世联惠州嘉浩高榜山项目定位报告上
世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
拟收购惠州高尔夫球场有限公司部分房地产项目评估报告
北京中企华资产评估有限责任公司
3
深圳新都酒店股份有限公司拟收购惠州高尔夫球场有限公司部分房地产 项目评估报告
深圳新都酒店股份有限公司拟收购惠州高尔夫 球场有限公司部分项目 评估报告正文
深圳新都酒店股份有限公司： 北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有 关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照 必要的评估程序，对深圳新都酒店股份有限公司拟收购惠州市高尔 夫球场有限公司所拥有的球场俱乐部房地产在 2013 年 3 月 31 日的市 场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告 使用者 本次评估的委托方为深圳新都酒店股份有限公司，产权持有单 位为惠州高尔夫球场有限公司， 业务约定书约定的其他评估报告使用 者包括法律、法规规定的报告使用者。 （一）委托方简介 1.企业基本情况 企业名称：深圳新都酒店股份有限公司（以下简称“新都酒店” ） 注册地址：深圳市春风路一号 法定代表人：李聚全 注册资本及实收资本：人民币 32940.205 万元 营业执照注册号：440301501144145 企业类型：已上市的中外合资股份有限公司 证券代码：000033 经营范围：经营酒店及酒店附属车辆服务、自有场地出租、康乐 设施、停车场、在酒店内经营餐厅、美容美发（不含医学整容业务） ， 桑拿按摩业务，经营卡拉 OK，歌舞厅（不含的士高） ；洗车美容（分 支机构经营） 。
深圳新都酒店股份有限公司拟收购惠州高尔 夫球场有限公司部分房地产项目 评估报告
中企华评报字(2013)第 3193 号 （共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一三年五月十日
深圳新都酒店股份有限公司拟收购惠州高尔夫球场有限公司部分房地产 项目评估报告
世联_2013年广东惠州世纪东方城豪宅项目定位报告_60p_前期策划
深圳华润幸福里：城市核心 城市资源 惠州雅居乐白鹭湖：白鹭湖
自然资源
豪宅标准
品牌资源 深圳万科第五园：超级品牌
万林湖以及山水华府 地块资源
世豪纪宅东方属城 性的确定
资源——豪宅属性——主力客户——需求产品的因果关系
核心资源
城市资源 自然资源
豪宅属性
城市资源型豪宅
自然资源 地块资源 郊区资源型豪宅
城郊资源
少量：超大独栋别墅
户型经验： 主力：90—185 ㎡ 少量：190 ㎡以上大平面
世豪纪宅东方属城 性的确定 本项目属于城郊资源型豪宅属性
核心资源
城市资源： 水口CBD核心、日渐完善的市政配套
高尚的居住版图
地块资源： 大型类城市综合体, 酒店配别墅加高层的规划
世豪纪宅东方属城 性的确定
本项目特有的豪宅属性 = 城市资源型豪宅+项目综合商业性价值
价格
独栋别墅15000元/㎡
联排别墅7000元/㎡
联排别墅5000 元/㎡
金山龙庭 蓝波湾
雅居乐白鹭湖
独栋别墅22000元/㎡ 小联排：16000元/㎡
公爵小镇
雅居乐白鹭湖 合生帝景湾 富力丽港中心
12000元/㎡
润园 合生国际新城 东方威尼斯一期
7000—10000元/㎡
联排别墅9000元/㎡ 洋房5000元/㎡
如何打造本项目的高端住宅？什么样的户型定位才能既吻合项目整体定位又 保障销售率与入住率？
我们的目标是：
打造水口片区CBD新城市豪宅。
世纪东方城
打造水口片区CBD新城市豪宅
东方二期住宅经济指标 总建面:170141平方米 占地:42200平方米 容积率:2.49 密度:30% 建筑限高:70米
世联-绿景珠海淇澳岛地块前期定位
完善配套设施
根据客户需求和社区规划，进一步完 善项目配套设施，如幼儿园、商业街、 健身设施等。
关注政策变化
密切关注房地产政策变化和市场动态， 及时调整项目策略，确保项目顺利推 进。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
03
竞品开发商市场策 略
了解竞品开发商的市场策略，包 括营销手段、品牌推广等，为项 目制定市场策略提供借鉴。
竞品市场分析
竞品市场规模
了解目标市场的总体规模、供需状况等，评估市场容 量和潜力。
竞品市场竞争格局
分析竞品在市场中的竞争地位、市场份额等，确定项 目的竞争地位。
竞品市场趋势
预测市场发展趋势，包括政策环境、消费需求变化等， 为项目发展提供方向。
竞品楼盘优劣势分析
对比竞品楼盘的优势和劣势，分析其在市场上的竞争力。
竞品楼盘价格策略
了解竞品楼盘的价格定位、价格调整策略以及销售情况，为项目定 价提供参考。
竞品开发商分析
01
竞品开发商概况
了解竞品开发商的背景、实力、 经验等，评估其开发能力和品牌 影响力。
02
竞品开发商产品线 分析
分析竞品开发商的产品线，了解 其产品特点和市场定位，为项目 产品定位提供参考。
风险因素评估
价格波动风险
01
房地产市场价格波动较大，需评估地块投资价值与市场价格波
动的关系，以及投资回报的稳定性。
政策风险
02
政府政策对房地产市场的影响较大，需评估政策变化对地块投
资价值的影响，如土地供应政策、税收政策等。
市场供求风险
03
根据市场供需情况，评估地块投资的市场前景和潜在风险，如
竞争对手、市场需求等因素。
福中福·暮云项目前期策划定位报告
0.6
洋房、别墅
本项目指标：
总占地面积：2143亩=143万㎡ 总建筑面积：280万㎡ 容积率：<2.0
11
郡原美村
占地53万㎡， 总建面100万㎡
1.8
洋房、别墅、 小高层
一期用地面积：500亩=33.35万㎡
群策群力-TOP中国地产
资源禀赋平平：
有资源但并非得天独厚，并不具备市场稀缺性，高铁轨道不良影响
原则1、尊重长沙大盘发展客观规律 原则2、寻找市场机会点强化差异优势
原则1、尊重大盘发展客观规律
专题1、长沙大盘生存状态研究
A.长沙大盘生存环境 B.长沙大盘生存现状
STEP1、长沙城市发展解读 大盘生存的财富与地段基础
STEP1、长沙房地产发展解读 大盘生存的整体市场环境
STEP3、长沙大盘发展版图
分钟车程
万家丽路
25公里，约45分钟车程；距离湘潭市中
本案
心10公里，约30分钟车程。
地铁万家丽路站 新
韶
临近城市主干道，通达性好
山 南
芙蓉南路与伊莱克斯大道交汇处。临近长
路
沙主干道万家丽路，韶山南路，同时与京 珠高速、107国道快速连接
105公交站点 伊莱克斯大道
未来城际铁路开通后与市中心距离更近 处在规划中的长株潭城际高铁生态动物园 站与暮云站之间，2030年开通后，项目 与城市中心的距离进一步缩短
藏珑
占地87万㎡， 总建面168万㎡
1.85
多层、别墅和 小高
6
华润凤凰 城
占地603亩 建面120万
3
高层
7
新城新世 界
占地680亩 建面120万
3
高层
惠州市人民政府关于惠州市高榜山景区建设项目用地征地的预公告
惠州市人民政府关于惠州市高榜山景区建设项目用地征地的预公告文章属性•【制定机关】惠州市人民政府•【公布日期】2006.06.12•【字号】惠府[2006]57号•【施行日期】2006.06.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】旅游综合规定正文惠州市人民政府关于惠州市高榜山景区建设项目用地征地的预公告（惠府〔2006〕57号）为实施高榜山景区入口、登山步道和山顶观景台建设，经研究，决定对龙丰办事处新村村民小组位于高榜山的102亩集体土地实行依法征收，并按程序上报审批。
经批准后，用作高榜山景区建设项目用地。
现就有关事项公告如下：一、征地范围、权属、面积征收地块位于高榜山登山步道沿线及山顶，属龙丰新村集体土地，面积102亩（具体以征地红线图为准）。
二、补偿标准（一）土地补偿、青苗补偿、安置补助标准按《惠城区土地征收补偿标准（暂（二）宅基地按邻近耕地即菜地补偿标准给予补偿，每亩43500元。
（三）宅基地上永久性房屋拆迁补偿标准：1. 符合条件安排宅基地建设房屋的，按《惠城区土地征收补偿标准（暂行）》给予补偿。
2. 实行货币补偿的，参照城市房屋拆迁补偿标准（具体由市国土资源局、公用事业局根据项目具体情况分别制定）给予补偿。
无法达成一致的，按评估价进行补偿。
（四）零星青苗、临时房屋等地上附着物，按《惠城区土地征收补偿标准（暂行）》执行。
三、上述土地范围内的土地权属单位及青苗等地上附着物权利人，应在本公告发布之日起至6月25日止到龙丰国土资源所（联系电话：2268527）办理土地征收补偿登记手续。
逾期不办理征地补偿登记的，其补偿以国土资源主管部门调查结果为准。
四、本公告发布之日起抢建、抢种的青苗及地上附着物不予补偿。
特此公告。
惠州市人民政府二OO六年六月十二日。
惠州大亚湾盛世弘强定位报告
4000 3000 2000 1000 0 1867 1753
36.97% 2917 3014 2401 21.49%
3600
3350
3550
40.00% 30.00%
4000 3000 2000 1000 0 2375 2721 2453 14.57%
3555 3325 34.61% 26.97% 2641 2080
3580
40.00% 30.00% 20.00%
19.44%
20.00% 10.00% 5.97% 0.00% -6.94% -10.00%
10.00% 7.67% 0.00% -6.47% -15.21% -10.00% -20.00%
3.33% -6.11%
-9.85%
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 商品房销售均价(元/平米) 价格增长率
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 商品房销售均价(元/平米) 价格增长率
快速发展期价格持续上升
2004-2007年惠阳大亚湾房地产供需情况对比
快速发展期市场供应及消化量持续上升
大亚湾石化发展利好是促动本快速发展的主要因素，区域表现 “投 资价值体现”，市场购买客户主要以深圳等投资客为主
规划驱动1——深莞惠一体化
深莞惠一体化将打破惠阳大亚湾与深圳之间的区隔，将极大的促进惠 阳大亚湾住宅市场发展。
未来规 划利好
规划驱动2——深圳撤关扩容，龙岗大运会
深圳撤关扩容，深圳二线关整体外移，大亚湾区域将有望成为下一个
深圳龙岗。深圳撤关、龙岗大运会将促进大亚湾住宅市场的发展，同时 推动投资产品的发展。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
惠州皓鼎建设有限公司_企业报告(供应商版)
惠州罗浮山项目市场调研报告
第一章片区旅游市场调查分析 ..................................................................... ................................ 2 一、罗浮山旅游配套分析 ..................................................................... .......................... 4 1. 宝田大酒店, .................................................................... ............................................... 4 2. 高尔夫球场, .................................................................... ............................................... 5 二、区域地产市场分析 ..................................................................... .............................. 6 1、宝田地产 ..................................................................... .................................................. 6 2、罗浮山度假中心 ..................................................................... ...................................... 8 3、度假村案例——逍遥宫木屋别墅 ..................................................................... . (9)三、片区旅游市场调查分析结论 ..................................................................... (11)第二章消费者调查分析 ..................................................................... .......................................... 11 一、消费者描述 ............................................................................................................. 11 1、酒店客户 ..................................................................... ................................................ 12 2、高尔夫客户 ..................................................................... ............................................ 13 3、地产客户 ................................................. 错误～未定义书签。
惠州市旅游发展总体规划(修编)
惠州市旅游发展总体规划(修编)惠州市旅游发展总体规划,修编,,2008—2020,【总文本•简本】惠州市旅游局中山大学旅游发展与规划研究中心2008.07《惠州市旅游发展总体规划》(修编)编制工作组组长保继刚中山大学地理科学与规划学院、旅游学院院长、教授、博导副组长徐红罡中山大学旅游学院副院长、教授、博导、博士项目助理罗秋菊中山大学旅游学院副教授、博士成员保继刚中山大学旅游发展与规划研究中心教授、博导徐红罡中山大学旅游学院教授、博导罗秋菊中山大学旅游学院副教授、博士杨云中山大学旅游学院讲师、博士杨彦峰中山大学旅游发展与规划研究中心博士生丁绍莲中山大学旅游发展与规划研究中心博士生王永海中山大学旅游发展与规划研究中心硕士生王利伟中山大学旅游发展与规划研究中心硕士生李杰中山大学旅游发展与规划研究中心硕士生周丹中山大学旅游发展与规划研究中心硕士生代姗姗中山大学旅游发展与规划研究中心硕士生何然中山大学旅游发展与规划研究中心硕士生林敏慧中山大学旅游发展与规划研究中心硕士生目录目录导言...................................................................... . (1)1 规划背景 ..................................................................... (3)2 规划理念 ..................................................................... (3)3 规划目标 ..................................................................... .................................................................. 4 第一章惠州市旅游发展背景分析 ..................................................................... . (5)1 惠州市旅游发展回顾 ..................................................................... . (7)2 惠州旅游在粤港澳的地位判断和竞争格局分析 ..................................................................... .. 83 惠州市旅游发展的SWOT分析...................................................................... . (9)4 小结:惠州市旅游发展前景 ..................................................................... ................................ 10 第二章惠州市旅游资源评价 ..................................................................... . (11)1 旅游资源类型 ..................................................................... .. (13)2 旅游资源综合评价 ..................................................................... ................................................ 13 第三章惠州市旅游业发展战略与目标 ..................................................................... .. (15)1 惠州市旅游发展战略 ..................................................................... .. (17)2 惠州市旅游发展目标体系 ..................................................................... .................................... 18 第四章惠州市旅游发展分区规划 ..................................................................... .. (23)1 布局依据与原则 ..................................................................... . (25)2 总体空间布局规划 ..................................................................... (25)3 区域合作布局 ..................................................................... .. (27)4 各县区发展规划要点 ..................................................................... ............................................ 27 第五章惠州市度假旅游发展规划 ..................................................................... . (35)1 度假旅游发展思路 ..................................................................... (37)2 产品体系 ..................................................................... . (37)3 配套政策及措施 ..................................................................... .................................................... 39 第六章惠州市会展/商务旅游发展规划 ..................................................................... .. 411 会议/商务旅游产品开发及市场开拓 ..................................................................... . (43)2 展览/商务旅游开发与规划 ..................................................................... .. (45)3 节庆旅游产品开发及市场开拓 ..................................................................... ............................ 46 第七章惠州市文化旅游发展规划 ..................................................................... .. (49)1 文化旅游发展思路 ..................................................................... (51)2 文化旅游产品规划 ..................................................................... (52)3 文化旅游发展保障措施 ..................................................................... ........................................ 54 第八章惠州旅游客源市场开发与形象策划 (57)I 惠州市人民政府?惠州市旅游局?中山大学旅游发展与规划研究中心惠州市旅游发展总体规划(2008-2020)?总文本简本(修编)1 惠州市旅游客源市场开发促销 ..................................................................... . (59)2 惠州市旅游形象策划 ..................................................................... ............................................ 61 第九章惠州市旅游产品规划 ..................................................................... . (65)1 惠州市旅游产品发展现状分析 ..................................................................... . (67)2 旅游产品开发思路 ..................................................................... (67)3 旅游产品提升规划 ..................................................................... (67)第十章惠州市旅游产业发展规划 ..................................................................... .. (75)1 惠州市旅游产业发展目标 ..................................................................... (77)2 旅游核心产业发展规划 ..................................................................... . (77)3 旅游相关产业发展规划 ..................................................................... ........................................ 82 第十一章惠州市旅游保障体系规划 ..................................................................... . (85)1 基础设施规划 ..................................................................... .. (87)2 旅游组织机构与管理体系规划 ..................................................................... . (89)3 旅游人力资源发展规划 ..................................................................... . (89)4 旅游政策保障体系建设 ..................................................................... ........................................ 90 第十二章旅游开发的社会环境影响调控 ....................................................................911 旅游生态环境影响调控 ..................................................................... . (93)2 旅游社会文化影响调控 ..................................................................... . (93)3 惠州市分区调控措施 ..................................................................... ............................................ 93 II 惠州市人民政府?惠州市旅游局?中山大学旅游发展与规划研究中心导言导言1 惠州市人民政府?惠州市旅游局?中山大学旅游发展与规划研究中心导言 1 规划背景《惠州市旅游发展总体规划(1999-2015)》目前在空间布局、产品开发、旅游市场、资源保护等方面都已经不能适应惠州旅游发展的形势。
佛山_博澳城_14号地块定位报告v6
本报告是严格保密的。
M+E模式关键词：“都市生态居住体”
红树西岸——通过景观资源与规模社区，营 造都市舒适、生态的品质都市舒居生活。
内4万平方米的超大架空平台上，整体风格 强调热带风情。在园林中央创造出近万平米 的人工湖和众多特色岛屿，并在中心小岛上 设置大型户外沙滩泳池，使住户充分享受阳 光、沙滩、海浪。
大社区园林：该项目的园林建在小区
广视角景观：该项目着力打造丰富的
景观资源。在小区外部，尽览沙河高尔夫、 深圳湾、红树林自然景观；小区内部，独享 ４万平米热带风情人工园林景观。
绝佳海景视野，建筑大师手笔，智能家居配置
本报告是严格保密的。
综合体发展模式下的思考
本项目由于商业规模有限，以纯粹“M+X的都市综
合体”作为发力点，效果有限；
本地块依托大型社区博澳城，以园林也是博澳城的 一大卖点，本地块具备在在生态方向延伸的条件；
项目定位发展方向可以考虑“M+E+X”复合发展形
式3；
本报告是严格保密的。
本项目综合体模式：
MEX都市生态综合体
Metropolis 都市的
Ecotypic Complex
生态的 复合的
城市的魅力不在于它有多少高楼，而在于它有多少内涵，城市的精神和功能
多样性是城市保持活力的根本，无论是上海新天地、日本六本目还是洛克菲勒中
大良西区，不缺舒适的生活环境，缺少的是生活的便捷、休闲需要的娱乐，
生活质量的全面升华……
本报告是严格保密的。
区域正在提升，综合体价值全面带动区域 项目发展机会 升级
惠阳山顶项目总体定位策划方案
中国-惠阳山顶项目总体定位策划方案征集任务书中国-惠阳山顶项目是中洲集团全国重点开发项目之一。
为充分利用项目资源禀赋，有效推进项目运营，中洲集团拟就总体定位策划方案进行公开征集，现就项目情况与方案征集程序进行公告。
一.项目概况山顶项目位于广东惠州惠阳新圩镇东南部，西侧紧邻惠盐/惠深高速，与高速新圩出口和陈江出口对接。
距深圳市区约50公里、距东莞市区约为60公里、距惠州市区约22公里。
用地总规模20平方公里，其中可建设用地6000亩（见附图1），集团将投资进行土地一、二级开发。
1、地形条件基地所处区域属丘陵地貌，位于两大褶皱山系围合而成的平谷地带，地形起伏较小。
总体而言，呈东高西低、东陡西缓，近50%的用地高程分布于海拔150-200米，近56%的用地坡度在百分之三十以下，可利用率较高。
（见附图2）2、资源条件与限制基地浅丘地貌特征明显，水资源丰富，山涧、溪流、峡谷瀑布交错分布，水系形态丰富且分布密集。
受地形影响，水系主要呈南北向分布，分丰水、枯水期，水流以溪流、山涧为主，在基地南部东西两侧各有一处自然形成的峡谷，呈现跌水瀑布景观。
另有四处较大型汇水面，均衡分布于基地东南西北部。
（见附图3）基地内有基本农田保护用地共约122万平方米，占总用地面积的6.23%，且农保田多位于坡度在15%以下的适宜建设用地内。
分布有一村九组，300多户共1000多人口。
农保田用地性质不得更改、农户安置及就业等问题需在总体策划中予以综合考虑。
（见附图4）基地西部、南部各有一条高压走廊进入基地内部。
（见附图5）3、周边要素惠盐/惠深高速紧邻基地西侧。
基地西北侧对接惠盐/惠深高速陈江出口；基地西南角对接惠盐/惠深高速新圩出口（见附图6）。
周边已有部分在建和待建开发项目。
二.总体定位策划任务策划机构要通过本任务书以及现场踏勘和沟通对项目的核心诉求予以充分的理解和界定。
在资格预审阶段，以工作建议书的形式，描述对项目开发定位的总体方向把握、主题遴选的思路、以及功能体系构建的构想。
世联-龙华滢水湾项目产品定位报告
2005.11
2005.5 4500 5700 2004年底 4000
热点集中在关口片区和二线拓展区，坂雪岗片区继续 成为万科区域地产布局的重点，成为龙坂的亮点
包括本项目在内的关口 供应量约为145万
锦绣江南 日出印象
万科城
坂雪岗
万科四季花城
二线拓展区已批将建、 在建的近160万供应量在 今后2-3年内将陆续释放
本报告是严格保密的。
市场主力户型为2、3房，面积区间分 别为：70-80平米、90-110平米
历年户型比例及面积分布统计
60% 50%
2房、3房历年比例均在 25%以上
40% 30% 20% 10% 0%
1房 2000年
2房 2001年
3房 2002年
4房及以上 2003年
复式
2004年上
主力面积区间 1房
低
小
中
大
户型 定位
这种两极分化产生的需求特征：万科将继续保持 其在高档系列上的绝对优势，龙华大部分项目在 中端位置徘徊，二者中间空缺没有得到满足
客户财富层面
被万科有意或者 无意忽略了的高 档系列下沿、中 低档系列上沿链 条上的需求也被 龙华忽略了
目前区域内已出让地 块规模较大,使用者为 龙华当地企业或关内 非品牌开发商
二线扩展区内共规划 城市建设用地1144.4 万m²,其中居住用地和 综合功能用地共 430.39万m², 目前已经 明确权属的土地有 353.2万m²。
2 3+5+8
4.5万 27.1万 2.5万 10万 10万 28.4万 125.2 万 7.7万 27.6万
4500 7500 5600 4800 4700
主力户型
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麦地－河南岸片区 目前市场热点片区，小盘集中地带
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园 主流价格：2800元/平米以上
项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东 方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
“9”：9条出五口大城公市森林公园 路为射线的高“榜一山环森林 九线”绿色公长园廊
“1”:建设潼南湖山湿森林公 地自然保护区和潼
高榜山 本项目 螺山
红花湖 景区
西湖风 景区
项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内规划的唯一 一个城市森林公园，稀缺资源营造一种隐于山的居住境界
高榜山是项目最大的景观 资源体
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观 城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
小鳄湖
市十一小
螺山
高榜山
凤山 小区
本项目
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教育资源丰富
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区，区域成熟 度高
本项目
龙丰上排属性：老城区 发展趋势：城市功能完善/旧城改造
力总价在130-270万之间
平层
湖畔新
产品分析1：润园TH
三房三厅四卫，263-285平 亮点：大后花园、超大露台设计，大
07年
中
东方威 尼斯一
期
TH、 TH：320平 洋房 平层：140-
200平
06年8 月
产作润品为园期类主一型打多样独T，H栋T、、H成为独55标栋0签平：，，4多8约0以-1T9H、0平6月年层 8 叠拼、 套
• 二期以 180平米 以上平 面户型 为主， 共约 1000多 套。
湖畔新城二期
2期
二期预
龙丰 上排
计
4500
润基园本特30征0：.7大1盘9.、大景盘观/山资源均好价预
万 8 6万 景/水景 计
6000
市场竞争格局
均价6000 均价4500
第一阵 代表楼盘：帝景湾、润园、鹏基项目、 第一营阵营 合生国际新城
第二本项阵目营
代表楼盘：东方威尼斯、湖畔 新城、丽日百合、荷兰水乡、 碧水湾
项目紧临龙丰上排片区区域中心，成 熟度高，生活便利
项目属性小结：山居湖景物业概念明显
项目占地： 26500平方米
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越， 景区物业概念强 项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内 规划的唯一一个城市森林公园 项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开 阔，可远观城市景观与小鳄湖湖景景观 项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教 育资源丰富 项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区， 区域成熟度高
龙丰上排片区 传统非热点片区,未来山地
高尚住宅大盘聚集地 代表楼盘：湖畔新城、润园、
鹏基项目、宝安集团项目
江北片区 惠州行政文化中心， 城市规划最好的区域 大盘集中区域； 代表楼盘：碧水湾、 丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格：4500元/平米以上
东平片区 城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域 代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、
平层
TOHO及类TH
项目名 称
湖畔新 城二期
面积 总价
TOHO及类 TOHO
300 195
80万 70万
东方威 尼斯
300-320
195210
60万
润园
260-415
169270
10 150 200 250 300 350面积（平米）
0
平层主流面积160-200，主力总价在70-90万以下；
TH鹏主基目流面项积在202000--235500之间11，36主00-
29.70%
高端产品：联排TH 创新产品：多层带电梯 主流产品：小高层
一期
70.30%
群星东方威尼斯
项目一期产品组合
平面
三 房
四房
复 式
TH
复式
18
30
约
14 0平 米
16 2平 米
0~ 20 0 平
28
0 平 米
0~ 32 0 平
合 计
米
米
多
约约
11
总价(元)
竞争对手主流面积与总价
270万
130万 100万
第三阵营
代表楼盘：东湖花园、美 林玉桂山
均价3500
本项目在外部条件上属于第二阵营，但受第一 阵营影响较大
竞争的营销策略
行业老大
非行业老大，中大规模市场
本项目 —垄断价格
领V导S者 —产品有不可重复 湖畔新城性、东方威尼斯
(第二阵营) —过河拆桥
—改变游戏规则 挑战者 —强调新的评估标准
—强调产品的特色和价值
城市内唯一的城市森林公园，
区位优势明显
高榜山位于西湖风景区范围内，
海拔229.66米，是红花湖景区 北面最高山
高榜山将建设成为集登高健身、 游览观光等功能于一体的开放型、
生态型、观光型景区，建成“惠 州的白云山”
项目利用高榜山地理位置优势， 可观高榜山的山景，体验山体公 园，并可远望鳄湖的湖景
本项目
本项目—搭便车，借势 追V润随S者园、—鹏以基小博项大目，杀伤战术
(第一阵营—) 价格战的制造者
次/非主流市场
挑战者 +
—目标明确，挖掘客户
补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
补缺者
敏锐的机会主义者
竞争对手主力产品
项目名 类型 称
主力户型
推售 时间
湖畔新 TH、 180平方以上 预计
城二期 小高
高榜山项目定位策划 报告
谨呈：惠州嘉浩实业有限公司
目标的理解
世联对本项目目标的理解：
合理利润率下的快速销售
本报告的目标
制定有竞争力的产品
项目分析。
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越，景区物业 概念强
高榜山是政府“35911”绿色生态惠 州工程的重点
“3”:以市区三环路 为中心
“5”：5大城市森 林公园等重点工程 的实施
山居、湖பைடு நூலகம்是项目最大的特色，
城市山体公园具有稀缺性与唯一性
项目属性
山体公园 湖景景观 教育配套 成熟区域 优质产品营造
山居社区、城市、生态、 景观
城市高档山居湖景住宅
我们面临的市场。
市场格局：江北、东平、龙丰上排形成三足鼎立，高端市
场竞争狼烟四起 片区竞争聚焦：
老城区 供应量极少
2007，山居年！
4季度 1季度
2008
2季度 3季度
4季度
丽日百合家园 帝景湾三期
荷兰水乡三期 合生国际新城 东方威尼斯一期
湖畔新城一期，二期预计持续推出 润园
鹏基项目 本项目
竞争对手基本情况
所在 项目 占 容 总 价值点 价格 片区 名称 地 积 建
率面
湖畔 11 2.4 30 大盘/湖 一期
新城 万 9 万 景 3700,