最新整理地下商业街项目总体业态划分方案

总体定位
消费档次逐渐提升，与周边物业及人群形成呼应
目标消费客群逐渐趋于年轻化 区域 主要目标客群年龄 层次 25-30岁 零售服装单价（元/件） 150-200 餐饮类客单价（元/人） 50-100
18-25岁
80-100
25-50
1
总体定位
A区—都会水广场
都会广场，Natural Town的商业和生活中心。 透过仿佛漂浮在小溪上浮萍般的大玻璃窗，眺望绿荫掩映中的都会 广场，现代而贴近自然的生活似乎近在咫尺，而热闹的广场也点缀 着这座城市的人文风景。 看着玻璃窗外现代而又时尚的南京，品一口Starbucks咖啡，听一 个属于这座城市的历史故事，尽情享受属于这座城市的现代繁华。
区域关键词：时尚、现代、地标
8
业态组合方案-A区
地面
序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 根据04、05规划有酒店式公 寓和办公楼物业，通过地下二 层的联通，其酒店、办公消费 人群将很大可能分流至本项目 中。由于该项目消费人流导入 量有限，且开发时间晚于本案 ，规划内容仍无最终确认，故 对本案的人流影响不会很大。
7
业态组合方案-A区
A区作为重中之重，是展现本项目品牌形象及档次的最佳区域，可以预见，开业后A区必将成为： 最具生命力、竞争力，商业价值最大的区域； 标志性、昭示性、形象最好的所在； 品牌入驻情况最佳的部分； 具备自成体系（包括业态和设备配置）的完善功能 目标消费者群体、消费档次相对较高、年龄跨度最大（年轻人、白领、家庭……）的集会空间 在经营中可以充分结合地面广场和地下的商业的互动的场所 南京的地标性建筑
甜品小食等进行餐饮业态的穿插，保证整个项目餐饮业态的连贯性。
优势： 餐饮业态的引入将有效的增加项目消费人流，丰富客流的多样性。 餐饮业态将有效延长消费人流逗留本案的时间。 丰富地下商业业态种类，提升项目号召力和知名度。 劣势： 餐饮业态的工程技术条件提高项目投资成本。 相对而言，餐饮业态的承租能力有限。
周边办公、酒店 物业
未来办公、酒店物业的放量供 应，大大增加了这部分中高档 消费档次的消费客群。
3
西流湾公园方向
9
业态组合方案-A区
B1：
序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 地铁人群由B2导入， 可能在B2形成一定的 分流，但B1主力商户 的吸引将大大增加有地 铁带来的消费人流。 地面的办公酒店人群受 到B1商业业态的丰富 性和时尚元素的吸引， 导入本案消费。 由地面导入地下的有一 定消费能力的办公、酒 店商务消费者将增加。
周边办公、酒店物业
B2的特色餐饮、服饰 旗舰店将吸引周边商务 人群的目的性消费而导 入本案B2。 由地面导入地下的有一 定消费能力的办公、酒 店商务消费者将增加。
3
西流湾公园方向
吸引年轻的再次约会的消费 群导入地下，使本案成为新 的约会聚集场所。
04-05
11
业态组合方案-A区
戴德梁行意见：
• 根据地面人流分析，可以发现地下人流的重要来源来自于湖南路方向地面人流的导入。
1
青少年宫方面
平时人流不大，多为往湖南 路方向流动。 周末时有大量学生及家长在 少年宫参加培训班
04、05地块
2
湖南路方向
消费人流密集区，北边人流 大于南边人流，双休日人流 远大于工作日人流。消费者 消费能力相对较高，办公人 群集中。 白天主要为老年人为主，人 流较多出现在中午以及傍晚 时间，工作日人流较少。
活力社区是年轻人相约聚会的地点，在广场的座椅上等待相约的
朋友。 金属光感、现代科技，完全贴合年轻人的现代潮流消费需求。 足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所有新奇刺激或是吃喝 玩乐的点子，都可以在这块现代活力空间里发扬光大。
4
总体定位
D区—缤纷花园集市
缤纷集市， Natural Town的宝藏集市。 无论你是小资还是学生，走过落叶缤纷下的神秘花园，在缤纷集 市浪漫的气息中踱步，总有淡淡的发掘宝藏的冲动。
B2：
序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 地铁五号线与B2连通 ，大大增加流动人群， 吸引流动人流进入本案 消费。
1
青少年宫方面
年轻消费群消费能力有限， 消费意愿较强，B2的特色餐 饮的新鲜感将吸引他们。
地铁五号线
2
湖南路方向
年轻消费人群聚集场所，受 到B2目的性较强的几个业态 的吸引导入B2。
2
Baidu Nhomakorabea
总体定位
B区—时尚星光大道
时尚大道， Natural Town的时尚名品街区。 在时尚大道，在最集中的区域阅读时尚最新的潮流，感受高品质 的享受。 穿梭在知名的品牌之中，仰望头顶的点点星光，仿若步行在星光 大道，在时尚大道让你不忍错过任何精彩的角落。
3
总体定位
C区—活力耀动社区
活力社区， Natural Town的年轻潮流社区。
1
青少年宫方面
年轻消费群消费能力有限， 消费意愿较强，B1的饮品轻 食和服饰店将会吸引他们。
地铁五号线
2
湖南路方向
B1的主力消费群来源，由地 面导入的消费人群将非常之 多。 吸引年轻的再次约会的消费 群导入地下，使本案成为新 的约会聚集场所。
周边办公、酒店物业
3
西流湾公园方向
04-05
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业态组合方案-A区
5
项目总体业态比例分析

通过餐饮业业态的引入，带动项目人流客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间； 引入主力店，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象；

选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。
6
项目餐饮业态比例分析
餐饮业态对于整体项目的意义 本案餐饮业态比例占16%左右，将集中设置在A、C区域，并在B、D区域设置轻餐饮品、
未来导入人流的重点将侧重于周边办公及酒店的消费人群，消费群体主要为年轻的追 求时尚的消费群和有一定消费能力的白领商务人群。
•
针对人群聚集的不同来源，在入口广场的设计上进行标志性建筑的建造和景观小品的
特色处理来迎合年轻消费群体的消费感觉，也为他们营造新的标志性的约会地点。
•
在垂直动线的安排上应考虑手扶电梯的方位与地面人流集聚点位置保持平行的方向， 使上下人流具备可视效果。直达电梯可考虑部分直达B2与餐饮、超市互动，吸引人流 导入地下。在商铺内部的动线安排中应考虑到大型租户内部打通的情况，保证外部垂 直动线和内部垂直动线的统一互动。