世联惠州嘉浩高榜山项目定位报告上
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蓝波湾、东方威尼斯； 主流价格：3500元/平米以上
麦地－河南岸片区 目前市场热点片区，小盘集中地带
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园 主流价格：2800元/平米以上
项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东 方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
“9”：9条出五口大城公市森林公园 路为射线的高“榜一山环森林 九线”绿色公长园廊
“1”:建设潼南湖山湿森林公 地自然保护区和潼
高榜山 本项目 螺山
红花湖 景区
西湖风 景区
项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内规划的唯一 一个城市森林公园，稀缺资源营造一种隐于山的居住境界
高榜山是项目最大的景观 资源体
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观 城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
小鳄湖
市十一小
螺山
高榜山
凤山 小区
本项目
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教育资源丰富
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区，区域成熟 度高
本项目
龙丰上排属性：老城区 发展趋势：城市功能完善/旧城改造
力总价在130-270万之间
平层
湖畔新
产品分析1：润园TH
三房三厅四卫，263-285平 亮点：大后花园、超大露台设计，大
07年
中
东方威 尼斯一
期
TH、 TH：320平 洋房 平层：140-
200平
06年8 月
产作润品为园期类主一型打多样独T，H栋T、、H成为独55标栋0签平：，，4多8约0以-1T9H、0平6月年层 8 叠拼、 套
• 二期以 180平米 以上平 面户型 为主， 共约 1000多 套。
湖畔新城二期
2期
二期预
龙丰 上排
计
4500
润基园本特30征0：.7大1盘9.、大景盘观/山资源均好价预
万 8 6万 景/水景 计
6000
市场竞争格局
均价6000 均价4500
第一阵 代表楼盘：帝景湾、润园、鹏基项目、 第一营阵营 合生国际新城
第二本项阵目营
代表楼盘：东方威尼斯、湖畔 新城、丽日百合、荷兰水乡、 碧水湾
项目紧临龙丰上排片区区域中心，成 熟度高，生活便利
项目属性小结：山居湖景物业概念明显
项目占地： 26500平方米
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越， 景区物业概念强 项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内 规划的唯一一个城市森林公园 项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开 阔，可远观城市景观与小鳄湖湖景景观 项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教 育资源丰富 项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区， 区域成熟度高
龙丰上排片区 传统非热点片区,未来山地
高尚住宅大盘聚集地 代表楼盘：湖畔新城、润园、
鹏基项目、宝安集团项目
江北片区 惠州行政文化中心， 城市规划最好的区域 大盘集中区域； 代表楼盘：碧水湾、 丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格：4500元/平米以上
东平片区 城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域 代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、
平层
TOHO及类TH
项目名 称
湖畔新 城二期
面积 总价
TOHO及类 TOHO
300 195
80万 70万
东方威 尼斯
300-320
195210
60万
润园
260-415
169270
10 150 200 250 300 350面积（平米）
0
平层主流面积160-200，主力总价在70-90万以下；
TH鹏主基目流面项积在202000--235500之间11，36主00-
29.70%
高端产品：联排TH 创新产品：多层带电梯 主流产品：小高层
一期
70.30%
群星东方威尼斯
项目一期产品组合
平面
三 房
四房
复 式
TH
复式
18
30
约
14 0平 米
16 2平 米
0~ 20 0 平
28
0 平 米
0~ 32 0 平
合 计
米
米
多
约约
11
总价(元)
竞争对手主流面积与总价
270万
130万 100万
第三阵营
代表楼盘：东湖花园、美 林玉桂山
均价3500
本项目在外部条件上属于第二阵营，但受第一 阵营影响较大
竞争的营销策略
行业老大
非行业老大，中大规模市场
本项目 —垄断价格
领V导S者 —产品有不可重复 湖畔新城性、东方威尼斯
(第二阵营) —过河拆桥
—改变游戏规则 挑战者 —强调新的评估标准
—强调产品的特色和价值
城市内唯一的城市森林公园，
区位优势明显
高榜山位于西湖风景区范围内，
海拔229.66米，是红花湖景区 北面最高山
高榜山将建设成为集登高健身、 游览观光等功能于一体的开放型、
生态型、观光型景区，建成“惠 州的白云山”
项目利用高榜山地理位置优势， 可观高榜山的山景，体验山体公 园，并可远望鳄湖的湖景
本项目
本项目—搭便车，借势 追V润随S者园、—鹏以基小博项大目，杀伤战术
(第一阵营—) 价格战的制造者
次/非主流市场
挑战者 +
—目标明确，挖掘客户
补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
补缺者
敏锐的机会主义者
竞争对手主力产品
项目名 类型 称
主力户型
推售 时间
湖畔新 TH、 180平方以上 预计
城二期 小高
高榜山项目定位策划 报告
谨呈：惠州嘉浩实业有限公司
目标的理解
世联对本项目目标的理解：
合理利润率下的快速销售
本报告的目标
制定有竞争力的产品
项目分析。
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越，景区物业 概念强
高榜山是政府“35911”绿色生态惠 州工程的重点
“3”:以市区三环路 为中心
“5”：5大城市森 林公园等重点工程 的实施
山居、湖பைடு நூலகம்是项目最大的特色，
城市山体公园具有稀缺性与唯一性
项目属性
山体公园 湖景景观 教育配套 成熟区域 优质产品营造
山居社区、城市、生态、 景观
城市高档山居湖景住宅
我们面临的市场。
市场格局：江北、东平、龙丰上排形成三足鼎立，高端市
场竞争狼烟四起 片区竞争聚焦：
老城区 供应量极少
2007，山居年！
4季度 1季度
2008
2季度 3季度
4季度
丽日百合家园 帝景湾三期
荷兰水乡三期 合生国际新城 东方威尼斯一期
湖畔新城一期，二期预计持续推出 润园
鹏基项目 本项目
竞争对手基本情况
所在 项目 占 容 总 价值点 价格 片区 名称 地 积 建
率面
湖畔 11 2.4 30 大盘/湖 一期
新城 万 9 万 景 3700,
麦地－河南岸片区 目前市场热点片区，小盘集中地带
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园 主流价格：2800元/平米以上
项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东 方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
“9”：9条出五口大城公市森林公园 路为射线的高“榜一山环森林 九线”绿色公长园廊
“1”:建设潼南湖山湿森林公 地自然保护区和潼
高榜山 本项目 螺山
红花湖 景区
西湖风 景区
项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内规划的唯一 一个城市森林公园，稀缺资源营造一种隐于山的居住境界
高榜山是项目最大的景观 资源体
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观 城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
小鳄湖
市十一小
螺山
高榜山
凤山 小区
本项目
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教育资源丰富
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区，区域成熟 度高
本项目
龙丰上排属性：老城区 发展趋势：城市功能完善/旧城改造
力总价在130-270万之间
平层
湖畔新
产品分析1：润园TH
三房三厅四卫，263-285平 亮点：大后花园、超大露台设计，大
07年
中
东方威 尼斯一
期
TH、 TH：320平 洋房 平层：140-
200平
06年8 月
产作润品为园期类主一型打多样独T，H栋T、、H成为独55标栋0签平：，，4多8约0以-1T9H、0平6月年层 8 叠拼、 套
• 二期以 180平米 以上平 面户型 为主， 共约 1000多 套。
湖畔新城二期
2期
二期预
龙丰 上排
计
4500
润基园本特30征0：.7大1盘9.、大景盘观/山资源均好价预
万 8 6万 景/水景 计
6000
市场竞争格局
均价6000 均价4500
第一阵 代表楼盘：帝景湾、润园、鹏基项目、 第一营阵营 合生国际新城
第二本项阵目营
代表楼盘：东方威尼斯、湖畔 新城、丽日百合、荷兰水乡、 碧水湾
项目紧临龙丰上排片区区域中心，成 熟度高，生活便利
项目属性小结：山居湖景物业概念明显
项目占地： 26500平方米
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越， 景区物业概念强 项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内 规划的唯一一个城市森林公园 项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开 阔，可远观城市景观与小鳄湖湖景景观 项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教 育资源丰富 项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区， 区域成熟度高
龙丰上排片区 传统非热点片区,未来山地
高尚住宅大盘聚集地 代表楼盘：湖畔新城、润园、
鹏基项目、宝安集团项目
江北片区 惠州行政文化中心， 城市规划最好的区域 大盘集中区域； 代表楼盘：碧水湾、 丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格：4500元/平米以上
东平片区 城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域 代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、
平层
TOHO及类TH
项目名 称
湖畔新 城二期
面积 总价
TOHO及类 TOHO
300 195
80万 70万
东方威 尼斯
300-320
195210
60万
润园
260-415
169270
10 150 200 250 300 350面积（平米）
0
平层主流面积160-200，主力总价在70-90万以下；
TH鹏主基目流面项积在202000--235500之间11，36主00-
29.70%
高端产品：联排TH 创新产品：多层带电梯 主流产品：小高层
一期
70.30%
群星东方威尼斯
项目一期产品组合
平面
三 房
四房
复 式
TH
复式
18
30
约
14 0平 米
16 2平 米
0~ 20 0 平
28
0 平 米
0~ 32 0 平
合 计
米
米
多
约约
11
总价(元)
竞争对手主流面积与总价
270万
130万 100万
第三阵营
代表楼盘：东湖花园、美 林玉桂山
均价3500
本项目在外部条件上属于第二阵营，但受第一 阵营影响较大
竞争的营销策略
行业老大
非行业老大，中大规模市场
本项目 —垄断价格
领V导S者 —产品有不可重复 湖畔新城性、东方威尼斯
(第二阵营) —过河拆桥
—改变游戏规则 挑战者 —强调新的评估标准
—强调产品的特色和价值
城市内唯一的城市森林公园，
区位优势明显
高榜山位于西湖风景区范围内，
海拔229.66米，是红花湖景区 北面最高山
高榜山将建设成为集登高健身、 游览观光等功能于一体的开放型、
生态型、观光型景区，建成“惠 州的白云山”
项目利用高榜山地理位置优势， 可观高榜山的山景，体验山体公 园，并可远望鳄湖的湖景
本项目
本项目—搭便车，借势 追V润随S者园、—鹏以基小博项大目，杀伤战术
(第一阵营—) 价格战的制造者
次/非主流市场
挑战者 +
—目标明确，挖掘客户
补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
补缺者
敏锐的机会主义者
竞争对手主力产品
项目名 类型 称
主力户型
推售 时间
湖畔新 TH、 180平方以上 预计
城二期 小高
高榜山项目定位策划 报告
谨呈：惠州嘉浩实业有限公司
目标的理解
世联对本项目目标的理解：
合理利润率下的快速销售
本报告的目标
制定有竞争力的产品
项目分析。
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越，景区物业 概念强
高榜山是政府“35911”绿色生态惠 州工程的重点
“3”:以市区三环路 为中心
“5”：5大城市森 林公园等重点工程 的实施
山居、湖பைடு நூலகம்是项目最大的特色，
城市山体公园具有稀缺性与唯一性
项目属性
山体公园 湖景景观 教育配套 成熟区域 优质产品营造
山居社区、城市、生态、 景观
城市高档山居湖景住宅
我们面临的市场。
市场格局：江北、东平、龙丰上排形成三足鼎立，高端市
场竞争狼烟四起 片区竞争聚焦：
老城区 供应量极少
2007，山居年！
4季度 1季度
2008
2季度 3季度
4季度
丽日百合家园 帝景湾三期
荷兰水乡三期 合生国际新城 东方威尼斯一期
湖畔新城一期，二期预计持续推出 润园
鹏基项目 本项目
竞争对手基本情况
所在 项目 占 容 总 价值点 价格 片区 名称 地 积 建
率面
湖畔 11 2.4 30 大盘/湖 一期
新城 万 9 万 景 3700,