万平米
一切基于市场
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宏观 市场
惠州宏观规划一----到2020年惠州将构建成“5横3纵”8条
高速公路组成高速网络，与城市群内的龙头广、深交通将更加便利
5横：
河（源）清（远）高速公路惠州段 （全长61公里 ；
广惠高速公路及其东延线全长150公 里；
惠莞高速公路及其东延线（全长134 公里 ；
深汕高速公路（全长63公里 ；