浅谈国土新政“组合拳”下物业税在楼市中的作用

浅谈国土新政“组合拳”下物业税在楼市中的作用

发表时间：2010-11-16T16:03:17.050Z 来源：《中小企业管理与科技》2010年6月下旬刊供稿作者：吴启凡

[导读] 竞争大幅削减的结果是少数既得利益者形成价格联盟，百姓也将不得不面对更高的房价。

吴启凡 (江西财经大学)

摘要：面对房价不断上涨，国务院今年以来出台了一系列的新政“组合拳”来抑制这种不合理的现象，如国十一条，新国十条，国十九条等。这些新政对日前房价到底有何作用？能否起到“熄火”的作用？还有，空转多年的物业税效用如何？能否开征？本文将针对以上问题进行阐述。

关键词：房价上涨国土新政楼市签约率房价物业税

衣食住行，人类生存的四大基本需求。国家要务，其一在于解民温饱之苦，此衣食之谓也；其二在于供民安定之需，此住行之谓也。住，即与百姓正常的生产生活相关的固定房屋住所，由于其固定性，自古便被人们视为生存能力的附加值。

改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产价格持续稳定上涨，近几年来，更是疯狂飙升。究其原因，一方面由于07年金融危机以来，我国为了促进货币流通，增强市场活力，出台相应优惠政策，以致压制以久的刚性需求得以释放；另一方面，各国外资，国内开发商，投资者以及零零散散却数量十分可观的炒房团不断的托市，以牟取利润，也进一步加速了房价的过快增长。

为了缓解人们的住房压力，抑制投机性购房等不合理因素导致的房价上涨，促进市场经济健康平稳的发展。国务院自2010年起出台了一系列的土地政策：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)；《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）以及“国十九条”。

国十一条规定中明确了调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给；抑制投资投机性需求以及控制信贷风险等十一项政策，正式确定2010年楼市政策基调。

新国十条在原政策的基础上，又增加了诸如：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平等条例。

国十九条是由国土部发布的90平方米以下住宅用地须占七成的一条政策，具体是指确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。此外，还提到开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。

国务院这套土地新政的组合拳，特别是新国十条中提高首付比例和利率来增加贷款成本的明确规定，让一些投机性住房的炒房者的投机热情大打折扣；以及在国十九条中，规定了中小套型自住性房屋数量的硬性指标，保障了合理性住房的需求，而且还规定增加开发商拿地的成本，有效抑制了开发商拿地后不开工，焐地，囤地，炒地等现象。

在中央一系列土地新政出台后，调控效果明显，目前市场的楼市成交量全面回落。以主要城市为例，根据中国指数研究院的一周监测数据（2010年4月27日）显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院有关分析师表示，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。

但楼市成交量下跌，并不能说明房价会因此而有大幅回落，这只能说明消费者在新政策下处于理性状态，等待开发商的降价预期。而中国政府日前出台的遏制高房价的政策力度还不够，临时性的措施比较多，而制度性和结构性的措施不足，房价可能在下半年出现反弹。因为对于富有的投资者来说，他们手中并不缺乏现金，通过以往的累积，资产负债表非常健康，目前的政策仅仅只能起到震慑作用，因此通过收紧房贷和提高首付，只是抑制了部分中低端的投资者需求。高门槛实际是将中小开发商隔离于房地产市场之外，楼市将成为“大佬们的游戏”。中小型开发企业一直是房地产市场的重要成员，特别是在欠发达城市，更多的质优价廉的商品房便出自他们之手，甚至有专家认为他们对于稳定地方房价起着至关重要的作用。而今，他们却要被置于尴尬境地，拿地门槛在提高，信贷政策却在收紧，加之受规模限制导致的低融资能力，他们最终将无地可拿，惟有退出市场，而作为稀缺资源的土地将越来越集中到财大气粗的大开发商手中。竞争大幅削减的结果是少数既得利益者形成价格联盟，百姓也将不得不面对更高的房价。

面对高房价问题，虽然国家不断出台调控政策，但是房价问题仍然没有出现大幅下跌的迹象。因为需求不变，在新政出来后的一段调整时间内，供给减少了，所以，短时间内房价不可能大幅回落。等调整时间一过，大的房地产商又可以操纵房地产市场，尽管面对新政操纵成本高，但由于此时中小型开发商被挤出房产市场，竞争对手减少，大佬们一方面可以在高成本下提高收益，另一方面与他们抢夺利润的对手少了，手上的财富会越来越多。

所以，个人建议，面对短时性的土地新政效果，进一步的房地产政策基础工作应该指向大众所期望的物业税，那些希望通过捂房获取财产性收益的人，在物业税推出之日会发现，他们捂的是南柯一梦。目前，网上也有消息证实自2010年起税务部门将在全国部分地区对房地产市场试征物业税。

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

物业税虽空转了多年，最后实不实行还是个迷。不过，中央财经大学税务学院教授刘桓表示：“今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。”目前商用物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按规定，房产税依房产余值计征的年税率为1.2%，依租金收入计征的税率为12%；土地增值税则采用四级累进税率，最高为60%。业内人士介绍，商用物业主要税种变更为物业税后，征收总额不会有太大变化。同时，房产价值评估、征税主体统计等也可沿用原税种的统计方式，不存在技术上的障碍。

尽管物业税首先可能在商业地产征收，但一旦实行，其转向住宅物业是必然的。目前，住宅征收物业税虽无定论，但是饱受高楼价之苦的普通大众却会将物业税当作抑制楼价的“济世良药”。因为开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机需求，从而抑制房价上涨。当然，开征物业税也有一定的弊端，对于家庭结构和收入变化而不得不增加其住房的个人而言，其正常住房需求的成本会升高，因此，可以尝试着开征物业税，而免去再征收土地出让金等各类其他房产税，或是减免第一次买房所应缴纳的物业税。